Trendstudie V 2015: De vrijstaande woning in de Metropoolregio Eindhoven

Transcriptie

1 Trendstudie V 215: De vrijstaande woning in de Metropoolregio Eindhoven De komende maanden zullen een zestal trendstudies verschijnen om meer inzicht te krijgen in het functioneren van de regionale koopwoningenmarkt. De studies zijn gebaseerd op de kwartaalcijfers van de NVM. Respectievelijk worden de appartementenkoopmarkt, de koopmarkt van tussenwoningen, de markt van hoekwoningen, van tweeonder-één-kapwoningen en van vrijstaande woningen onder de loep genomen worden. In de zesde studie worden de productgroepen met elkaar vergeleken. Vandaag deel 5: de vrijstaande woning. 1. Inleiding Tabel 1. laat zien dat 33% van het totale aanbod vrijstaande woningen betreft. In Eindhoven is slechts 11% van de aangeboden woningen een vrijstaande woning. In Helmond betreft circa één op de vijf aangeboden woningen een vrijstaande woning. In de Kempen en de Peel zelfs meer dan 5%. Tabel 1. Aanbod vrijstaande woningen per subregio, 3 e kwartaal 215. Eindhoven Helmond Randgemeenten De Kempen De Peel MRE aanbod vrijstaande woningen aanbod overig totaal aanbod aandeel vrijstaande woningen 11% 22% 32% 53% 52% 33% aandeel overige typen in aanbod 89% 78% 68% 47% 48% 67% In deze notitie wordt in gegaan op de regio als geheel, de randgemeenten, de Kempen en de Peel. Het aantal transacties in de steden Eindhoven en Helmond is te gering om betrouwbare uitspraken te kunnen doen. Tabel 2 toont een aantal kerngegevens voor deze (sub)regio s. In de randgemeenten is de vraag- en transactie prijs het hoogst. Desondanks is de looptijd het kortst. In de Kempen en de Peel is het aanbod groot maar het aantal transacties laag. Met name in de Peel staan vrijstaande woningen lang te koop, ook al is de vierkante meterprijs is het laagst. Tabel 2. Transacties en aanbod vrijstaande woningen per subregio,. 3 e kwartaal 215 Eindhoven Helmond Randgemeenten De Kempen De Peel MRE Aantal transacties Mediane prijs Looptijd Prijs per m Aanbod Mediane vraagprijs Prijs m De Regio Aanbod en transacties Figuur 1 laat het aanbod van vrijstaande woningen in de regio zien. Het aanbod neemt vanaf 28 snel toe, terwijl de het aantal transacties aanvankelijk daalt; vanaf 213 is er weer sprake van een lichte stijging. Dit blijkt ook uit de woningmarktratio (figuur 2). In het tweede kwartaal van 215 stonden er vrijstaande woningen te koop, terwijl er in het derde kwartaal maar 182 verkocht werden.

2 Figuur 1. Aanbod en transacties van vrijstaande woningen in de Metropoolregio Eindhoven, periode Transacties Aanbod 3e kwartaal 25 1e kwartaal 26 1e kwartaal 27 3e kwartaal 27 3e kwartaal 28 1e kwartaal 29 3e kwartaal 21 3e kwartaal 211 1e kwartaal 212 3e kwartaal 213 Woningmarktratio De verhouding tussen het aantal verkopen in een bepaalde periode en het aanbod aan het einde van deze periode wordt de woningmarktratio genoemd. (zie o.a. Dynamis, 215). Voor de crisis lag de woningmarktratio op circa 3%. Tijdens de crisis daalt deze tot onder de 5%; oftewel 2 keer de vraag staat aan het einde van een kwartaal te koop. Nu stijgt de ratio weer naar 1%: nog steeds 1 keer de vraag staat aan het einde van het kwartaal te koop. Figuur 2. Woningmarktratio van vrijstaande woningen in de Metropoolregio Eindhoven, periode ,% 3 25,% 2 15,% 1 MRE 5,% 2e kwartaal 25 2e kwartaal 26 4e kwartaal 26 4e kwartaal 27 2e kwartaal 28 4e kwartaal 28 2e kwartaal 29 4e kwartaal 29 4e kwartaal 21 2e kwartaal 211 2e kwartaal 212 4e kwartaal 212 2e kwartaal 213 4e kwartaal 213 2e kwartaal 214 4e kwartaal 214 2e kwartaal 215 Vraag- en transactieprijs De vraagprijs daalt gedurende de laatste 1 jaar met bijna 1. van 579. naar 496., zo laat figuur 3 zien. De transactieprijzen dalen schoksgewijs naar 37.. De looptijd is momenteel 188 dagen, ruim 6 maanden.

3 Figuur 3. Vraag- en transactieprijs van vrijstaande woningen in de Metropoolregio Eindhoven, periode Mediane transactieprijs Mediane vraagprijs 4e kwartaal 28 2e kwartaal 213 4e kwartaal 214 Kijken we naar de verhouding vraag- en transactieprijs per m² dan valt op dat deze rond een niveau van 85% schommelt. Bij een looptijd van 6 maanden wordt nog steeds veel water bij de wijn gedaan. Figuur 4. Verhouding van vraag- en transactieprijs per m2 van vrijstaande woningen in de Metropoolregio Eindhoven, periode MRE 2 3e kwartaal 25 1e kwartaal 26 1e kwartaal 27 3e kwartaal 27 3e kwartaal 28 1e kwartaal 29 3e kwartaal 21 3e kwartaal 211 1e kwartaal 212 3e kwartaal Randgemeenten In de randgemeenten Best, Son en Breugel, Nuenen c.a., Geldrop- Mierlo, Waalre, Veldhoven en Valkenswaard betreft 1/3 de van het aanbod een vrijstaande woning. Aanbod en transacties Het aanbod is tijdens de crisis sterk toegenomen van 3 naar 6 woningen per kwartaal. Het aantal transacties schommelt rond de 5 per kwartaal.

4 Figuur 5. Aanbod en transacties van vrijstaande woningen in de Randgemeenten, periode Transacties Aanbod 3e kwartaal 25 1e kwartaal 26 1e kwartaal 27 3e kwartaal 27 3e kwartaal 28 1e kwartaal 29 3e kwartaal 21 3e kwartaal 211 1e kwartaal 212 3e kwartaal 213 Woningmarktratio De woningmarktratio gaat van 3% naar 4% en stijgt daarna tot circa 1%. Eén op de 1 aangeboden woningen worden een kwartaal later verkocht. Figuur 6. Woningmarktratio van vrijstaande woningen in de Randgemeenten, periode ,% 3 25,% 2 15,% 1 Randgemeenten 5,% 2e kwartaal 25 2e kwartaal 26 4e kwartaal 26 4e kwartaal 27 2e kwartaal 28 4e kwartaal 28 2e kwartaal 29 4e kwartaal 29 4e kwartaal 21 2e kwartaal 211 2e kwartaal 212 4e kwartaal 212 2e kwartaal 213 4e kwartaal 213 2e kwartaal 214 4e kwartaal 214 2e kwartaal 215 Vraag- en transactieprijs De vraagprijs neemt in deze periode af van 644. in 28 naar 559. in 215. Ook de transactieprijzen volgen een dalende trend. Uit figuur 8 blijkt dat de verhouding tussen vraag een transactieprijs per m² schommelt tussen de 8 en 1%. momenteel tussen de 8% en 9%. Het is zoeken naar een evenwicht tussen vraag en aanbod.

5 Figuur 7. Vraag- en transactieprijs van vrijstaande woningen in de Randgemeenten, periode Mediane transactieprijs Mediane vraagprijs 4e kwartaal 28 2e kwartaal 213 4e kwartaal 214 Figuur 8. Verhouding van vraag- en transactieprijs per m2 van vrijstaande woningen in de Randgemeenten, periode Randgemeenten 2 3e kwartaal 25 1e kwartaal 26 1e kwartaal 27 3e kwartaal 27 3e kwartaal 28 1e kwartaal 29 3e kwartaal 21 3e kwartaal 211 1e kwartaal 212 3e kwartaal Kempen Aanbod en transacties Het aanbod vrijstaande woningen in de Kempen groeit in de periode aanzienlijk, van circa 2 per kwartaal tot 68 in 214. Daarna neemt het aanbod enigszins af. De transacties in dat jaar bereiken met 64 een voorlopig hoogtepunt.

6 Figuur 9. Aanbod en transacties van vrijstaande woningen in de Kempen, periode Transacties Aanbod 3e kwartaal 25 1e kwartaal 26 1e kwartaal 27 3e kwartaal 27 3e kwartaal 28 1e kwartaal 29 3e kwartaal 21 3e kwartaal 211 1e kwartaal 212 3e kwartaal 213 Woningmarktratio De woningmarktratio (figuur 1) daalt vanaf 25 (bijna 35%) tot 3% in 212 en stijgt langzaam naar 1% in het 2 e kwartaal van 215. Figuur 1. Woningmarktratio van vrijstaande woningen in de Kempen, periode ,% 3 25,% 2 15,% 1 Kempen 5,% 2e kwartaal 25 2e kwartaal 26 4e kwartaal 26 4e kwartaal 27 2e kwartaal 28 4e kwartaal 28 2e kwartaal 29 4e kwartaal 29 4e kwartaal 21 2e kwartaal 211 2e kwartaal 212 4e kwartaal 212 2e kwartaal 213 4e kwartaal 213 2e kwartaal 214 4e kwartaal 214 2e kwartaal 215 Vraag- en transactieprijs De vraagprijs zakt van 562. in 27 tot onder de 45. vanaf 213. De transactieprijs volgt een vergelijkbare dalende trend. De verhouding van de vraag- en transactieprijzen per m² daalt van bijna 1% naar 78% in 212 en groeit naar de 86% in 215. Het realisme komt maar langzaam terug in de markt van vrijstaande woningen in de Kempen.

7 Figuur 11. Vraag- en transactieprijs van vrijstaande woningen in de Kempen, periode Mediane transactieprijs Mediane vraagprijs 4e kwartaal 28 2e kwartaal 213 4e kwartaal 214 Figuur 12. Verhouding van vraag- en transactieprijs per m2 van vrijstaande woningen in de Kempen, periode Kempen 2 3e kwartaal 25 1e kwartaal 26 1e kwartaal 27 3e kwartaal 27 3e kwartaal 28 1e kwartaal 29 3e kwartaal 21 3e kwartaal 211 1e kwartaal 212 3e kwartaal De Peel Aanbod en transacties Het aanbod vrijstaande woningen in de Peel groeide in de periode van een kleine 2 naar ruim 7. De transacties bereiken in 26 met 86 het hoogtepunt en schommelt sindsdien tussen de 4 en de 5.

8 Figuur 13. Aanbod en transacties van vrijstaande woningen in de Peel, periode Transacties Aanbod 3e kwartaal 25 1e kwartaal 26 1e kwartaal 27 3e kwartaal 27 3e kwartaal 28 1e kwartaal 29 3e kwartaal 21 3e kwartaal 211 1e kwartaal 212 3e kwartaal 213 Woningmarktratio De woningmarktratio daalt van 38% in 26 naar 3% in 213 en klimt nu naar de 1%, zo blijkt uit figuur 14. Figuur 14. Woningmarktratio van vrijstaande woningen in de Peel, periode ,% 4 35,% 3 25,% 2 15,% 1 5,% 2e kwartaal 25 2e kwartaal 26 4e kwartaal 26 4e kwartaal 27 2e kwartaal 28 4e kwartaal 28 2e kwartaal 29 4e kwartaal 29 4e kwartaal 21 2e kwartaal 211 2e kwartaal 212 4e kwartaal 212 2e kwartaal 213 4e kwartaal 213 2e kwartaal 214 4e kwartaal 214 2e kwartaal 215 Peel Vraag- en transactieprijs De mediane vraagprijs zakt van 542. in 28 naar 442. in 215. De transactieprijs volgt een zelfde patroon (figuur 15). De verhouding van de vraag- en transactieprijzen per m² zakt sinds de crisis richting 8%. Ook in de Peel lijkt wat betreft de vrijstaande woningen het realisme van een vragersmarkt nog niet geaccepteerd (figuur 16).

9 Figuur 15. Vraag- en transactieprijs van vrijstaande woningen in de Peel, periode Mediane transactieprijs Mediane vraagprijs 4e kwartaal 28 2e kwartaal 213 4e kwartaal 214 Figuur 16. Verhouding van vraag- en transactieprijs per m2 van vrijstaande woningen in de Peel, periode Peel 2 3e kwartaal 25 1e kwartaal 26 1e kwartaal 27 3e kwartaal 27 3e kwartaal 28 1e kwartaal 29 3e kwartaal 21 3e kwartaal 211 1e kwartaal 212 3e kwartaal Slot Alles overziend herstelt de markt van vrijstaande woningen zich maar moeizaam. Bij een ratio van 8% wordt slechts 1 op de 12 woningen in het volgende kwartaal verkocht. In de Peel is dit slechts 1 op de 2. Het verschil tussen vraag en transactieprijs is in de regio 18% in de Peel zelfs 22%. De looptijd varieert van ruim 6 maanden gemiddeld tot 9 maanden in de Kempen. Er lijkt nog nauwelijks behoefte aan nieuwbouw in de regio. Er is voorraad genoeg.

10 Tabel 3. Kerncijfers van twee-onder-één-kapwoningen per subregio, 3 de kwartaal 215. Randgemeenten Kempen Peel MRE Woningmarktratio 9,% 7,8% 5,5% 7,8% Verhouding vraagprijs/transactieprijs 74,7% 75,6% 71,7% 74,6% Verhouding vraag- en transactieprijs per m2 84,1% 8,1% 83,3% 82,% Looptijd in dagen