Gemeentes vergeleken

Transcriptie

1 Gemeentes vergeleken De cijfers uit het Woningmarktonderzoek Zuidoost-Brabant 2014 nader bezien. 1. Inleiding Naast het algemene regionale woningmarktonderzoek zijn er gemeentelijke rapportages beschikbaar. Deze maken een onderlinge vergelijking op diverse aspecten mogelijk. Hierdoor krijgen we een beeld van de veelzijdigheid en complementariteit van de steden en dorpen in de regio. In deze notitie worden de volgende aspecten nader bezien: Keep- en pullfactoren: welke motieven hebben degenen die de afgelopen vijf jaar zijn verhuisd om in hun gemeente te blijven of komen wonen? (par. 2) Honkvastheid van woningzoekenden: waar willen verhuisgeneigde starters en doorstromers wonen? (par. 3) Doelgroep en woningzoekenden: wat is de inkomenssituatie van verhuisgeneigden (par. 4) Doorstromers en starters wat is het aandeel van beide groepen? (par. 5) Verhuisgeneigdheid en huishoudensgrootte: de opkomst van de alleenstaanden (par. 6) Groei en verzadiging: in welke mate is er nog nieuwbouw nodig? (par. 7) Evaluatie (par. 8) 2. Keep- en pullfactoren Degenen die de laatste vijf jaar zijn verhuisd konden meerdere motieven noemen waarom ze gebleven zijn of zich er hebben gevestigd: sociale motieven als ik woon al (bijna) mijn hele leven in deze gemeente (of mijn partner woont hier al (bijna) zijn hele leven) of sociale redenen (dichterbij familie en/of vrienden). economische motieven: werk en/of studie. woningmotieven: de aanwezigheid van een geschikte woning locatie motieven: de bereikbaarheid per openbaar vervoer, het voorzieningenniveau en de groene omgeving.

2 Keep en pull factoren per gemeente (motieven om in huidige gemeente te komen of te blijven verhuizingen afgelopen 5 jaar) Altijd gewoond Geschikte woning Sociale redenen Werk/ studie Bereikbaarheid per ov Voorzieningenniveau Groene omgeving Eindhoven 37% 21% 29% 39% 10% 10% 11% Helmond 42% 27% 35% 17% 4% 8% 10% Best 36% 32% 35% 23% 15% 8% 9% Geldrop Mierlo 35% 42% 37% 16% 11% 11% 15% Nuenen 24% 48% 37% 19% 14% 6% 24% Son en Breugel 25% 45% 32% 13% 1% 10% 35% Valkenswaard 49% 26% 38% 13% 3% 11% 16% Veldhoven 24% 41% 41% 24% 6% 13% 11% Waalre 17% 48% 32% 26% 6% 8% 48% Bergeijk 32% 41% 38% 16% 2% 9% 9% Bladel 42% 30% 37% 26% 6% 9% 14% Eersel 36% 29% 41% 11% 8% 12% 15% Oirschot 39% 31% 32% 14% 2% 5% 24% Reusel-De Mierden 48% 43% 40% 15% 0% 9% 13% Asten 48% 32% 36% 14% 1% 2% 8% Cranendonck 42% 38% 25% 17% 3% 12% 9% Deurne 44% 28% 42% 22% 12% 9% 10% Gemert Bakel 52% 35% 29% 16% 4% 14% 17% Heeze Leende 35% 36% 38% 16% 13% 9% 33% Laarbeek 55% 35% 33% 15% 4% 7% 13% Someren 51% 38% 38% 13% 1% 7% 6% Veel huishoudens of individuele leden ervan hebben altijd in een bepaalde gemeente gewoond: de echte autochtonen. Deze treffen we zowel in het stedelijk als het landelijk gebied in grote getalen aan. Niet alleen in Peeldorpen als Laarbeek en Gemert-Bakel heeft een hoog percentage verhuizers altijd gewoond, ook in steden als Helmond en Eindhoven geeft een hoog percentage aan er altijd gewoond te hebben (resp. 37% en 42%). In de springt Valkenswaard eruit met bijna 50%. Opvallend is het lage percentage autochtonen in Waalre, Nuenen, Veldhoven en Son en Breugel waar 25% of minder altijd gewoond heeft. Dit zijn de moderne randgemeenten waar veel vestigers een geschikte woning hebben gevonden (41-48% noemt dit als motief om er te gaan wonen of blijven). Een andere belangrijke keep- en pullfactor in Waalre en Son en Breugel is het groen. Dit geldt in mindere mate voor Nuenen. Wat ook opvalt, is dat het argument groene omgeving in dorpen als Asten, Cranendonck, Deurne, Someren en Bergeijk relatief weinig genoemd worden. Veel mensen wonen hier al hun hele leven of noemen vooral sociale redenen om zich er te blijven of te komen. Het sociale aspect overschaduwt blijkbaar de fysieke kwaliteit. Werk of studie is vooral in Eindhoven dominant als motief om te komen of te blijven (39%). Ook in gemeentes als Waalre, Veldhoven en Best wordt het werkmotief vaak genoemd. Maar ook in een dorp als Bladel is werk een belangrijke keep- of pullfactor. Opvallend is het relatief lage percentage verhuisden in Helmond dat werk of studie noemt (17%). Ook hier zijn sociale motieven vooral van belang. Tot slot blijkt het locatiemotief een relatief ondergeschikte rol te spelen om te blijven of te komen. Blijkbaar hebben veel mensen een auto en is de bereikbaarheid met het openbaar vervoer minder doorslaggevend. Een soortgelijk beeld ontstaat bij het voorzieningenniveau.

3 3. Verhuisgeneigden en honkvastheid Voorkeur voor locatie, eigendomssituatie en type woning huidige wijk/gemeente andere gemeente weet niet koop huur Eengezinswoning Meergezinswoning Eindhoven 63% 11% 26% 41% 59% 58% 42% Helmond 54% 16% 30% 45% 55% 63% 38% Best 56% 17% 27% 63% 37% 70% 30% Geldrop Mierlo 56% 24% 20% 45% 55% 65% 35% Nuenen 60% 19% 21% 51% 49% 60% 40% Son en Breugel 64% 12% 24% 51% 49% 62% 38% Valkenswaard 78% 10% 12% 39% 61% 62% 38% Veldhoven 52% 18% 30% 58% 42% 60% 40% Waalre 54% 15% 30% 64% 36% 67% 33% Bergeijk 58% 24% 18% 65% 35% 77% 23% Bladel 65% 14% 22% 62% 39% 76% 24% Eersel 62% 11% 26% 64% 36% 73% 27% Oirschot 75% 9% 15% 69% 31% 68% 32% Reusel-De Mierden 54% 24% 22% 64% 36% 71% 29% Asten 66% 13% 21% 64% 36% 74% 27% Cranendonck 64% 20% 16% 63% 37% 81% 19% Deurne 70% 9% 21% 57% 44% 74% 26% Gemert Bakel 69% 14% 17% 56% 44% 74% 27% Heeze Leende 62% 18% 21% 63% 37% 75% 25% Laarbeek 65% 17% 18% 58% 42% 67% 33% Someren 69% 12% 20% 56% 44% 73% 27% Van de verhuisgeneigden lijken de bewoners van de Peel het meest honkvast. Van hen wil 62-70% binnen de huidige gemeente verhuizen. In de wil 52-64% binnen de gemeente verhuizen (met uitzondering van Valkenswaard, hier wil 78% binnen de gemeente verhuizen). Verhuisgeneigden in Helmond, Waalre en Veldhoven zijn het minst plaatsgebonden resp. 54%, 54% en 52% wil in de gemeente blijven; in Eindhoven is dit zo n 63%. Opvallend is het aandeel dat niet weet waar men wil wonen. In Helmond, Veldhoven en Waalre is dat 30%. In Eindhoven, Eersel en Best is dat 26-27%. Dit biedt ruimte voor concurrentie tussen plaatsen door attractieve en specifieke woonmilieus te creëren. In Eindhoven en Helmond lijkt men liever te willen huren. Terwijl men in de Kempen en de Peel een grotere voorkeur voor een koopwoning lijkt te hebben. De vraag naar eengezinswoningen is overal groter dan die naar meergezinswoningen. Deze voorkeur is in het stedelijk gebied iets minder (waar 3 van de 5 mensen een eengezinswoning willen) dan in de Peel en Kempen, waar ongeveer 3 van de 4 mensen een eengezinswoning prefereert.

4 4. Doelgroep en woningzoekenden Woningzoekenden naar inkomen woningzoekenden inkomen < inkomen > Eindhoven 59% 11% 31% Helmond 54% 14% 33% Best 44% 10% 46% Geldrop Mierlo 52% 11% 37% Nuenen 39% 10% 51% Son en Breugel 43% 13% 44% Valkenswaard 56% 10% 34% Veldhoven 36% 15% 49% Waalre 32% 13% 55% Bergeijk 49% 19% 32% Bladel 52% 11% 37% Eersel 38% 18% 44% Oirschot 40% 18% 42% Reusel-De Mierden 50% 19% 31% Asten 50% 11% 39% Cranendonck 50% 10% 41% Deurne 46% 15% 39% Gemert Bakel 54% 12% 35% Heeze Leende 46% 16% 38% Laarbeek 41% 17% 43% Someren 56% 15% 28%! Inkomensgrenzen 2012 In Eindhoven en Helmond behoort meer dan de helft van de woningzoekenden tot de lagere inkomens. Het aandeel midden en hoge inkomens is hier het laagst. Maar ook in Valkenswaard, Gemert-Bakel, Someren, Geldrop-Mierlo en Bladel behoort meer dan 50% tot de doelgroep. Ook hier is dus markt voor sociale huur- en/of koopwoningen. In de rest van het stedelijk gebied (Waalre, Nuenen, Veldhoven, Best en Son en Breugel) worden de hoogste percentages hoge inkomens onder de woningzoekenden gevonden. Alleen in Valkenswaard en Geldrop-Mierlo is dit percentage lager (rep. 34% en 37%). We zagen dat in beide gemeenten het aandeel van de doelgroep hoog is. De woningzoekenden in de Kempen behoren vaker tot de midden inkomens. Ook in de Peelgemeentes is het beeld gevarieerder. In Someren en Gemert Bakel behoort meer dan de helft van de woningzoekenden tot de doelgroep; in de overige Peelgemeenten varieert het aantal tussen de 40% en 50%.

5 5.Verhuisgeneigdheid en huishoudensgrootte Woningzoekenden naar huishoudenssamenstelling en leeftijd Eenpersoonshuishouden Tweepersoonshuishouden gezin Eenoudergezin tot 30 jaar Eindhoven 42% 32% 14% 12% 40% 51% 10% Helmond 37% 21% 31% 11% 35% 53% 13% Best 25% 36% 26% 14% 41% 46% 13% Geldrop Mierlo 35% 29% 21% 15% 32% 52% 16% Nuenen 32% 36% 20% 13% 25% 51% 24% Son en Breugel 36% 25% 26% 14% 37% 44% 19% Valkenswaard 44% 26% 16% 14% 39% 51% 10% Veldhoven 33% 31% 21% 15% 36% 55% 9% Waalre 24% 24% 39% 13% 25% 60% 15% Bergeijk 29% 32% 27% 12% 41% 48% 12% Bladel 30% 36% 21% 13% 42% 44% 14% Eersel 29% 39% 21% 11% 37% 49% 14% Oirschot 22% 37% 31% 10% 35% 49% 16% Reusel-De Mierden 36% 34% 24% 6% 50% 38% 12% Asten 34% 31% 25% 11% 46% 39% 15% Cranendonck 37% 34% 26% 4% 38% 45% 17% Deurne 34% 31% 19% 16% 39% 47% 14% Gemert Bakel 37% 36% 18% 9% 43% 43% 14% Heeze Leende 37% 37% 22% 4% 38% 46% 17% Laarbeek 18% 41% 22% 19% 39% 47% 15% Someren 32% 36% 18% 14% 39% 47% 14% In Eindhoven is het aandeel eenpersoonshuishoudens onder de woningzoekenden het hoogst en het aandeel gezinnen het laagst (respectievelijk 42% en 14%). De een- en tweepersoonshuishoudens vormen gezamenlijk bijna driekwart van alle woningzoekenden. In de voormalige groeistad Helmond is het aandeel gezinnen veel hoger dan in Eindhoven, namelijk 31%. Het aandeel eenpersoonshuishoudens is hier met 37% iets lager dan in Eindhoven. In Helmond is het aandeel tweepersoonshuishoudens beduidend lager dan in Eindhoven. Het aandeel eenouder gezinnen overschrijdt in de meeste gemeenten de 10%. Het gezin is allang niet meer de hoeksteen van de samenleving. Het gezin is in toenemende mate in een rolling stone veranderd. Woningzoekenden bevinden zich vooral in de tweede levensfasen: de groep tot 30 jaar is overal aanzienlijk, variërend van 25% tot 50%. In Nuenen en Waalre is het aandeel jongeren 25%. In Reusel-De Mierden is het aandeel jongeren zelfs 50%. Eindhoven heeft met 40% een gemiddeld aandeel jongeren en Helmond heeft met 35% relatief weinig jongeren. Het aandeel woningzoekenden in de vierde en vijfde levensfase (65+) is aanzienlijk kleiner, variërend van 10% tot 20%. Alleen Nuenen steekt hier met 24% 65-plussers ver boven uit. In Eindhoven en Helmond is het aandeel ouderen respectievelijk 10% en 13%.

6 6. Verhuisgeneigdheid Woningzoekenden bestaan uit thuiswonende starters en zelfstandig wonende doorstromers. Van de thuiswonende jongeren wil een groot deel zelfstandig gaan wonen. In Eindhoven wil slechts 66% dit; in Helmond 71%. Het aandeel verhuisgeneigde starters dat binnen twee jaar wil verhuizen is in vrijwel alle gemeenten hoog, variërend van 37% tot 73%. In gemeentes als Asten, Someren, Oirschot, Bladel en Bergeijk is het percentage nestklevers (potentiële starters die niet verhuisgeneigd zijn) relatief hoog. In Nuenen, Son en Breugel, Best en Geldrop Mierlo willen de meeste thuiswonende jongeren zelfstandig wonen. Van de reeds zelfstandig wonenden wil in Eindhoven 37% verhuizen. Dit is het hoogste percentage in de regio. De overige gemeenten schommelen tussen de 17% en 24%. In Helmond is 20% van de potentiële doorstromers verhuisgeneigd. Verhuisgeneigdheid potentiële starters en potentiële doorstromers van potentiële doorstromers is.. % verhuisgeneigd van potentiële starters is.. % verhuisgeneigd < 2 jaar 2-5 jaar totaal < 2 jaar 2-5 jaar totaal Eindhoven 23% 14% 37% 47% 19% 66% Helmond 11% 9% 20% 49% 22% 71% Best 9% 13% 22% 55% 22% 77% Geldrop Mierlo 11% 9% 20% 49% 27% 76% Nuenen 11% 13% 24% 73% 12% 85% Son en Breugel 7% 11% 18% 51% 28% 79% Valkenswaard 12% 9% 21% 65% 9% 74% Veldhoven 9% 10% 19% 43% 31% 74% Waalre 8% 11% 19% 46% 26% 72% Bergeijk 10% 8% 18% 39% 27% 66% Bladel 10% 8% 18% 39% 23% 62% Eersel 11% 10% 21% 54% 19% 73% Oirschot 10% 11% 21% 37% 32% 69% Reusel-De Mierden 8% 10% 18% 55% 19% 74% Asten 9% 12% 21% 43% 22% 65% Cranendonck 10% 8% 18% 45% 25% 70% Deurne 12% 8% 20% 45% 29% 74% Gemert Bakel 14% 7% 21% 44% 28% 72% Heeze Leende 8% 9% 17% 53% 20% 73% Laarbeek 9% 8% 17% 44% 21% 65% Someren 8% 9% 17% 37% 25% 62% 7. Groei en verzadiging Tot slot geven de nieuwe woningmarktcijfers inzicht in het theoretisch tekort. Hoewel deze cijfers met enige voorzichtigheid geïnterpreteerd dienen te worden (ze zijn gebaseerd op verhuisgeneigdheid van starters en doorstromers, houden geen rekening met vestigers etc.) geven ze een indicatie van de vraag naar nieuwbouwwoningen om de woningzoekenden te kunnen huisvesten. In de hele regio is er komende jaren nog een vraag naar ca nieuwe woningen. Vooral onder kleine huishoudens is er een grote vraag, in de middeldure prijsklasse, deels in de huur, deels in de koopsector. In Eindhoven is er de meeste vraag naar nieuwe woningen (ca. 40% van de totale vraag in de regio) De verhouding nieuwbouw/bestaande voorraad is hier ca. 17%. Maar ook elders is er nog ruimte voor groei. In Helmond een kleine 10%. In de meeste gemeenten schommelt dit percentage rond de 10%, met enkele uitschieters zoals Eersel (16,6%) en Deurne (13%). Hoe hoger het accommodatievermogen in de voorraad des te lager de groeibehoefte in een gemeente. Het accommodatievermogen is het percentage woningzoekenden dat in principe terecht kan in bestaande woningen die andere doorstromers vrijmaken. Dit is ca. 60% met uitzondering van Nuenen, Waalre en Geldrop-Mierlo waar al

7 meer dan 70% van de doorstromers in de voorraad terecht zou kunnen. Hier is de noodzaak voor nieuwbouw het laagst. Groei en verzadiging woningaanbod theoretische vraag Accommodatie vermogen voorraad theoretisch tekort aantal woningen groei Eindhoven % ,7% Helmond % ,4% Best % ,9% Geldrop Mierlo % ,1% Nuenen % ,6% Son en Breugel % ,4% Valkenswaard % ,7% Veldhoven % ,5% Waalre % ,0% Bergeijk % ,3% Bladel % ,3% Eersel % ,6% Oirschot % ,5% Reusel-De Mierden % ,9% Asten % ,9% Cranendonck % ,1% Deurne % ,8% Gemert Bakel % ,2% Heeze Leende % ,3% Laarbeek % ,9% Someren % ,8% 8. Evaluatie Alles overziend ontstaat er een beeld van veelzijdigheid en complementariteit van steden en dorpen in de regio. In Eindhoven is bij uitstek werk of studie een motief om er te komen of blijven. Maar er zijn ook sociale motieven om er te wonen (altijd gewoond, sociale redenen). Zo n 60% van de woningzoekenden behoort tot de doelgroep; velen ervan zijn alleenstaand. Er is nog veel ruimte voor groei, vooral in de huursector. Van alle gemeenten is de vraag naar appartementen het grootst, maar er is ook nog een substantiële vraag naar eengezinswoningen. In de randgemeenten is een modern patroon van keuzes zichtbaar: het percentage dat er altijd gewoond heeft is relatief klein en men gaat er wonen omdat men er een geschikte woning kan vinden, vaak in het groen. Thuiswonende starters zijn in hoge mate verhuisgeneigd. Het betreft over het algemeen de hogere inkomensgroepen. Desondanks behoort 30-40% van de (startende) woningzoekenden tot de aandachtgroepsgroep van woningcorporaties. Vergrijzing speelt in toenemende mate een rol en de behoefte aan nieuwbouw is laag. Het accommodatievermogen in de voorraad is hoog. Valkenswaard is een uitzondering binnen de randgemeenten, ze is traditioneler. Velen hebben er altijd gewoond, hebben er hun sociale contacten en kunnen er een geschikte woning vinden. Ook onder de verhuisgeneigden is het merendeel honkvast. Het aandeel van de doelgroep onder de woningzoekenden is aanzienlijk (56%), mede omdat er veel eenpersoonshuishoudens onder de woningzoekenden zijn. Helmond en de overige Peelgemeenten vormen hechte woongemeenschappen waar het sociale motief om er te wonen overheerst, veel minder het wonen in het groen. Thuiswonenden jongeren zijn iets minder verhuisgeneigd. Ook verhuisgeneigden blijven er graag wonen. Bijna de helft van alle woningzoekenden behoort tot de doelgroep. Een grondgebonden woning is de preferente voorkeur veelal in de koopsector. De behoefte aan nieuwe woningen is beperkt: ca. 10%. Ook in de Kempen zijn veel woongemeenschappen hecht (Oirschot, Reusel-de Mierden). Het aandeel van de doelgroep onder de woningzoekenden is lager, ook het percentage alleenstaanden onder hen iets kleiner. De

8 behoefte aan nieuwbouw is in een aantal gemeenten relatief hoog (Eersel, Reusel-de Mierden) en ook hier is een voorkeur voor grondgebonden woningen in de koopsector. Door inzicht te krijgen in de veelzijdigheid en complementariteit van de diverse woon-en leefgemeenschappen in de regio kan een toekomstig beleid op het gebied van bouwen en wonen beter vorm gegeven worden. J.S. & M.L. 14/07/15