Voorstel aan de Raad. Datum raadsvergadering / Nummer raadsvoorstel 10 september 2008 / 161/2008. Fatale termijn: besluitvorming vóór: N.v.t.

Transcriptie

1 Voorstel aan de Raad Datum raadsvergadering / Nummer raadsvoorstel 10 september 2008 / 161/2008 Fatale termijn: besluitvorming vóór: N.v.t. Onderwerp Evaluatie VROM Starterslening Gemeente Nijmegen Programma / Programmanummer Wonen / 9620 Portefeuillehouder P. Lucassen Voorstel van het College van Burgemeester en Wethouders d.d. 26 augustus 2008 Samenvatting De Gemeente Nijmegen heeft sinds 1 oktober 2004 een startersregeling waardoor starters op de koopwoningenmarkt een aanvullende lening kunnen krijgen. Deze startersregeling is gebaseerd op de VROM Startersregeling van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn).Inmiddels zijn er bijna 180 gemeenten die deze regeling toepassen. Zowel het Ministerie van VROM als de Provincie Gelderland participeren nu financieel in deze regeling. Onze regeling en de bijbehorende voorwaarden zijn geëvalueerd. Uit deze evaluatie blijkt dat de regeling in een behoefte voorziet. Tevens blijkt dat een aantal voorwaarden aanpassing behoeven. Voorstel om te besluiten 1. De evaluatie VROM Startersregeling Gemeente Nijmegen vast te stellen 2 De verordening VROM Startersregeling Gemeente Nijmegen (GB07-091) in te trekken 3. De nieuwe, gewijzigde verordening VROM Startersregeling Gemeente Nijmegen vast te stellen. Opgesteld door, telefoonnummer, Theo Stikkelman, 3438, t.stikkelman@nijmegen.nl Raadsvoorstel tweede 2007.doc

2 Voorstel aan de Raad Aan de Raad van de gemeente Nijmegen 1 Inleiding Met het Raadsbesluit van 22 september 2004 is de starterslening van de Gemeente Nijmegen vastgesteld. De betreffende verordening is met het Raadsbesluit van 23 mei 2007 gewijzigd in de VROM Starterslening Gemeente Nijmegen. Doelstelling van de starterslening is het bevorderen van de doorstroming op de woningmarkt door het mogelijk te maken dat starters een woning kunnen kopen. Het betreffende budget van ,- is in de vorm van een revolving fund ondergebracht bij het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVn). De aflossingen van de uitgezette leningen vloeien terug in dit fonds. De starterslening is in het verleden actief door ons gecommuniceerd. De makelaars en hypotheekverstrekkers zijn via een mailing en actieve voorlichting geïnformeerd. Ook bij de Maycretewoningen is de starterslening aan de orde gesteld. Daarnaast zijn er advertenties geplaatst in Entreemagazine. Inmiddels zijn er 22 leningen verstrekt voor een totaalbedrag van ,-. Het nog beschikbare bedrag is nu ,50. Met ingang van 2008 dragen het Ministerie van VROM voor de helft en de Provincie Gelderland voor een kwart in de starterslening bij. Per saldo is het beslag op het gemeentelijke budget bij de SVn dus een kwart van de verstrekte leningen. Daardoor is er nu dus nog budget voor ruim 10 startersleningen van ,-. De startersregeling van de Gemeente Nijmegen is geëvalueerd. Daarbij zijn een aantal zaken duidelijk geworden. 1. De voorwaarde van het achterlaten van een huurwoning of kamer werkt belemmerend. Zowel jonge mensen die vanuit het ouderlijk huis een woning willen kopen als huurders die de woning waarin ze wonen willen kopen komen door deze voorwaarde niet in aanmerking voor de starterslening. Door het laten vervallen van deze voorwaarde wordt het doorstromingseffect van de regeling enigszins beperkt. Daar staat tegenover dat het bereik van de regeling verruimd wordt zodat het effect op de doorstroming per saldo waarschijnlijk hetzelfde zal zijn. Iemand die in staat gesteld wordt een woning te kopen doet bovendien geen beroep meer op de, toch al krappe, markt voor huurwoningen. 2. De koopprijsgrens moet verruimd worden. Voorgesteld wordt de maximale koopprijs van een woning waarvoor een starterslening verstrekt kan worden te verhogen van ,- naar ,-. De koopprijzen van woningen zijn tussen 2004 (het jaar waarin de starterslening operationeel werd) en nu aanzienlijk gestegen. Daarnaast wordt hierdoor het toepassingsbereik van de regeling vergroot. 3. Door de verhoging van de koopprijsgrens is het ook zinvol en nodig het maximum bedrag van de starterslening hoger te stellen. Voorgesteld wordt dit bedrag op te trekken tot ,-. 4. De tot nu toe gehanteerde inkomensgrenzen (minimaal ,- en maximaal ,-) blijken in de praktijk overbodig te zijn. Omdat voor de starterslening en de hypotheek NHG vereist is wordt het minimum inkomen al via deze weg bewaakt. Door de systematiek van de berekening van de starterslening (de starterslening is het verschil tussen de maximale hypotheek en de koopprijs van de woning) wordt gegarandeerd dat Raadsvoorstel tweede 2007.doc

3 Voorstel aan de Raad Vervolgvel 2 de starterslening alleen bij de beoogde doelgroep terecht komt. Het stellen van een maximum inkomen is daarom overbodig. Samenvattend zijn de voorwaarden na de aanpassing: De koopprijs van de woning mag niet meer bedragen dan ,- (exclusief bijkomende kosten) De lening bedraagt minimaal 3.000,- en maximaal ,- Zowel de hypotheek als de starterslening moeten onder NHG verstrekt worden De lener moet, op het tijdstip van aanvragen van de starterslening, minimaal één jaar in Nijmegen woonachtig zijn De wijzigingen in de voorwaarden zullen naar verwachting leiden tot een groter aantal aanvragen. Met het oog op het nu nog resterende budget van ,50 zal er dit najaar een afzonderlijk voorstel gedaan worden om voor de continuering van de regeling aanvullend budget beschikbaar te stellen. 1.1 Wettelijk- of beleidskader De huidige verordening VROM Starterslening van de Gemeente Nijmegen is vigerend. Met dit voorstel worden de voorwaarden aangepast. 1.2 Relatie met programma De VROM Starterslening is opgenomen in het programma Wonen 2 Doelstelling Omdat de VROM Startersregeling starters op de woningmarkt in staat stelt om te kopen wordt de doorstroming op de woningmarkt bevorderd en vermindert de druk op de huursector. De VROM Startersregeling draagt daarom bij aan het oplossen van deze bekende knelpunten. 3 Argumenten Met de voorgestelde actualisering van de voorwaarden en bedragen in de regeling wordt het toepassingsbereik en het effect van de regeling vergroot. Met het inzetten van de beschikbare gemeentelijke middelen in de overige fondsen bij het SVn wordt de continuïteit van de regeling gewaarborgd. 4 Klimaattoets Dit voorstel heeft geen relatie met het klimaat- en energievraagstuk en onze doelstellingen op dat terrein. Het heeft alleen betrekking op een wijziging van een lopende regeling en een restant van een budget. Indien de continuering van de regeling het noodzakelijk maakt dat er nieuwe middelen beschikbaar moeten worden gesteld zal in dat kader opnieuw de klimaattoets worden uitgevoerd. 5 Risico s Er zijn geen risico s verbonden aan het actualiseren van de betreffende verordening.

4 Voorstel aan de Raad Vervolgvel 3 6 Financiën De middelen voor het verstrekken van de starterslening zijn aanwezig in de fondsen van de Gemeente Nijmegen bij de SVn. Omdat de regeling volgens het systeem van het revolving fund werkt komt het grootste deel van de ingezette middelen op termijn weer terug. Het toekenningssplafond bedraagt ,- (exclusief de bijdragen van VROM en de Provincie Gelderland). 7 Communicatie Toelichting in persgesprek. Het voorlichtingsmateriaal en de informatie op de gemeentelijke website zullen worden aangepast. De makelaars en hypotheekverstrekkers zullen actief worden geïnformeerd over de wijzigingen in de voorwaarden. 8 Uitvoering en evaluatie De uitvoering is een al lopend proces. Eind 2008 zal de aangepaste regeling en daarmee het effect van de nu voorgestelde wijzigingen worden geëvalueerd. College van Burgemeester en Wethouders van Nijmegen, De Burgemeester, De Secretaris, mr. Th.C. de Graaf P. Eringa Bijlagen: Evaluatie VROM Startersregeling Gemeente Nijmegen Verordening VROM Startersregeling Gemeente Nijmegen Veel gestelde vragen VROM Startersregeling Gemeente Nijmegen

5 Evaluatie Starterslening Gemeente Nijmegen 1. Inleiding Met het Raadsbesluit van 22 september 2004 is de Starterslening van de Gemeente Nijmegen vastgesteld. De instelling van de Starterslening was één van de maatregelen om de starters op de woningmarkt meer kansen te geven. Hoofddoelstelling was het bevorderen van de doorstroming. Deze doorstroming werd, en wordt, belemmerd door de gestegen koopprijzen waardoor steeds minder starters in staat zijn om een woning te kopen. Deze starters zijn daarom aangewezen op de huurmarkt waardoor ook dit segment steeds meer onder druk is komen te staan. Er werd oorspronkelijk een budget van circa ,- beschikbaar gesteld. Dit budget werd ondergebracht bij het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVn). De Starterslening wordt door de SVn uitgevoerd in de vorm van een revolving fund. De aflossingen vloeien terug in dit fonds waardoor er, op termijn, weer nieuwe leningen kunnen worden verstrekt. De Starterslening is een flexibele, aanvullende lening die dient om het gat tussen de maximale hypotheek en de koopprijs van de woning te dichten. Met ingang van 1 januari 2007 participeert het Ministerie van VROM in de starterslening. Dit Ministerie draagt 50 % bij in iedere lening zodat er nu twee keer zoveel leningen verstrekt kunnen worden. Hiervoor moest wel de gemeentelijke verordening starterslening worden aangepast. De betreffende verordening is op 23 mei 2007 gewijzigd met het raadsbesluit 125/2007. Met ingang van 1 januari 2008 participeert, naast het Ministerie van VROM, ook de Provincie Gelderland in de Starterslening. Zij draagt 25 % bij in het bedrag van de verstrekte leningen. Hierdoor hoeft de Gemeente Nijmegen nu, per saldo, slechts 25 % van het leningbedrag beschikbaar te stellen. De voorwaarden voor de Starterslening van de Gemeente Nijmegen zijn nu: De koopprijs van de woning mag niet meer bedragen dan ,-- (exclusief bijkomende kosten). Het inkomen van de lener moet liggen tussen ,- en ,- De hoogte van de Starterslening ligt tussen 3.000,- en ,- maar mag nooit meer bedragen dan 20 % van de verwervingskosten Er moet een huurwoning of kamer leeg achtergelaten worden. Zowel de Starterslening als de hypotheek moeten onder NHG verstrekt worden De lener moet, op het tijdstip van het aanvragen van de starterslening, minimaal één jaar in Nijmegen woonachtig zijn Op dit moment zijn er bijna 180 gemeenten in Nederland die de starterslening toepassen. 1

6 2. Ervaringen In eerste instantie werd er slechts een beperkt beroep gedaan op de starterslening. Een tussentijdse evaluatie door de SVn gaf aan dat onbekendheid met de regeling, zowel bij potentiële leners als bij banken en hypotheekadviseurs, hierbij een rol speelden. Hierop werd door ons gereageerd met een mailing en voorlichting aan voornoemde banken en adviseurs en advertenties in Woonkrant Entree. De voorwaarde dat een huurwoning of kamer achtergelaten moet worden heeft de animo voor de starterslening beperkt. Doel van deze voorwaarde was het bevorderen van de doorstroming. Toen eind 2006 bekend werd dat het Ministerie van VROM per 1 januari 2007 ging participeren in de starterslening leidde dit tot publicaties in de landelijke en regionale pers. Dit had een positief effect op het aantal belangstellenden voor de starterslening. De maximale koopprijs, de inkomensgrenzen en de hoogte van de starterslening bleken in de praktijk niet belemmerend te werken. Gezien het beperkte aantal te verstrekken startersleningen is er geen sprake geweest van een prijsopdrijvend effect. 3. Resultaat Het beschikbare budget voor de starterslening is ,- Per ultimo maart 2008 waren er in totaal 22 startersleningen verstrekt voor een totaal bedrag van ,50,-. Hierin zijn de bijdragen van het Ministerie van VROM en de Provincie Gelderland reeds verrekend. Er resteerde per die datum dus een budget van ,50 waardoor er, rekening houdend met voornoemde cofinanciering, nog 10 leningen van ,- kunnen worden verstrekt. Van voornoemde 22 leningen zijn er 10 in 2008 verstrekt. 4. Wijzigingsvoorstellen De huidige uitgangspunten en voorwaarden zijn opgesteld in Om deze voorwaarden aan te laten sluiten op de huidige situatie op de woningmarkt dienen zij te worden geactualiseerd. Om de belangstelling voor de starterslening te bevorderen is het zinvol de voorwaarde van het achterlaten van een huurwoning of kamer te schrappen. De doelgroep voor de starterslening wordt hierdoor aanmerkelijk vergroot. De doorstroming wordt hierdoor weliswaar iets minder bevorderd maar daar staat tegenover dat indien deze starters in staat worden gesteld te kopen zij geen beroep zullen doen op de gespannen huurwoningenmarkt. Bijkomend voordeel is dat nu ook huurders die hun woning willen kopen een starterslening kunnen aanvragen. Door de stijging van de koopprijzen in de afgelopen jaren ligt het voor de hand de maximale koopprijs om in aanmerking te komen voor een starterslening te verhogen naar ,-. Hierdoor wordt ook het toepassingsbereik van de starterslening vergroot. Op deze wijze worden ook, bijvoorbeeld, (potentiële) huurders van middeldure woningen in staat gesteld een woning te kopen. De 2

7 vermindering van de druk op de markt voor middeldure huurwoningen bevordert weer de mogelijkheid tot doorstroming vanuit het goedkope segment. Hieruit volgt overigens ook dat het zinvol is om de maximale hoogte van de starterslening te verhogen. Met het oog op de hogere koopprijsgrens zou deze opgetrokken moeten worden tot ,-. De tot nu toe in de verordening opgenomen inkomensgrenzen blijken in de praktijk overbodig te zijn. Het minimum inkomen wordt al geregeld via de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Hierdoor wordt voorkomen dat mensen een te grote financiële last op zich nemen. Een maximum inkomensgrens is ook overbodig. Door de berekeningswijze van de Starterslening (de lening is het verschil tussen de maximaal mogelijke hypotheek en de kosten van het verkrijgen in eigendom van de woning) komen alleen mensen uit de beoogde doelgroep in aanmerking voor een starterslening. Omdat de kosten van het verkrijgen in eigendom via de maximale koopprijsgrens wel afgegrensd zijn komt de starterslening automatisch bij de doelgroep (de lage en de middeninkomens) terecht. Samenvatting 1. De regeling voorziet in een behoefte en is uit volkshuisvestelijk oogpunt zinvol. Dat blijkt ook uit de participatie door het Ministerie van VROM en de Provincie Gelderland. Daarom moet de regeling gecontinueerd worden. 2. De voorwaarde dat een huurwoning of kamer moet worden achtergelaten vervalt. 3. De maximale koopprijs van woningen die in aanmerking komen voor een starterslening wordt verhoogd van ,- naar ,-. 4. De maximale hoogte van de starterslening wordt gewijzigd van ,- naar ,-. 5. Om de regeling te kunnen continueren worden de aflossingen die gedaan zijn in de revolving funds bij de SVn ingezet. 3

8 De raad van de gemeente Nijmegen; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d , nummer: gelet op de artikelen 147 en 149 van de Gemeentewet; gelet op artikel 2 lid 3 van de Algemene Subsidieverordening; gelet op de deelnemersovereenkomst d.d. 1 mei 2001 tussen de gemeente Nijmegen en de SVn; b e s l u i t : vast te stellen de volgende: VERORDENING VROM STARTERSREGELING GEMEENTE NIJMEGEN Hoofdstuk 1 Begripsbepalingen Artikel 1 In deze verordening wordt verstaan onder: a. SVn: stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten; b. Gemeenterekening VROM Startersregeling: het fonds waaruit de gemeente, op grond van haar deelnemingsovereenkomst met SVn, Startersleningen kan toekennen, en waarin de rente en de aflossingen over het gemeentelijk deel van deze leningen worden teruggestort; c. VROM Starterslening: een lening die ten doel heeft om voor huishoudens met beperkte financiële mogelijkheden de ruimte te vergroten om een eigen woning te kopen, en die wordt verstrekt op basis van de productspecificaties zoals vastgelegd in de SVn-informatiemap en de Gemeentelijke Uitvoeringsregels VROM Starterslening; d. Aanvrager: de aanstaande eigenaar die de aanvraag doet. Bij twee aanstaande eigenaren gelden beiden gezamenlijk als aanvrager; e. Huishouden: het huishouden van de aanvrager, bestaande uit een natuurlijk persoon en zijn niet duurzaam gescheiden levende echtgenoot of geregistreerd partner, of degene die met hem op de ontvangstdatum van de aanvraag voor de Starterslening een gezamenlijke huishouding voert of zal gaan voeren in de aan te kopen woning, niet zijnde kinderen of pleegkinderen. Er kunnen niet meer dan twee personen tot het aldus gedefinieerde huishouden behoren. Hoofdstuk 2 Algemene bepalingen Artikel 2 1. De gemeenteraad van Nijmegen heeft een Gemeenterekening VROM Starterslening ingericht waaruit aan in artikel 6, lid 1, sub a. bedoelde huishoudens Startersleningen kunnen worden toegekend voor de verwerving van in artikel 6, lid 1, sub b. bedoelde woningen. 2. De Gemeenterekening VROM Starterslening is ondergebracht bij SVn. Artikel 3 1. Op deze verordening is het bepaalde in de gesloten deelnemingsovereenkomst tussen de gemeente Nijmegen en SVn van toepassing. 2. Burgemeester en Wethouders kunnen Gemeentelijke Uitvoeringsregels voor de VROM Starterslening vaststellen. 1

9 Artikel 4 1. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om met inachtneming van het bepaalde in deze verordening een VROM Starterslening toe te kennen. 2. Burgemeester en Wethouders stellen de hoogte van de Starterslening vast op basis van de als bijlage opgenomen Gemeentelijke Uitvoeringsregels VROM Starterslening. 3. De maximale hoogte van de Starterslening bedraagt ,--; de minimale hoogte is 3.000,-- 4. De VROM Starterslening dient te worden verstrekt met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). 5. Burgemeester en wethouders kunnen bij hun beslissing op grond van het eerste en tweede lid rekening houden met financiële steun die op grond van enige andere regeling is of kan worden toegekend. 6. Burgemeester en wethouders kunnen aan de toekenning van VROM Startersleningen nadere voorschriften verbinden. 7. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het in het derde lid genoemde bedrag aan te passen. Artikel 5 1. Uit de Gemeenterekening VROM Startersregeling kunnen slechts leningen worden toegewezen tot maximaal het door de Raad jaarlijks vast te stellen toekenningsplafond. 2. Alle aanvragen op voet van deze verordening worden in volgorde van binnenkomst afgehandeld. 3. Aanvragen welke in verband met het eerste en tweede lid niet kunnen worden toegekend, worden door burgemeester en wethouders afgewezen. Hoofdstuk 3 Toepassingsbereik Artikel 6 1. Deze verordening is uitsluitend van toepassing op: a. leningaanvragen van in Nijmegen woonachtige verblijfsgerechtigde personen die op het moment van de aanvraag minimaal een jaar aaneengesloten in Nijmegen hebben gewoond. b. het verwerven van een nieuwe of bestaande koopwoning in de Gemeente Nijmegen waarvan de koopprijs niet hoger is dan ,-- (exclusief bijkomende kosten); c. leningaanvragen van personen die nooit eerder woningeigenaar zijn geweest; d. leningaanvragen van personen die de woning waarvoor de lening wordt aangevraagd zelf gaan bewonen. 2. Recreatiewoningen en zogenaamde tweede woningen zijn uitgesloten van de regeling. 3. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het in het eerste lid sub b en het derde lid genoemde bedrag jaarlijks te indexeren. 4. De hoofdsom van de VROM Starterslening bedraagt maximaal 20 % van de kosten voor het verkrijgen in eigendom van de woning. Hoofdstuk 4 Aanvraag en toekenning Artikel 7 1. Huishoudens die, op grond van artikel 6 en gelet op artikel 1, lid e, in aanmerking komen voor een Starterslening kunnen bij burgemeester en wethouders om een op naam gesteld aanvraagformulier verzoeken. 2. Burgemeester en wethouders toetsen of het in lid 1 bedoelde huishouden voldoet aan de in artikel 6, lid 1 a opgenomen criteria en verstrekken dan het aanvraagformulier aan de gegadigde. Tegelijkertijd sturen burgemeester en wethouders SVn een kopie van het voorblad van dit aanvraagformulier. 3. De verdere afhandeling vindt plaats conform de als bijlage opgenomen Gemeentelijke Uitvoeringsregels VROM Starterslening en de Productspecificaties VROM Starterslening die 2

10 zijn vastgelegd in de SVn Informatiemap. Hoofdstuk 5 Intrekken van de Starterslening Artikel 8 1. Burgemeester en wethouders kunnen een toewijzingsbrief waarin wordt voorzien in de toekenning van een VROM Starterslening geheel of gedeeltelijk intrekken als: a. Er niet is voldaan aan de bij of krachtens deze verordening gestelde voorschriften en/of bepalingen; b. De VROM Starterslening is toegekend of vastgesteld op grond van onjuiste gegevens. 2. Burgemeester en wethouders trekken een toewijzingsbrief in ieder geval in als de koopovereenkomst wordt ontbonden. 3. Bij de intrekking kunnen burgemeester en wethouders de contante waarde van het reeds genoten en/of toekomstige rentevoordeel geheel of gedeeltelijk (terug)vorderen, eventueel met de mogelijkheid van beslaglegging. 4. In geval van overtreding van de voorschriften in deze verordening de eigenaar verschoonbaar is, kunnen burgemeester en wethouders besluiten de bovengenoemde sancties geheel of gedeeltelijk achterwege te laten. Hoofdstuk 6 Aflossing van de Starterslening Artikel 9 1. Aflossingen worden verricht volgens het in de leningsovereenkomst met SVn bepaalde. 2. Extra aflossing op de VROM Starterslening is altijd en zonder boete mogelijk. 3. Bij verkoop van de woning wordt de restant schuld ineens en volledig afgelost. Hoofdstuk 7 Hardheidsclausule Artikel 10 Burgemeester en wethouders zijn bevoegd in gevallen waarin de toepassing van deze verordening naar hun oordeel tot een bijzondere hardheid leidt ten gunste van de aanvrager af te wijken van deze verordening. De secretaris, De voorzitter, 3

11 Veel gestelde vragen Starterslening VROM Starterslening Gemeente Nijmegen De gemeente Nijmegen wil het starters op de koopwoningenmarkt gemakkelijker maken om in de eigen gemeente een woning te kopen. Met het verstrekken van een lening onder gunstige voorwaarden wordt het voor sommige huishoudens toch mogelijk om de koop van een woning te financieren. De gemeente maakt daarvoor gebruik van de VROM Starterslening: een financieel product dat is ontwikkeld door het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn). Met de invoering van de VROM Starterslening per 1 januari 2007 kan de Gemeente Nijmegen twee keer zoveel leningen verstrekken. Dit komt omdat het Ministerie van VROM het gemeentelijk budget heeft verdubbeld. Hierna volgen een aantal veel gestelde vragen: 1. Wat is een VROM Starterslening? 2. Wie verstrekt U de VROM Starterslening? 3. Waarom verstrekt de gemeente een VROM Starterslening? 4. Welk bedrag kunt u lenen? 5. Wie komen voor de VROM Starterslening Nijmegen in aanmerking? 6. Heeft eigen vermogen invloed op de hoogte van de VROM Starterslening? 7. Welke woningen komen in Nijmegen in aanmerking voor een VROM Starterslening? 8. Hoe werkt de VROM Starterslening? 9. Hoe kunt u de VROM Starterslening Nijmegen aanvragen? 10. Hoe verder? 11. Heeft U nog vragen? 1. Wat is een VROM Starterslening? De VROM Starterslening is een tweede hypotheek die u verstrekt wordt onder gunstige voorwaarden voor het bedrag dat u tekort komt bij de aankoop van een woning. De VROM Starterslening dekt een deel van de aankoopkosten van een koopwoning af en is een lening waarover U in de eerste drie jaar geen rente en aflossing betaalt. Groeit uw inkomen na verloop van tijd dan wordt via een inkomenstoets bepaald hoeveel rente en aflossing U gaat betalen. 2. Wie verstrekt U de VROM Starterslening? De gemeente Nijmegen verstrekt de VROM Starterslening. De gemeente beschikte oorspronkelijk over een budget van circa euro. Dit budget is ondergebracht in een fonds bij het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn). De VROM Starterslening wordt uit dit fonds verstrekt. De gemeente bepaalt wie voor de VROM Starterslening in aanmerking komen. Ook stelt de gemeente de voorwaarden en het leningbedrag vast. De SVn verzorgt de afhandeling en de administratie van de leningen. U leent dus van de gemeente via het SVn. 3. Waarom verstrekt de gemeente een VROM Starterslening? Voor modale eenverdieners en zelfs voor starters met anderhalf modaal inkomen is een koopwoning op de huidige Nijmeegse woningmarkt vrijwel onbereikbaar. Daardoor blijven mensen huren die eigenlijk best een volgende stap in hun wooncarrière willen zetten. De stagnerende doorstroming heeft als gevolg dat er minder sociale huurwoningen beschikbaar komen voor inkomensgroepen die daar op aangewezen zijn. De VROM Starterslening biedt een mogelijkheid om de doorstroming in Nijmegen te stimuleren. 4. Welk bedrag kunt u lenen? Afhankelijk van uw financiële draagkracht en, uiteraard, de koopprijs van de woning bedraagt de VROM Starterslening in Nijmegen maximaal euro. Het minimum bedrag is euro. Naast de VROM Starterslening, die U bij SVn afsluit, heeft u dus nog een hypotheek nodig. Die hypotheek kunt u bij de bank van uw keuze afsluiten. Wel stelt de gemeente als eis dat zowel de VROM Starterslening als de banklening worden voorzien van de Nationale Hypotheekgarantie (NHG). De hoogte van de VROM Starterslening mag echter nooit meer dan 20 % van de verwervingskosten

12 (koopprijs + bijkomende kosten) van de woning bedragen. Er mag ook niet gestapeld worden met BEW Plus (de koopsubsidieregeling van het Ministerie van VROM). 5. Wie komen voor de VROM Starterslening Nijmegen in aanmerking? Om in aanmerking te komen moet u op het moment van aanvragen minimaal één jaar aaneengesloten woonachtig zijn geweest in de gemeente Nijmegen. U moet de te kopen woning zelf gaan bewonen en u mag niet eerder woningeigenaar zijn geweest. Omdat de financiële middelen om een VROM Starterslening te verstrekken aan een plafond gebonden zijn, wordt bij de toekenning van een lening het principe gehanteerd wie het eerst komt, wie het eerst maalt. Daarbij geldt de datum van binnenkomst van de aanvraag bij het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten. 6. Heeft eigen vermogen invloed op de hoogte van de VROM Starterslening? Het eigen vermogen kan invloed hebben indien men uitkomt boven de vrijstelling in box 3 van de belasting. 7. Welke woningen komen in Nijmegen in aanmerking voor een VROM Starterslening? De VROM Starterslening wordt in Nijmegen verstrekt voor het verkrijgen in eigendom van een koopwoning tot maximaal euro (exclusief bijkomende kosten). Het kan zowel een bestaande als een nieuwbouwwoning in Nijmegen betreffen. Recreatiewoningen en tweede woningen zijn uitgesloten van de regeling. 8. Hoe werkt de VROM Starterslening? De hoogte van de VROM Starterslening is afhankelijk van uw financiële draagkracht en de voorwaarden die de gemeente heeft vastgesteld. Over de VROM Starterslening betaalt u in ieder geval de eerste drie jaar geen rente en aflossing. Na de eerste drie jaar ontvangt u van de SVn periodiek bericht over een hertoets van uw financiële draagkracht. Afhankelijk van de uitkomst van de draagkrachttoets wordt dan een nieuwe maandlast vastgesteld. U gaat dus aflossen als uw inkomen het toelaat en bij verkoop van de woning. De hertoets moet u zelf aanvragen. Doet u dat niet dan zal de SVn na drie jaar de gewone marktrente vragen. Als eenmaal de maandlast op marktconform niveau is vastgesteld dan kunt u geen hertoets meer aanvragen. Dat betekent dat de maandlasten daarna, ongeacht de wijzigingen in uw inkomen, nooit meer lager kunnen worden vastgesteld! Aan een hertoets zijn kosten verbonden die voor rekening van diegene aan wie de VROM Starterslening is verstrekt komen. De looptijd, rente en de aflossing van de VROM Starterslening zijn overigens marktconform. Zowel de hypotheek als de VROM Starterslening moeten worden verstrekt onder Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Voorbeeld: U en uw partner hebben een inkomen van ,-- en ,--; Uw maximale hypotheek (met Nationale Hypotheek Garantie) bedraagt met dit inkomen bijvoorbeeld ,--; U wilt een woning kopen waarvan de aankoopkosten (inclusief bijkomende kosten van 8 %) ,-- bedragen; De hoogte van de VROM Starterslening is dan ,-- min ,- = ,--. In dit voorbeeld is uitgegaan van een hypotheekrente van 6 %. 9. Hoe kunt u de VROM Starterslening Nijmegen aanvragen? Als u een concrete koopwoning op het oog heeft, dan beschikt uw tussenpersoon (makelaar, hypotheekbemiddelaar, bank) over informatie over de VROM Starterslening en over de voorwaarden die de gemeente Nijmegen stelt aan de uitreiking van aanvraagformulieren. Ook de gemeente Nijmegen, afdeling Bouwen en Wonen, telefoon , kan u daarover informeren.

13 Een op naam gesteld aanvraagformulier kunt u ophalen bij de afdeling Bouwen en Wonen. U moet dan wel beschikken over: een door beide partijen ondertekend voorlopig koopcontract (waarin de toekenning van de Starterslening als ontbindende voorwaarde is opgenomen) een recent uittreksel uit het bevolkingsregister met de inschrijvingsdatum op het huidige adres een geldig legitimatiebewijs 10. Hoe verder? U stuurt het ingevulde aanvraagformulier naar SVn. Hierna ontvangt u een toewijzingsbrief van de gemeente. Daarin staat vermeld op welk bedrag u mag rekenen als inderdaad voldaan is aan alle voorwaarden. Op basis van de toewijzingsbrief van de gemeente vraagt u een hypotheek aan bij de bank van uw keuze. De bank brengt een offerte uit die voldoet aan de voorwaarden in de toewijzingsbrief. U stuurt een kopie van de offerte van de hypotheek van de bank naar SVn. Hierna ontvangt u van SVn een offerte voor de VROM Starterslening. Zodra u de offerte heeft geaccepteerd en aan alle voorwaarden heeft voldaan, ontvangt u van SVn bericht over de verdere afwikkeling van de lening. 11. Heeft u nog vragen? Als u nog vragen hebt over de VROM Starterslening dan kunt u contact opnemen met de afdeling Bouwen en Wonen van de gemeente Nijmegen, telefoon De betreffende verordening is te vinden op de website van de gemeente Nijmegen U kunt informatie over de Starterslening vinden op de website van SVn, of op de website van Nationale Hypotheekgarantie, De SVn is telefonisch bereikbaar onder nummer