Evaluatie Starterslening gemeente Moerdijk

Transcriptie

1 Evaluatie Starterslening gemeente Moerdijk Gemeente Moerdijk November 2012 B. Oudhuis, afdeling Ruimtelijke en Maatschappelijke Ontwikkeling

2 Inhoudsopgave INHOUDSOPGAVE INLEIDING HISTORIE RESULTATEN 4 JAAR STARTERSLENING AANTAL VERSTREKTE STARTERSLENINGEN PER JAAR AANTAL VERSTREKTE STARTERSLENINGEN OP KERNNIVEAU STARTERSLENING VOOR DE AANKOOP VAN EEN BESTAANDE OF EEN NIEUWBOUWWONING WONINGTYPE EN HUISHOUDGROOTTE LEEFTIJD VERDELING TERUGBETALINGEN VOORTGANG IN CONCLUSIES

3 1. Inleiding Op 3 juli 2008 heeft de gemeenteraad de Starterslening in het leven geroepen. Sindsdien is dit in de gemeente Moerdijk een niet meer weg te denken instrument om koopstarters op de woningmarkt een steuntje in de rug te geven. Na een lange aanloopperiode in 2008 werd er half 2009 veelvuldig gebruik gemaakt van de Starterslening. Vanaf dat moment is de Startersregeling steeds beter gaan lopen. De algemeen kritische positie van de starter op de woningmarkt als gevolg van de economische crisis en de aanscherping van de hypotheekregels draagt ongetwijfeld bij aan de stijging van het aantal verstrekte Startersleningen. De Startersregeling is juist één van de instrumenten om een stimulerende bijdrage te leveren aan de Moerdijkse woningmarkt. Dit instrument zorgt voor het bevorderen van de instroom en daarmee impliciet ook voor doorstroom op de woningmarkt. Tot en met oktober 2012 zijn door de gemeente Moerdijk in totaal 38 Startersleningen verstrekt. 2. Historie Op 3 juli 2008 heeft de gemeenteraad besloten om de Startersregeling in te voeren en daarmee Startersleningen te gaan verstrekken aan mensen die voor het eerst een koopwoningen willen aanschaffen. Hiervoor is er een budget van ,-- op een gemeenterekening ondergebracht bij Stichting Stimuleringsfonds nederlandse gemeenten (vanaf nu SVn). Op dat moment nam de rijksoverheid al deel aan de Startersregeling. Hierdoor kwamen de door gemeente Moerdijk verstrekte Startersleningen voor 50% voor rekening van het toenmalige ministerie van VROM en 50% voor rekening van de gemeente Moerdijk. Vanaf 1 oktober 2009 stapte ook de provincie Noord-Brabant in de Startersregeling. Hierdoor kwam iedere door de gemeente Moerdijk verstrekte Starterslening voor 50% voor rekening van het VROM- Startersfonds, 25% voor rekening van het provinciale-startersfonds en 25 % ten laste van het gemeentelijke Startersfonds. Tot 26 mei 2010 gold deze verdeling voor iedere door de gemeente Moerdijk verstrekte Starterslening. Met ingang van 26 mei 2010 bleek dat het VROM-Startersfonds was uitgeput waardoor er géén Startersleningen meer konden worden verstrekt met de 50% rijksbijdrage. Het wegvallen van de rijksbijdrage heeft een behoorlijke wissel getrokken op het gemeentelijk budget, daar 75% van iedere Starterslening nu voor rekening komt van de gemeente. Hierdoor was het gemeentelijke budget vrijwel uitgeput, waardoor de gemeenteraad op 23 september 2010 opnieuw besloot om het gemeentelijke Startersfonds te voeden met ,--. Per 1 april 2011 was eveneens het provinciale-startersfonds uitgeput. Vanaf dat moment komen alle door de gemeente Moerdijk te verstrekken Startersleningen ten laste van het gemeentelijke Startersfonds. Op 8 maart 2012 en 6 september 2012 heeft de gemeenteraad opnieuw besloten om aanvullend budget te financieren van respectievelijk ,-- en ,--. In totaal heeft de gemeenteraad ingestemd met de financiering van een budget van 1,4 miljoen voor het verstrekken van Startersleningen aan koopstarters op de woningmarkt. 3. Resultaten 4 jaar Starterslening 3.1. Aantal verstrekte Startersleningen per jaar Uit de analyse naar het aantal verstrekte Startersleningen uitgesplitst per jaar blijkt na een lange aanloopperiode in 2008: 1 Starterslening te zijn verstrekt, in 2009: 8 Startersleningen, in 2010: 9 Startersleningen, in 2011: eveneens 8 Startersleningen en 2012: kent een stijging met 12 Startersleningen tot en met oktober. Jaar Aantal verstrekte Startersleningen Totaal 38 3

4 3.2. Aantal verstrekte Startersleningen op kernniveau Uit de analyse blijkt dat 63% van de verstrekte Startersleningen terecht zijn gekomen in de kernen Zevenbergen, 11% in Fijnaart, 13% in Klundert, 5% in Willemstad en 8% in Standdaarbuiten. Kern Aantal verstrekte Startersleningen Percentage verstrekte Startersleningen Zevenbergen 24 63% Fijnaart 4 11% Klundert 5 13% Willemstad 2 5% Standdaarbuiten 3 8% 3.3. Starterslening voor de aankoop van een bestaande of een nieuwbouwwoning 36 Startersleningen (95%) blijken te zijn gebruikt voor de aankoop van een woning uit de bestaande woningvoorraad. 2 Startersleningen (5%) zijn gebruikt om een nieuwbouwwoning aan te kopen. In dit geval betreft het nieuwbouwwoning uit hetzelfde project, namelijk het pilotproject CPO (Collectief Particulier Opdrachtgeverschap) te Standdaarbuiten. 10 (26%) van de met een Starterslening aangekochte woningen uit de bestaande woningvoorraad zijn toenmalige woningen van de woningcorporatie. Deze woningen waren gelabeld voor de verkoop en zijn bij mutatie verkocht. Bestaande of nieuwbouw woning Nieuwbouw woning 5% Bestaande woning 95% 4

5 Onderscheid in aankopen binnen de bestaande woningvoorraad In de grafiek hieronder hebben wij bij de aankoop van een bestaande woning onderscheid gemaakt in de aankoop van een bestaande woning uit de particuliere woningvoorraad of een woning die is gekocht van een woningcorporatie. 72% van de aankopen van een bestaande woning met een Starterslening heeft plaatsgevonden binnen de particuliere woningvoorraad. Bij 28% gaat het om een de aankoop van een bestaande woning van een woningcorporatie. Onderscheid in aankopen uit bestaande woningvoorraad 28% 72% Bestaande woning particuliere woningvoorraad Bestaande woning van een woningcorporatie 3.4. Woningtype en huishoudgrootte Het gewenste woningtype blijkt in 36 gevallen (95%) een grondgebonden rijenwoning te zijn en in 2 gevallen is er met behulp van de Starterslening een appartement aangekocht. Gewenst woningtype Appartement 5% Grondgebonden rijenwoning 95% 5

6 Er zijn 38 huishoudens die gebruik hebben gemaakt van de Starterslening. Van de 38 huishoudens zijn 26 Startersleningen (68%) verstrekt aan een 1-persoonshuishouden en 12 Startersleningen zijn verstrekt aan 2-persoonhuishoudens (32%). Huishoudgrootte 2- persoonshuishouden 32% 1-persoonshuishouden 68% 3.5. Leeftijd Uit de tabel hieronder blijkt dat 34% van de kopers een jongere betreft in de leeftijd tot 24 jaar. De grootste groep (40%) heeft een leeftijd tussen de 24 en 29 jaar. 11% van de kopers heeft een leeftijd tussen de 30 en 35 jaar. De kleinste groep is tussen de 36 en 45 jaar. Deze laatste groep heeft een sociale huurwoning achtergelaten. Hiervoor is de leeftijdsgrens op 45 jaar gesteld. Verder lijkt de leeftijdsgrens van 35 jaar gerechtvaardigd en wordt hiermee duidelijk dat de echte starters met behulp van de Starterslening op de kopersmarkt worden bediend. Leeftijden kopers Aantallen Percentages % jaar 20 40% jaar 11 22% jaar 2 4% Totaal % 6

7 3.6. Verdeling 4 Startersleningen (11%) zijn gefinancierd door het toenmalige ministerie van VROM en de gemeente Moerdijk op basis van een verdeling. 11 Startersleningen (29%) zijn gefinancierd door het toenmalige ministerie van VROM, de provincie Noord-Brabant en de gemeente Moerdijk op basis van verdeling. 3 Startersleningen (8%) zijn gefinancierd door de Provincie Noord-Brabant en de gemeente Moerdijk op basis van verdeling en 20 Startersleningen (52%) zijn volledig gefinancierd door de gemeente Moerdijk. Verdeling gefinancierde Startersleningen 52% 11% 29% Ministerie VROM en gemeente Moerdijk Ministerie VROM, Provincie Noord-Brabant en gemeente Moerdijk Provincie Noord-Brabant en gemeente Moerdijk 8% Gemeente Moerdijk 4. Terugbetalingen De Starterslening beweegt mee met de inkomensontwikkeling van de aanvrager. De eerste 3 jaar is de Starterslening renteloos en aflossingsvrij. Na de eerste 3 jaar gaat de koopstarter marktconforme rente en aflossing betalen. De marktconforme rente is bij aanvraag bepaald. Indien men verwacht op basis van het inkomen niet het volledige bedrag terug te kunnen betalen, vraagt men een hertoets aan. Hertoetsing vindt plaats na het 3e, 6e, 10e en 15e jaar. Uit de hertoetsing moet dan blijken welke maandlast de koopstarter op basis van het op dat moment geldende inkomen wel kan betalen. Op dit moment is voor 5 koopstarters de periode van 3 jaar verstreken. In onderstaande tabel wordt aangegeven op welke wijze zij momenteel terugbetalen. Tevens is er een vergelijk gemaakt met een beeld over heel Nederland. Betalingswijze Aantal In percentage Betaalt volledig (rente + aflossing) 3 60% Betaalt aangepast (aflossing + rente) 2 40% Betaalt nog niets - - Totaal % Momenteel zijn er 5 Startersleningen die voor terugbetaling in aanmerking gekomen. 3 Startersleningen worden volledig terugbetaald. Omdat het inkomen momenteel niet toereikend is, vindt bij 2 koopstarters op basis van hertoetsing, een aangepaste terugbetaling plaats. Dit aantal is te laag om er conclusies aan te kunnen verbinden. Daarbij moet worden aangegeven dat de leningen die op dit moment worden terugbetaald, voor 50% gefinancierd zijn door het toenmalige ministerie van VROM en voor 50% door de gemeente Moerdijk. Concreet betekent dit dat wij ook maar 50% van de rente en aflossing over de verstrekte Starterslening ontvangen. Bij elkaar betalen zij ongeveer 990,-- per maand terug. De terugontvangen bedragen zijn daarmee niet groot genoeg om op korte termijn nieuwe Startersleningen te kunnen verstrekken. In 2013 zullen er nog eens 11 leningen voor terugbetaling in aanmerking komen. 7

8 5. Voortgang in 2013 Op 6 september 2012 heeft de gemeenteraad ingestemd met het financieren van een aanvullend budget van ,-- voor het verstrekken van Startersleningen aan koopstarters op de woningmarkt. Uitgaande van maximale Startersleningen kunnen er ten laste van dit budget ongeveer 12 Startersleningen worden verstrekt. Afhankelijk van het tempo waarin de komende periode Startersleningen worden verstrekt en op basis van ervaringscijfers over de voorgaande jaren is de verwachting dat er voldoende budget resteert om in 2013 aan de vraag naar Startersleningen te kunnen voldoen. In het nieuwe regeerakkoord Bruggen slaan van 29 oktober 2012 is opgenomen dat de gunstige leningsfaciliteit voor starters van de SVn zal worden uitgebreid. Begin november 2012 kondigde diezelfde SVn nog aan tijdelijk geen nieuwe aanvragen voor de Starterslening in behandeling te nemen. De reden hiervoor was dat er geen duidelijkheid bestond over de aftrek van de rente op de Startersleningen onder de nieuwe hypotheekregels. Het kabinet heeft namelijk besloten dat vanaf 1 januari 2013 alleen nog hypotheekrenteaftrek mogelijk is voor leningen die van het begin af aan worden afgelost. Startersleningen zijn de eerste drie jaar aflossingsvrij. Minister Stef Blok voor Wonen en Rijksdienst heeft op 14 november 2012 aan de Kamer laten weten dat de Starterslening voor mensen die voor het eerst een huis kopen ook in 2013 onder de huidige voorwaarden blijft bestaan. Daarnaast heeft de Minister voor Wonen en Rijksdienst nog 20 miljoen euro uitgetrokken voor de Starterslening. SVn is in gesprek met Den Haag over de invulling hiervan. 6. Conclusies o De Starterslening voldoet aan de verwachting. Het instrument komt tegemoet aan de vraag van starters om hun eerste koopwoning aan te kunnen kopen. Dit blijkt met name uit de stijgende lijn van het aantal verstrekte Startersleningen en het aantal keer dat de gemeenteraad van Moerdijk aanvullend budget beschikbaar heeft gesteld; o De Starterslening is met name gebruikt voor de aankoop van een bestaande woning. Niet echt opmerkelijk omdat er veel meer aanbod is in de bestaande woningvoorraad. Verder draagt dit instrument bij aan de doorstroming op de koopwoningmarkt omdat verkopende partijen hierdoor kunnen doorstromen naar een andere woning; o Er zijn meer eengezinswoningen met een Starterslening gekocht dan appartementen (95% versus 5%). Eveneens niet opmerkelijk omdat de huidige woningvoorraad voor bijna de helft uit eengezinswoningen bestaat en maar klein deel uit meergezinswoningen; o De leeftijdgrens van 35 jaar lijkt gezien de leeftijdscategorieën die een beroep doen op de Starterslening gerechtvaardigd. Duidelijk is dat de echte starters op de kopersmarkt worden bediend met de Starterslening; o Het resterende budget wordt voldoende geacht om ook in 2013 Startersleningen te verstrekken. Daarom zal in 2013 niet ingezet worden op een aanvullend gemeentelijk budget. Indien het Rijk duidelijkheid geeft over de invulling van de extra 20 miljoen euro, moet dit wellicht worden heroverwogen. Te denken valt aan bijvoorbeeld co-financiering door het Rijk van iedere door de gemeente Moerdijk te verstrekken Starterslening; o Geconcludeerd kan worden dat het aantal Startersleningen in de gemeente Moerdijk, dat tot dusverre voor terugbetaling in aanmerking is gekomen, slechts 5 bedraagt. Dit aantal is te laag om er conclusies aan te verbinden. Daarom zal eind 2013 zal opnieuw de balans worden opgemaakt. Nog eens 11 leningen zullen in 2013 voor terugbetaling in aanmerking komen waardoor er dan wel conclusies kunnen worden getrokken. 8