Bijlage I Analyse Woningmarkt

Transcriptie

1 NVM Bijlage I Analyse Woningmarkt 2e kwartaal 2010 NVM Data & Research

2 TRANSACTIES Aantal Verkopen Het totale aantal verkochte woningen in het 2 e kwartaal 2010 bedraagt woningen. 31% van deze verkopen is een appartement. Ook de tussenwoning maakt een groot deel uit van de verkopen (29%). 11,6% van de verkopen betreft een vrijstaande woning. In vergelijking met een kwartaal eerder zijn de verkopen met 6,5% gestegen. Het 2 e kwartaal is altijd een beter kwartaal dan het eerste. Wat echter opvalt, is dat de stijging nu minder sterk is dan normaal (sinds 2000 gemiddeld 13,5%). Met name de verkopen van de appartementen blijven achter. De stijging bedraagt daar maar 0,1% (in vergelijking met 8,5% gemiddeld). De verkoop van de vrijstaande woningen is met 11,3% toegenomen (gemiddeld sinds ,4%). Vergelijking met een jaar eerder Het 2 e kwartaal van 2009 was een kwartaal van herstel na het dieptepunt in de woningmarkt als gevolg van de kredietcrisis. Vorig jaar werden er in het tweede kwartaal bijna woningen verkocht. Het 2 e kwartaal 2010 zit qua aantal verkopen 2% lager dan hetzelfde kwartaal vorig jaar. Vooral tussenwoningen (-4,5%) en appartementen (-4,7%) werden minder verkocht dan hetzelfde kwartaal een jaar eerder. Vrijstaande woningen werden wel meer verkocht dan een jaar geleden (+7,6%) Aantal verkochte woningen in 2e kwartaal per jaar Tussenwoning Hoekwoning 2-onder-1-kap woning Vrijstaande woning Appartement Transactieprijs van de gemiddeld verkochte woning De prijs van de gemiddeld verkochte woning in het 2 e kwartaal 2010 bedraagt 235 duizend euro. Op het dieptepunt van de woningmarkt (het eerste kwartaal 2009) kwam de prijs van de gemiddeld verkochte woning niet hoger uit dan 219 duizend euro. Pagina 2 van 11

3 In vergelijking met een kwartaal eerder is de transactieprijs van de gemiddelde woning gestegen met 1,0% tot 235 duizend euro. Appartementen namen met 2,2% in prijs toe, terwijl de prijs van vrijstaande woningen met 1,6% steeg. Bij de andere woningtypen was maar nauwelijks sprake van een prijsverandering. Het gemiddelde stijgingspercentage 2 e kwartaal versus 1 e kwartaal over de laatste 10 jaar van de woningprijs is overigens 2,0%. 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% -4% Transactieprijsontwikkelingkwartaal op kwartaal Vergelijking met een jaar eerder De prijs van een verkochte woning is in vergelijking met een jaar eerder met 1,5% gestegen. Daarmee vlakt de ontwikkeling van de woningprijs in vergelijking met een jaar eerder af. In het eerste kwartaal 2010 lag de prijs van de gemiddeld verkochte woning nog 1,8% hoger dan een jaar eerder. De prijs lijkt zich daarmee enigszins te stabiliseren. Vrijstaande woningen stegen met 2,8% het sterkst in prijs, de tussenwoning met 0,5% het minst. Transactieprijs per vierkante meter van de gemiddeld verkochte woning De vierkante meterprijs is het afgelopen kwartaal flink gestegen (+1,4%). Dat is een sterkere stijging dan de gewone prijs. Dit duidt erop dat er kleinere woningen verkocht worden (zie ook inleiding bij transactieprijs per vierkante meter). Met name de vierkante meterprijs van de goedkopere woningtypen is toegenomen. Die van appartementen met 1,9% en de prijs van tussenwoningen met 1,7%. Pagina 3 van 11

4 % 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% -4% M2-transactieprijsontwikkeling kwartaal op kwartaal Vergelijking met een jaar eerder De prijs per vierkante meter ligt 1,1% hoger dan een jaar geleden. De m2-prijsontwikkeling voor ieder woningtype ligt in het verlengde hiervan. Alleen de tussenwoning kent een sterkere stijging, namelijk +1,6%. Verkooptijden De verkooptijden zijn flink toegenomen. De gemiddeld verkochte woning kende in het tweede kwartaal 2010 een verkooptijd van 129 dagen. Voor het eerst sinds het begin van de crisis wordt een tussenwoning weer sneller verkocht dan een appartement (respectievelijk 97 en 103 dagen). De verkooptijd van vrijstaande woningen bedraagt 238 dagen. Voor het eerst sinds de crisis is de tijd dat een woning te koop heeft gestaan, voordat deze verkocht werd, gedaald (let op: zegt niets over de ontwikkeling van de looptijd van het aanbod, zie verder). Vorig kwartaal was de verkooptijd van de gemiddeld verkochte woning nog 141 dagen. Vooral de verkooptijd van tussen- en hoekwoningen is sterk gedaald (met respectievelijk 14,6% en 10,0%). De vrijstaande woning is het enige woningtype, dat in vergelijking met vorig kwartaal een toename van de looptijd kende. Vergelijking met een jaar eerder In vergelijking met een jaar eerder is de verkooptijd van woningen 10,1% toegenomen tot 129 dagen. Met name de vrijstaande woning en het appartement kennen wat dat betreft een sterke toename van de verkooptijd. De tussenwoning wordt sneller verkocht dan een jaar geleden. Pagina 4 van 11

5 AANBOD Aantal woningen in aanbod Halverwege het 2 e kwartaal 2010 (de peildatum voor het aanbod) stonden 134,4 duizend woningen te koop. Een kwart van het aanbod van woningen bestaat uit vrijstaande woningen. Ook bestaat 27% van het aanbod uit appartementen. Verhoudingsgewijs doen zich de laatste kwartalen geen grote veranderingen voor Ontwikkeling aantal woningen in aanbod Tussenwoning Hoekwoning 2-onder-1-kap woning Vrijstaande woning Appartement Het aantal woningen dat halverwege het 2 e kwartaal in aanbod staat, is met 9,3% toegenomen ten opzichte van het vorige kwartaal. Dit wordt veroorzaakt door een combinatie van een hoge instroom ( woningen, het hoogste aantal sinds het 4 e kwartaal 2008) en de tegenvallende verkopen. De stijging van het aanbod is het sterkst voor de appartementen (+11,7%), het minst sterk voor vrijstaande woningen en 2-onder-1kappers (+8,2%). Het aanbod neemt gemiddeld in het tweede kwartaal met 7,0% toe in vergelijking met een kwartaal eerder, uitgaande van de laatste 10 jaar. Vergelijking met een jaar eerder Het aantal woningen, dat op de markt aangeboden wordt, is in een jaar tijd gestegen met 11,2%. De toename van het aanbod fluctueert sterk per woningtype. Zorgelijk is de stijging van het aanbod appartementen, dat in een jaar tijd met 17,5% het sterkst is toegenomen. Sinds het begin van de crisis in het 3 e kwartaal 2008 is het woningaanbod met 29% gestegen (destijds woningen). Pagina 5 van 11

6 Vraagprijzen van het aanbod De vraagprijs van de in aanbod staande woningen verschilt flink van de transactieprijzen. Zo bedraagt de vraagprijs van de gemiddeld te koop staande woning halverwege het tweede kwartaal 299 duizend euro. Het verschil met de transactieprijs (en de vraagprijs daarvan) is vooral te verklaren uit het verschil in samenstelling. Wanneer gekeken wordt naar de vraagprijs van de woningtypen, dan bedraagt de vraagprijs van het gemiddelde appartement 198 duizend euro, terwijl de vraagprijs van de gemiddelde vrijstaande woning 476 duizend euro bedraagt. De prijzen zijn in vergelijking met een kwartaal eerder nauwelijks veranderd. Gemiddeld genomen was er sprake van een lichte stijging van 0,4%. Ook in het 2 e kwartaal 2009 steeg de vraagprijs van de gemiddelde woning met 0,4%. Looptijd van het aanbod De looptijd van het aanbod kent ook een duidelijke aanpassing als gevolg van de correctie voor intrekken/aanmelden. Halverwege het 2 e kwartaal staat een woning in het aanbod gemiddeld 235 dagen op de markt, ofwel iets meer dan 7 maanden. Een vrijstaande woning met een verkoopbord in de tuin, heeft dat bord er gemiddeld reeds 339 dagen staan. De looptijden in het aanbod zijn in vergelijking met een kwartaal eerder gedaald. Vorig kwartaal stond een pand gemiddeld al 254 dagen te koop in de markt. Dit heeft vooral te maken met een relatief hoge instroom dit kwartaal. Ook het feit dat de van de markt teruggetrokken panden (die aan het begin van het kwartaal al te koop stonden) gemiddeld 360 dagen te koop stonden, voor ze ingetrokken werden, kan hebben bijgedragen aan de daling. De daling in de looptijd van het aanbod is het sterkst geweest bij hoekwoningen (-11%) en tussenwoningen en appartementen (-10%). Aanbod naar looptijdklassen Interessant is het gegeven hoeveel procent van de woningen nu hoe lang in de verkoop staat en om dat ook te vergelijken met hoe de situatie een jaar geleden was. Inmiddels staat 34,0 % van de woningen een jaar of langer te koop. De groep woningen die maximaal een kwartaal in aanbod staat is in het 2 e kwartaal 2010 sterk gegroeid, in het 1 e kwartaal 2010 was dit nog 22,5%. Dit heeft te maken met de relatief hoge instroom in het 2 e kwartaal. Pagina 6 van 11

7 % 30% 25% 29,7% 29,0% Aanbod onderverdeeld naar looptijdklassen 23,9% 20% 15% 10% 5% 17,1% 14,8% 18,0% 13,0% 11,8% 9,2% 18,3% 5,1% 10,1% 0% tot 1 kwartaal minimaal 1 en maximaal 2 kwartalen minimaal 2 en maximaal 3 kwartalen minimaal 3 en maximaal 4 kwartalen minimaal 1 en maximaal 2 jaar minimaal 2 jaar Aanbod per Aanbod per Overige kengetallen woningmarkt Verschil vraag-verkoopprijs Het verschil tussen de laatste vraag- en transactieprijs ligt sinds het 1e kwartaal 2009 tussen de 4,7% en 4,9%. In de periode daarvoor varieerde het verschil tussen laatste vraag- en transactieprijs tussen 3,2% en 3,5%. Opvallend in het 2 e kwartaal 2010 is echter de daling van het verschil tussen de oorspronkelijke vraag en transactieprijs. Het verschil tussen de oorspronkelijke vraag- en transactieprijs lag sinds vorig jaar op een niveau van 6,3% à 6,5%. Het 2 e kwartaal 2010 is dit verschil gezakt tot 5,9%. 7,0% 6,0% 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% Oorspronkelijke vraagprijs Laatste vraagprijs Pagina 7 van 11

8 NVM Krapte-indicator De NVM krapte-indicator is een benadering die vertelt hoeveel keuzemogelijkheden een potentiële koper op de woningmarkt heeft. De indicator wordt normaliter berekend als het aanbod aan het begin van de maand gedeeld door het aantal transacties in die maand. Voor de kwartaalanalyses wordt voortgeborduurd op deze wijze van berekenen en wordt uitgegaan van de volgende analyse: (Aantal aanbod halverwege kwartaal uit vijvermodel/ Aantal transacties 1 e kwartaal 2010) * 3 Er wordt vermenigvuldigd met 3 om te corrigeren voor het feit dat we rekenen met de transacties in een kwartaal in plaats van in een maand. De krapte-indicator is voor woningen in Nederland flink opgelopen sinds het begin van de crisis. Dit is het gevolg van zowel de terugloop in het aantal transacties als de toename van het aantal woningen dat te koop staat. Inmiddels heeft de potentiële koper de keuze uit liefst 16,6 woningen. Een duidelijk contrast is zichtbaar, wanneer vrijstaande woningen vergeleken worden met appartementen. Een consument op zoek naar een vrijstaande woning had in het tweede kwartaal een keuze uit 35,7 woningen, terwijl een consument op zoek naar een appartement kon kiezen uit 16,6 woningen Krapte-indicator (hoeveel keuze heeft de consument?) Tussenwoning Hoekwoning 2-onder-1-kap woning Vrijstaande woning Appartement Woning totaal Verkoopquote De verkoopquote geeft de verhouding van het aantal verkopen ten opzichte van het aantal woningen in aanbod. De verkoopquote oud deelt het aantal verkopen uit het aanbod begin van het kwartaal door het aantal woningen dat begin van het kwartaal in aanbod staat. De verkoopquote nieuw deelt het aantal verkopen uit het aanbod dat in het kwartaal nieuw op de markt is gekomen door het aantal woningen nieuw in aanbod. In een normale markt is de verkoopquote van het oude aanbod hoger dan die van het nieuwe aanbod. De verkoopquote bevindt zich nog steeds op crisis-niveau. Slechts één op de zeven woningen wordt in een kwartaal verkocht. Opvallend is dat voor het eerst sinds het 2 e kwartaal 2009 de verkoopquote voor oud aanbod hoger is dan die voor nieuw aanbod. Dit is echter vooral het gevolg van het feit dat de verkoopquote voor nieuw aanbod nog verder weggezakt is en een negatief record van 12,9% vestigt. Pagina 8 van 11

9 % 37% % Verkoopquotes 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Verkoopquotes totaal Verkoopquotes nieuw aanbod Verkoopquotes bestaand aanbod Instroomquote Nadat het aantal nieuw op de markt instromende woningen in het 1e kwartaal 2010 een dieptepunt bereikte, ljikt er in het 2 e kwartaal 2010 sprake van een inhaalbeweging. Voor het eerst sinds eind 2008 zijn meer dan woningen nieuw op de markt aangeboden. Dit zorgt voor een instroomquote (verhouding nieuw aanbod / oud aanbod) van 37%, hetgeen hoog is, wanneer je het vergelijkt met vorige kwartalen. Historisch gezien is het echter nog steeds laag. Dat heeft te maken met het feit dat destijds het aanbod veel lager was en het aantal woningen nieuw in de markt groter. Instroomquote 70,0% 60,0% 50,0% 40,0% 30,0% 20,0% 10,0% 0,0% Pagina 9 van 11

10 Verhouding verkopen a.g.v. verhoging NHG-grens Vorig jaar heeft de overheid besloten om de NHG-grens (tijdelijk) te verhogen van 265 naar 350 duizend euro. Wanneer gekeken wordt naar de verhouding van het aantal verkopen in deze prijsklasse voor en na invoeren van de verhoging, valt op dat er eigenlijk geen grote verschillen zijn. Daaruit zou men de conclusie kunnen trekken dat de maatregel geen zin gehad heeft. Het is echter ook mogelijk te concluderen dat hierdoor de verkopen binnen dit prijssegment op peil zijn gebleven. Pagina 10 van 11

11 NB 1. Voorlopige cijfers: De nieuwste kwartaalcijfers die de NVM uitgeeft, zijn altijd voorlopig. Dit geldt ook voor het eerste kwartaal van Deze voorlopige cijfers worden definitief gemaakt wanneer alle transacties die hebben plaatsgevonden in dit kwartaal daadwerkelijk zijn afgemeld. Transacties die aan het eind van een kwartaal plaats hebben gevonden, worden gedeeltelijk pas aan het begin van het volgende kwartaal afgemeld. Dit kan de cijfers beïnvloeden. Het definitieve cijfer voor de prijsstijging in het vierde kwartaal van 2009 komt uit op 0,4 % (Het voorlopige cijfer was 0,4%). De definitieve prijs van de verkochte woning is voor het vierde kwartaal van duizend euro (het voorlopige cijfer was 228 duizend euro). 2. Mediaan: de NVM geeft de verkoopprijs van de gemiddelde woning (mediaan = middelste waarneming in de oplopende reeks van waarden) in plaats van de gemiddelde waarde van de verkoopprijzen (rekenkundig gemiddelde). 3. Berekenmethode: De NVM berekent het prijsniveau per kwartaal voor Nederland als geheel door het gewogen gemiddelde te nemen van de mediane verkoopprijzen per type en regio. Er wordt daarbij gewogen met het aantal verkochte woningen per type en regio in het betreffende kwartaal. Dit aantal kan van kwartaal tot kwartaal verschillen. De prijsstijging/daling voor Nederland wordt berekend door het gewogen gemiddelde te nemen van de mediane prijsstijging/daling per type en regio van kwartaal op kwartaal. Daarbij wordt gewogen met de verkopen in beide kwartalen samen gedeeld door twee. Doordat het aantal verkopen naar type en regio van kwartaal tot kwartaal kan verschillen, verschilt het gemiddelde aantal verkopen over 2 kwartalen van het aantal in elk van beide kwartalen. Daardoor hoeft op het niveau van Nederland als geheel het cijfer gepresenteerd voor de prijsontwikkeling niet overeen te komen, met het eenvoudig zelf te berekenen procentuele verschil tussen de voor Nederland gepresenteerde prijsniveaus. Doorgaans zullen deze cijfers elkaar echter weinig ontlopen. 4. Wijzigingen in de beschikbaar komende NVM-cijfers: Met ingang van het tweede kwartaal van 2005 is de regio-indeling gewijzigd. De belangrijkste verandering is dat de NVM nu 76 woningmarktregio s onderscheidt, voorheen waren dit er 80. Dit komt doordat de nieuwe indeling gebaseerd is op dorpskernen en plaatsen en niet meer op gemeenten. Hierdoor kan het voorkomen dat de eerder berekende prijzen iets afwijken. Recreatiewoningen worden niet in de kwartaalcijfers meegenomen. Tenslotte heeft de NVM de twee-ondereen-kapper als aparte categorie toegevoegd. Dat betekent dat er nu vijf categorieën worden onderscheiden: appartement, tussenwoning, hoekwoning (optelling geschakelde tussenwoning en hoekwoning), 2-onder-1-kapper en vrijstaande woning. Al deze veranderingen zijn met ingang van het tweede kwartaal 2005 met terugwerkende kracht in de NVM-kwartaalcijfers doorgevoerd. Pagina 11 van 11