L. van Gerven raad september 2013

Transcriptie

1 Agendapunt commissie: steller telefoonnummer L. van Gerven agendapunt kenmerk datum raadsvergadering onderwerp Verordening Starterslening. 13raad september 2013 aan de gemeenteraad A. Samenvatting Op 5 september 2013 heeft u ingestemd met het initiatiefvoorstel voor starters op de woningmarkt en een motie (PvdA) aangenomen, waarin u het college verzoekt alles in het werk te stellen om de Verordening Starterslening in de raadsvergadering van 26 september 2013 te kunnen vaststellen. Bijgaand treft u de gevraagde Verordening aan. Hierin zijn de beslispunten verwerkt die in dit raadsvoorstel worden onderbouwd en die worden voorgesteld onder B. Voorgesteld besluit. De beslispunten zijn zo opgesteld, dat u per punt een besluit kunt nemen. B. Voorgesteld besluit 1. Het maximale bedrag aan verwervingskosten (aankoopprijs inclusief 8% kosten koper) voor de toepassing van de SVn starterslening vast te stellen op ,- 2. de SVn starterslening te maximeren op 20% van de verwervingskosten en maximaal ,- 3. SVn startersleningen te verstrekken voor zowel nieuwbouw als bestaande koopwoningen 4. de starter voor de SVn starterslening te definiëren als een niet zelfstandig wonende jongere in de leeftijd van 18 tot en met 35 jaar, die actief op zoek is naar zelfstandige woonruimte 5. de cofinanciering vanuit Rijk en Provincie als voorwaarde vast te stellen voor het verstrekken van een SVn starterslening door de gemeente 6. de Verordening Starterslening gemeente Valkenswaard vast te stellen met inachtneming van de beslispunten 1. tot en met 5. C. Inleiding Op 5 september 2013 heeft u ingestemd met het initiatiefvoorstel voor starters op de woningmarkt en een motie (PvdA) aangenomen, waarin u het college verzoekt alles in het werk te stellen om de Verordening Starterslening in de raadsvergadering van 26 september 2013 te kunnen vaststellen. Dit raadsvoorstel dient daartoe. D. Wat willen we bereiken? In het initiatiefvoorstel voor starters op de woningmarkt is melding gemaakt van de bijdragen vanuit Rijk (50%) en Provincie (25%) aan de starterslening en het gegeven dat deze bijdragen worden verstrekt zolang de financiële middelen vanuit deze overheden niet zijn opgedroogd (op=op principe). Om deze financiële bijdragen vanuit Rijk en Provincie maximaal te kunnen benutten en op zo kort mogelijke

2 termijn startersleningen te kunnen gaan verstrekken, is het nodig te beschikken over een Verordening Starterslening gemeente Valkenswaard. E. Wat gaan we er voor doen? In de Verordening Starterslening gemeente Valkenswaard staan belangrijke voorwaarden opgenomen voor het al dan niet in aanmerking komen voor een starterslening. Dit zijn met name: de begripsbepaling van de doelgroep de reikwijdte op de woningmarkt (bestaande bouw of nieuwbouw) de maximale verwervingskosten van de woning de maximale hoogte van de starterslening zelf de voorwaarde van cofinanciering vanuit Rijk (50%) en Provincie (25%) het door de gemeente beschikbaar gestelde (maximale) bedrag voor startersleningen Aan de starterslening zijn enkele vaste voorwaarden verbonden. De starterslening mag niet meer bedragen dan 20% van de verwervingskosten. De verwervingskosten zijn gemaximeerd op de NHGgrens: ,- per 1 juli 2013 en ,- per 1 juli Gemeenten kunnen binnen deze grenzen zelf een maximum stellen aan de verwervingskosten en de lening. Maximale verwervingskosten. Bij de behandeling van het initiatiefvoorstel voor starters op de woningmarkt in de raadsvergadering van 5 september j.l. is naar aanleiding van de motie van de PvdA enige discussie ontstaan over de maximale verwervingskosten: dienen we hierbij aan te sluiten bij de richtlijn van de werkgroep voor betaalbare starterswoningen, te weten ca ,-, of een hoger bedrag dat de starterslening bereikbaar maakt voor een grotere groep starters? De richtprijs die de werkgroep heeft aangegeven is tot stand gekomen vanuit de vraag, wanneer is een koopwoning voor een starter nog betaalbaar (lees: financierbaar) en welke aankoopprijs (inclusief grond) is realiseerbaar om aan die betaalbaarheid tegemoet te komen? Deze vraag is dus ingegeven vanuit het criterium betaalbaarheid. De werkgroep heeft echter eveneens geconstateerd dat er niet één soort starter is, maar dat de doelgroep starters een uiteenlopende doelgroep is met uiteenlopende inkomens en mogelijkheden. Daarom is ook geopteerd voor een integrale benadering en een beleidskader met een breder instrumentarium. De starterslening is breed inzetbaar, en nog belangrijker, maakt het mogelijk om tegemoet te komen aan de hoogste doelstelling: het tegengaan van ontgroening door voldoende mogelijkheden voor starters op de woningmarkt. Mevrouw Maas van de PvdA heeft aan u een overzicht verstrekt met maximale bedragen zoals die in de regio door gemeenten worden gehanteerd. De maximale verwervingskosten liggen gemiddeld ruim boven ,- en de maximale lening bedraagt vaak ,- of 20% van de verwervingskosten, in een aantal gemeenten een hoger bedrag. 2

3 Om enige onderbouwing te krijgen bij de keuze voor het maximale bedrag aan verwervingskosten hebben wij gekeken naar het huidige aanbod in zowel nieuwbouw als bestaande woningen. Dit aanbod is te vinden op de website Van deze website is het volgende aanbod af te leiden: Prijscategorie woning Aantal te koop staande woningen Cumulatief aantal (tot en met het hoogst genoemde bedrag) t/m , ,- t/m , ,- t/m , ,- t/m , ,- t/m , ,- t/m , Gaan we er vanuit dat met de invoering van de starterslening de helft van het aantal te koop staande woningen gekocht wordt of kan worden door een starter, dan zou dit tot het volgende beeld leiden: Prijscategorie woning Aantal te koop staande woningen Aantal geholpen starters (aanname 50%) t/m , t/m , t/m , t/m , t/m , t/m , U heeft op 5 september 2013 een bedrag van ,- ter beschikking gesteld voor startersleningen. In dit voorstel is als rekenvoorbeeld een maximale starterslening genomen van ,-, een bedrag dat aansluit bij het bedrag dat meerdere gemeenten in de regio hanteren. Bij een budget van ,- en een maximale lening van ,- kunnen minimaal 66 starters worden geholpen. Dit kan onze ambitie worden genoemd. Uit de bovenstaande tabel kunt u afleiden dat het huidige aanbod bij verwervingskosten lager dan ,- beperkt lijkt ten opzichte van de genoemde ambitie. Kiezen we voor een hoger bedrag dan ,-, dan neemt uiteraard het aanbod toe, maar komt ook steeds kritischer de vraag in beeld, in hoeverre starters die een duurdere woning kunnen kopen nog hulp nodig hebben bij de aankoop van hun woning. Kiezen we een lager bedrag dan ,- dan neemt de kans toe dat we achter blijven lopen bij de regio en dat het aanbod van woningen onvoldoende aansluit bij de ambitie om minimaal 66 starters te helpen met een starterslening. Maximale lening. De starterslening mag sowieso niet meer bedragen dan 20% van de verwervingskosten. Deze voorwaarde wordt door het Rijk gesteld. De meeste gemeenten stellen een maximum bedrag aan de lening. Een aantal gemeenten in de regio hanteert hierbij een maximum van ,-. Enkele gemeenten zitten hoger. 3

4 Omdat het een aanvullende financiering betreft, bovenop de normale financiering, stellen wij voor eveneens een maximum te hanteren van ,-. Hierbij sluiten wij aan bij een regionale standaard zonder naar boven toe af te wijken. Elk hoger maximum gaat, binnen het budget van ,-, ten koste van het aantal starters dat kan worden geholpen. Nieuwbouw en/of bestaande woningen. In het raadsvoorstel, waarin wij naar aanleiding van de woningmarktanalyse uitgangspunten hebben geformuleerd als richtlijn voor de woonvisie en de actualisatie van de grondexploitaties, hebben wij bij uitgangspunt 10 voorgesteld om de starterslening niet alleen bij nieuwbouw toe te passen, maar ook op de bestaande woningmarkt. Hiermee wordt niet alleen bereikt dat er meer aanbod beschikbaar is voor starters die van de starterslening gebruik willen maken, maar ook een positief effect op de doorstroming op de bestaande woningmarkt. Doelgroep. Bij de behandeling van het initiatiefvoorstel zijn twee verschillende gezichtspunten naar voren gekomen ten aanzien van de doelgroep. In het initiatiefvoorstel is de doelgroep afgebakend bij jongeren van 18 tot en met 35 jaar die niet over zelfstandige woonruimte beschikken. Dit betekent dat jongeren die al een zelfstandige woonruimte huren zijn uitgesloten. Een andere benadering is om deze groep wel mee te nemen en daarmee de definitie te verbreden tot jongeren van 18 tot en met 35 jaar, die voor eerste maal een woning kopen (en al dan niet woonruimte vrij maken van een woningcorporatie). In dit voorstel sluiten wij aan bij de definitie die u op 5 september j.l. als uitgangspunt heeft vastgesteld. Wel geven wij u in overweging de definitie te verbreden zoals hierboven gesteld vanuit het perspectief van doorstroming en als optie om starters die niet bij machte zijn om een woning te kopen, beter te kunnen voorzien in hun behoefte. In dat geval hoeft dit niet beperkt te blijven tot die doorstarters, die woonruimte vrij maken van een woningcorporatie. Een aantal jongeren huurt een klein appartement dat niet tot het corporatiebezit behoort, maart wel geschikt is voor de doelgroep starters. Voorwaarde cofinanciering Rijk en Provincie. In het initiatiefvoorstel staat al de voorwaarde genoemd, dat het Rijk (50%) en de Provincie (25%) bijdragen aan de starterslening. Deze voorwaarde hebben wij in de Verordening Starterslening gemeente Valkenswaard overgenomen. Indien van deze cofinanciering een component wegvalt, omdat de financiële middelen van Rijk of Provincie zijn opgedroogd, hoeft dit niet te betekenen dat de gemeente per definitie geen starterslening meer verstrekt. Er ontstaat een nieuw beslismoment, waarbij de gemeente de nieuwe situatie kan beoordelen en, bij eventuele voortzetting, aanpassing van de verordening noodzakelijk wordt. 4

5 Resumerend. Wij stellen daarom voor om de volgende uitgangspunten te benoemen voor de starterslening: maximaal bedrag aan verwervingskosten van ,- maximale starterslening van 20% van de verwervingskosten en maximaal ,- zowel nieuwbouw als bestaande koopwoningen doelgroep: een niet zelfstandig wonende jongere in de leeftijd van 18 tot en met 35 jaar, die actief op zoek is naar zelfstandige woonruimte de cofinanciering vanuit Rijk en Provincie zijn voorwaarde voor het verstrekken van een starterslening door de gemeente F. Financiën Dit raadsvoorstel is een vervolg op het raadsbesluit d.d. 5 september 2013 ten behoeve van starters op de woningmarkt. In het bijbehorende raadsvoorstel zijn de financiële consequenties reeds aan u kenbaar gemaakt. G. Vervolgstappen Instemming college met en ondertekening van de deelnemingsovereenkomst tussen de gemeente en de SVn. Hierin worden de samenwerking en onderlinge financiële rechten en plichten vastgelegd. Deze overeenkomst wordt zo spoedig mogelijk na vaststelling van de verordening aan het college aangeboden, met als doel dat startersleningen uiterlijk vanaf 16 oktober kunnen worden aangevraagd cq. verstrekt. H. Communicatie Informatieverstrekking aan starters via de pers en middels minimaal één informatiebijeenkomst. I. Bijlage(n) 1. (concept) Verordening starterslening gemeente Valkenswaard. J. Ter inzage liggende stukken 1. (concept) Verordening starterslening gemeente Valkenswaard. Burgemeester en wethouders van Valkenswaard, secretaris, burgemeester drs. R.F.W. van Eijck. drs. A.B.A.M. Ederveen. 5

6 Voorgesteld besluit BESLUIT De raad van de gemeente Valkenswaard; Gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders d.d.., nummer.; Gelet op de behandeling in de vergadering van de raadscommissie d.d. 26 september 2013; BESLUIT 1. Het maximale bedrag aan verwervingskosten (aankoopprijs inclusief 8% kosten koper) voor de toepassing van de SVn starterslening vast te stellen op ,- 2. de SVn starterslening te maximeren op 20% van de verwervingskosten en maximaal ,- 3. SVn startersleningen te verstrekken voor zowel nieuwbouw als bestaande koopwoningen 4. de starter voor de SVn starterslening te definiëren als een niet zelfstandig wonende jongere in de leeftijd van 18 tot en met 35 jaar, die actief op zoek is naar zelfstandige woonruimte 5. de cofinanciering vanuit Rijk en Provincie als voorwaarde vast te stellen voor het verstrekken van een SVn starterslening door de gemeente 6. de Verordening Starterslening gemeente Valkenswaard vast te stellen met inachtneming van de beslispunten 1. tot en met 5. Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van de gemeenteraad d.d. 26 september Kenmerk: 13raad00533 de griffier, de voorzitter, drs. C. Miedema drs. A.B.A.M. Ederveen. 6