Geachte raad, Met vriendelijke groet, R.E.C. Reynvaan Wethouder Wonen

Transcriptie

1 Aan: De gemeenteraad van Dordrecht Van: Wethouder wonen R.E.C. Reynvaan Betreft: Beantwoording motie /M5: M5 Motie werken aan de woningmarkt. Datum: 20 januari 2016 Geachte raad, In uw motie met nummer /M5 verzoekt u het college in beeld te brengen van "welke factoren de WOZ waarde afhankelijk is in relatie tot de noch immer afwijkende woningwaarde". Tevens verzoekt u dit gelijktijdig met de bespreking van de nieuwe PALT te agenderen. In de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) zijn regels vastgelegd voor het bepalen van de WOZ-waarde door gemeenten. De WOZ-waarde van een woning wordt getaxeerd op basis van de vrije verkoopwaarde van het pand. De verkoopwaarde van een woning wordt enerzijds bepaald door de fysieke kenmerken (bouwjaar, omvang, woningtype, indeling, etc.) en anderzijds door meer vraag-en-aanbod gerelateerde factoren (locatie, aantrekkelijkheid van de gemeente en de directe woonomgeving van de woning, voorzieningen in de buurt, etc, die mede tot uiting komen in de verkoopprijzen). In de bijlage heb ik voor u enkele invloedsfactoren van de WOZ waarde en andere relevante informatie op een rij gezet. In vergelijking met andere steden valt vooral op dat de vierkante meter (vraag)prijzen in Dordrecht lager zijn dan elders (met uitzondering van steden als Rotterdam en Schiedam). Dat de vierkante meter (vraag)prijzen in de regio Rotterdam Dordrecht lager zijn werkt ook door in de WOZ waarden, waarbij de verkoopprijs één van de factoren van de WOZ taxatie is. De lage gemiddelde WOZ waarde van woningen in Dordrecht, in vergelijking tot de gemiddelde inkomens, wil niet perse zeggen dat het aanbod op de woningvoorraad van mindere kwaliteit is. Deze lagere WOZ prijzen komen deels ook doordat een woning van dezelfde omvang in Dordrecht goedkoper is dan in steden van vergelijkbare omvang. De lage vierkante meterprijs is tegelijkertijd ook juist een factor die het wonen in Dordrecht aantrekkelijk maakt, je krijgt hier meer woning voor je geld. Ik deel uw mening dat de kwaliteit van de woningen voorop moet staan en dat nieuwbouw iets moet toevoegen aan de stad. Een hogere WOZ waarde is geen doel op zich. Het woonbeleid is gericht op het vergroten van de diversiteit in het woningaanbod en verbeteren van het woonklimaat van Dordrecht. Het motto van de (regionale) woonvisie Spetterend Wonen in de Drechtsteden is niet voor niets Kwaliteit verbeteren. Toevoegen wat ontbreekt. Nú doen wat nú moet. De woonvisie en ons Dordtse woonbeleid zijn gericht op het uit de voorraad halen van kwalitatief mindere en verouderde woningen, verbeteren van de sociale voorraad en toevoegen van kwalitatief hoogwaardige woningtypen waar nu nog tekort aan is en die, vooral in de duurdere prijssegmenten, wel gewenst zijn. Het feit dat de nieuwbouwproductie slechts 0,5 tot 1% van de voorraad betreft, maakt het des te belangrijker om ervoor te zorgen dat nieuwbouw niet datgene toevoegt wat nu makkelijk kan worden afgezet, maar juist dát wat de woningvoorraad en het vestigingsklimaat van Dordrecht ook op de langere termijn sterker maakt. Met de Ladder voor duurzame verstedelijking hebben we als gemeente een middel om te sturen op kwaliteit, door als een belegger de lange termijn voorop te stellen. Het college heeft een aantal uitgangspunten geformuleerd waarmee in het nieuwbouwprogramma, met behulp van de Ladder, op de kwaliteit zal worden gestuurd. In het raadsvoorstel met betrekking tot de Rapportage Wonen in Drechtsteden worden deze uitgangspunten met u gedeeld. In de bijlage vindt u zoals gezegd een overzicht van de invloedsfactoren van de WOZ waarde. Deze gegevens worden als bijlage bij de bespreking van het raadsvoorstel Rapportage Wonen in Drechtsteden samen met het eerste concept van de lokale uitwerking PALT en de lokale uitgangspunten voor het woningbouwprogramma in het kader van de Ladder geagendeerd. Ik vertrouw erop dat de motie met nummer /M5 hiermee is afgehandeld. Met vriendelijke groet, R.E.C. Reynvaan Wethouder Wonen

2 Bijlage: Invloedsfactoren WOZ A. Hoe wordt de WOZ waarde bepaald? In de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) zijn regels vastgelegd voor het bepalen van de WOZ-waarde door gemeenten. De WOZ-waarde van een woning is de vrije verkoopwaarde van het pand. Met, huur, verhuur, hypotheken en andere zakelijke rechten (zoals erfpacht) wordt bij de WOZwaardering geen rekening gehouden. De gemeente verzamelt vastgoedgegevens zoals: - bouw- of renovatiejaar, (fysiek woningkenmerk) - indelingsgegevens en (fysiek woningkenmerk) - vraag- en verkoopprijsgegevens. (vraag & aanbod) Per wijk wordt een aantal representatieve panden getaxeerd. Daarbij maakt de taxateur gebruik van verkoopcijfers van representatieve panden. De waarden van de overige woningen van hetzelfde type worden daarvan afgeleid. De overige woningen zijn veelal op geautomatiseerde, modelmatige wijze getaxeerd. De resultaten zijn daarna gecontroleerd. B. De invloed van woningkenmerken op de WOZ waarde. Appartementen zijn gemiddeld genomen goedkoper dan eengezinswoningen. Het hoge aandeel meergezinswoningen is één van de factoren die zorgt voor een lagere WOZ waarde. Zo liggen in Dordrecht en de Drechtsteden de gemiddelde verkoopprijzen voor eengezinswoningen op respectievelijk en , terwijl de gemiddelde prijs voor een appartement respectievelijk en is. Door het grote relatief grote aandeel meergezinswoningen in Dordrecht, zijn er meer woningen met een lage WOZ waarde. Zie figuren 1 en 2. Figuren 1 en 2: Woningtype eengezins/meergezins van de Drechtsteden en heel Nederland. Aandeel MGW Gemiddelde WOZ Dordrecht 43% ,00 Sliedrecht 36% ,00 Zwijndrecht 35% ,00 Papendrecht 32% ,00 Alblasserdam 30% ,00 Nederland 29% ,00 Hendrik-Ido-Ambacht 23% ,00 Bron: OCD (kerncijfers). Figuur 3: Woningvoorraad Drechtsteden naar bouwjaar. Bouwjaar in procenten tot tot heden WOZ waarde 2014 Dordrecht 22,1 32,8 36,9 8, ,00 Zwijndrecht 7,1 52,1 33,6 7, ,00 Sliedrecht 17 42,9 26,9 13, ,00 Papendrecht 3,2 44,8 39,3 12, ,00 Alblasserdam 9,5 47, ,00 Nederland ,00 Hendrik-Ido-Ambach 4,2 31,7 32,1 32, ,00 Bron: CBS, OCD

3 Figuur 4: Nieuwbouw in Dordrecht naar prijssegment, 2011 t/m Dordrecht verkoopmonitor sociaal egw sociaal mgw markt egw markt mgw kavels goedkoop middelduur Totaal Aandeel 3% 29% 38% 24% 7% 32% 49% 19% Bron: verkoopmonitor Drechtsteden De woningvoorraad van Dordrecht bevat relatief weinig jonge woningen (opgeleverd na 2000). Enerzijds kan worden gesteld dat nieuwbouw slechts langzaam effect heeft op de gemiddelde WOZ waarde, aangezien de jaarlijkse nieuwbouwproductie de afgelopen 5 jaar gemiddeld slechts circa 0,5% van de woningvoorraad betrof (ook voor de crisis was dit gemiddeld slechts 1 procent per jaar). Daarnaast wordt het effect van de nieuwbouw op de gemiddelde WOZ waarde nog verder beperkt doordat dit grotendeels in het goedkope of middeldure segment wordt gerealiseerd. De afgelopen (crisis) jaren werd 19% van de nieuwbouwproductie in het duurste segment gerealiseerd (figuur 4). Tegelijkertijd lijkt op basis van figuur 3 wel geconcludeerd te mogen worden dat een grote omvang jonge woningvoorraad een belangrijke invloedsfactor is voor de WOZ waarde. In gemeenten waar de afgelopen 15 jaar relatief veel nieuwbouw is toegevoegd, is de gemiddelde WOZ waarde (gemiddeld genomen) hoger. NB Voor heel Nederland is het verband tussen bouwjaar en WOZ waarde minder zichtbaar, doordat het Nederlands gemiddelde in het algemeen vanwege andere factoren al een stuk hoger is dan in Dordrecht. Bouwjaar is dus hooguit één van de factoren en lijkt op basis van figuren 1, 2 en 3 minder belangrijk dan bijvoorbeeld woningtype (EGW/MGW). duur C. Goedkoop wonen door lage vierkante meterprijzen in Dordrecht Uit de 'woonaantrekkelijkheidsindex' van de Atlas voor gemeenten blijkt dat Dordrecht steeds aantrekkelijker wordt om te wonen. In de afgelopen tien jaar is Dordrecht op 'woonaantrekkelijkheid' te midden van de 50 grootste gemeenten 13 plaatsen gestegen, van een 30e positie in 2006 naar een 17e positie nu in Desondanks blijft de vierkante meterprijs van de woningen relatief laag, vergeleken met andere steden in de Randstad. Figuren 5 en 6: Vierkante meterprijzen per gemeente (gebaseerd op vraagprijzen, maart 2013). Legenda Grijs Groen Geel Oranje Rood Licht-paars geen data < 1500 eur/m2 < 2000 eur/m2 < 2500 eur/m2 < 3000 eur/m2 < 3500 eur/m2 Donker-paars < 4000 eur/m2 Zwart > 4000 eur/m2 Bron: Woningmarktcijfers.nl

4 Figuur 7: Ontwikkeling vierkante meterprijzen. (vraag)prijs per vierkante meter Dec 2008 Dec 2009 Dec 2010 Dec 2011 Dec 2012 Dec 2013 Dec 2014 Dec 2015 Breda Delft Dordrecht Gouda Rotterdam Schiedam Alblasserdam Hendrik-Ido-Ambacht Papendrecht Sliedrecht Zwijndrecht Bron: huizenzoeker.nl Figuur 8: Woningprijs gebaseerd op gemiddelde vierkante meter vraagprijs. (vraag)prijs per vierkante meter Woning van 120 m², vierkante meter vraagprijs dec 2015 Breda Delft Dordrecht Gouda Rotterdam Schiedam Alblasserdam Hendrik-Ido-Ambacht Papendrecht Sliedrecht Zwijndrecht Gebaseerd op bovenstaande gegevens (figuur 6) is links in figuur 7 de gemiddelde vierkante meterprijs voor een woning van 120 vierkante meter weergegeven. De verschillende vierkante meter (vraag)prijzen leiden tot aanzienlijke prijsverschillen. Een woning van dezelfde omvang is in Breda gemiddeld ruim ,- duurder dan in Dordrecht. Ofwel: je krijgt in Dordrecht gemiddeld genomen een grotere woning voor hetzelfde geld. Figuren 9 en 10: Ontwikkeling huizenprijzen vierde kwartaal 2015 t.o.v. vierde kwartaal Bron: NVM. Uit bovenstaande figuren blijkt dat de woningprijzen in het vierde kwartaal van 2015 in Dordrecht 2 tot 4 procent zijn gestegen ten opzichte van het vierde kwartaal van Ook in Dordrecht is daarmee na jaren van dalende prijzen weer sprake van licht herstel.

5 D. Ontwikkeling van de WOZ waarde in Dordrecht 1. Dordrecht - Rotterdam De WOZ waarde heeft zich in Dordrecht in de periode 2005 tot en met 2014 vergelijkbaar ontwikkeld als andere gebieden. Hiernaast is dit in een staafdiagram en hieronder in twee lijngrafieken weergegeven voor de gebieden (1) Rotterdam, (2) Nederland en (3) steden met vergelijkbare omvang (Dordrecht = oranje). 2. Dordrecht Nederland 3. Dordrecht steden met inwoners. Bron: waarstaatjegemeente.nl Figuur 14: Ontwikkeling WOZ waarde Ontwikkeling Steden WOZ (x 1.000) Dordrecht inwoners Zuid-Holland Nederland Breda Delft Gouda Rotterdam Schiedam WOZ 2014 t.o.v. WOZ % 105% 107% 106% 106% 105% 101% 110% 106% Bron: CBS / waarstaatjegemeente.nl Uit bovenstaand overzicht blijkt dat de WOZ waarde in Dordrecht - net als in Rotterdam en Schiedam lager ligt dan in de overige vergeleken gebieden. Tegelijkertijd blijkt dat de ontwikkeling van de afgelopen jaren gelijke tred heeft gehouden met die vergeleken gebieden. De achterstand wordt niet groter - maar ook niet of nauwelijks ingelopen.