VOORBLAD VOOR RAADSBUNDEL, bundelnummer: 6

Transcriptie

1 VOORBLAD VOOR RAADSBUNDEL, bundelnummer: 6 1. Onderwerp: Voortzetting VROM Starterslening Gemeente Oude IJsselstreek 2. Voor welke raadscyclus: 3. Agendering: 4. Behandelwijze: 5. Indien raadsrotonde, hoeveel behandeltijd is naar schatting nodig: 6. Samenvatting hoofdpunten: 7. Aan raadsleden mee te zenden stukken: 8. Achterliggende stukken: 23 juni / 4 e cyclus 2011 Raadsrotonde in Drufabriek Gemeenteraadsvergadering in Drufabriek Werkbezoek op locatie Bespreken Kennis van nemen Richting geven aan kaderstelling Controleren Vaststellen door gemeenteraad twee kwartier een uur vijf kwartier twee uur twee en een half uur Sinds 1 juni 2009 is de verordening VROM starterslening gemeente Oude IJsselstreek van kracht. Begin april 2011 is de starterslening geëvalueerd. Naar aanleiding van de evaluatie wordt voorgesteld om de VROM Starterslening in de gemeente Oude IJsselstreek voort te zetten. Raadsvoorstel + Evaluatie VROM Starterslening 9. Is er behoefte aan een mondelinge inleiding/ toelichting: 10. Zijn er burgers, bedrijven, organisaties die bericht van raadsbehandeling moeten krijgen? 11. Opmerkingen Van het Presidium: nee nee 12 Portefeuillehouder: J.W. Haverdil 13 Meer informatie bij: 14. Opmerkingen raadsgriffie Margot Vreman; tel ; m.vreman@oude-ijsselstreek.nl

2 Raadsvoorstel Datum raadsvergadering : 23 juni 2011 Bundelnummer : 6 Onderwerp : Voortzetting VROM starterslening Gemeente Oude IJsselstreek Voorgestelde beslissing: 1. Instemmen met de Evaluatie VROM Starterslening gemeente Oude IJsselstreek 2. De VROM Starterslening voor vijf jaar te continueren en daarvoor een jaarlijks krediet van ,-- beschikbaar stellen. Aanleiding De raad van de gemeente Oude IJsselstreek heeft op 14 mei 2009 de Verordening VROM Starterslening gemeente Oude IJsselstreek vastgesteld. Deze verordening wilde u als raad en op grond daarvan is een startbudget van ,-- beschikbaar gesteld, waarvoor wij de raad dankzeggen. Eind 2009 hebben wij dit budget aangevuld met nogmaals ,--. Op 22 juni 2010 heeft de raad van de gemeente Oude IJsselstreek een extra krediet van ,-- beschikbaar gesteld. Inmiddels is het beschikbare budget nagenoeg uitgeput. Dit heeft aanleiding gegeven om de starterslening te evalueren (zei bijlage 1). Wat wordt met beslissing bereikt De komende vijf jaar kunnen ca. 76 starters op de woningmarkt geholpen bij het kopen van een woning. Door de revolverende werking blijft het budget voor lange termijn beschikbaar voor starters. Argumenten om in te stemmen met voorgestelde beslissing(en) De evaluatie geeft een goede basis om verdere besluitvorming over de voortzetting van de starterslening inde gemeente Oude IJsselstreek In het evaluatierapport wordt teruggeblikt op het proces en de resultaten van de starterslening van de afgelopen twee jaar. De evaluatie geeft een goede basis om een weloverwogen besluit te nemen over de voortzetting van de starterslening in de gemeente Oude IJsselstreek. 2.1 De starterslening in de gemeente Oude IJsselstreek is tot op heden een succes De gemeente Oude IJsselstreek heeft sinds 2009 in totaal 28 startersleningen verstrekt. Per begin april 2011 waren er tevens nog 6 aanvragen in behandeling (aanvraagformulier uitgegeven). De laatste maanden is sprake van een toenemend aantal aanvragen. Het aantal verstrekte startersleningen kan voor een middelgrote gemeente als Oude IJsselstreek succesvol worden genoemd. 2.2 koopwoningen blijven beter bereikbaar voor een deel van de starters die nu niet kunnen kopen. De Starterslening is een annuïteitenlening met een looptijd van 30 jaar met een maximum van Deze lening kan worden aangeboden als aanvulling op de eerste hypotheek van de koopstarter. De lening beweegt mee met de inkomensontwikkeling van de klant. De eerste drie jaar is de lening renteloos en aflossingsvrij. Daarna wordt het inkomen opnieuw getoetst om de actuele betaalcapaciteit vast te stellen. Door de starterslening als middel in te blijven zetten blijven koopwoningen beter bereikbaar voor starters. Kanttekeningen a. De starterslening brengt een beperkt financieel risico met zich mee. De startersregeling kost de gemeente (afgezien van beheerkosten en rentederving) slechts tijdelijk geld. De starterslening zal na verloop van tijd met rente terug wordt betaald. Met deze middelen kunnen opnieuw startersleningen beschikbaar worden gesteld (het zogenaamde revolving fund ). De starterslening is de eerste drie jaar rente en aflossingsvrij. Mits de starter voldoende draagkracht heeft ontwikkeld, wordt na drie jaar gestart met het betalen van rente en aflossing. De lening wordt dan in 27 jaar terugbetaald. Voor de prognoseberekening van het risico in het evaluatierapport is gebruik gemaakt van het landelijk gemiddelde. Het risico bestaat dat de percentages in de gemeente Oude IJsselstreek lager uitvallen. Hierdoor ontstaat een financieel risico. Dit risico heeft alleen

3 betrekking op de rente-inkomsten, en zal aan het einde van dit jaar worden meegenomen in de risicoparagraaf van de jaarrekening. De aflossing is gegarandeerd doordat de woningen verplicht worden gefinancierd met NHG. Kosten, baten, dekking De dekking kan worden gevonden uit de aflossingen op de diverse verstrekte startersleningen. Derhalve hoeft er geen beroep te worden gedaan op de zogenaamde Nuon gelden. De beheerskosten van 0.5% over het totaal bedrag aan uitstaande leningen en de rentekosten kunnen worden gedekt uit de voorziening vanuit de SGW gelden (Stimuleringsregeling Goedkope Woningbouw). De rentebaten zullen na drie jaar worden toegevoegd aan dezelfde voorziening. Uitvoering Planning Na de raadsvergadering van 23 juni 2011 zal de bestaande regeling Vrom Starterslening in de gemeente Oude IJsselstreek worden gecontinueerd. Personeel De administratieve afwikkeling van de starterslening is ondergebracht bij de stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVN). Derhalve worden er geen extra personele consequenties verwacht. Communicatie/participatie Na afloop van het raadsbesluit zal een uitgebreid communicatietraject worden opgesteld waarin het besluit kenbaar wordt gemaakt. Evaluatie/verantwoording Twee jaar na het besluit zal de starterslening wederom worden geëvalueerd. Bijlage: evaluatierapport VROM Starterslening Burgemeester en wethouders, G.H. Tamminga secretaris J.P.M. Alberse burgemeester

4 Evaluatie en Beleidskader VROM Starterslening Gemeente Oude IJsselstreek Datum: 6 april 2011 Auteur: Margot Vreman

5 Inhoudsopgave 1. Inleiding 3 2. Gebruik van de starterslening 4 3. Communicatie rondom de starterslening 5 4. Recente ontwikkelingen 5 5. Conclusies en aanbevelingen 5 Evaluatie starterslening Oude IJsselstreek 6 april

6 1. Inleiding De raad van de gemeente Oude IJsselstreek heeft op 14 mei 2009 de Verordening VROM Starterslening gemeente Oude IJsselstreek vastgesteld. Hiervoor is een startbudget van ,-- vastgesteld. Eind 2009 heeft het college van B&W dit budget aangevuld met nogmaals ,--. Op 22 juni 2010 heeft de raad van de gemeente Oude IJsselstreek een extra krediet van ,-- beschikbaar gesteld. Het ministerie van VROM heeft tot voor kort bijgedragen aan de financiering van startersleningen. In 2007 heeft het ministerie middelen beschikbaar gesteld, waardoor de startersleningen voor 50% door de gemeente en voor 50% door het ministerie konden worden gefinancierd. De startersregeling kost de gemeente (afgezien van beheerkosten en rentederving) slechts tijdelijk geld. De starterslening zal na verloop van tijd met rente terug wordt betaald. Met deze middelen kunnen opnieuw startersleningen beschikbaar worden gesteld (het zogenaamde revolving fund ). De starterslening is de eerste drie jaar rente en aflossingsvrij. Mits de starter voldoende draagkracht heeft ontwikkeld, wordt na drie jaar gestart met het betalen van rente en aflossing. De lening wordt dan in 27 jaar terugbetaald. Het SVN (Stichting Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten, de organisatie die de startersleningen uitgeeft) heeft in 2009 een landelijke evaluatie uitgevoerd 1. Uit de cijfers kunnen de volgende conclusies worden getrokken: - Na drie jaar heeft 10% van de huishoudens de lening vroegtijdig afgelost; - 65% van de huishoudens is na drie jaar marktconform gaan betalen; - 20% van de huishoudens is een deel van de maandlast gaan betalen (gemiddeld drie kwart van de totale maandlast); - 5% van de huishoudens nog niet voldoende draagkrachtig is om deze extra maandlast te betalen. Doordat de starterslening met Nationale Hypotheek Garantie wordt verstrekt, zijn er weinig financiële risico s voor de gemeente, rente en aflossing zijn gegarandeerd. Wel is er sprake van een tijdelijke rentederving, als door de beperkte inkomensontwikkeling vertraagd rente en aflossing wordt betaald. Zoals hierboven reeds vermeld gaat het hierbij om een zeek kleine groep. Wat is de starterslening? Een starterslening is een aanvullende lening bovenop de normale hypotheek om de aankoop van een eerste huis mogelijk te maken. Het verkrijgen van een starterslening is afhankelijk van het inkomen en de koopprijs. De Starterslening kent een rentevaste periode van vijftien jaar. De eerste drie jaar daarvan betaalt de ontvanger geen rente en aflossing voor de starterslening. Daarna wordt rente en aflossing betaald, als het inkomen voldoende gestegen is. Is dit niet het geval, dan kan een hertoetsing plaatsvinden op basis waarvan een maandlast wordt betaald die afhankelijk is van het inkomen dat de ontvanger op dat moment heeft. De starterslening bevordert het eigen woningbezit onder huishoudens met lagere en middeninkomens en vergroot de keuzevrijheid onder woonconsumenten. De regeling is bedoeld om starters (beter) toegang te laten krijgen tot de koopwoningmarkt. In de tijd dat de starterslening van kracht werd speelden vooral de hoge koopprijsgrenzen een rol, waardoor mensen met een laag of middeninkomen onvoldoende in staat waren een woning te kopen. Sinds de kredietcrisis van 2008 is een belangrijk bijkomend punt dat banken veel terughoudender zijn geworden bij het verstrekken van hypotheken. Een belangrijk bijkomend doel is de bevordering van de doorstroming vanuit de (sociale) huursector naar de koopsector. 1 Jaarverslag SVN 2009 Evaluatie starterslening Oude IJsselstreek 6 april

7 De gemeente Oude IJsselstreek heeft in de verordening VROM Starterslening de volgende criteria vastgelegd voor het toekennen van een starterslening: - De starterslening geldt uitsluitend voor woningen waarvan de verwervingskosten (koopprijs, bijkomende kosten en eventueel meerwerk en/of verbeterkosten) niet meer dan bedragen. De starterslening geldt zowel voor bestaande woningen als nieuwbouwwoningen. - De hoogte van de starterslening bedraagt maximaal 20% van de verwervingskosten van de woning met een maximum van De starterslening kan worden verstrekt aan degenen die thuiswonend of wonend in een niet-zelfstandige woonruimte (op kamers, studentenhuis, woonboot, enz.) dan wel huurwoning zijn. De te kopen woning kan zowel in volledig eigendom worden verworven als op basis van een kopen met korting variant zoals Koopgarant. - Er gelden geen aanvullende criteria ten aanzien van inkomen of vermogen. Omdat de starterslening uitsluitend wordt verstrekt voor het gedeelte van de koopsom waarvoor de koper gezien zijn inkomen geen hypotheek kan krijgen, is in de praktijk wel sprake van een inkomensgrens. In het voorjaar van 2010 is gebleken dat de door het ministerie van VROM bijgedragen middelen (landelijk 40 miljoen) onverwacht snel waren uitgeput, waardoor sinds 26 mei van dit jaar geen sprake meer is van een VROM bijdrage. Hierdoor was medio 2010 het budget van de gemeente Oude IJsselstreek zeer snel uitgeput. De gemeenteraad heeft op 22 juni besloten om extra budget van ,-- beschikbaar te stellen om starters op de woningmarkt in de gemeente Oude IJsselstreek te ondersteunen. De gemeenteraad heeft daarbij aangegeven graag opnieuw te willen kijken naar het vastgestelde beleid. Om die reden is dan ook dit evaluatierapport opgesteld. In dit rapport zal verder worden stilgestaan bij het gebruik van de starterslening, de communicatie rondom de starterslening en recente ontwikkelingen. Het rapport zal worden afgesloten met een aantal conclusies en aanbevelingen. 2. Gebruik van de starterslening De gemeente Oude IJsselstreek heeft sinds 2009 in totaal 28 startersleningen verstrekt 2. Per begin april 2011 waren er tevens nog 6 aanvragen in behandeling (aanvraagformulier uitgegeven). De laatste maanden is sprake van een toenemend aantal aanvragen. Het aantal verstrekte startersleningen kan voor een middelgrote gemeente als Oude IJsselstreek succesvol worden genoemd. De kenmerken van degenen die een starterslening hebben gekregen is als volgt: Herkomst Type bouw Leeftijd Oude IJsselstreek 20 nieuwbouw Doetinchem 3 bestaande bouw Achterhoek overig 4 Totaal en ouder 6 Gelderland overig 1 Totaal 28 Totaal 28 In de gemeente Oude IJsselstreek zijn de meeste aanvragers van een starterslening 30 jaar of jonger. De grootste groep is zelfs jonger dan 25 jaar. Landelijk bezien vragen veel alleenstaanden een starterslening aan, in de gemeente Oude IJsselstreek is de verhouding tussen 1 en 2 persoonshuishoudens ongeveer gelijk. Het merendeel van de aanvragers is afkomstig uit de gemeente zelf. De starterslening is voor het grootste deel toegekend aan kopers van een woning in Ulft (10). De overige aanvragers komen ongeveer evenredig uit de 2 O.b.v. aantal aanvangstoetsen Evaluatie starterslening Oude IJsselstreek 6 april

8 overige vier grote kernen. Opmerkelijk is dat van de kleine kernen alleen in Etten twee startersleningen zijn verstrekt. De gemiddelde starterslening bedroeg , Communicatie rond de starterslening De gemeente heeft een actief beleid gevoerd om de starterslening onder de aandacht te brengen. Zo zijn een presentatie voor makelaars en banken en voorlichting aan woningcorporaties gegeven, zijn persberichten opgesteld en is er een afzonderlijke pagina op de gemeentelijke website. Verder zijn een flyer, digitale folders en aanvraagformulieren beschikbaar. 4. Recente ontwikkelingen Ondanks de motie van 1 juli 2010, waarin wordt gepleit voor een extra budget van 30 miljoen voor de starterslening, is de verwachting dat het ministerie voorlopig niet verder zal bijdragen aan de startersleningen. Ook enkele provincies dragen bij aan de startersleningen. De provincie Gelderland geeft aan dat zij haar bijdrage inmiddels heeft beëindigd en niet bereid is opnieuw geld in de starterslening te stoppen. De provincie geeft de voorkeur aan het verstrekken van een objectsubsidie in de vorm van de tijdelijke stimuleringsregeling goedkope woningbouw. De betaalbaarheid van woningen staat meer dan ooit onder druk. Met ingang van 1 januari 2011 zijn de financieringslastpercentages verlaagd. Dit heeft tot gevolg dat het aanschaffen van een woning, met NHG garantie, nog moeilijker wordt. Dit geldt vooral voor huishoudens met een modaal inkomen. Anderzijds wordt deze startende doelgroep op de huizenmarkt nog eens beperkt door de aangescherpte Europese regelgeving voor het toewijzen van sociale huurwoningen. Woningcorporaties mogen nog slechts voor 10% hun woningbezit beschikbaar stellen voor mensen met een middeninkomen ( of hoger). Een rekenvoorbeeld: Een tweepersoonshuishouden met een verzamelinkomen van ,-- kon in 2010 een lening krijgen van ca ,--. In 2011 is dit nog slechts ,--. Aangezien het verzamelinkomen hoger ligt dan de grens van ,-- zal dit huishouden (bijna) niet in aanmerking komen voor een huurwoning. Bovenstaand rekenvoorbeeld toont aan dat de starterslening meer dan ooit nodig is om, voor huishoudens met een modaal inkomen, een woning te kunnen kopen. 5. Conclusies en aanbevelingen De evaluatie maakt duidelijk, dat zeker in een tijd dat de banken uiterst terughoudend zijn bij het verstrekken van hypotheken, de starterslening een instrument is waar vraag naar is en dat in de gemeente Oude IJsselstreek goed heeft gewerkt. Het instrument bereikt de beoogde doelgroep, en draagt bij aan de betaalbaarheid van woningen. Er is dan ook voldoende aanleiding om het instrument voor te zetten. Dat betekent wel dat de komende tijd nieuwe gemeentelijke middelen hiervoor vrijgemaakt moeten worden, zeker nu de 50% bijdrage van het ministerie van VROM is komen te vervallen. Na afhandeling van de lopende aanvragen heeft de gemeente Oude IJsselstreek nog zo n beschikbaar, waarmee circa 4 aanvragen kunnen worden gehonoreerd. Hiervoor staan inmiddels 7 aanvraagformulieren uit. De verwachting is dan ook dat het restant budget Evaluatie starterslening Oude IJsselstreek 6 april

9 binnen afzienbare tijd zal zijn uitgeput. Op korte termijn zal dan ook behoefte zijn aan nieuwe gemeentelijke middelen. De behoefte wordt gezien het verleden geraamd op 15 tot 16 startersleningen á per jaar, of te wel ,-- per jaar. Uitgaande van een periode van 5 jaar bedraagt de totale behoefte dus ,--. De dekking kan worden gevonden uit de aflossingen op de diverse verstrekte startersleningen. De beheerskosten van 0.5% over het totaal bedrag aan uitstaande leningen en de rentekosten kunnen worden gedekt uit de voorziening vanuit de SGW gelden. De rentebaten zullen na drie jaar worden toegevoegd aan dezelfde voorziening. Evaluatie starterslening Oude IJsselstreek 6 april