Verhuisonderzoek Drechtsteden 2004

Transcriptie

1 Verhuisonderzoek Drechtsteden 2004 Sociaal Geografisch Bureau gemeente Dordrecht ir. J.W. Jongenelen-Gietema drs. J.M.A. Schalk augustus 2005

2 Colofon Opdrachtgever Tekst Drukwerk Informatie Bureau Drechtsteden Sociaal Geografisch Bureau Stadsdrukkerij Gemeente Dordrecht Sociaal Geografisch Bureau (SGB) Postbus AA DORDRECHT telefoon: (08) Het overnemen van delen van de tekst is toegestaan onder voorwaarde van duidelijke bronvermelding

3 Inhoud Samenvatting Inleiding Aanleiding voor het onderzoek Onderzoeksvragen Onderzoeksopzet Leeswijzer Verhuisstromen Regionaal Gemeenten Stadsdelen Vrijgekomen en betrokken woningen Vrijgekomen woningen Betrokken woningen Verhuisredenen en zoekgedrag Aanbod voor doelgroepen... 2

4

5 Samenvatting De Drechtsteden hebben samen hun woonbeleid vormgegeven; de regio wil keuzevrijheid en een hogere kwaliteit van woningen bereiken. In de eerste plaats gaat het om het aanbieden van een geschikt woningaanbod voor de hogere inkomens die nu uit de Drechtsteden wegtrekken. In de tweede plaats moet de groep huishoudens met een lager inkomen kunnen rekenen op een kwalitatief beter aanbod. Dit aanbod kan weliswaar kleiner zijn (de doelgroep neemt op termijn in aantal af), maar de kwaliteit moet goed zijn en het aanbod moet beter gespreid zijn over de regio. De grote nieuwe uitleglocaties hebben hierin ook een functie. In het Verhuisonderzoek Drechtsteden 2004 brengen we in beeld in hoeverre er sprake is van selectieve migratie, wat de oorzaken hiervan zijn en in hoeverre deze migratie te beïnvloeden is, bijvoorbeeld met behulp van het nieuwbouwprogramma en het woonbeleid. Hieronder geven we eerst in het kort de hoofdconclusies van het onderzoek weer. Vervolgens vatten we de belangrijkste resultaten van het onderzoek in enkele pagina s samen. Regionaal was er in 2004 een vertrekoverschot van 120 huishoudens. Hendrik-Ido-Ambacht heeft het grootste vestigingsoverschot van alle gemeenten. Dit wordt verklaard door de nieuwbouw in de Volgerlanden. Dordrecht heeft het grootste vertrekoverschot. Dit kan niet alleen op grond van de woningvoorraad verklaard worden; er is weliswaar weinig gebouwd, maar er is wel meer gebouwd dan gesloopt. We kunnen daarom aannemen dat het de huishoudensverdunning is die heeft gezorgd voor het vertrekoverschot. De nieuwbouw in Oostpolder en Baanhoek-West heeft geen duidelijk effect op de migratiesaldi. Het feit dat de woningen die in de afgelopen jaren in Papendrecht zijn gebouwd administratief allemaal in 2004 zijn opgeleverd geeft hierbij ook een vertekend beeld. Er wordt in Dordrecht vaker verhuisd dan elders in de regio. Dit komt deels doordat er in Dordrecht meer meergezinswoningen zijn dan in de regiogemeenten en de mutatiegraad in meergezinswoningen over het algemeen hoger is dan in eengezinswoningen. In Dordrecht is echter ook de mutatiegraad van eengezinswoningen hoger dan in de regiogemeenten. Dit is vooral het geval in de stadsdelen Centrum en West. Enerzijds komt dit door de grote hoeveelheid jongeren die zich in deze stadsdelen vestigen; jongeren zijn wat mobieler en verhuizen vaker, ook in verband met werk en studie. Anderzijds is de indruk dat dit komt doordat het voor huishoudens relatief gemakkelijk is om in deze stadsdelen aan een woning te komen. De woonomgeving is echter wat minder aantrekkelijk, zodat veel huishoudens ook weer relatief snel vertrekken naar een ander stadsdeel of andere gemeente zodra daar een geschikte woning beschikbaar is. Er is regionaal een vertrekoverschot van hoge inkomens (ca. 100 huishoudens) en lage inkomens (ca. 100 huishoudens) en een vestigingsoverschot van midden inkomens (ca. 100 huishoudens). Het vertrekoverschot van lage inkomens past in principe in de regionale doelstellingen. Ook zijn het veel studenten (met laag inkomen) die uit de regio vertrekken om in de stad te gaan wonen waar ze studeren. Het vertrek van hoge inkomens uit de regio blijft een aandachtspunt. Het aanbod in de regio is blijkbaar vooral geschikt voor midden inkomens. In Dordrecht is er een vertrekoverschot van alle inkomensgroepen, maar vooral van hoge inkomens en in wat mindere mate van lage inkomens. In de regiogemeenten is er een vertrekoverschot van lage inkomens en een vestigingsoverschot van midden en hoge inkomens. Opvallend is daarbij dat de grootste stroom midden inkomens van buiten de regio komt en de grootste stroom hoge inkomens uit Dordrecht komt. De indruk ontstaat hieruit dat voor hoge inkomens de regiogemeenten aantrekkelijker zijn dan Dordrecht en dat de rest van Nederland voor deze groep aantrekkelijker is dan de regiogemeenten. Het bouwen in het topsegment blijft hierdoor een aandachtspunt. Verhuisonderzoek Drechtsteden

6 Voor veel huishoudens zijn persoonlijke redenen het belangrijkst geweest bij de verhuizing. Vertrekkers noemen vaker redenen die te maken hebben met de woonomgeving. Vestigers noemen juist vaker als reden dat de woningen in de regio een aantrekkelijke prijs hebben. In Dordrecht en Zwijndrecht is een persoonlijke reden minder vaak het belangrijkste motief voor de verhuizing geweest. Hier spelen push-factoren (bijvoorbeeld: de woning of woonomgeving voldeed niet meer) een grotere rol. In Hendrik-Ido-Ambacht zijn vooral pull-factoren belangrijk voor de vestigers; blijkbaar biedt het woningaanbod in Hendrik-Ido-Ambacht reden tot vestiging. Vertrekkers gaan er door de verhuizing het meest op vooruit qua woonomgeving. De binnenverhuizers gaan er qua woning het meest op vooruit. Vestigers maken een minder grote sprong, maar scoren ook redelijk hoog op woning en woonomgeving na de verhuizing. Hieruit kunnen we afleiden dat bij vertrekkers de woonomgeving meer een rol heeft gespeeld dan de woning. De indruk ontstaat dan ook dat de woonomgeving in de regio minder aantrekkelijk is dan in andere regio s. Verhuisstromen In totaal zijn er in 2004 ongeveer huishoudens verhuisd binnen, uit of naar de Drechtsteden. Van hen verhuisden huishoudens binnen de gemeente en binnen de Drechtsteden. Met 2550 vestigers en 260 vertrekkers komen de Drechtsteden in 2004 uit op een vertrekoverschot 120 huishoudens (zie tabel 1). Tabel 1 Aantal verhuisde huishoudens in 2004 verhuisrichting aantal binnen eigen gemeente 6.88 binnen de regio 1.48 vestigers in regio vertrekkers uit regio 2.62 totaal saldo -120 In figuur 1 ziet u de grootste bruto verhuisstromen in de regio. Een grote verhuisstroom zien we van Zwijndrecht naar Hendrik-Ido-Ambacht (netto 130 huishoudens). Verder zijn er relatief grote verhuisstromen tussen Dordrecht en Zwijndrecht en van Dordrecht naar Hendrik-Ido-Ambacht en Papendrecht. Hendrik-Ido- Ambacht trekt netto de meeste huishoudens uit de rest van Nederland. Mutatiegraad In de Drechtsteden kwam in % van de woningvoorraad vrij door verhuizing. Vooral in meergezinswoningen (zowel koop als huur) is de mutatiegraad hoog. In Dordrecht ligt de mutatiegraad hoger dan in de regiogemeenten (zie tabel 2), met name in de stadsdelen Centrum en West. Deels komt dit door de in verhouding grote voorraad meergezinswoningen. De mutatiegraad in eengezinswoningen is in deze stadsdelen echter ook hoger dan in de rest van de regio, wat te maken kan hebben met de relatief grote beschikbaarheid van woningen en de (on)aantrekkelijkheid van de woonomgeving in deze stadsdelen. 6 Verhuisonderzoek Drechtsteden 2004

7 Figuur 1 Verhuisstromen vestigers en vertrekkers (alleen stromen groter dan 20 huishoudens zijn opgenomen in het schema; in het rapport ziet u ook de aantallen verhuisde huishoudens en de netto verhuisstromen) Alblasserdam HI Ambacht Papendrecht Sliedrecht Zwijndrecht Dordrecht Selectieve migratie naar inkomen Regionaal is er een vertrekoverschot van hoge en lage inkomens en een vestigingsoverschot van midden inkomens. In Dordrecht was er een flink vertrekoverschot van hoge inkomens (240 huishoudens). Daarvan ging 40% naar de regiogemeenten en 60% naar de rest van Nederland (zie figuur 2). Dordrecht kreeg een aantal midden inkomens uit de rest van Nederland, maar raakte nog wat meer midden inkomens kwijt aan de regio, zodat er alsnog een klein vertrekoverschot was. In de regiogemeenten was er juist een vestigingsoverschot van midden en hoge inkomens. De midden inkomens kwamen vooral uit de rest van Nederland, maar de hoge inkomens kwamen voor een groot deel uit Dordrecht. Zowel in Dordrecht als in de regiogemeenten was er een vertrekoverschot van lage inkomens. Tabel 2 Voorraad per en mutatiegraad in 2004, per type woning gemeente koop egw koop mgw huur egw huur mgw totaal voorraad % voorraad % voorraad % voorraad % voorraad % Dordrecht regiogemeenten totaal Drechtsteden egw = eengezinswoning: vrijstaand, 2-onder-1kap, rijtjeshuis e.d. mgw = meergezinswoning: appartement, maisonette e.d. % = mutatiegraad; N.B. Berekend op basis van aantal doorstromende binnenverhuizers en vertrekkers. De mutatiegraad kan in werkelijkheid iets hoger zijn doordat er ook woningen vrijkomen door nieuwbouw, sterfte en leegstand. Verhuisonderzoek Drechtsteden 2004

8 Figuur 2 Saldo verhuisde huishoudens vestigers en vertrekkers, naar inkomen Laag inkomen: 32 Laag inkomen: 4 Laag inkomen: 85 Midden inkomen: 3 Dordrecht Midden inkomen: 52 Regio Midden inkomen: 6 Hoog inkomen: 144 Hoog inkomen: 96 Hoog inkomen: 26 Het beoogde effect van spreiding van inkomens binnen de regio is nog niet waar te nemen: met name in Dordrecht neemt het aantal huishoudens met een hoog inkomen nog steeds af; in Alblasserdam zijn er ongeveer evenveel hogere inkomens vertrokken als dat er zich gevestigd hebben (zie ook tabel 2.4 in het rapport). Hendrik-Ido-Ambacht en Papendrecht zijn er tot nu toe niet in geslaagd om veel lagere inkomens naar hun gemeente te trekken. Selectieve migratie naar huishoudensgroepen Uit de Drechtsteden vertrokken per saldo in 2004 vooral veel jongeren (zie tabel 3). Wel was er een netto toename van onder andere tweepersoonshuishoudens in de leeftijd van 25 t/m 44 jaar, gezinnen (zowel jong als oud) en ouderen. Tabel 3 Saldi huishoudensgroepen in 2004 huishoudensgroep saldo jongeren t/m 24 jaar -262 gezinnen jaar +34 gezinnen persoons jaar persoons jaar +5 1-persoons jaar persoons jaar en 2-persoons totaal -120 De regiogemeenten kenden een flink vertrekoverschot van jongeren, terwijl het vertrekoverschot in Dordrecht erg klein was. In de stadsdelen Centrum en West was er zelfs een vestigingsoverschot van jongeren. Dit hangt samen met de grote hoeveelheid goedkope huur- en etagewoningen en de bescheiden centrumfunctie die Dordrecht binnen de regio heeft op het gebied van onderwijs en huisvesting van jongeren. Aanbod gemeenten voor doelgroepen In tabel 4 zien we dat de meeste gemeenten netto vooral midden inkomens hebben aangetrokken. Alblasserdam, Hendrik-Ido-Ambacht en Papendrecht hebben ook relatief veel hoge inkomens aangetrokken. Lage inkomens konden weer vaker een woning vinden in Zwijndrecht en Dordrecht (behalve in Dordrecht-Oost). De Drechtsteden als totaal hebben vooral gezinnen, tweepersoonshuishoudens en ouderen getrokken (zie tabel 4). Andere huishoudensgroepen konden echter ook terecht binnen de regio. Zo hebben jongeren zich vooral gevestigd in Sliedrecht en Dordrecht-Centrum en West en konden alleenstaanden terecht in Alblasserdam, Zwijndrecht en Dordrecht (behalve in Dordrecht-Oost). 8 Verhuisonderzoek Drechtsteden 2004

9 Tabel 4 Meest aangetrokken inkomensgroepen per gemeente en stadsdeel inkomen huishoudengroep laag midden hoog jongeren gezinnen 1- pers 2- pers ouderen Dordrecht X X X Regiogemeenten X X X X Alblasserdam X X X HI Ambacht X X X X Papendrecht X X X X Sliedrecht X X X X Zwijndrecht X X X D-Centrum X X X X D-Midden X X D-West X X X X D-Oost X X X Drechtsteden X X X X Gebaseerd op relatief hoogste migratiesaldi per gemeente in 2004, meer gedetailleerde informatie over de hoogte van de saldi vindt u in het rapport Verhuisredenen en zoekgedrag voorkomen van selectieve migratie Verhuisredenen kunnen we indelen in drie soorten redenen: (1) persoonlijke redenen, zoals samenwonen, scheiden, studie/werk of familiebindingen, (2) pushfactoren, zoals de woning of woonomgeving die niet meer voldoet of de (verkeers)veiligheid en (3) pull-factoren, zoals een aantrekkelijke prijs, woninggrootte of woonomgeving. De push- en pull-factoren zijn onder te verdelen in redenen die met de woning te maken hebben en redenen die met de woonomgeving te maken hebben. Voor veel doorstromers is een persoonlijke reden de belangrijkste reden geweest voor de verhuizing. Met name huwelijk, samenwonen en scheiden zijn veel genoemd als belangrijkste reden voor de verhuizing. Voor vestigers en vertrekkers komt op nummer twee studie/werk (ook een persoonlijke reden). Op de derde plaats bij vestigers en vertrekkers staat de pushfactor woonomgeving voldeed niet meer ; deze reden werd wat vaker genoemd door vertrekkers dan door vestigers. Voor % van de vestigers en vertrekkers is de aantrekkelijke woninggrootte en/of buitenruimte de belangrijkste reden geweest voor de verhuizing. Bij binnenverhuizers staat deze pull-factor met 19% op de tweede plaats. Een groot deel van de migratie is niet direct te beïnvloeden door bijvoorbeeld nieuwbouwbeleid; voor veel huishoudens is namelijk een persoonlijke reden doorslaggevend bij de verhuizing: men gaat samenwonen of scheiden, elders studeren of werken. Er vertrekken bijvoorbeeld jongeren uit de regio naar de grote steden om daar te gaan studeren. Voor een deel van de verhuizers (met name voor gezinnen met kinderen) is de woning en woonomgeving wèl een belangrijke factor bij de verhuisrichting. Men verhuist bijvoorbeeld omdat men ontevreden was over de voorgaande woonomgeving en/of omdat de nieuwe woning aantrekkelijk is qua grootte of woningtype. Deze verhuisstroom is te beïnvloeden door middel van beleid. Als we naar de verschillende gemeenten kijken, zien we dat voor vertrekkers uit Dordrecht en Zwijndrecht minder vaak een persoonlijke reden de belangrijkste reden was voor de verhuizing. Hier spelen push-factoren een grotere rol, net als in Papendrecht. Verder zien we dat in Hendrik-Ido-Ambacht (en in mindere mate in Sliedrecht) vooral pull-factoren belangrijk zijn voor de vestigers; blijkbaar is hier het woningaanbod aantrekkelijk. Van de vertrekkers uit de Drechtsteden heeft een kwart wel in de regio naar een woning gezocht. Veel van de vestigers en binnenverhuizers zochten in de groot- Verhuisonderzoek Drechtsteden

10 ste gemeenten Dordrecht en Zwijndrecht (zie tabel 4.3). Zo n één op de tien vestigers en binnenverhuizers heeft ook in de nieuwbouwlocatie Volgerlanden gezocht. Deze locatie zorgt vanaf 2002 en ook in de komende jaren voor een continue stroom aan nieuwbouwaanbod. Binnenverhuizers, die ook in hun eigen gemeente zijn blijven wonen, hebben meestal ook vooral gezocht in die eigen gemeente. Toch zochten zij ook in andere gemeenten in de regio. Van de 262 vertrokken huishoudens uit de regio hebben er 2044 niet gezocht in de Drechtsteden. We nemen aan dat hun vertrek uit de regio in die zin weinig beinvloedbaar is geweest. 628 vertrekkende huishoudens hebben wel gezocht in de Drechtsteden. De helft van hen woont nu in een huurwoning en de andere helft woont nu in een koopwoning. De meeste van deze 628 huishoudens wonen nu in een goedkope of betaalbare woning. De belangrijkste redenen voor verhuizing van deze huishoudens waren de woonomgeving voldeed niet meer (11%) en de woninggrootte/ buitenruimte is aantrekkelijk (10%). Kansen voor de woningmarkt Voor de Drechtsteden als totaal geldt dat er in 2003 en 2004 relatief weinig gebouwd is. Het bouwen van meer woningen (zowel in de koop- als in de huursector) in een aantrekkelijke woonomgeving zal vertrek voorkomen. Kwalitatief lag in 2003 en 2004 de nadruk op de duurdere koopsector. Per saldo nam het aantal huishoudens met een midden inkomen daardoor toe. Om meer hoge inkomens te trekken zouden nog duurdere koopwoningen (in het topsegment) gebouwd moeten worden. Bij het accent op de luxere koopsector moet in de komende jaren ook naar spreiding van locaties worden gezocht, omdat de hogere inkomens zich in 2004 vooral gevestigd hebben in Hendrik-Ido-Ambacht en Papendrecht en relatief veel huishoudens met hoger inkomen uit Dordrecht vertrekken. Het lijkt erop dat vooral huishoudens met een topinkomen Dordrecht en de regio verlaten. Veel huishoudens met hogere inkomens vertrekken uit Dordrecht naar de regiogemeenten, waar wat meer aanbod is voor hogere inkomens. In Hendrik-Ido-Ambacht en Papendrecht blijft het saldo van huishoudens met een lager inkomen nog steeds negatief, terwijl het beleid daar verandering in beoogt; hier is het dus van belang dat men ook in de goedkopere sector blijft bouwen. 10 Verhuisonderzoek Drechtsteden 2004

11 1 Inleiding In deze inleiding beschrijven de achtergrond van het Verhuisonderzoek Drechtsteden. Achtereenvolgens beschrijven we de aanleiding voor het onderzoek, de onderzoeksvragen en de onderzoeksopzet. Tenslotte beschrijven we in de leeswijzer hoe dit rapport is opgebouwd. 1.1 Aanleiding voor het onderzoek De Drechtsteden hebben samen hun woonbeleid vormgegeven. In de Woonvisie Drechtsteden staan doelen op gebied van het wonen voor de komende periode geformuleerd. Er wordt gestreefd naar een hogere kwaliteit van de woningen, een hogere kwaliteit van de woonomgeving en zeggenschap en keuzevrijheid voor woonconsumenten naar woningtype en woonmilieu. Voorkomen moet worden dat hogere inkomens uit de Drechtsteden wegtrekken. Door het aanbod in het middeldure en dure segment te vergroten kan de selectieve migratie van deze doelgroep worden tegengegaan en ontstaat er ruimte voor doorstroming vanuit de goedkopere segmenten, aldus de woonvisie. Dat hogere inkomens uit de regio wegtrekken is ondermeer gebleken uit Migratieonderzoek in Dordrecht van het Sociaal Geografisch Bureau en het onderzoek Op zoek in Zuid-Holland van de Universiteit Utrecht. Dit verhuisonderzoek gaat in op de kenmerken en achtergronden van verhuizingen in de regio Drechtsteden in 2004 en geeft daarmee aangrijpingspunten voor het beleid om bijvoorbeeld via nieuwbouwprogrammering of investeringen in de woonmilieus ongewenste ontwikkelingen om te buigen en gewenste ontwikkelingen te behouden of versterken. 1.2 Onderzoeksvragen 1 Wat zijn de kenmerken van de verhuizingen? Hoeveel wordt verhuisd in de bestaande voorraad? 2 Wat is de verhuisrichting? Dit betreft de doorstroming tussen gemeenten en qua woningkenmerken. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt naar gecombineerd achtergrondkenmerk (zie 3). Ook de verhuisrichting naar buiten, naar de regio of binnen de regio is van belang. Interessant is het effect van nieuwbouw, met name bij de Volgerlanden (Hendrik-Ido-Ambacht). Wie gaat deze woning bewonen en uit welk soort woning en welke gemeente komen ze? 3 Wat zijn de kenmerken van huishoudens die verhuizen? Bij verhuizen gaat het om vestigers in de regio/gemeente, vertrekkers uit de regio/gemeente en verhuizers binnen de regio/gemeente. Het gaat dan om 3 gecombineerde kenmerken: leeftijd en huishoudenssamenstelling, opleiding en situatie en inkomen. Zijn de kenmerken van degenen die zich in de regio of in de gemeente vestigen hetzelfde of anders dan van degenen die uit de regio of gemeente vertrekken? In hoeverre is de instroom of uitstroom selectief (dat wil zeggen eenzijdig/afwijkend opgebouwd?) 4 Wat zijn de redenen om te verhuizen? Het gaat dan om kenmerken die samenhangen met persoonlijke omstandigheden en de woning en woonomgeving. In hoeverre was men tevreden over de voorgaande woning/woonomgeving? Ook hierbij wordt een onderscheid gemaakt naar gecombineerd achtergrondkenmerk (zie 3). 5 Hoe breed is het zoekgebied en is de verhuisrichting beïnvloedbaar? In het regionaal beleid, dat neergelegd is in de Woonvisie wordt uitgesproken dat de regio voor iedereen aantrekkelijk moet zijn, Het effect is dan dat er geen selectieve migratie van huishoudensgroepen, inkomens, leeftijd of opleiding zou mogen optreden. Als dat wel het geval is, dan kan met het onderzoek worden nagegaan of deze selectieve migratie te beinvloeden is met nieuwbouwprogrammering, qua type of locatie of flankerend beleid (bijvoorbeeld veiligheid). Binnen de regio wordt gestreefd naar een lichte vorm van nivellering (Hendrik-Ido-Ambacht en Papendrecht bouwen ook voor lagere inkomens, Dordrecht en Alblasserdam juist voor midden en hogere inkomens). We onderzoeken ook door wie nieuwbouw en woningen voor ouderen bewoond zijn gaan worden. 1.3 Onderzoeksopzet Dit is het eerste regionale verhuisonderzoek, gehouden onder 9400 huishoudens die in 2004 zijn verhuisd. Het gaat om huishoudens die zich in de regio Drechtsteden hebben gevestigd, er uit vertrokken zijn of binnen de regio zijn verhuisd. Aan het onderzoek deden de gemeenten Alblasserdam, Dordrecht, Hendrik-Ido-Ambacht, Papendrecht, Sliedrecht en Zwijndrecht mee van de 9400 aangeschreven huishoudens (34%) hebben de vragenlijst ingevuld. De gegevens van de 3152 respondenten hebben we Verhuisonderzoek Drechtsteden

12 opgehoogd (gewogen) naar het werkelijke aantal huishoudens dat is verhuisd in het jaar Op deze manier krijgen we representatieve uitkomsten over 2004 voor de gehele populatie verhuisde personen zowel per gemeente als per regio. In totaal zijn in 2004 ongeveer huishoudens verhuisd binnen, uit en naar de regio. De responsgroep vormt dus 23% van de gehele populatie. 1.4 Leeswijzer Dit rapport bevat veel gegevens; het onderzoek gaat immers over de hele regio Drechtsteden. Uiteraard zijn niet alleen de gegevens op regioniveau interessant, maar soms juist ook gegevens op gemeenteniveau. Afhankelijk van uw beleidsgebied zijn verschillende onderdelen van dit rapport voor u het meest interessant. Wilt u snel een overzicht krijgen van de hoofdconclusies op regioniveau, dan is vooral de samenvatting handig voor u; in een klein aantal pagina s wordt u in grote lijnen op de hoogte gebracht van de resultaten van het verhuisonderzoek. Als u wat uitgebreidere informatie wilt, met meer cijfers en vergelijkingen tussen gemeenten, dan kunt u de hoofdstukken 2 tot en met 5 lezen. Hierin staan de antwoorden op de onderzoeksvragen en leggen we meerdere malen de relatie met het beleid uit de woonvisie. Bent u vooral geïnteresseerd in cijfermatige informatie van dit onderzoek, dan kunt u in de basistabellen in bijlage 0 een groot aantal gegevens op regioniveau vinden, met daarbij steeds een korte uitleg. De bijlagen 1 tot en met 10 geven een veelheid aan gegevens op gemeenteniveau en op het niveau van de 4 stadsdelen van Dordrecht. Hierin kunt u snel gegevens van uw gemeente opzoeken. Bijlage 11 geeft nog wat extra informatie in getallen, voor het geval u dieper op de cijfers in wilt gaan. In de bijlagen 12 tot en met 14 vindt u achtereenvolgens informatie over de weging, nauwkeurigheidsmarges en de vragenlijst. 12 Verhuisonderzoek Drechtsteden 2004

13 2 Verhuisstromen Er wonen bijna huishoudens in de Drechtsteden. In 2004 zijn ongeveer huishoudens verhuisd binnen, naar of uit de Drechtsteden, waarvan 2.5 starters waren en doorstromers. In dit hoofdstuk geven we inzicht in de verhuisrichting van deze huishoudens. 2.1 Regionaal Van de verhuisde huishoudens bleven er 688 binnen de eigen gemeente en 148 binnen de regio (zie tabel 2.1). Daarnaast vestigden zich 2553 huishoudens in de regio en vertrokken er 262 uit de regio. Er was in 2004 een negatief saldo van 120 huishoudens. Tabel 2.1 Aantal verhuisde huishoudens in 2004 verhuisrichting aantal binnen eigen gemeente 688 binnen de regio 148 vestigers in regio 2553 vertrekkers uit regio 262 totaal saldo -120 In totaal vestigden zich 4031 huishoudens in een van de gemeenten van de Drechtsteden (vanuit een andere gemeente in de regio of van buiten de regio). Omgekeerd vertrokken er 4150 huishoudens uit hun gemeente (zie tabel 2.2). Er was een toename in de gemeenten Hendrik-Ido- Ambacht en Papendrecht. Dordrecht kende een verlies van 336 huishoudens. Het grootste verlies was in de stadsdelen Centrum en Oost, terwijl in West een klein vestigingsoverschot was. In 2004 konden starters een woning vinden in de Drechtsteden. Dat betekent dat jaarlijks gemiddeld ongeveer 2% van de huishoudens een nieuwe starter is. In Alblasserdam lag dit aandeel lager, namelijk op 1% en in Dordrecht-Centrum relatief hoog, op 4%. 681 starters vertrokken uit de Drechtsteden. Verhuisstromen tussen Dordrecht en de regio Bruto is er vooral veel verhuisd van Dordrecht en de regiogemeenten naar de rest van Nederland en andersom (zie figuur 2.1). Netto neemt het aantal huishoudens in Dordrecht flink af en het aantal in de regiogemeenten toe. De netto toename van het aantal huishoudens in de regiogemeenten wordt bijna geheel veroorzaakt door de nettostroom verhuizingen vanuit Dordrecht. Van de 336 huishoudens die Dordrecht per saldo hebben verlaten bleven er 196 wel binnen de regio. De netto verhuisstroom van de rest van Nederland naar de regiogemeenten is gering (zie figuur 2.2). Een groot deel van de netto verhuisstroom uit Dordrecht gaat dus naar de regiogemeenten. Een kleiner deel verhuist naar de rest van Nederland. Tabel 2.2 Saldo huishoudens per gemeente gemeente gevestigde huishoudens vertrokken huishoudens saldo Dordrecht Regio Alblasserdam Hendrik-Ido-Ambacht Papendrecht Sliedrecht Zwijndrecht Dordrecht-Centrum Dordrecht-Midden Dordrecht-West Dordrecht-Oost totaal Drechtsteden Figuur 2.1 Verhuisstromen vestigers en vertrekkers aantallen verhuisde huishoudens) 1182 Dordrecht 552 Regio Verhuisonderzoek Drechtsteden

14 Figuur 2.2 Saldo verhuisde huishoudens vestigers en vertrekkers 139 Dordrecht Regio Tabel 2.3 Berekende aantallen verhuisde huishoudens naar huishoudenssituatie, leeftijd en inkomen vestigers vertrekkers binnenverhuizers starters totaal saldo totaal laag inkomen midden inkomen hoog inkomen jongeren t/m 24 jaar gezinnen 25 t/m 44 jaar gezinnen 45 jaar en ouder alleenstaanden jaar tweepersoons jaar alleenstaanden jaar tweepersoons jaar en 2-persoons 65 plus Huishoudens- en inkomensgroepen Als we de inkomens van vestigers en vertrekkers met elkaar vergelijken dan zien we dat er in de Drechtsteden een vertrekoverschot was van lage en hoge inkomens en dat er juist een vestigingsoverschot was van midden inkomens (zie tabel 2.2). Ook hier zijn er weer verschillen tussen Dordrecht en de regiogemeenten. In Dordrecht was er een flink vertrekoverschot van hoge inkomens (240 huishoudens). Daarvan ging 40% naar de regiogemeenten en 60% naar de rest van Nederland (zie figuur 2.2). Dordrecht kreeg een aantal midden inkomens uit de rest van Nederland, maar raakte nog wat meer midden inkomens kwijt aan de regio, zodat er alsnog een klein vertrekoverschot was. In de regiogemeenten was er juist een vestigingsoverschot van midden en hoge inkomens. De midden inkomens kwamen vooral uit de rest van Nederland, maar de hoge inkomens kwamen voor een groot deel uit Dordrecht. Zowel in Dordrecht als in de regiogemeenten was er een vertrekoverschot van lage inkomens. De grootste groep verhuizers bestaat uit gezinnen van 25 t/m 44 jaar en jongeren t/m 24 jaar (zie tabel 2.3); onder binnenverhuizers is het aandeel gezinnen van 25 t/m 44 jaar het grootst (25%). Onder vestigers en vertrekkers is ook het aandeel tweepersoonshuishoudens van 25 t/m 44 redelijk hoog. Een verklaring hiervoor is dat gezinnen met kinderen wat honkvaster zijn en bijvoorbeeld hun kinderen niet weg willen halen van hun school en vrienden. Tweepersoonshuishoudens zijn vaak nog niet zo gebonden aan een stad of regio en zijn daardoor mobieler en verhuizen dus over grotere afstanden, vaak ook naar de regio waar ze werk hebben gevonden. Door de verhuisbewegingen is het aantal huishoudens in de regio Drechtsteden gedaald met ongeveer 120 huishoudens. Deze afname komt voor een groot deel door jongeren die met name in de tweede helft van het jaar zijn vertrokken uit de regio. Er zijn echter wel grote verschillen tussen Dordrecht en de rest van de Drechtsteden. De regiogemeenten kenden een flink vertrekoverschot van jongeren, terwijl het vertrekoverschot in Dordrecht erg klein was. In de stadsdelen Centrum en West was er zelfs een vestigingsoverschot van jongeren. Dit hangt samen met de grote hoeveelheid goedkope huuren etagewoningen en de bescheiden centrumfunctie die Dordrecht binnen de regio heeft op het gebied van onderwijs en huisvesting van jongeren. Figuur 2.2 Saldo verhuisde huishoudens vestigers en vertrekkers, naar inkomen Laag inkomen: 32 Laag inkomen: 4 Laag inkomen: 85 Midden inkomen: 3 Dordrecht Midden inkomen: 52 Regio Midden inkomen: 6 Hoog inkomen: 144 Hoog inkomen: 96 Hoog inkomen: Verhuisonderzoek Drechtsteden 2004

15 Tabel 2.4 Berekende saldo s verhuisde huishoudens per gemeente naar inkomen Do Reg Drecht Al HI Pa Sl Zw Centr. Midd. West Oost totaalsaldo laag inkomen midden inkomen hoog inkomen Figuur 2.3 Saldo verhuisde huishoudens vestigers en vertrekkers, naar huishoudensgroep jongeren tm 24: 69 jongeren tm 24: 59 jongeren tm 24: pers 25-44: 39 Dordrecht 2-pers 25-44: 40 Regio 2 pers 25-44: 109 gezinnen 25-44: 1 gezinnen 25-44: 110 gezinnen 25-44: 49 gezinnen 45+: 12 gezinnen 45+: 30 2-pers 45-64: 53 2-pers 45-64: 3 gezinnen 45+: 41 2-pers 45-64: 18 1-pers 45-64: 36 1-pers 45-64: 9 1-pers 45-64: 18 N.B. alleen huishoudensgroepen met saldi groter dan 35 zijn opgenomen in het schema De regiogemeenten verliezen per saldo ongeveer 250 jongeren-huishoudens, het grootste deel daarvan gaat naar de rest van Nederland (zie figuur 2.3). Opvallend is dat in de 2 e helft van het jaar naar verhouding meer jongeren vertrokken. Dit zijn voor een groot deel studenten die aan het begin van het schooljaar zijn vertrokken. In de regiogemeenten groeit het aantal gezinnen van 25 t/m 44 jaar met ongeveer 160 huishoudens. Tweederde hiervan komt uit Dordrecht.Ook het aantal tweepersoonshuishoudens in dezelfde leeftijdscategorie groeit in de regiogemeenten (met netto ongeveer 150 huishoudens). Hiervan komt eenderde uit Dordrecht en tweederde uit de rest van Nederland. 2.2 Gemeenten De grootste bruto verhuisstromen vinden we van Dordrecht naar de rest van Nederland en andersom. Ook tussen de andere gemeenten en de rest van Nederland wordt veel verhuisd in verhouding met de verhuizingen tussen de gemeenten onderling. Opvallend is dat de grootste verhuisstromen binnen de Drechtsteden over korte afstand plaats vinden. Huishoudens verhuizen vooral naar de naastgelegen gemeenten (zie figuur 2.4). De grootste netto verhuisstroom tussen gemeenten zien we van Zwijndrecht naar Hendrik- Ido-Ambacht (netto 130 huishoudens). Verder zijn er relatief grote verhuisstromen van Dordrecht naar Zwijndrecht, Hendrik-Ido-Ambacht en Papendrecht. In figuur 2.5 zien we terug dat Hendrik-Ido-Ambacht netto de meeste huishoudens uit de rest van Nederland trekt. Hendrik- Ido-Ambacht trekt van binnen de regio netto alleen huishoudens aan vanuit de buurgemeenten Dordrecht en Zwijndrecht. Papendrecht krijgt huishoudens uit Dordrecht en Alblasserdam, maar niet uit Sliedrecht. Inkomensgroepen Het beoogde effect van spreiding van inkomens is nog niet waar te nemen: met name in Dordrecht neemt het aantal huishoudens met een hoog inkomen nog steeds af; in Alblasserdam zijn er ongeveer evenveel hogere inkomens vertrokken dan dat er zich gevestigd hebben (zie tabel 2.4). Hendrik-Ido-Ambacht en Papendrecht zijn er tot nu toe niet in geslaagd om veel lagere inkomens naar hun gemeente te trekken. Verhuisonderzoek Drechtsteden

16 Figuur 2.4 Verhuisstromen vestigers en vertrekkers (alleen bewegingen groter dan 20 huishoudens zijn opgenomen in het schema) Alblasserdam 286 HI Ambacht Zwijndrecht Papendrecht Sliedrecht Dordrecht Figuur 2.5 Saldo verhuisde huishoudens vestigers en vertrekkers (alleen saldi groter dan 10 huishoudens zijn opgenomen) in het schema Alblasserdam HI Ambacht Zwijndrecht 66 Papendrecht 0 Sliedrecht 13 6 Dordrecht Verhuisonderzoek Drechtsteden 2004

17 2.3 Stadsdelen Als we kijken naar de stadsdelen van Dordrecht, dan zien we dat er bruto veel verhuizingen zijn van de rest van Nederland naar de stadsdelen Oost, West en Centrum. Binnen Dordrecht wordt er vooral veel verhuisd tussen West en Oost (zie figuur 2.6). Netto zien we dat de grootste uittocht van huishoudens plaatsvindt vanuit Oost en in mindere mate vanuit West (zie figuur 2.). Midden is het enige stadsdeel dat per saldo huishoudens krijgt uit de rest van Nederland. De grootste netto stroom binnen Dordrecht is die van Midden naar Oost. Ook van Midden naar West is er een behoorlijke netto verhuisstroom. Figuur 2.6 Verhuisstromen vestigers en vertrekkers (aantallen verhuisde huishoudens) Centrum 32 Midden West Oost N.B. De stadsdelen zijn niet even groot: Centrum en Midden tellen elk ongeveer.500 huishoudens, West ongeveer en Oost ongeveer huishoudens. Figuur 2. Saldo verhuisde huishoudens vestigers en vertrekkers Centrum 13 Midden West 40 Oost 21 Verhuisonderzoek Drechtsteden

18 18 Verhuisonderzoek Drechtsteden 2004

19 3 Vrijgekomen en betrokken woningen Door vertrek uit de gemeente en binnenverhuizingen zijn woningen vrijgekomen die vervolgens bewoond worden door doorstromers en starters uit de gemeenten in de regio (binnenverhuizingen) of van buiten de regio (vestigers). Het is interessant te zien wat er het afgelopen jaar aan woningen is vrijgekomen. Als we dit vergelijken met de voorraad dan zien we meteen waar veel of weinig verhuisd wordt. In tabel B0.8b van de bijlage vindt u gedetailleerde cijfers over woningen die groepen verhuizers hebben achtergelaten. Er is onderscheid gemaakt naar huishoudenstype, leeftijd, inkomen, woningtype en prijscategorie. 3.1 Vrijgekomen woningen De voorraad bestaat regionaal uit bijna woningen, waarvan ongeveer koopeengezinswoningen, koop-meergezinswoningen, huur-eengezinswoningen en huur-meergezinswoningen (zie tabel 2.3). Meergezinswoningen kennen een hogere mutatiegraad dan eengezinswoningen. Dit geldt vooral voor de koop-meergezinswoningen; hiervan komt jaarlijks 10% vrij. In tabel 3.1 zien we dat de mutatiegraad van bestaande woningen in de Drechtsteden het afgelopen jaar 8% was. Dit houdt in dat ongeveer 8.50 woningen vrijkwamen doordat mensen gingen verhuizen naar een andere woning binnen of buiten de regio. In Dordrecht is de mutatiegraad het hoogst en dan met name in de stadsdelen Centrum en West. Dit wordt grotendeels verklaard door het type woning. Dordrecht heeft naar verhouding veel meergezinswoningen en zoals we al zagen is de mutatiegraad in meergezinswoning hoger dan in eengezinswoningen. De mutatiegraad in eengezinswoningen is in de stadsdelen Centrum en West echter ook hoger dan in de rest van de regio, wat te maken kan hebben met de relatief grote beschikbaarheid van woningen en de (on)aantrekkelijkheid van de woonomgeving in deze stadsdelen. In Hendrik-Ido-Ambacht is de mutatiegraad in bestaande woningen relatief laag (er is een kleine voorraad meergezinswoningen), maar dit wordt gecompenseerd doordat er in deze gemeente veel nieuwbouw is gepleegd en er zo dus ook meer woningen zijn vrijgekomen voor bewoning. Tabel 3.1 Voorraad per en mutatiegraad in 2004, per type woning gemeente koop egw koop mgw huur egw huur mgw totaal voorraad % voorraad % voorraad % voorraad % voorraad % Dordrecht regio Alblasserdam Hendrik-Ido-Ambacht Papendrecht Sliedrecht Zwijndrecht Dordrecht-Centrum Dordrecht-Midden Dordrecht-West Dordrecht-Oost totaal Drechtsteden N.B. Berekend op basis van aantal doorstromende binnenverhuizers en vertrekkers. De mutatiegraad kan in werkelijkheid iets hoger zijn doordat er ook woningen vrijkomen door nieuwbouw, sterfte en leegstand. Verhuisonderzoek Drechtsteden

20 Veranderingen in de voorraad door nieuwbouw, sloop en verkoop In 2004 zijn in de regio 1462 nieuwe woningen opgeleverd, waarvan bijna tweederde (910) uit koop-eengezinswoningen bestaat. Er zijn 14 woningen gesloopt, vooral huur-meergezinswoningen. Ook zijn er een aantal huurwoningen bij verhuizing verkocht. Van de nieuwbouwwoningen zijn er 534 in Papendrecht, 34 in Dordrecht en 351 in Hendrik-Ido-Ambacht opgeleverd. De nieuwbouw in 2004 van 1462 woningen zorgde voor 13% van het vrijgekomen aanbod. Dit is enigszins vertekend doordat in Papendrecht de afgelopen jaren geen woningen zijn opgeleverd en in 2004 ineens 534 woningen. In werkelijkheid zullen deze 534 woningen verspreid over de afgelopen jaren betrokken zijn, wat als gevolg heeft dat de nieuwbouw in 2004 minder dan 13% vormde van het vrijgekomen aanbod. De nieuwbouw levert overigens indirect ook een verhuisketen in de bestaande voorraad op. Uit het landelijk onderzoek Nieuwbouw en herstructurering blijkt dat de eerste verhuizing over het algemeen meer verhuizingen oplevert. De verhuisketen binnen de regio stopt pas wanneer een starter zich in de woning vestigt of wanneer een vestiger van buiten zich vestigt. Nieuwbouw levert een verhuisketen op van 2,15 bewoonde woning. Nieuwbouwkoop levert 2,28 woningen op en nieuwbouwhuur 1,. Relatief veel starters gaan een overige etagewoning bewonen, maar dit woningtype levert een geringe vervolgverhuisketen op, terwijl bijvoorbeeld de bouw van luxe koopwoningen direct weinig voor starters betekent, maar dit woningtype levert indirect een veel grotere verhuisketen op. Voor alle typen nieuwbouw komen we uiteindelijk op eenzelfde aantal starters uit die daarmee aan een woning is geholpen. Corporaties willen vaak ook niet bouwen voor starters, omdat er al een geschikte voorraad voor starters is. Ze bouwen liever voor doorstromers; de vraagdruk van starters wordt zo ook opgelost wanneer de nieuwbouw op gang komt. 3.2 Betrokken woningen In 2004 zijn ongeveer woningen in de Drechtsteden betrokken door de verhuizers. Driekwart van deze woningen werd betrokken door huishoudens die al in de regio Drechtsteden woonden (zie tabel 3.2). In koopwoningen zijn wat vaker huishoudens van buiten de regio komen wonen dan in huurwoningen. Starters gaan voor de helft naar een koop- en voor de helft naar een huurwoning. In de huursector betrekken ze bijna uitsluitend meergezinswoningen. Vestigers hebben vooral een middeldure koopwoning (eengezinswoning in rij) betrokken tot euro, terwijl vertrekkers vaak naar dure koopwoningen (vrijstaande of 2-onder-1-kap-woningen en nieuwbouw) zijn gegaan. Relatief veel vertrekkers zijn ook naar goedkope huurwoningen, zoals etagewoningen zonder lift, gegaan. Dat geldt ook voor starters, waaronder veel studenten die in de stad gaan wonen waar ze studeren. Deze stroming van vertrekkers naar goedkope huurwoningen sluit in principe aan op de regionale doelstellingen. In tabel 3.3 zien we nog eens door welke doelgroepen de diverse typen woningen zijn betrokken. Zo is bijvoorbeeld te zien dat veel starters en huishoudens met een laag inkomen een huuretagewoning hebben betrokken en dat doorstromers en huishoudens met hogere inkomens vooral naar koop-eengezinswoningen zijn gegaan. In tabel B0.8a van de bijlage vindt u gedetailleerde cijfers over woningen die bepaalde groepen verhuizers hebben betrokken. Er is onderscheid gemaakt naar onder andere huishoudenstype, leeftijd, inkomen, woningtype en prijscategorie. Bewoning nieuwbouw - uitleglocaties De nieuwbouw van 1462 woningen in de regio en de opgetreden onttrekking van 14 woningen gaf een uitbreiding van de woningvoorraad van bijna 1300 woningen, wat overeenkomt met 1,2% van de totale woningvoorraad ( op 1 januari 2005). Van de ruim 2100 nieuwbouwwoningen uit 2003 en 2004 zijn er ca een koop-eengezinswoning, 400 een koop-meergezinswoning en, 200 een huur-eengezinswoning 200 een huur-meergezinswoning. Tabel 3.2 Kenmerken betrokken woningen woningtype betrokken in 2004 vanuit regio van buiten regio percentage van binnen regio koop eengezins % koop meergezins % huur eengezins % huur meergezins % totaal Drechtsteden % 20 Verhuisonderzoek Drechtsteden 2004

21 Tabel 3.3 Betrokken woningen, uitgesplitst naar diverse doelgroepen (verticaal gepercenteerd) woningtype starters doorstromers lager inkomen midden inkomen hoger inkomen totaal koop eengezins 28% 45% 14% 51% 6% 42% koop meergezins 20% 13% 11% 18% 14% 14% huur eengezins 4% 13% 18% 9% 5% 12% huur meergezins 4% 29% 5% 22% 6% 32% totaal Drechtsteden In tabel 3.4 ziet u door welke huishoudens de nieuwbouwwoningen in Hendrik-Ido-Ambacht (Volgerlanden), Papandrecht (Oostpolder) en Dordrecht zijn betrokken. In deze drie gemeenten zijn vooral huishoudens met een hoog inkomen in de nieuwbouwwoningen getrokken. In Hendrik-Ido-Ambacht zijn ook veel midden inkomens gevestigd en in Dordrecht ook veel lage inkomens. In Hendrik-Ido-Ambacht werd 10% van de nieuwbouwwoningen betrokken door starters. In Papendrecht en Dordrecht ligt dit percentage erg laag. Vooral (jonge) gezinnen en tweepersoonshuishoudens zijn in de nieuwbouwwoningen gaan wonen. Ongeveer één op de tien nieuwbouwwoningen wordt nu bewoond door ouderen. De nieuwbouwwoningen in de drie grote uitleglocaties zijn met name koop-eengezinswoningen (zie tabel 3.5). Hendrik-Ido-Ambacht bouwde ook veel huur-eengezinswoningen en Dordrecht bouwde ook veel koop-meergezinswoningen. De bewoners van nieuwbouw in Hendrik-Ido- Ambacht zijn vaak van een meergezinswoning verhuisd naar een eengezinswoning, terwijl dit in Papendrecht en Dordrecht precies andersom is. Tabel 3.4 Huishoudens in nieuwbouwwoningen in de grote uitleglocaties (in procenten) HI Ambacht Papendrecht Dordrecht hoog inkomen midden inkomen laag inkomen starters gezin gezin pers pers en 2-pers Van de huishoudens in de nieuwbouw in Hendrik-Ido-Ambacht komt slechts een kwart uit Hendrik-Ido-Ambacht (zie tabel 3.6). 30% komt uit Zwijndrecht en maarliefst 29% komt van buiten de regio. In de nieuwbouw in Papendrecht wonen vooral huishoudens uit Papendrecht zelf en in mindere mate uit Dordrecht (14%). 12% komt van buiten de regio. De nieuwbouw in Dordrecht wordt grotendeels bewoond door huishoudens die al in Dordrecht woonden. 43% komt uit Dordrecht-Oost en 23% uit West. 13% komt van buiten de regio. Er kwamen maar weinig huishoudens uit de regiogemeenten in de nieuwbouw van Dordrecht wonen. Tabel 3.5 Oud en nieuw woningtype van huishoudens in nieuwbouwwoningen (in procenten) HI Ambacht Papendrecht Dordrecht woningtype oud nieuw oud nieuw oud nieuw koop egw koop mgw huur egw huur mgw starter Tabel 3.6 Herkomst huishoudens in nieuwbouwwoningen HI Ambacht Papendrecht Dordrecht Zwijndrecht (30%) HI Ambacht (26%) van buiten Drechtsteden (29%) Papendrecht (61%) Dordrecht (14%) Sliedrecht (9%) van buiten Drechsteden (12%) Dordrecht (85%, vooral Oost: 43% en West: 23%) Van buiten Drechtsteden (13%) Verhuisonderzoek Drechtsteden

22 In het onderzoek hebben 1680 huishoudens (13% van alle verhuisde huishoudens) aangegeven dat zij verhuisd zijn een naar nieuwbouwwoning uit 2003 of daarvan verhuisden binnen de Drechtsteden, 281 vestigden zich in de Drechtsteden en 350 vertrokken uit de Drechtsteden. 193 van deze vertrekkers bleven wel in Zuid-Holland wonen. Het zou kunnen dat het vertrek van deze huishoudens uit de regio voor een deel voorkomen had kunnen worden als er voor hen een aantrekkelijk woningaanbod was geweest. Onder deze vertrekkers, die naar een nieuwbouwwoning in Zuid- Holland zijn verhuisd, zijn veel tweepersoons huishoudens en gezinnen met kinderen, vooral in de leeftijd van 25 tot 45 jaar. 54% van deze huishoudens heeft een hoog inkomen, 34% heeft een midden inkomen. Zij zijn vooral verhuisd naar de duurdere koopwoning (zowel eengezins als meergezinswoningen) en dure huurmeergezinswoningen. Voor 10% van deze vertrekkers naar Zuid-Holland was de belangrijkste reden voor verhuizing dat de sfeer in de nieuwe woonomgeving goed is. Tevens was voor 10% de belangrijkste reden voor verhuizing de aantrekkelijkheid van de woninggrootte / buitenruimte. 22 Verhuisonderzoek Drechtsteden 2004

23 4 Verhuisredenen en zoekgedrag Als we weten waarom huishoudens zijn verhuisd, dan kunnen we ook een inschatting maken welk deel van de verhuizingen te voorkomen is en welk deel niet te beïnvloeden is. Verhuisredenen Voor veel doorstromers is een persoonlijke reden de belangrijkste reden geweest voor de verhuizing. Met name huwelijk, samenwonen en scheiden zijn veel genoemd als belangrijkste reden voor de verhuizing (zie figuur 4.1). Voor vestigers en vertrekkers komt op nummer twee studie/werk (ook een persoonlijke reden). Op de derde plaats bij vestigers en vertrekkers staat de pushfactor woonomgeving voldeed niet meer ; deze reden werd wat vaker genoemd door vertrekkers dan door vestigers. Voor % van de vestigers en vertrekkers is de aantrekkelijke woninggrootte en/of buitenruimte de belangrijkste reden geweest voor de verhuizing. Bij binnenverhuizers staat deze pull-factor met 19% op de tweede plaats. Figuur 4.1 Belangrijkste verhuisredenen van doorstromers (in procenten) samenwonen/ scheiden woninggrootte aantrekkelijk studie/ werk woonomgeving voldeed niet meer vestigers vertrekkers binnenverhuizers Als we niet alleen kijken naar de belangrijkste reden voor de verhuizing, maar ook voor andere redenen die hebben meegespeeld, dan zien we bij doorstromers het volgende beeld: Vertrekkers uit de regio noemen vaker redenen die te maken hebben met de woonomgeving dan vestigers: de nieuwe woonomgeving is mooi, de sfeer is goed, de woonomgeving is ruim opgezet, er is minder criminaliteit en de woonomgeving heeft een goede naam. Vestigers noemen juist vaker als reden dat de woningen in de regio een aantrekkelijke prijs hebben. Voor starters waren met name persoonlijke redenen het belangrijkst bij de verhuizing. De top 3 bij starters is samenwonen/scheiden, zelfstandig gaan wonen en studie/werk. Als we de verhuisredenen van huishoudens in de goedkope huur vergelijken met huishoudens in de dure koop, dan zien we dat voor huishoudens in goedkope huurwoningen meestal een persoonlijke reden de belangrijkste reden was voor de verhuizing: voor vier op de tien was zelfstandig gaan wonen (ook studenten) de belangrijkste reden en voor een kwart huwelijk, samenwonen of scheiden. Bij huishoudens in dure koopwoningen zijn vaker pull-factoren belangrijke redenen voor de verhuizing. Voor ongeveer eenderde van de dure kopers was woninggrootte/buitenruimte is aantrekkelijk de belangrijkste reden. Ook werden vaak genoemd woningtype is aantrekkelijk, woonomgeving en/of woning voldeed niet meer (allen ca. %). Voor één op de acht van de huishoudens in dure koopwoningen was de persoonlijke reden huwelijk, samenwonen of scheiden de belangrijkste reden voor de verhuizing. Als we naar de verschillende gemeenten kijken, zien we dat voor vertrekkers uit Dordrecht en Zwijndrecht minder vaak een persoonlijke reden de belangrijkste reden was voor de verhuizing. Hier spelen push-factoren een grotere rol, net als in Papendrecht. Verder zien we dat in Hendrik- Ido-Ambacht (en in mindere mate in Sliedrecht) vooral pull-factoren belangrijk zijn voor de vestigers; blijkbaar is hier het woningaanbod aantrekkelijk. Ter illustratie ziet u in tabel 4.1 van vier belangrijke verhuisredenen of deze er in de betreffende gemeente ertoe hebben bijgedragen dat huishoudens zich vestigden in deze gemeente of juist vertrokken uit deze gemeente. We zien dan dat in Dordrecht zowel de woning, woonomgeving als woninggrootte ertoe hebben bijgedragen dat er huishoudens vertrokken. Als we kijken naar de afzonderlijke stadsdelen, dan zien we een genuanceerder beeld. In Dordrecht-Oost heeft de woninggrootte er juist toe bijgedragen heeft dat er zich huishoudens vestigden. In Dordrecht-Midden en West heeft de aantrekkelijke prijs van woning ervoor gezorgd dat huishoudens zich vestigden. Verhuisonderzoek Drechtsteden

24 Tabel 4.1 Indicatie redenen voor vestiging en vertrek, per gemeente/stadsdeel (ter illustratie) Gemeente Stadsdeel reden voor vertrek reden voor vestiging Dordrecht woning woonomgeving woninggrootte regiogemeenten woning woonomgeving woninggrootte Alblasserdam woninggrootte woning woonomgeving Hendrik-Ido-Ambacht woning woonomgeving woninggrootte Papendrecht woning woninggrootte woonomgeving Sliedrecht prijs woning woonomgeving woninggrootte Zwijndrecht prijs Dordrecht-Centrum woning woonomgeving prijs woninggrootte Dordrecht-Midden woning prijs woninggrootte Dordrecht-West woonomgeving prijs woninggrootte Dordrecht-Oost prijs woninggrootte N.B. Gebaseerd op slechts 4 belangrijke verhuisredenen: woning voldeed niet meer, woonomgeving voldeed niet meer, woning is aantrekkelijk qua prijs en woninggrootte/buitenruimte is aantrekkelijk. In de regiogemeenten zien we ook wat verschillen tussen de gemeenten. In de meeste regiogemeenten zijn de woning en woonomgeving redenen voor vestiging. In Hendrik-Ido-Ambacht, Papendrecht en Sliedrecht was ook de woninggrootte reden voor vestiging. In Zwijndrecht was de aantrekkelijke prijs reden voor vestiging. In Sliedrecht was de prijs voor woningen juist reden voor vertrek. Aan de verhuisde huishoudens zijn rapportcijfers gevraagd voor de vorige en huidige woning en woonomgeving. In tabel 4.2 zien we dat de vertrekkers er relatief het meest op vooruit gaan qua woonomgeving door de verhuizing; zij zijn èn relatief ontevreden over de woonomgeving in de Drechtsteden èn relatief enthousiast over de nieuwe woonomgeving elders. Binnenverhuizers maken de grootste sprong qua woning. De vestigers maken een minder grote sprong, maar scoren toch ook redelijk hoog voor wat betreft de huidige woning en woonomgeving. Tabel 4.2 Gemiddelde rapportcijfers en % onvoldoendes voor woning en woonomgeving vestigers vertrekkers binnenverh. onv. 12% 3% 21% 4% woning cijfer onv. cijfer vorige,1,2 woning 14% huidige,8 8,0 woning 5% woonomgeving vorige,0 6,6 woonomg. 19% huidige,6 8,1 woonomg. 6% cijfer 6,9 8,0 6,6, onv. 14% 3% 23% Zoekgedrag Van de vertrekkers uit de Drechtsteden heeft een kwart wel in de regio naar een woning gezocht. Veel van de vestigers en binnenverhuizers zochten in de grootste gemeenten Dordrecht en Zwijndrecht (zie tabel 4.3). Zo n één op de tien vestigers en binnenverhuizers heeft ook in de nieuwbouwlocatie Volgerlanden gezocht. Deze locatie zorgt vanaf 2002 en ook in de komende jaren voor een continue stroom aan nieuwbouwaanbod. Binnenverhuizers, die ook in hun eigen gemeente zijn blijven wonen, hebben meestal ook vooral gezocht in die eigen gemeente. 5% 24 Verhuisonderzoek Drechtsteden 2004