KWARTAALRAPPORTAGE 4 e kwartaal 2016

Transcriptie

1 KWARTAALRAPPORTAGE 4 e kwartaal 216

2 Inleiding Aan het begin van een nieuw jaar krijgen we in de woningmarkt te maken met opnieuw een nieuwe werkelijkheid. Na de recessie van 28 veranderde de markt ingrijpend, in negatieve zin. Nu de economie weer aantrekt, heeft dat grote gevolgen die in het hele land voelbaar zijn. De NVM wijst in de landelijke kwartaalrapportage op de grote verschillen per regio. De gebieden buiten de grote steden zijn bijvoorbeeld niet te vergelijken met het westen van het land. Dichterbij huis is de regio Amsterdam dominant. Betaalbaar aanbod is er niet meer. Wat nog te koop is, is duur. De positie van Amsterdam heeft op termijn zeker gevolgen voor het omliggende gebied. Maar het is niet zo dat de regio s midden-kennemerland en de Zaanstreek dezelfde ontwikkeling zullen doormaken als de regio Amsterdam. De banken verwachten in 217 nog een stijging van het aantal transacties en prijzen. Vanaf 218 zouden deze cijfers afvlakken. Zoals we in het overzicht over 216 en de toelichting per regio verklaren, is bij ons nu echter al sprake van krimpend aanbod en in midden- Kennemerland al van een dalend aantal transacties. En een slinkend aanbod drijft de prijzen op, stelt ook de NVM. Gemeentelijke overheden hebben zeker een rol in het werken aan een oplossing. Als inwoners geen huisvesting kunnen vinden, zullen zij wegtrekken naar omliggende gebieden. Dat is slecht voor allerlei voorzieningen en voor de lokale economie. Actieve gemeenten met visie zijn klaar voor de veranderingen op de woningmarkt. Ontwikkelaars kunnen inspelen op die visie. Net als corporaties, overigens, want de druk op de huurwoningmarkt is eveneens groot. Corporaties hebben een aantal jaren gezorgd voor nieuw aanbod door huurwoningen te verkopen. Daarmee kwamen betaalbare koopwoningen beschikbaar, én er kwam budget vrij voor nieuwbouw. Na een periode van stagnatie, is het ook voor corporaties weer haalbaar om nieuwe plannen te realiseren. Nieuwbouw, koop en huur, geeft lucht op de markt. In onze themapagina noemen we enkele projecten in ons werkgebied waar we naar uitkijken. Namens het team van Brantjes Makelaars Frits Perton 2

3 MIDDEN-KENNEMERLAND Wijk aan Zee, Beverwijk, Heemskerk, Uitgeest en Velsen-Noord Marktontwikkelingen midden-kennemerland Het aantal in aanbod en het aantal transacties naderen elkaar nu dicht. Voor de woonhuizen blijft het aantal transacties stabiel. Bij de appartementen is nog een behoorlijke stijging te zien (21%). Uiteindelijk zal het geringe aanbod veroorzaken dat in beide markten het aantal transacties niet verder toeneemt. Op de volgende pagina s staan de grafieken voor vraagprijs van het aanbod en transactieprijs van de verkochte woningen en appartementen. Het verschil tussen beide neemt toe. Dat vraagt om een toelichting. De vraagprijs geeft het gemiddelde weer van de vijver van achterblijvende woningen die soms al lange tijd te koop staan. Een vergelijking van vraagprijs en de transactieprijs van dezelfde woning beelden we hier niet af, maar zou interessante informatie opleveren over de krimpende onderhandelingsmarge (zie onze themapagina achter in deze rapportage). 4 Woonhuizen aantal in aanbod aantal transacties e kw 215 3e kw 216 4e kw 216* 3 aantal in aanbod aantal transacties e kw 215 3e kw 216 4e kw 216* 3

4 MIDDEN-KENNEMERLAND Wijk aan Zee, Beverwijk, Heemskerk, Uitgeest en Velsen-Noord Woonhuizen vraagprijs aanbod transactieprijs verkopen e kw 215 3e kw 216 4e kw 216* 2 15 Woonhuizen looptijd aanbod verkooptijd transacties e kw 215 3e kw 216 4e kw 216* 29. Woonhuizen Verkoopprijs k.k. Verkoopprijs k.k./m

5 MIDDEN-KENNEMERLAND Wijk aan Zee, Beverwijk, Heemskerk, Uitgeest en Velsen-Noord 2. vraagprijs aanbod transactieprijs verkopen e kw 215 3e kw 216 4e kw 216* looptijd aanbod verkooptijd transacties e kw 215 3e kw 216 4e kw 216* 17. Verkoopprijs k.k. Verkoopprijs k.k./m

6 MIDDEN-KENNEMERLAND Wijk aan Zee, Beverwijk, Heemskerk, Uitgeest en Velsen-Noord 15 Woningtype aanbod 1-okt-16 transacties 4e kwartaal 216* tussenwoningen hoekwoningen 2/1 kapwoningen vrijstaande woningen appartementen 15 Woninggrootte 117 aanbod 1-okt-16 transacties 4e kwartaal 216* tot 8 m2 8-1 m m m m2 vanaf 2 m Prijsklasse tot aanbod 1-okt-16 transacties 4e kwartaal 216* vanaf 4. 6

7 ZAANSTAD Krommenie, Assendelft, Wormerveer, Westknollendam, Westzaan, Koog aan de Zaan, Zaandijk en Zaandam Marktontwikkelingen Zaanstad In Zaanstad is het aantal transacties groter dan het aanbodvolume, zowel voor woonhuizen als voor appartementen. In diverse segmenten overstijgt de vraag het aanbod. Het prijsniveau voor zowel appartementen als voor woonhuizen blijft toenemen, al sinds eind 213. Het aantal transacties neemt voor woonhuizen nog toe, voor appartementen daalt dit aantal. Waarschijnlijk komt dit door een omslagpunt: het aanbod is onvoldoende waardoor groei van het aantal transacties niet meer mogelijk is. Ook in Zaanstad nam de marge tussen vraag- en laatprijs voor woonhuizen, oftewel tussen vraagprijs en transactieprijs van dezelfde woning, in het afgelopen jaar af (zie ook midden- Kennemerland en de themapagina). 5 Woonhuizen aantal in aanbod aantal transacties e kw 215 3e kw 216 4e kw 216* 3 aantal in aanbod aantal transacties e kw 215 3e kw 216 4e kw 216* 7

8 ZAANSTAD Krommenie, Assendelft, Wormerveer, Westknollendam, Westzaan, Koog aan de Zaan, Zaandijk en Zaandam 4. Woonhuizen vraagprijs aanbod transactieprijs verkopen e kw 215 3e kw 216 4e kw 216* 2 15 Woonhuizen looptijd aanbod verkooptijd transacties e kw 215 3e kw 216 4e kw 216* 27. Woonhuizen Verkoopprijs k.k. Verkoopprijs k.k./m

9 ZAANSTAD Krommenie, Assendelft, Wormerveer, Westknollendam, Westzaan, Koog aan de Zaan, Zaandijk en Zaandam 2. vraagprijs aanbod transactieprijs verkopen e kw 215 3e kw 216 4e kw 216* 2 15 looptijd aanbod verkooptijd transacties e kw 215 3e kw 216 4e kw 216* 17. Verkoopprijs k.k. Verkoopprijs k.k./m

10 ZAANSTAD Krommenie, Assendelft, Wormerveer, Westknollendam, Westzaan, Koog aan de Zaan, Zaandijk en Zaandam 2 Woningtype aanbod 1-okt-16 transacties 4e kwartaal 216* tussenwoningen hoekwoningen 2/1 kapwoningen vrijstaande woningen appartementen 2 Woninggrootte 169 aanbod 1-okt-16 transacties 4e kwartaal 216* tot 8 m2 8-1 m m m m2 vanaf 2 m2 12 Prijsklasse aanbod 1-okt-16 transacties 4e kwartaal 216* tot vanaf 4. 1

11 Jaaroverzicht 216 Op de thema-pagina besteden we aandacht aan een ontwikkeling op de markt of aan een specifieke plek. Deze keer belichten we het jaar 216 in vergelijking tot de voorgaande jaren. Aanmeldingen voor verkoop Afgelopen jaar werden gemiddeld 98 woningen per maand aangemeld voor verkoop in midden-kennemerland. Hier tegenover stonden gemiddeld 14 transacties per maand. Een terugblik naar 214 en 215 leert dat in midden-kennemerland het aantal aanmeldingen stabiel is gebleven op jaarbasis, maar het aantal transacties is fors toegenomen. Aan het einde van 216 zien we echter dat het aantal transacties afvlakt, naar ons inzien veroorzaakt door het gebrek aan aanbod. In Zaanstad werden in 216 gemiddeld 155 woningen per maand aangemeld voor verkoop. Hier tegenover stonden ook gemiddeld 155 transacties per maand. Het aantal transacties blijft op niveau in de tweede helft van het jaar, maar na september worden minder woningen te koop aangeboden. Anders dan in Midden-Kennemerland is in Zaanstad in vergelijking tot 214 en 215 zowel het aantal transacties als het aantal aanmeldingen toegenomen. Maar het aantal transacties steeg met gemiddeld 2% per jaar en het aantal aanmeldingen stijgt met gemiddeld 1% per jaar. Ook hier wordt dus meer verkocht dan er nieuw in de vijver bij komt. Nieuw aanbod gaat snel Dit is de belangrijkste oorzaak van het krimpende aanbod. Er worden eenvoudig meer woningen verkocht dan er nieuw bijkomen. Bovendien zien we op onze vestigingen dat het met het nieuwe aanbod razendsnel gaat. Per maand wordt een aantal nieuwe woningen aangemeld. Als we dat afzetten tegen wat er nog in dezelfde maand uitgaat, blijft er weinig nieuwe voorraad over. Vraagprijs en laatprijs De druk op de woningmarkt is ook zichtbaar in de marge tussen vraagprijs van de verkochte woningen en de transactieprijs. De onderhandelingsmarge wordt steeds kleiner. In de grafieken per regio stellen we de vraagprijs van het overblijvende (oude) aanbod tegenover de gemiddelde transactieprijs. In de opzet van deze rapportage hebben we er niet voor gekozen om deze vraagprijs en laatprijs met elkaar te vergelijken. Maar juist in de huidige ontwikkelingen zou het de druk op de markt zichtbaar maken. De onderhandelingsruimte is het afgelopen jaar aanzienlijk gedaald. Dit geldt voor alle woningtypen, maar voor de tussenwoningen in het bijzonder, mede veroorzaakt door het grote aantal verkopen rond of boven de vraagprijs. Analyse Tot zover de cijfers over 216. Nu de analyse over een langere periode. De woningmarkt komt uit een diep dal. De recessie leverde zakelijke verliezen op in de bouw, en persoonlijke 11

12 tragedies bij onze klanten. We hebben mooie bedrijven zien omvallen en de term onder water veel te vaak gehoord. Voorzichtig kwam het herstel. Vervolgens kwam de waarschuwing: de vraag naar woningen vertoont een inhaalslag, maar het aanbod droogt op, starters zitten klem en ook de sociale huurmarkt heeft problemen. Nieuw aanbod De vraag hangt al enige tijd boven de markt: Waar komt nieuw aanbod vandaan? Gelukkig kunnen we ernaar uitkijken, mede dankzij gemeenten met visie, en dankzij corporaties en ontwikkelaars met durf. Een mooi voorbeeld is de bouw van woontoren Korona, een eyecatcher in Beverwijk. Brantjes Makelaars helpt mee bij de bemiddeling voor de huurappartementen. En op korte termijn worden gerealiseerd in midden-kennemerland: Simon van Haerlemstraat (Heemskerk), Raadhuisstraat (Heemskerk), Brink (Beverwijk), Broekpolder (Beverwijk). Dit is het begin van méér nieuwbouw, en dus van meer lucht in de markt. Woontoren Korona Beverwijk 12

13 Technische toelichting Regio Het team van Brantjes Makelaars stelt ieder kwartaal een rapportage op voor relaties die interesse hebben in ontwikkelingen in de koopwoningmarkt. De rapportage heeft betrekking op de regio midden-kennemerland en Zaanstad. De cijfers De gegevens in deze overzichten zijn afkomstig uit de databestanden van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM). Deze bestanden zijn opgebouwd met gegevens over aanbod en transacties in de bestaande bouw van afzonderlijke NVM makelaars. Het aanbod wordt weergegeven exclusief de woningen die zijn verkocht onder voorbehoud, de transacties worden weergegeven inclusief de woningen verkocht onder voorbehoud. Hierdoor is een deel van de cijfers nog niet definitief. Nieuwbouwwoningen en veilingobjecten zijn niet in deze rapportage opgenomen, evenals woningen die in verhuurde staat zijn verkocht. Mediaan In de kwartaalrapportage wordt voor de gemiddelde waarde niet het rekenkundig gemiddelde gebruikt maar de mediane waarde. Een mediaan is het middelste cijfer in een reeks getallen. Door het gebruik van de mediane methode wordt voorkomen dat uitschieters, in positieve dan wel negatieve zin, de uitkomsten beïnvloeden. Onvoldoende waarnemingen Bij een gering aantal waarnemingen, zowel voor aanbod als voor transacties, is de kans aanwezig dat de uitkomsten niet overeenkomen met de trend van de woningmarkt. Over het algemeen wordt een aantal van 25 woningen als minimum voor betrouwbare gemiddelde waarden aangehouden. Kosten koper De vermelde prijzen in dit overzicht zijn kosten koper (k.k.). De kosten voor de overdracht middels een akte van levering bij de notaris, de overdrachtsbelasting en de inschrijving in het kadaster zijn niet bij de koopsom inbegrepen. Aansprakelijkheid en verantwoording Het cijfermateriaal voor de kwartaalrapportage is afkomstig van de NVM. Bij het samenstellen is de grootst mogelijke zorgvuldigheid in acht genomen. Desondanks kunnen onvolkomenheden voorkomen in de juistheid en actualiteit van de gegevens. Brantjes Makelaars aanvaardt hiervoor geen aansprakelijkheid. Dit geldt eveneens voor schade als gevolg van het gebruik van de kwartaalrapportage. De auteurs- en andere intellectuele eigendomsrechten op de kwartaalrapportage berusten bij Brantjes Makelaars. Van de kwartaalrapportage mag, ongeacht de vorm, niets zonder voorafgaande schriftelijke toestemming worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt. 13