Raadsvergadering 6 december Portefeuillehouder C.Koppenol

Transcriptie

1 RAADSVOORSTEL Datum en nummer 30 oktober 2012, nummer Raadsvergadering 6 december 2012 Agendapunt Programmaveld Ruimte Portefeuillehouder C.Koppenol Wettelijke basis - Onderwerp Woonvisie Papendrecht Gevraagde beslissing De Woonvisie Papendrecht vast te stellen. Financiële consequenties - Aan de raad Op 27 oktober 2011 heeft de gemeenteraad van Papendrecht de startnotitie Woonvisie Papendrecht vastgesteld. Met deze startnotitie is het startschot gegeven voor de ontwikkeling van de Woonvisie Papendrecht Het opstellen van een woonvisie is geen wettelijke verplichting. Wij vinden het echter van groot belang om te beschikken over een actuele lokale woonvisie. Met een woonvisie kan immers tot op zekere hoogte sturing worden gegeven aan de Papendrechtste woningmarkt. Wij zijn ons ervan bewust dat het woningmarktgedrag beïnvloed wordt door factoren waarop wij geen of nauwelijks invloed hebben, zoals de huidige economische omstandigheden en maatregelen die door andere overheden op de woningmarkt worden doorgevoerd (denk aan de aangescherpte toewijzingsregels voor corporaties, de afschaffing van de koopsubsidie en de discussie die nu speelt over de hervormingen van het hypotheekstelsel). Maar door vraag en aanbod op dusdanige wijze op elkaar aan te laten sluiten, ontstaat een woningmarkt die toekomstwaarde heeft en zo kan Papendrecht, samen met de overige Drechtstedengemeenten een concurrerende positie innemen ten opzichte van gemeenten buiten de regio Drechtsteden. Bovendien vragen de demografische ontwikkelingen om het actualiseren van het woonbeleid. In deze woonvisie wordt op onderstaande vragen ingegaan: Hoe ziet het kader van de woonvisie eruit? Hierbij valt te denken aan demografische ontwikkelingen, economische ontwikkelingen, sociaal-culturele ontwikkelingen en ontwikkelingen op de woningmarkt, maar ook aan relevant beleid op nationaal, provinciaal, regionaal en lokaal niveau. Hoe ziet de woningmarkt van Papendrecht eruit? Van belang hierbij is te kijken naar de bevolkingssamenstelling per wijk, de woningvoorraad per wijk en het woningbouwprogramma per wijk. Hoe zou de woningmarkt van Papendrecht er in 2020 uit moeten zien? Hierbij gaat het om de visie op wonen in Papendrecht in de toekomst. Hoe kan dit worden bereikt?

2 Zowel intern als extern betrokkenen hebben een belangrijke bijdrage geleverd aan de totstandkoming van deze woonvisie. Tijdens diverse bijeenkomsten zijn alle betrokkenen in de gelegenheid gesteld om hun kijk op de toekomst van Papendrecht te geven. Op 26 septermber 2012 heeft de laatste bijeenkomst plaatsgevonden. Tijdens deze bijeenkomst werd op basis van een concept woonvisie gediscussieerd over de toekomst van Papendrecht op het gebied van wonen. Op basis van de resultaten van de bijeenkomst is de conceptwoonvisie aangepast en ligt nu de Woonvisie Papendrecht ter vaststelling voor. Hierna wordt ingegaan op de resultaten van de bijeenkomsten en de wijze waarop dit in de woonvisie verwerkt is. Dit is per onderwerp gebundeld. Visie In de concept woonvisie is vanuit het kader (hoofdstukken 2 tot en met 3) toegewerkt naar de visie (hoofdstuk 4) en het uitvoeringsprogramma (hoofdstuk 5). Tijdens de bijeenkomst is gevraagd om de visie een duidelijkere plek te geven. In hoofdstuk 4 is in het inleidende gedeelte samenvattend aangegeven wat de gemeente Papendrecht wil bereiken. Daarna wordt dit verder uitgewerkt. Crisis op de woningmarkt Tijdens de bijeenkomst wordt aangegeven, dat in de regio veel nagedacht wordt over het op gang krijgen van de woningmarkt. Geconstateerd is dat een groot deel van het probleem ligt in de financiering van de woningen en daar kun je als lokale overheid niets aan doen. In de concept woonvisie was al aangegeven dat het woningmarktgedrag beïnvloed wordt door factoren waarop de lokale overheid geen invloed heeft. De woonvisie is op dit punt niet verder aangepast. Woningbouwprogramma In de concept woonvisie is het woningbouwprogramma voor de gehele periode opgenomen. Tijdens de bijeenkomst is gevraagd om het woningbouwprogramma te splitsen in een tabel waarin de reeds opgeleverde woningen opgenomen zijn en een tabel waarin de nog op te leveren woningen opgenomen zijn. De tekst onder de tabel zou daarmee ook verduidelijkt worden. Er is voor gekozen om in de woonvisie twee tabellen op te nemen. De eerste tabel betreft de periode Hierin zijn alle woningen opgenomen die in de periode opgeleverd zijn of waarvan verwacht wordt dat ze nog in 2012 opgeleverd zullen worden. De tweede tabel betreft de periode Hierin zijn alle woningen die na 2012 opgeleverd zullen worden opgenomen. De tekst onder de tabellen is aangepast. Herstructurering Tijdens de bijeenkomst wordt gevraagd naar de herstructureringsplannen van onder andere Kraaihoek. De wethouder heeft aangegeven dat herstructurering gaat spelen en dat dit in overleg met Woonkracht10 opgepakt wordt. Woonkracht10 heeft aangegeven dat het nog te vroeg is om inhoudelijk op de invulling van de herstructurering in te gaan. Meer dan de procesbeschrijving, zoals die al in de concept woonvisie opgenomen was, volstaat voor nu. Wel is duidelijk dat herstructurering meer is dan alleen sloop nieuwbouw, zoals bijvoorbeeld verduurzaming. Opgemerkt wordt dat het goed zou zijn om bij herstructurering ook te kijken naar de toegankelijkheid. GPR biedt hiervoor mogelijkheden. Door de Huurdersadviesraad Papendrecht wordt meegegeven dat herstructurering niet ten koste mag gaan van het aanbod voor de lage inkomensgroepen. De concept woonvisie sloot al grotendeels aan bij de opmerkingen die tijdens de bijeenkomst gemaakt zijn. De enige aanpassing die naar aanleiding van de discussie is doorgevoerd, is dat bij aanpassing van de bestaande bouw ook aan de kwaliteitseisen van GPR Gebouw (Gemeentelijke Praktijkrichtlijn Gebouw; meet de kwaliteit van een gebouw op verschillende punten) moet worden voldaan.

3 (Collectief) Particulier Opdrachtgeverschap Tijdens de bijeenkomst wordt opgemerkt dat slechts een kleine groep geïnteresseerd is in Particulier Opdrachtgeverschap, maar dat Collectief Particulier Opdrachtgeverschap voor een grotere groep mogelijkheden biedt. Voor veel woonconsumenten is het van belang om wel zelf te kunnen bepalen, maar niet om zelf te bouwen. Dit heeft ook te maken met gebrek aan kennis. Het is voor de woonconsument eenvoudiger om wijzigingen in een ontwerp aan te brengen dan een ontwerp te maken. Luisteren naar wat de consument wil is van groot belang. In de concept woonvisie was al opgenomen dat een onderzoek naar de behoefte aan (Collectief) Particulier Opdrachtgeverschap te doen. Verder komt naar voren dat goed naar de woonconsument geluisterd moet worden. Dit komt overeen met wat tijdens de bijeenkomst naar voren is gebracht. Woonomgeving Een aantal inwoners is van mening dat het beheer van de woonomgeving te wensen overlaat. Niet iedereen is dezelfde mening toegedaan. Hierop wordt in de woonvisie niet nader ingegaan. Dit maakt onderdeel uit van de beleidsvisie Integraal Beheer Openbare Ruimte. Doelgroepen Huishoudens naar inkomen In de concept woonvisie worden inkomensgrenzen gebruikt om onderscheid te maken tussen huishoudens met een laag, midden en hoog inkomen. Tijdens de bijeenkomst is naar voren gebracht dat de mogelijkheden die huishoudens met een middeninkomen hebben steeds beperkter worden en daarom wordt de inkomensgrens in twijfel getrokken. Zeker wanneer men schulden heeft (men komt dan ook niet altijd meer in aanmerking voor een particuliere huurwoning). De gehanteerde inkomensgrenzen zijn alleen bedoeld om de verschillende groepen huishoudens naar inkomen te kunnen definiëren en niet om aan te geven dat de mogelijkheden op de woningmarkt verbeteren naarmate men in een hogere inkomensgroep valt. Met name voor de middeninkomens gaat dit niet op. In de woonvisie is opgenomen dat de positie van de middeninkomens onder druk staat. Bij alle inkomensgroepen is nu aangegeven dat het inkomen nog geen indicatie geeft voor de mogelijkheden op de woningmarkt. Door ABF Research is onderzoek gedaan naar de ontwikkeling van de verschillende inkomensgroepen. Momenteel wordt in regionaal verband bekeken of de onderzoeksresultaten moeten leiden tot aanpassing van het beleid (de regionale woonvisie). Wanneer dit inderdaad aan de orde is, zal ook voor Papendrecht opnieuw bekeken worden of aanpassing van beleid aan de orde is. In de concept woonvisie was al opgenomen dat voortdurend gemonitord moet worden of het beleid aansluit op eisen en wensen die de woonconsument aan woning en woonomgeving stelt. In de concept woonvisie is aangegeven welke woningen en woonomgeving door de verschillende inkomensgroepen gewenst worden. Tijdens de bijeenkomst is aangegeven dat dit nu niet meer haalbaar is. Wat in de nota aangegeven is over de gewenste woning en woonomgeving is gebaseerd op het verhuisonderzoek. Dit is duidelijker in de woonvisie aangegeven. In de concept woonvisie wordt het aanbieden van woningen onder Koopgarant als mogelijkheid om het aanbod voor de lage en middeninkomensgroepen te vergroten. Tijdens de bijeenkomst kwamen hierover verschillende meningen naar voren. Volgens de marktpartijen kan koopgarant concurrerend zijn met nieuwbouw in het lage en middensegment omdat de kwaliteit van woningen die onder koopgarant verkocht worden hoog ligt. De corporatie denkt dat dit wel mee valt, omdat Koopgarant zich op de groep richt die op de reguliere markt niet terecht kan. Daarbij komt dat aan het product ook een aantal voorwaarden is verbonden die de wooncarrière kunnen beïnvloeden (door winstdeling is het bijvoorbeeld lastiger om een volgende stap op de woonladder te zetten).

4 Doelgroepen Starters In de concept woonvisie is aangegeven dat starters zoveel mogelijk in de bestaande voorraad gehuisvest moeten worden. Tijdens de bijeenkomst is naar voren gebracht dat starters ook graag een nieuwbouwwoning willen hebben. Het is juist dat starters ook graag een nieuwbouwwoning willen hebben. De woonvisie biedt hiervoor ook een mogelijkheid. Nieuwbouw wordt niet uitgesloten, maar gezien de demografische ontwikkelingen en het feit dat starterswoningen aan minder eisen hoeven te voldoen, is het niet verstandig alleen in de nieuwbouw aanbod voor starters te creëren. Tijdens de bijeenkomst wordt kort stil gestaan bij startersleningen. Marktpartijen geven aan dat het opnieuw verstrekken van startersleningen mogelijk een positief effect heeft op de woningmarkt. Startersleningen zijn niet zonder risico. Zeker in de huidige tijd. In het uitvoeringsprogramma van de woonvisie is opgenomen dat de mogelijkheden om laagrentende leningen aan starters te verstrekken onderzocht wordt. Een onderzoek naar de starterslening maakt hiervan onderdeel uit. Doelgroepen Gezinnen Door de politie wordt aangegeven dat het bij de ontwikkeling van nieuwbouw van belang is om ook te kijken naar voorzieningen voor oudere jeugd om overlast te voorkomen of in ieder geval zoveel mogelijk te beperken. In de concept woonvisie was al opgenomen dat voorzieningen voor oudere jeugd van belang zijn voor gezinnen. Doelgroepen Senioren Tijdens de bijeenkomst wordt aangekaart dat de groep senioren zeer divers is. Dit betekent dat ook de woningvraag van deze groep uiteenloopt. Wel is duidelijk dat de senior langer in zijn eigen woning wil en soms zelfs moet blijven wonen en dat hiertoe ook mogelijkheden zijn (bijvoorbeeld door de zorg die aan huis geleverd kan worden). Door een aantal aanwezigen wordt aangegeven dat er behoefte is aan een serviceflat zoals de Drechtstreek in Sliedrecht. Door anderen wordt gesteld dat die mogelijkheden er zijn, maar dat het wellicht niet bekend is. Woonkracht10 bekijkt hoe zij haar complexen aantrekkelijk kan maken voor senioren. Wat betreft de patiowoningen / woningen van één bouwlaag is aangegeven dat dit een vrij kostbaar woningtype is. De tekst in de concept woonvisie sloot grotendeels al aan op de discussie die tijdens de bijeenkomst gevoerd is. In het uitvoeringsprogramma is nog wel opgenomen dat Woonkracht10 bekijkt hoe zij de complexen aantrekkelijker kan maken voor senioren. Leefbaarheid Door de politie wordt aangegeven dat slechts een hele kleine groep overlast veroorzaakt, maar dat dit de leefbaarheid wel negatief beïnvloed. In Rotterdam zou in dit soort situaties heel adequaat opgetreden worden. In het uitvoeringsprogramma van de woonvisie (hoofdstuk 5) is opgenomen dat onderzocht zal worden welke mogelijkheden er zijn om overlast te voorkomen en indien nodig aan te pakken. Wel moet opgemerkt worden dat de situatie in Papendrecht een andere is dan de situatie in Rotterdam en dat met bijvoorbeeld de inzet van de wijkcoördinatoren en de acties die Woonkracht10 doet al veel in het werk wordt gesteld om de leefbaarheid te bewaken.

5 Voor het advies van de vakcommissie wordt verwezen naar de betreffende besluitenlijst. Alle relevante stukken zijn voor u ter inzage gelegd. Burgemeester en wethouders van Papendrecht, de secretaris, de burgemeester, R.G. Beek C.J.M. de Bruin