Evaluatie Starterslening gemeente Eemsmond

Transcriptie

1 Evaluatie Starterslening gemeente Eemsmond Augustus

2 Inhoudsopgave 1. Inleiding 3 2. De Starterslening 4 3. Kengetallen en resultaten 5 4. Effecten op de woningmarkt 8 5. Financiën 9 6. Relatie met subsidiebeleid 9 7. Enquête onder deelnemers Samenvatting Bijlagen 13 2

3 1. Inleiding Op 1 oktober 2008 is de Starterslening ingevoerd in de gemeente Eemsmond. Er is toen een maimum krediet van ,- beschikbaar gesteld tot en met Eind 2011 was dit krediet bijna volledig ingezet: van de regeling is veelvuldig gebruik gemaakt. In de raadsvergadering van 19 januari 2012 is besloten om opnieuw ,- beschikbaar te stellen. Op 9 juli 2012 is opnieuw ,- beschikbaar gesteld. Dit bracht het totaalbedrag voor de lening op ,-. Afgesproken is om de Starterslening te evalueren. Deze notitie heeft als doel de Starterslening te evalueren. In de evaluatie komen de volgende onderwerpen aan de orde en worden de volgende vragen beantwoord: Kengetallen Hoeveel starters zijn geholpen? Welke starters zijn geholpen: samenstelling, leeftijdcategorie, gemeente van herkomst, woning van herkomst? Welke woningen hebben ze gekocht: plaats, aankoopbedrag? Effecten op de woningmarkt Welke effecten zijn er op de lokale woningmarkt? Is er sprake van instroom van woningzoekenden van buiten de gemeente Eemsmond? Blijven de bewoners van de verkochte woningen binnen de gemeente Eemsmond? Subsidiebeleid Is er een relatie tussen de Starterslening en het gemeentelijk subsidiebeleid? Meningen van gebruikers en belanghebbenden Wat zijn de meningen van starters, makelaars en hypotheekadviseurs over de Starterslening? 3

4 2. De Starterslening 2.1 Doel Het doel van de Starterslening is om de doorstroming en de verkoop van woningen te stimuleren en met name jongeren een kans te bieden om een woning te kopen. 2.2 Algemeen Het is voor starters moeilijk om een passende koopwoning te bemachtigen. Om dit maatschappelijk probleem te bestrijden heeft de SVn (Stimuleringsfonds Volkshuisvesting), in samenwerking met de Nederlandse gemeenten, de Starterslening ontwikkeld. De Starterslening is een instrument dat speciaal voor startende kopers is ontwikkeld. De lening wordt gebruikt om het verschil tussen de aankoopkosten van een woning (bestaand of nieuw) en het bedrag dat een koper zelf kan lenen, volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG), te overbruggen. De Starterslening is een fleibele lening: zij beweegt mee met de ontwikkeling van het inkomen van het huishouden. De lening is een annuïteitenlening met een looptijd van 30 jaar. De eerste drie jaar is de lening renteloos en aflossingsvrij. Daarna wordt het inkomen opnieuw getoetst om de actuele betaalcapaciteit vast te stellen. Eventuele nieuwe inkomensruimte wordt gebruikt om eerst de rente en daarna de aflossing op de lening te voldoen. Ook na het 6e, het 10e en het 15e jaar is weer een inkomenstoets mogelijk. Is het inkomen gestegen, dan betaalt de eigenaar een normale rente. De hoogte van de lening is afhankelijk van het inkomen en vermogen van de koper. Het rekenmodel houdt rekening met de maimale koopsomgrens en inkomensgrens die per gemeente verschillend kunnen zijn. 2.3 SVN Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) is een financiële partner van gemeenten, andere overheden en marktpartijen in de volkshuisvesting. SVn beheert fondsen voor haar partners met als oogmerk het leveren van een waardevolle, gewaarborgde bijdrage aan de betaalbaarheid van de stedelijke vernieuwing. SVn verstrekt en beheert de Startersleningen. Omdat SVn de uitvoerende partij is, kunnen gemeenten de Starterslening eenvoudig invoeren. Gemeenten die de Starterslening invoeren, openen een daarvoor toereikend fonds bij SVn. De gelden uit dit fonds komen door middel van rente en aflossing uiteindelijk weer terug in het fonds (gemiddeld 75% na 6 jaar), waarna de middelen opnieuw ingezet kunnen worden (= een revolverend fonds). Hiermee kan de gemeente een groeiende groep starters bedienen en daarmee de doorstroming op de woningmarkt op gang helpen en houden. Met ingang van 1 januari 2013 is er weer een rijksbijdrage van kracht. Met de rijksbijdrage legt het Rijk de ene helft van de Starterslening in. Gemeenten en/of provincies leggen de andere helft in. De rijksbijdrage kent het principe wie het eerst komt, die het eerst maalt. De datum van ontvangst van de aanvraag bij SVn is daarbij geldend. Vanaf 1 januari 2013 komen alle aanvragen voor Startersleningen die SVn ontvangt en voldoen aan de voorwaarden van het Rijk in aanmerking voor rijksbijdrage. 4

5 3. Kengetallen en resultaten 3.1 Aantal Startersleningen In de periode van 1 oktober 2008 tot en met april 2013 zijn 29 Startersleningen verstrekt. Om wille van de privacy zijn in dit hoofdstuk alleen niet herleidbare gegevens verwerkt en worden hieronder de resultaten per onderdeel gepresenteerd. 3.2 Huidige woning 13 starters kwamen uit een huurwoning. In 12 gevallen stond deze huurwoning in onze gemeente. 16 starters waren inwonend. Van deze starters waren er twee inwonend buiten onze gemeente. Samenvattend woonden 26 van de 29 starters binnen onze gemeente. De drie starters van buiten de gemeente woonden respectievelijk in Onderdendam (2) en in Ten Boer (1X). Huidige woning Binnen onze gemeente Buiten onze gemeente Huurwoning Inwonend Leeftijd Van alle starters is de leeftijd bekend bij aanvang van de lening: 28 van de starters zijn onder de 30 jaar. Leeftijd Jonger dan 30 jaar Ouder dan 30 jaar Bekend Huishoudensamenstelling Van de 29 starters zijn 20 starters alleenstaand, 9 starters starten als samenwonend. Huishoudensamenstelling Alleenstaand Samenwonend Bekend Plaats van herkomst Plaats van herkomst Aantal Roodeschool 2 12 Uithuizermeeden 6 Usquert 1 Warffum 4 Zandeweer 1 Ten Boer 1 Onderdendam

6 3.6 Plaats van aankoop Van alle aankopen is de plaats van aankoop bekend. Plaats van aankoop Aantal Eppenhuizen 1 Oudeschip 1 10 Uithuizermeeden 5 Usquert 3 Warffum 5 Zandeweer 3 Roodeschool Herkomstplaats gecombineerd met de plaats van aankoop Plaats van herkomst Aankoop Epp.huiz. Aankoop Oudeschip Aankoop Aankoop Uithuizerm Aankoop Usquert Aankoop Warffum Aankoop Zandewr Aankoop R'school Roodesch Roodesch Uithmeed Uithmeed Uithmeed Uithmeed Uithmeed Uithmeed Usquert Warffum Warffum Warffum Warffum Zandew Ten Boer Onderdd Onderdd

7 3.8 Van wie is de woning gekocht? De bewoners van de woning die gekocht is met behulp van de Starterslening zijn naar elders vertrokken. Waar zijn zij naar toe gegaan? Vorige eigenaar Verhuisd binnen de gemeente 14 Verhuisd naar buiten de gemeente 10 Overleden 4 In het geval van verhuisd naar buiten de gemeente betrof het de volgende plaatsen, in willekeurige volgorde: Haren (1), Anna Palowna (1), Utrecht (1), Oldambt (1), Borger Odoorn (1), Assen (1), Culemborg (1), Delfzijl (3). 3.9 Verwervingskosten De verwervingskosten van de woningen waarvoor een Starterslening is aangevraagd bedroegen conform de voorwaarden : 1. Voor een bestaande woning maimaal ,- inclusief kosten koper en eventuele verbeterkosten. 2. Voor een nieuwbouwwoning (kavel en woning) maimaal ,- inclusief kosten koper, eventuele meewerkkosten en BTW. Het verwervingskosten van de goedkoopste woning bedroegen ,-. De duurste woning was ,-. Het gemiddelde aankoopbedrag bedroeg ,- Verwervings kosten 1000 Bestaande woning Nieuwe woning Geleende bedrag 1. De Starterslening mag niet meer dan 20% van de verwervingskosten van de woning bedragen. Voor bestaande woningen is de maimale Starterslening daardoor Voor nieuwbouwwoningen ligt dit op De Starterslening bedraagt minimaal Het laagst geleende bedrag bedroeg ,-. Het hoogst geleende bedrag was ,-. Het gemiddeld geleende bedrag bedroeg ,-. Geleende bedrag Bestaande woning Nieuwe woning

8 4. Effecten op de woningmarkt 4.1 Effecten De Starterslening draagt bij aan het aantal verkopen op de woningmarkt en brengt doorstroming teweeg in zowel de huur- als de koopsector. Voordat de huizenmarkt in een dip terecht is gekomen, hadden de starters al moeite om een huis te kopen door de hoge huizenprijzen. Inmiddels zijn de huizenprijzen al meerdere jaren aan het zakken, maar de starters hebben het zeker niet gemakkelijker gekregen om een huis te kopen. Ze kunnen nu namelijk veel minder lenen bij de banken door de strengere hypotheekregels. Het gevolg is dat ze blijven huren en gaan wachten op betere tijden. Door een Starterslening zouden ze nu aangemoedigd kunnen worden om een huis te kopen. Door de starters te helpen, worden ook andere huiseigenaren geholpen. Een succesvolle Starterslening zal zorgen voor een kettingreactie. Een huis in het goedkoopste segment wordt verkocht. De huiseigenaren die hun huis ontgroeid zijn, kunnen nu ook weer verder. Op deze manier heeft het financieel ondersteunen van de starters een positief effect op de volledige huizenmarkt. 4.2 Doorstroming in de koop- en huursector Van veertien starters is bekend dat zij met behulp van de Starterslening een woning gekocht hebben van iemand die daarna elders binnen de gemeente is blijven wonen. In twaalf van deze veertien gevallen is de persoon/het gezin in een huurwoning gaan wonen. In twee gevallen is opnieuw een koopwoning aangeschaft. Het relatief hoge aantal vertrekkers naar een huurwoning is uit te leggen met het gegeven dat de verkopende partij, de vertrekker, vaak op leeftijd is en een huurwoning dan een logisch vervolg is. Ook speelt de onzekere woningmarkt hier in mee. Een deel van de personen die een Starterslening zijn aangegaan (dertien situaties) was voorheen woonachtig in een huurwoning. Deze dertien huurwoningen zijn weer beschikbaar gekomen voor de woningmarkt. In zestien gevallen was er sprake van inwoning en wordt dus geen woning achtergelaten. 4.3 Is er sprake van instroom van woningzoekenden buiten de gemeente Eemsmond? Uit de resultaten is gebleken dat in drie van de negenentwintig situaties er mensen een woning hebben gekocht terwijl zij eerder buiten de gemeente woonden. 4.4 Blijven de bewoners van de verkochte woningen binnen de gemeente Eemsmond? In tien situaties heeft de verkopende partij, de partij die een woning verkocht heeft aan een partij die met behulp van een Starterslening een woning kocht, de gemeente Eemsmond niet als nieuwe vestigingsplaats gekozen. 8

9 5. Financiën In totaal heeft de gemeenteraad een budget van ,- beschikbaar gesteld. Tot 1 juni 2013 is een bedrag van ,50 aan Startersleningen verstrekt. Er resteert een saldo van ,50. Inmiddels zijn de eerste twee inkomenstoetsen geweest en zijn alle deelnemers die in aanmerking kwamen om te starten met terugbetalen begonnen met terugbetalen. Bijlage 4 bevat een overzicht van de te verwachte terug te ontvangen bedragen in de meest optimale situatie. Twee inkomenstoetsen zijn onvoldoende om een goede inschatting te kunnen maken van het totaal. In 2014 en 2015 zal het grootste deel van de inkomenstoetsen plaatsvinden. Gezien de relatief korte periode dat er gestart is met terugbetalen in relatie tot het aantal leningen, is er nu nog onvoldoende ervaring met het gegeven of alle deelnemers gezien de inkomenstoets ook daadwerkelijk kunnen starten met terugbetalen op het daarvoor afgesproken moment. 6. Relatie met subsidiebeleid In de gemeenteraadsvergadering van 19 januari 2012 is de vraag gesteld of er een relatie is tussen de Starterslening en het algemeen subsidiebeleid van de gemeente. (1) De aanspraak op financiële middelen (2) door een bestuursorgaan verstrekt (3) met het oog op bepaalde activiteiten van de aanvrager (4) anders dan als betaling voor aan het bestuursorgaan geleverde goederen of diensten. Bij de Starterslening overbrugt de gemeente het bedrag dat maimaal onder de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) kan worden geleend en het bedrag dat nodig is om de aankoop van de woning te financieren. De eerste drie jaar wordt er geen rente en aflossing betaald. Wanneer het inkomen toereikend is wordt daarna vervolgens wel rente en aflossing betaald. Deze rente kan uiteindelijk gezien worden als betaling voor geleverde diensten waardoor de Starterslening niet onder het gemeentelijke subsidiebeleid valt. 9

10 7. Reacties deelnemende partijen 7.1 Enquête onder deelnemers Om inzage te krijgen in de beleving van de deelnemers aan de Starterslening bij de Starterslening is onder alle 29 deelnemers een enquête verspreid. Dit heeft geresulteerd in het terugontvangen van 12 enquêteformulieren (respons van 41%) met de volgende uitkomsten. De gehele enquête is toegevoegd als bijlage Hoe bent u in aanraking gekomen met de Starterslening? Kennis 2 Tussenpersoon/hypotheek verstrekker 6 Internet 1 Nieuws/tv 1 Makelaar 1 Gemeente 1 2 Bent u tevreden over de Starterslening? Ja 11 Ja, maar duurt lang 1 Nee 3 Bent u tevreden over de contacten met de gemeente? Ja 10 Ja maar, Geen direct contact 2 4 Bent u tevreden over de contacten met de SVn? Ja 8 Ja, maar omslachtig 1 Nee 1 5 Heeft u tips voor de gemeente of SVn? Duurt lang om goedkeuring te krijgen 2 Nee 8 Meer helderheid over aflosbedrag en aangeven dat hertoets geld kost 2 Meer reclame maken 1 6 Had u zonder Starterslening ook een woning kunnen kopen? Zo ja had u hem dan ook in Eemsmond gekocht? Nee 7 Ja 2 Goedkopere woning 3 7 Was de Starterslening doorslaggevend om een woning in Eemsmond te kopen? Nee 8 Ja 4 8 Gebruikt u de Starterslening voor de aankoop of ook voor verbouw? 10

11 Aankoop 7 Aankoop en verbouw 5 9 Is de hertoets naar wens verlopen en hoe bevalt het aflossen? Hertoets kost geld en aflossen valt tegen 10 Had je de woning kunnen kopen met maimaal ,--? Ja 6 Nee 6 11 Zou u opnieuw uw eerste huis kopen met een Starterslening? Ja 11 Nee 1 liever niet 12 Zou je de Starterslening aanbevelen? Ja 12 Nee 0 Overige opmerkingen - één geënquêteerde bedankt voor het mogelijk maken van de aankoop van hun eerste woning - één geënquêteerde benadrukt nogmaals de informatie over aflossen aanpassen en de lange proceduretijd 7.2 Reacties makelaars en tussenpersonen op de Starterslening Makelaar 1 Het een goede regeling, de tijdstermijn valt heel erg mee. Wel moet je als adviseur ervoor zorgen dat je alles in één keer goed aanlevert dan kan het in drie weken rond zijn bij de SVn. Makelaar 2 - Draagt koopsubsidie bij aan verkoop? Jazeker, het stimuleert koop en in sommige gevallen was zonder koopsubsidie de koop/verkoop niet rond gekomen. Mogelijkheid van koopsubsidie stimuleert daarmee de woningmarkt en we juichen het zeker toe! - Worden vraagprijzen van woningen onnatuurlijk hoog gehouden? Nee, dat is niet van toepassing. De vraagprijs van een woning wordt niet bepaald door het feit of de vraagprijs voldoet aan de norm voor koopsubsidie, immers de koper moet ook aan andere voorwaarden voldoen. Wij richten ons bij verkoop niet alleen op de doelgroep die in aanmerking komt voor koopsubsidie. Zowel voor koper als verkoper is mogelijkheid van koopsubsidie een voordeel. 11

12 8. Samenvatting - In de periode oktober 2008 tot 1 juni 2013 is 29 maal gebruik gemaakt van de Starterslening. - In 28 gevallen betrof het personen onder de 30 jaar. - Er zijn 29 woningen aangekocht door 26 starters van binnen de gemeente en 3 van buiten de gemeente. - In 13 situaties is er doorgestroomd vanuit een huurwoning naar een koopwoning. - In de andere 16 situaties was er voor het aankopen van een woning sprake van inwoning. - De Startersregeling heeft positieve effecten gehad op de doorstroming in de woningmarkt. - Na een aanlooptijd hebben vanaf 2011 veel starters de Starterslening ontdekt. - Tot op heden is door de gemeente een bedrag van ,- geïnvesteerd in de Starterslening. - Er vanaf 1 januari 2013 weer een rijksbijdrage beschikbaar is gesteld waardoor de gemeente en het rijk beiden voor 50% inleggen. Deze bijdrage is gebaseerd op wie het eerst komt, het eerst maalt... en gebaseerd op de individuele aanvragen voor een lening. - Het merendeel van de deelnemers die de enquête heeft teruggestuurd is positief over de ervaringen met de Starterslening. - De deelnemers die moeten beginnen met terug betalen voldoen tot op heden aan de inkomenstoets en zijn gestart met terug betalen. - De Starterslening valt niet onder het gemeentelijke subsidiebeleid. 12

13 9. Bijlagen Bijlage 1 Enquête Starterslening gemeente Eemsmond Vraag 1 Hoe bent u in aanraking gekomen met de Starterslening? Vraag 2 Bent u tevreden over de Starterslening in het algemeen? Vraag 3 Bent u tevreden over de contacten met de gemeente? Vraag 4 Bent u tevreden over de contacten met de Svn? Vraag 5 Heeft u tips/aanbevelingen voor de gemeente of de Svn over de Starterslening? Vraag 6 Had u zonder de Starterslening ook een woning kunnen kopen? Zo ja, had u dan ook een woning in de Gemeente Eemsmond gekocht? Vraag 7 Was de Starterslening doorslaggevend om een woning in de gemeente Eemsmond te kopen? Vraag 8 Gebruikt u de Starterslening alleen voor de aankoop en/of ook voor de verbouw? Vraag 9 (als je begonnen bent met aflossen) Is de hertoets naar wens verlopen en hoe bevalt het aflossen? Vraag 10 Had je de woning ook kunnen aankopen als je maimaal ,-- kon lenen? Vraag 11 Zou u wanneer u opnieuw uw eerste huis zou kopen weer gebruik willen maken van de Starterslening? Vraag 12 Zou u de Starterslening aanbevelen aan uw familie en vrienden? Overige opmerkingen: 13

14 Bijlage2, Financieel overzicht Aankoopbedrag leningbedrag Start aflossing Bedrag aflossing , , 50% SVn , , 50% SVn ,26 50% SVn ,27 50%SVn , , 50% SVn ,40 50%SVn , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,00 14

15 Overzicht aflossingen Aankoopbedrag leningbedrag Start aflossing Maandelijks bedrag aflossing en rente , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,20 267,40 458,40 458,40 458,40 458,40 458,40 458,40 458,40 458,40 458,40 458,40 458, , , ,16 164,32 985,92 985,92 985,92 985,92 985,92 985,92 985,92 985,92 985,92 985,92 985,92 985, , , , , , , , , , , , , , , , , , ,03 486, , , , , , , , , , , , , , ,86 447, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,73 853, , , , , , , , , , , , , , ,92 431, , , , , , , , , , , , , ,28 588, , , , , , , , , , , , , , ,78 748, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,24 717,64 782,88 782,88 782,88 782,88 782,88 782,88 782,88 782,88 782,88 782, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,01 515, , , , , , , , , , , , , ,39 860, , , , , , , , , , , , , ,03 540, , , , , , , , , , , , , ,84 374, , , , , , , , , , , , , ,44 173, , , , , , , , , , , , , ,97 863, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,47 186, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,40 15

16 betaalde rente en aflossing 1393, , , , , , , , , , , , ,56 232, , , , , , , , , , , , , , ,68 761, ,44 458,40 458,40 458,40 458,40 458,40 458,40 458,40 458,40 458,40 458,40 458,40 458,40 458,40 458,40 458,40 191, ,80 985,92 985,92 985,92 985,92 985,92 985,92 985,92 985,92 985,92 985,92 985,92 985,92 985,92 985,92 821, , , , , , , , , , , , , , , , ,20 151, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,32 894, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,00 204, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,04 228, ,08 782,88 782,88 782,88 782,88 782,88 782,88 782,88 782,88 782,88 782,88 782,88 782,88 782,88 782,88 782,88 782,88 65, , , , , , , , , , , , , , , , , ,88 396, , , , , , , , , , , , , , , , , ,68 545, , , , , , , , , , , , , , , , , ,32 850, , , , , , , , , , , , , , , , , ,12 721, , , , , , , , , , , , , , , , , ,68 860, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,64 287, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,60 320, , , , , , , , , , , , , , , , , , ,97 608, ,73 16