2 oktober 2012 SO/ Wonen RAADSVOORSTEL inzake MOTIE starterslening

Transcriptie

1 DORDRECi Aan de gemeenteraad Gemeentebestuur Spuiboulevard GR DORDRECHT Datum Begrotingsprogramma Betreft 2 oktober 2012 Wonen RAADSVOORSTEL inzake MOTIE starterslening Samenvatting Het college heeft onderzoek gedaan naar de (financiële) haalbaarheid van startersleningen in Dordrecht. Het college ziet ook dat de Dordtse woningmarkt op slot zit en startersleningen een van de mogelijkheden is om deze te stimuleren. Toch adviseert het college om geen startersleningen te verstrekken, want op deze manier worden starters gestimuleerd om meer schulden aan te gaan en de gemeentelijke proceskosten en rentederving wegen niet op tegen het positieve effect op de woningmarkt. 1. Wat is de aanleiding? Op 4 juli 2012 heeft u ingestemd met de, in bijlage 1 bijgevoegde, MOTIE starterslening. In deze motie wordt het college verzocht onderzoek te doen naar de (financiële) haalbaarheid van een starterslening. Deze moet worden vormgegeven door een analyse van de woningmarkt, om daarna een financiële analyse uit te voeren en daarna met een voorstel te komen. In deze raadsinformatiebrief wordt deze motie beantwoord. 2- Wat willen we bereiken? Door middel van een grondige analyse willen we een goed afwegingskader creëren om te beslissen over het toepassen van startersleningen. 3. Wat gaan we daarvoor doen? Door dit onderzoek, door middel van informeren bij regiogemeenten, de positieve en negatieve consequenties in beeld brengen en de evaluatie van Zwijndrecht gebruikt, wil het college inzicht verschaffen in de (financiële) haalbaarheid van startersleningen op de specifieke Dordtse woningmarkt. Ook wil het college antwoord geven op de voor- en nadelen van invoering van deze stimuleringsregeling aan de hand van ervaringen uit o.a. Zwijndrecht en Sliedrecht. Tenslotte wil het college een advies geven over de wenselijkheid van startersleningen in Dordrecht. Doelstelling startersleningen In o.a. Zwijndrecht en Sliedrecht worden startersleningen verstrekt om de doorstroming te bevorderen. Een starterslening is de l e drie jaar rente en aflossingsvrij. Na 3 jaar wordt bij een hertoetsing beoordeeld of de gebruikers van de regeling in staat zijn rente en aflossing te betalen, de ervaring leert dat veel gebruikers daartoe in staat zijn. Als hoofddoel, om een starterslening te introduceren, is omschreven: het helpen van jonge huishoudens bij de financiering van hun eerste koopwoning en daarmee de koopwoningenmarkt in beweging houden. Pagina 1/6 ft F5C FSCC I

2 De subdoelen van de regeling zijn als volgt geformuleerd: a. bevordering van het eigen woningbezit; b. het bieden van een kans (op de koopwoningmarkt) voor jongeren en jonge gezinnen; c. het bevorderen van de doorstroming van huur naar koop. Analyse woningmarkt Deze doelen onderschrijft het college en zijn ook wenselijk voor de Dordtse woningmarkt. Zo blijkt het aantal verkopen in de regio Drechtsteden volgens de NVM al sinds 2008 tussen de 300 a 400 woningen per kwartaal te liggen. Dit aantal neemt niet structureel af of toe, er is dan ook geen dalende lijn te ontdekken. Wanneer dit vergeleken wordt met de cijfers tussen 2006 en 2008 blijkt dat de verkopen na 2008 wel zijn afgenomen. De verkopen schommelden in die periode tussen de 600 en 700 woningen per kwartaal, op een koopaanbod van ongeveer woningen in de Drechtsteden. Wanneer gekeken wordt naar de verkooptijd in dagen dan is deze toegenomen van ongeveer 100 dagen in 2006/2007 tot tussen de 150 en 180 dagen vanaf Ook daarin zijn de laatste paar kwartalen weinig veranderingen zichtbaar. Wanneer gekeken wordt naar de verkoopcijfers van nieuwbouwwoningen in de Drechtsteden dan is een andere ontwikkeling zichtbaar. Zo worden er gemiddeld 20 nieuwbouwwoningen per maand verkocht in de Drechtsteden, op een aanbod van ongeveer 800 nieuwbouwwoningen. In vergelijking met voorgaande jaren is dit een dalende lijn, zo werden er in woningen, in woningen, en in woningen per maand verkocht. De conclusie dat op dit moment vooral de woningmarkt voor nieuwbouwwoningen in een negatieve spiraal terecht is gekomen, is gerechtvaardigd. Maar voor beide segmenten, bestaand en nieuwbouw geldt dat ongeveer 2,5% van de te koop staande voorraad per maand wordt verkocht. De conclusie dat de woningmarkt "op slot zit" deelt het college dan ook. Financiële haalbaarheid Het college vindt het dan ook wenselijk te kijken naar de financiële haalbaarheid van startersleningen. Er zijn proces- en rentekosten gemoeid met het verstrekken van laagrentende leningen, deze komen grofweg neer op ongeveer 15% van het verstrekte bedrag. Dit zijn extra kosten die op het conto van de gemeente komen. Ervaringen in Zwijndrecht (ongeveer 8 leningen per jaar) en Sliedrecht (ongeveer 7 leningen per jaar tot een maximum van , ) leren dat er voor het verstrekken van 35 startersleningen een krediet beschikbaar moet komen van ongeveer ,. Een simpele rekensom leert dat voor het verstrekken van ongeveer 20 startersleningen per jaar in Dordrecht een krediet van ongeveer , per jaar beschikbaar moet worden gesteld. Door het beschikbaar stellen van dit krediet treedt een rentederving (bij de huidige marktrente van 5,6%) op van in totaal ongeveer , per jaar daarnaast moet nog een beheervergoeding van 0,5% (is 3.000, ) aan de SVn betaald worden en zijn er ambtelijke proceskosten mee gemoeid van ongeveer 40 uur per jaar (is 4.000, ) maakt in totaal een kostenpost van ongeveer , voor 20 startersleningen. Pagina 2/6

3 Argumenten starterslening 1. Ervaring uit het verleden leert dat starters grofweg een verhuisketen van 3 a 4 verhuisbewegingen op gang brengen. Door een woning te kopen kan de eigenaar zelf weer een andere woning kopen, enzovoorts. Daarnaast laten zij zelf geen woning achter, waardoor het aanbod afneemt en de vraag hetzelfde blijft. In het meest gunstige geval komen er 60 tot 80 verhuisbewegingen per jaar extra, bij 20 tot 30 verleende startersleningen, op een totaal van circa verkopen per jaar. Uit evaluatie van de starterslening in Zwijndrecht blijkt een beperkt effect op de woningmarkt, in deze evaluatie is het niet mogelijk te concluderen of deze mensen nu alleen een woning konden kopen door een starterslening. Een mogelijke verklaring ligt in de gewijzigde marktomstandigheden. Voorheen konden kopers grotere stappen in hun wooncarrière maken, door de overwaarde te verzilveren. In de huidige situatie op de woningmarkt zal het aantal verhuisbewegingen waarschijnlijk lager uitvallen. 2. Het instrument wordt als service vanuit de gemeente zeer gewaardeerd en gebruikt door startende kopers en makelaars en hypotheekverstrekkers, omdat de financiële mogelijkheden van kopers worden verruimd, in een tijd dat starters bij hypotheekverstrekkers juist steeds lastiger en minder kunnen lenen. 3. Veel starters kunnen genoeg lenen voor een appartement, maar niet altijd voor een eengezinswoning. Door voor jonge gezinnen met onvoldoende inkomsten om een woning te financieren (let op: een Nationale Hypotheek Garantie is noodzakelijk!) een starterslening van , tot maximaal , beschikbaar te stellen, krijgen zij meer mogelijkheden om een ruimere (gezins-) woning te kopen. Starters staan aan het begin van hun carrière, de ervaring leert dat hun inkomens in die fase sneller stijgen. Met behulp van de starterslening kan op de verwachtte inkomensstijging worden voorgesorteerd. Kanttekeningen starterslening 1. Dordrecht heeft een relatief goedkope woningvoorraad waardoor er voldoende woningen beschikbaar zijn voor starters op de woningmarkt. Ook met de aangescherpte regelgeving voor het verstrekken van hypotheken zijn er nog voldoende mogelijkheden om aan een koopwoning te komen in diverse Dordtse wijken. In vergelijking met andere regio's hebben starters in de Drechtsteden en in de stad Dordrecht relatief veel mogelijkheden om (binnen de hypothecaire eisen) een woning te kopen, ook eengezinswoningen (EGW). Zo levert een onder andere een korte zoekactie op Funda in september 2012 naar te koop staande woningen in Dordrecht tussen de , en ,- al 114 woningen op (11 EGW), bij ,- 357 woningen (42 EGW) en tot zijn er 621 woningen (150 EGW). 2. Verschillende buurgemeenten zoals Zwijndrecht en Sliedrecht verstrekken wel startersleningen. Dit gebeurt in zeer kleine aantallen, wanneer enig effect bereikt wil worden met startersleningen moet er wel sprake zijn van een grote leningscapaciteit. Dit vraagt een grotere investering vanuit de gemeente. Zo is in Zwijndrecht in totaal , geïnvesteerd en in Sliedrecht , (waarvan de helft rijkssubsidie) voor het verstrekken van respectievelijk 71 en 33 startersleningen. Pagina 3/6

4 3. De corporaties Woonbron en Trivire hebben ruim aanbod van kwalitatief goede en goedkope woningen. Deze woningen kunnen ook via TeWoon en/of Koopgarantconstructies onder gunstige voorwaarden worden gekocht. Zo kunnen starters bijvoorbeeld korting krijgen op de verkoopprijs en/of terugkoopgarantie. Met de corporaties zijn afspraken gemaakt over het verkoopprogramma, ook de komende jaren is er een ruim koopaanbod corporatiewoningen, met of zonder voorwaarden. 4. Starters maakten in het verleden vaak snel stappen qua inkomen, nu is dat onzeker. Zo is er vaker sprake van korte contracten e.d.. 5. Daarnaast gaan voor veel gebruikers van de starterslening de maandelijkse lasten na drie jaar fors omhoog omdat dan begonnen moet worden met de afbetaling van de starterslening. Dit kan ertoe leiden dat mensen in de problemen komen als ze zich niet goed voorbereiden. 6. De aangescherpte eisen voor hypotheken zijn er niet voor niets. Waarom zou je mensen meer laten lenen dan ze volgens de algemene normen aan kunnen? 7. Een hoge hypotheekschuld kan mensen vastzetten. Bij het huidige maximale leenbedrag van , kunnen startende kopers, die wat betreft inkomen er niet meer op vooruitgaan, geen andere gelijkwaardige woning meer kopen. Zij kunnen bij een tweede koop namelijk geen gebruik meer maken van de startersregeling. Alleen als zij een bedrag van , hebben afgelost kunnen ze een gelijkwaardige woning kopen. Door het relatief hoge leenbedrag van de regeling kunnen bewoners hierdoor "gevangene" van hun eigen huis worden. De regeling loopt te kort om goed zicht te krijgen op het feit of dit in de praktijk tot problemen leidt. 8. Geen subsidie of cofinanciering door het rijk Het rijk financierde tot mei 2010 de helft van de bedragen die via de gemeentelijke startersleningen werden uitgekeerd. Gevolg van deze stap van het rijk is dat de gemeente deze leningen nu volledig zelf zal moeten financieren. a. Inspraak en communicatie Het college adviseert om via de reguliere communicatie te communiceren over het niet verstrekken van startersleningen in de gemeente Dordrecht. b. Vervolgtraject besluitvorming Het college adviseert om geen startersleningen beschikbaar te stellen binnen Dordrecht. Wanneer er wel gekozen wordt voor startersleningen is het advies om een budget van , per jaar voor de komende 3 jaar beschikbaar te stellen voor het verstrekken van in totaal ongeveer 60 startersleningen en dit budget bij de SVn onder te brengen. Daarnaast moet er een budget van , per jaar worden gereserveerd voor de totale uitvoerings- en rentedervingskosten van de MOTIE starterslening. Wanneer gekozen wordt voor startersleningen voor starters van Dordrecht zijn er een tweetal opties mogelijk: Optie 1: Starterslening alleen voor nieuwbouwwoningen tot , v.o.n.: Het is mogelijk om juist de verkoop van nieuwbouwwoningen te stimuleren en a la Rotterdam de starterslening alleen toe te passen op een nieuwbouwwoning. Pagina 4/6

5 Hiermee wordt de dalende tendens van verkoop in nieuwbouwwoningen aangepakt. NB Onder , betreft nieuwbouw vooral appartementen. Optie 2: Starterslening alleen voor bestaande bouw tot ,-- v.o.n.: Het is mogelijk om juist de verkoop van de bestaande bouw te stimuleren. Hiermee wordt de dalende tendens van verkoop aangepakt in Dordrecht en daarnaast wordt de verhuisketen op gang gebracht. Voor beide opties is het advies om de volgende eisen te stellen aan de starterslening voor nieuwbouw en bestaande bouw tot , Alleen die personen komen in aanmerking voor een starterslening. 1. tussen de 21 en 35 jaar oud bent en 2. tenminste een iaar in Dordrecht woont in een huurwoning of inwonend en 3. niet eerder een huis in eigendom hebt gehad en 4. het aan te schaffen huis in Dordrecht staat en 5. het huis niet duurder is dan inclusief kosten koper (= circa , exclusief kosten) en je niet voldoende inkomsten hebt om het huis te financieren (let op: een Nationale Hypotheek Garantie is noodzakelijk!); 6. het (gezamenlijk) bruto jaarinkomen mag niet meer bedragen dan ,-. c. Inclusiefbeleid Niet van toepassing. 4. Wat mag het kosten? Het college vindt het niet wenselijk deze investering te doen en kosten te maken voor het aanbieden van startersleningen. Op dit moment wordt het budget van de gemeente bij de SVn ingezet voor laagrentende leningen voor funderingsherstel, en is dit budget volledig in gebruik door een verhoogd aantal aanvragen in verband met de beëindiging van deze regeling. Sinds halverwege 2010 is er ook geen Rijksbudget meer beschikbaar voor het verstrekken van laagrentende leningen aan ondermeer starters. Daarom zal er extra budget beschikbaar gesteld moeten worden voor startersleningen via de SVn. Tenslotte ontbreekt de noodzaak in verband met beschikbaarheid op de woningmarkt en goede regelingen via de corporaties. Wanneer er toch gekozen wordt voor het verstrekken van startersleningen zijn de kosten als volgt. Ervaringen in Zwijndrecht (ongeveer 8 leningen per jaar) en Sliedrecht (ongeveer 7 woningen per jaar tot een maximum van , ) leren dat er voor het verstrekken van 70 startersleningen een krediet beschikbaar moet komen van ongeveer ,. Een simpele rekensom maakt dat voor het verstrekken van ongeveer 20 startersleningen per jaar in Dordrecht een krediet van ongeveer , per jaar beschikbaar moet worden gesteld. Door het beschikbaar stellen van dit krediet treedt een rentederving (bij de huidige marktrente van 5,6%) op van in totaal ongeveer , per jaar daarnaast moet nog een beheervergoeding van 0,5% (is 3.000, ) aan de SVn betaald worden en zijn er ambtelijke proceskosten mee gemoeid van ongeveer 40 uur per jaar (is 4.000, ) maakt in totaal een kostenpost van ongeveer , voor 20 startersleningen. Pagina 5/6

6 5. Fatale beslisdatum Niet van toepassing. 6. Bij dit raadsvoorstel horen de volgende bijlagen: ontwerp besluit. bijlage 1: MOTIE Starterslening. 7. Voorste! Het college stelt voor om geen startersleningen in Dordrecht te verstrekken.»'y Het college van Burgemeester en Wethouders van Dordrecht g de secretaris, de burgemeester M.M. van der Kraan ^c^aïm. Brok ontwerp besluit Pagina 6/6