*ZAACC9B7FC0* Adviesnota. Raad van : 12 december 2013 Agendapunt : 11 Volgnr. : Reg. nr. : Z /INT

Transcriptie

1 Raad van : 12 december 2013 Agendapunt : 11 Volgnr. : Reg. nr. : Z /INT Adviesnota *ZAACC9B7FC0* Onderwerp Startersleningen. Inleiding In de raadsvergadering van 18 april 2013 is een motie aangenomen voor het instellen van startersleningen in Lingewaal. Naar aanleiding hiervan is uw raad voor de zomer geïnformeerd door middel van een brief. In deze brief is aangegeven dat de volgende stappen doorlopen worden om te komen tot het uiteindelijk kunnen verstrekken van de startersleningen: bepalen van de gemeentelijke uitgangspunten; opstellen van een gemeentelijke verordening; het sluiten van een deelnemingsovereenkomst met het SVn (Stimuleringsfonds Volkshuisvesting); openen van een fonds bij het SVn; promotie Starterslening. In dit voorstel ligt de eerste stap aan uw raad voor: het bepalen van de uitgangspunten waaronder een lening kan worden verstrekt. Samenvatting In de raadsvergadering van 18 april 2013 is er een motie aangenomen voor het instellen van startersleningen in Lingewaal. Om daadwerkelijk startersleningen te kunnen verstrekken moeten de voorwaarden waaronder deze worden verstrekt, worden bepaald. In deze nota liggen de voorwaarden ter bespreking aan de raad voor. Gevraagde beslissing 1. In te stemmen met de notitie startersleningen en daarmee met de aanvullende voorwaarden voor de startersleningen vast te stellen. Beoogd effect Stimuleren van de koopwoningmarkt voor starters in Lingewaal. Argumenten 1.1 In de notitie wordt uitgewerkt onder welke voorwaarden we de startersleningen kunnen verstrekken. Per voorwaarde wordt in de notitie aangegeven waarom wordt geadviseerd de aanvullende voorwaarde op te nemen. Kanttekeningen N.v.t. Aanpak / Uitvoering Na bepaling van de uitgangspunten door uw raad, zal een verordening worden opgesteld, waarin deze uitgangspunten worden opgenomen. Het streven is om deze verordening aan te bieden voor de raad van 6 maart Vervolgens moet er een deelnemingsovereenkomst met het SVn worden gesloten en moet er een fonds bij de SVn worden geopend. De streefdatum is om vanaf 1 mei 2014 startersleningen te gaan verstrekken.

2 Communicatie/Participatie Vanaf de datum dat de startersleningen worden verstrekt, zal hier in voldoende mate aandacht aan worden gegeven door krant, internet, folders, etc. De burgers worden geïnformeerd op basis van trede 1 van de participatieladder. Financiën Voor de startersleningen willen we over drie jaar maximaal ,-- beschikbaar stellen. Onze gemeente heeft zelf geen budget over om de startersleningen te verstrekken en zal hiervoor een lening moeten aangaan bij de BNG. Het maximumbedrag per starterslening is ,--. Hierbij gaan we uit van 30 leningen en dat het Rijk de helft mee financiert. Als het totale bedrag van ,-- is uitgeleend, bedragen de jaarlijkse lasten ca ,-- bestaande uit de beheerskosten van het SVn (0,5% over uitstaande bedrag) en de rentelasten van de BNG. De lasten worden vanaf jaar 3 terugbetaald. Dit omdat de starters hun lening met een rentepercentage van 5,4% moeten terugbetalen aan de gemeente. Het rentepercentage waarvoor wij als gemeente het geld kunnen lenen, ligt een stuk lager. De voorwaarden waaronder we het bedrag kunnen lenen bij de BNG, worden nog nader afgesproken met de BNG. Bijlagen Notitie startersleningen Burgemeester en wethouders van Lingewaal, de secretaris, de burgemeester, ir. C. Verweij L.H.M. van Ruijven-van Leeuwen

3 Notitie starterleningen 8 november 2013 Starterslening De Starterslening overbrugt het verschil tussen de verwervingskosten (koopsom + bijkomende kosten) van de woning en het bedrag dat de starter maximaal kan lenen volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). De Starterslening is een lening waarover de eerste drie jaar geen rente en aflossing betaald hoeft te worden. Inmiddels maken 254 gemeentes in Nederland gebruik van de starterslening. Rekenvoorbeeld Een startend stel heeft voor de koop van een huis een hypotheek van ,-- nodig. Ze hebben een gezamenlijk jaarinkomen van Bij dit gezamenlijke inkomen kunnen ze bij de bank een (eerste) hypotheek van krijgen (volgens NHG). De Starterslening bedraagt dan ,--. Hierover wordt de eerste drie jaar geen rente en aflossing betaald. Gevolgen startersleningen Volgens het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) verbetert de starterslening de overheidsfinanciën en het levert ook nog eens 5000 banen op. Het zou twee jaar lang een extra bouwproductie van 565 miljoen euro opleveren en een impuls geven aan de doorstroming op de woningmarkt. Dit zijn landelijke cijfers, maar dit is in dit geval ook van toepassing op Lingewaal. Voorwaarden SVN Het SVn (Stimuleringsfonds Volkshuisvesting) is de aangewezen partij voor het verstrekken van de startersleningen. Het Svn hanteert een pakket met voorwaarden. Om mee te kunnen doen in dit fonds moeten we ons hier als gemeente aan houden. De voorwaarden zijn: NHG verwervingskostengrens is van toepassing (vanaf 1 juli ,-- incl. bijkomende kosten) NHG normen + voorwaarden zijn van toepassing Koopstarter mag niet eerder een eigen woning hebben gehad Een starterslening is max. 20% van de verwervingskosten conform NHG (momenteel koopsom + 5%) De lening is de eerste 3 jaar rente- en aflossingsvrij. De lening heeft een looptijd van maximaal 30 jaar. Na de eerste 3 jaar gaat de koopstarter marktconforme rente en aflossing betalen. De marktconforme 15 jaar vaste rente die bij aanvraag is bepaald geldt (na 3 jaar) nog 12 jaar. Als het inkomen van de koopstarter niet toereikend is, betaalt de koopstarter een maandlast die past bij het op dat moment geldende inkomen. Hertoetsing vindt plaats na het 3e, 6e, 10e en 15e jaar. De starterslening moet worden aangeboden onder NHG. Extra voorwaarden gemeente Als gemeente kunnen we echter nog wel extra voorwaarden stellen: het maximale aankoopbedrag van de woning bedraagt excl. bijkomende kosten ,-- de maximale lening bedraagt per starter; de starterslening beschikbaar stellen voor zowel nieuwbouwkoopwoningen, als bestaande woningen; verbeterkosten voor de woning kunnen worden meegenomen in de starterslening; er worden geen eisen gesteld aan een sociale en economische binding; ook mogelijk voor startende kopers van een CPO-project; het totale beschikbare budget voor alle startersleningen gezamenlijk bedraagt ,--. Verder kunnen we als gemeente bepalen hoeveel leningen we willen verstrekken. In deze notitie worden de bovengenoemde voorwaarden behandeld.

4 Uitwerking voorwaarden Aankoopbedrag van de woning Per wordt de maximale NHG norm ,-- (koopprijs bestaande en nieuwbouwwoning ca ,-- excl. 5% bijkomende kosten, dit houdt de NHG aan). Het advies is om deze grens aan te houden. In deze prijsklasse is er een ruim aanbod van koopwoningen voor starters. Wanneer starters een woning boven dit bedrag willen aanschaffen, dan hoeven wij hier als overheid niet bij te helpen. Maximale lening per starter Volgens de voorwaarden van de SVn bedraagt de maximale lening max. 20% van de verwervingskosten conform NHG. Dit betekent voor Lingewaal een bedrag van ,--. Om meer starters te kunnen helpen houden de meeste gemeenten een maximale lening per starter aan van ca ,--. Ook de gemeentes in de regio Rivierenland die startersleningen verstrekken gaan hier vanuit. Nieuwbouw en / of bestaande bouw De doelstelling hierbij is dat door het verstrekken van startersleningen de woningmarkt enigszins op gang wordt gebracht. Maar ook dat starters die dat nodig hebben net dat laatste zetje krijgen voor het kopen van een woning. Om dit te realiseren moeten er zo min mogelijk beperkende voorwaarden worden opgelegd voor wat betreft de soort woning. Verbeterkosten woning In bepaalde situaties is het nodig om de verbouwing in de hypotheek mee te nemen. Om het starters mogelijk te maken een woning aan te kopen, die na aankoop nog verbouwd moet worden kunnen we het toestaan dat meerwerk/verbeterkosten meegenomen worden voor de berekening van de hoogte van de Starterslening. Rekenvoorbeeld Iemand wil een woning van ,-- kopen. Om deze woning geschikt te maken voor bewoning naar de huidige maatstaven moet er voor ,-- aan worden verbouwd. Op basis van de NHGnormen kan die persoon echter ,-- lenen. Hij zou hier, indien meerwerk niet mag worden meegerekend, niet meer in aanmerking komen voor een starterslening. Indien meerwerk wel mag worden meegenomen wordt de totale lening ,--. Hij kan dan een starterslening van ,- krijgen om de nodige verbouwing te doen. Sociale en / of economische binding Door de starterslening wordt het makkelijker gemaakt voor jongeren om zich in Lingewaal te (her)vestigen. Om de vergrijzing tegen te gaan en het voorzieningenniveau te kunnen behouden, moeten jongeren gestimuleerd worden om zich in Lingewaal te vestigen. Daarom moet het ook voor starters buiten Lingewaal mogelijk zijn een starterslening aan te gaan. Dit sluit ook aan op het besluit van uw raad van enkele jaren geleden om de bindingseisen voor woningen in Lingewaal af te schaffen. CPO-project De starterslening moet ook mogelijk zijn voor startende kopers van een CPO-project. De starterslening is namelijk geen subsidie, maar een lening. Het is dan ook niet zo dat starters door de starterslening nog extra voordelen hebben, dit is alleen de eerste 3 jaar het geval, omdat dan geen rente en aflossing hoeft te worden betaald. Startersleningen in Lingewaal Aantal starters Uit onderzoek is gebleken dat ca. 30% van de starters die een huis koopt, hiervoor gebruik wil maken van de starterslening. Gelet op het aantal verkochte nieuwbouw- en bestaande woningen in Lingewaal in de afgelopen jaren, zullen er jaarlijks waarschijnlijk ca. 30 starters een huis kopen. Uit onderzoek van de SVn blijkt dat 30% hiervan gebruikt maakt van de startersregeling. Dit betekent dat er jaarlijks ca. 10 startersleningen kunnen worden verstrekt. Na 3 jaar zullen we de invloed van de startersleningen in Lingewaal evalueren. Bijdrage Rijk Als de bijdrage van het Rijk blijft bestaan kunnen met dit budget minimaal 30 starters in drie jaar worden geholpen. Minister Blok voor Wonen en Rijksdienst heeft per 1 januari miljoen

5 beschikbaar gesteld voor de Starterslening. De helft van de lening betaalt het Rijk, de andere helft de gemeente. De rijksbijdrage is vanaf 1 januari 2013 van kracht. Met de rijksbijdrage legt het Rijk de ene helft van de Starterslening in. Gemeenten en/of provincies leggen de andere helft in. Wanneer we er als gemeente vanuit gaan dat we in een tijdsbestek van drie jaar 30 starters willen helpen, dan hebben we met een maximale lening per starter van ,-- een bedrag nodig van in totaal ,-- Omdat het op dit moment nog zo is dat het Rijk de helft financiert betekent dit voor de gemeente een bedrag van ,--. Dit betekent dat de gemeente bij een maximale lening van ,--, de starter een bedrag van ,-- uitleent en dat het Rijk hetzelfde doet. Rente en aflossing De gemeente verstrekt de helft van de starterslening en het Rijk, zolang de subsidie loopt, de andere helft. Rente en aflossing keren in 70% van de gevallen vanaf jaar 3 terug in het fonds. Momenteel bedraagt het rentepercentage 5,4%. De starter hoeft de eerste drie jaar geen rente en aflossing te betalen, vervolgens wordt na drie jaar gekeken of ze (een gedeelte) rente en aflossing kunnen betalen. Uit onderzoek is gebleken dat dit voor 70% mogelijk is. Voor degene die het niet kunnen betalen, wordt ook een toets uitgevoerd in het 6 e, 10 e en 15 e jaar. Mocht de starter na 15 jaar nog steeds niet aan de voorwaarden van de lening kunnen voldoen, dan wordt de schuld kwijtgescholden. Kosten Voor de startersleningen willen we over drie jaar maximaal ,-- uitlenen. Onze gemeente heeft zelf geen budget over om de startersleningen te verstrekken en zal hiervoor een lening afsluiten bij de BNG. Het maximumbedrag per starterslening is ,--. Hierbij gaan we uit van 30 leningen. Als het totale bedrag van ,-- is uitgeleend bedragen de jaarlijkse lasten van de gemeente ca ,-- bestaande uit de beheerskosten van SVn (0,5% over uitstaande bedrag) en de rentelasten van de BNG. De lasten voor de gemeente worden vanaf jaar 3 terugbetaald. Dit omdat de starters hun lening met een rentepercentage van 5,4% terug moeten betalen aan de gemeente. Het rentepercentage waarvoor wij als gemeente het geld uit kunnen lenen, ligt een stuk lager. De voorwaarden waaronder we het bedrag kunnen lenen bij de BNG zullen nog nader worden afgesproken met de BNG. Capaciteit De gemeente moet per te verstrekken starterslening, goedkeuring geven. De SVn zorgt echter voor de verdere afhandeling door het verstrekken van de leningen, administratie, etc. Het levert daarom beperkt extra werk op voor de gemeente. Verder ontvangt de gemeente per verstrekte lening en per kwartaal een opgave van de SVn. Regiogemeentes In de regio maken de gemeentes Geldermalsen, Buren, West Maas en Waal en Druten ook gebruik van de starterslening. De gemeente Zaltbommel is er mee bezig. Verder maakt corporatie de Kernen in de Bommelerwaard gebruik van de starterslening. In de regio worden de volgende voorwaarden gesteld: - de meeste gemeentes gaan uit van woningen in zowel de nieuwbouw, als bestaande bouw. Voor één gemeente geldt het alleen voor een specifiek nieuwbouwproject; - de meeste gemeentes hanteren geen leeftijdsgrens. Eén gemeente houdt een maximale leeftijd aan van 30 jaar; - de prijsgrens van de woningen waarvoor een starterslening kan worden verstrekt, varieert van ,-- tot ,--; - bij alle gemeentes mogen de verbeterkosten / meerwerk meegenomen worden in de starterslening; - de gemeentes stellen geen economische en / of sociale bindingseisen; - de maximale starterslening bedraagt in de gemeentes ,-- of ,--.