Woningmarktcijfers 4e kwartaal 2012

Transcriptie

1 7 januari 2013 NVM Data & Research

2 Niveau (t.o.v.) (t.o.v.) Opmerking Aantal transacties ,8% +13,9% Gemiddelde verandering t.o.v. 3 e kwartaal: +3,1%. Totale markt naar schatting woningen. Transactieprijs (*1000) 207-1,0% -6,7% Tweede dip groter dan de eerste dip, maar dieptepunt dip geweest? Transactieprijs per m ,0% -6,5% Looptijd (dagen) Gecorrigeerd voor intrekken/aanmelden (2 weken). Verschil vraagverkoopprijs 6,3% 5,8% 5,3% Begin crisis 3,3%; Verschil oorspronkelijke vraagprijsverkoopprijs 9,3%. 2

3 Aantal verkochte woningen Bandbreedte Totaal aantal verkochte woningen in 4e kwartaal 2012:

4 Aantal transacties door NVM-makelaars per kwartaal kwartaal 1 kwartaal 2 kwartaal 3 kwartaal

5 Verandering verkopen per woningtype (in procenten) 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 18,3% 38,2% 32,0% 30,7% 31,4% 26,4% 21,3% 21,7% 13,9% 13,9% 3,3% t.o.v t.o.v ,8% Tussenwoning Hoekwoning 2-onder-1-kap woning Vrijstaande woning Appartement Woningen totaal

6 Aantal verkochte woningen in 4e kwartaal Tussenwoning 2-onder-1-kap woning Appartement Hoekwoning Vrijstaande woning

7 Aantal als verkocht afgemelde woningen op weekniveau verkopen 2011 verkopen Let op: in deze grafiek worden woningen als verkocht geregistreerd op basis van het moment dat de woning afgemeld wordt in de database. Dat is anders dan de datum van de koopovereenkomst.

8 Woningen met status verkocht onder voorbehoud vov in 2010 vov in 2011 vov in

9 Ontwikkeling objecten verkocht onder voorbehoud belangrijke momenten Potje koopsubsidie leeg Potje starterslening VROM leeg Verkiezingen Nieuwe NIBUD-normen Aantreden kabinet Rutte Oplaaien eurocrisis Nieuwe gedragscode Verlaging overdrachtsbelasting Banken houden vast aan 106% Lenteakkoord Nieuwe hypotheekregels Verkiezingen Aantreden kabinet Rutte II 500 = NVM openhuizen dag - Let op: in deze grafiek worden woningen als verkocht onder voorbehoud geregistreerd op basis van het moment dat de woning deze status krijgt in de database. Dat kan anders zijn dan de datum van de koopovereenkomst. De rode lijn is de trendlijn op basis van seizoenstrend en verkopen op jaarbasis. 9

10 Kwartaalvoortschrijdende jaartransacties NVM Totaal aantal verkopen landelijk naar schatting rond

11 % Transactieprijsontwikkeling kwartaal op kwartaal 2% 1% 0% -1% -2% -3% -4% De oranje lijn is de gemiddelde prijsverandering over de laatste 4 kwartalen 11

12 Verkooptijden verkochte woningen in dagen

13 % 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% Verschil vraag-verkoopprijs verschil t.o.v. oorspronkelijke vraagprijs verschil t.o.v. laatste vraagprijs - (Verkocht) appartement geeft gemiddeld 8,0% toe op oorspronkelijke vraagprijs, vrijstaande woning 14,4% 13

14 % 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% Verschil oorspronkelijke vraagprijs vs verkoopprijs Tussenwoning 2-onder-1-kap woning Appartement Hoekwoning Vrijstaande woning Woningen totaal 14

15 % 25% 20% 15% 10% 5% 0% Verschil oorspronkelijke vraagprijs - transactieprijs naar verkooptijdklasse tot 1 kwartaal 1-2 kwartalen 2-3 kwartalen 3-4 kwartalen 1-2 jaar 2-3 jaar meer dan 3 jaar - Hoe langer een woning te koop heeft gestaan, hoe groter het verschil tussen de transactieprijs en de oorspronkelijke vraagprijs 15

16 Niveau (t.o.v.) (t.o.v.) Opmerking Aantal in aanbod ,3% + 3,1% Totale markt woningen. Zowel minder instroom en meer uitstroom. Vraagprijs (*1000) 281-0,9% -3,3% Vraagprijs daalt stabieler, maar minder hard dan de transactieprijs. 53% heeft aangepaste vraagprijs. Looptijd aanbod (dagen) % van de woningen in het aanbod staat een jaar of langer te koop. 16

17 Ontwikkeling aantal woningen in aanbod Tussenwoning 2-onder-1-kap woning Appartement Hoekwoning Vrijstaande woning - Steeds meer appartementen in aanbod (voor crisis 25,5% van het aanbod, nu 30,0%). - Aanbod totale markt bestaande woningen: woningen 17

18 Ontwikkeling aantal woningen nieuw in aanbod Opnieuw minder nieuw aanbod in het 4e kwartaal. Dat is voor het 4e opeenvolgende kwartaal. 18

19 Ontwikkeling aantal woningen nieuw in aanbod (kwartaalvoortschrijdend jaar) Vermindering nieuw aanbod vergelijkbaar met eerste dip in de crisis. 19

20 Vraagprijs woningen totaal (* 1000 euro) Bij berekeningen van de vraagprijs wordt gebruik gemaakt van de vraagprijs op moment van peildatum (niet de laatste vraagprijs). 20

21 ,0% Vraagprijsontwikkeling kwartaal op kwartaal 1,5% 1,0% 0,5% 0,0% -0,5% -1,0% -1,5% De oranje lijn is de gemiddelde prijsverandering over de laatste 4 kwartalen - Verbeterde vraagprijsontwikkeling houdt rekening met type en regio. - Cijfers beschikbaar vanaf 2e kwartaal 2008 (als gevolg van doorrekening op basis van de vraagprijs op dat moment) 21

22 Looptijd van het aanbod (in dagen) Tussenwoning Hoekwoning 2-onder-1-kap woning Vrijstaande woning Appartement Woning totaal - Woning in aanbod gemiddeld 352 dagen op de markt, vrijstaande woning 434 dagen 22

23 3% 1% 9% 9% 9% 9% 7% 9% 15% 12% 13% 15% 13% 13% 12% 18% 23% 24% 23% 27% 38% Aanbod onderverdeeld naar looptijdklassen 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% tot 1 kwartaal 1-2 kwartalen2-3 kwartalen3-4 kwartalen 1-2 jaar 2-3 jaar meer dan 3 jaar Aanbod per 15 augustus 2008 Aanbod per 15 november 2011 Aanbod per 15 november % van de woningen in het huidige aanbod staat een jaar of langer te koop. 23

24 % 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Ontwikkeling aanbod naar looptijdklassen tot 1 kwartaal 1-2 kwartalen 2-3 kwartalen 3-4 kwartalen 1-2 jaar 2-3 jaar meer dan 3 jaar - De groep woningen, die tussen 1 en 2 jaar in aanbod staat, is sinds dit jaar de grootste groep met 27%. 24

25 Aantal ingetrokken woningen per kwartaal (deels verhuurd) Tussenwoning Hoekwoning 2-onder-1-kap woning Vrijstaande woning Appartement - Totaal aantal intrekkingen in het 4e kwartaal woningen. - Intrekquote komt uit op 5,9% (minder dan een jaar eerder) 25

26 Hoe lang heeft het huidige aanbod nodig om te verkopen? (uitgaande van geen nieuw aanbod) Ook wel theoretische verkooptijd. Gemiddelde van Nederland ligt op meer dan 2 jaar. 26

27 Opmerking Verkoopquote nieuw aanbod oud aanbod 10,5% 13,1% 9,9% 9,4% 11,9% 8,9% 10,7% 11,4% 10,5% Verkoopquote nieuw aanbod hoogste punt sinds 3 e kwartaal Instroomquote 21% 20% 28% Krapte-indicator Indicator 41 voor vrijstaande woningen, 14voor tussenwoningen. 27

28 % Verkoopquotes 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Verkoopquotes totaal Verkoopquotes bestaand aanbod Verkoopquotes nieuw aanbod - Verkoopquote nieuw aanbod opnieuw hoger dan die van bestaand aanbod 28

29 % 21% 28% 70% Instroomquote 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% - Meer dan 40,5 duizend woningen ingestroomd in het 2e kwartaal

30 Krapte-indicator (hoeveel keuze heeft de consument?) Tussenwoning Hoekwoning 2-onder-1-kap woning Vrijstaande woning Appartement Woning totaal 30

31 Aanbod/Transacties naar looptijdklasse Verkoopkans 29% Verkoopkans 3% tot 1 kwartaal 1-2 kwartalen 2-3 kwartalen 3-4 kwartalen 1-2 jaar 2-3 jaar meer dan 3 jaar Aanbod Transacties 31

32 % Verkoopkansen 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% tot 1 kwartaal 1-2 kwartalen 2-3 kwartalen 3-4 kwartalen 1-2 jaar 2-3 jaar meer dan 3 jaar 32

33 % Prijsontwikkeling t.o.v. jaar eerder 2% 0% -2% -4% -6% -8% Transactieprijs Vraagprijs Prijsontwikkeling sinds aanvang van de crisis: - Transacties: - 14,5% - Aanbod: - 7,4% 33

34 Vraagprijsaanpassingen 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Aanbod verdeeld naar vraagprijsaanpassingen Geen aanpassing 1 aanpassing 2 aanpassingen 3 aanpassingen meer dan 3 aanpassingen 34

35 Vraagprijsaanpassingen 8% Hoogte vraagprijsaanpassing per woningtype 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% Tussenwoning 2-onder-1-kap-woning Appartement Hoekwoning Vrijstaande woning 35

36 Vraagprijsaanpassingen Transacties verdeeld naar wel/geen prijsaanpassing 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Transacties zonder vraagprijsaanpassing Transacties met vraagprijsaanpassing Percentage transacties met aanpassing 36

37 Vraagprijsaanpassingen 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% Transacties verdeeld naar looptijd sinds laatste actie 0% tot 1 kwartaal 1-2 kwartalen 2-3 kwartalen 3-4 kwartalen 1 jaar of meer Verkocht zonder wijziging Verkocht met wijziging 37

38 Vraagprijsaanpassingen 30% Aanbod verdeeld naar looptijd sinds laatste actie 25% 20% 15% 10% 5% 0% tot 1 kwartaal 1-2 kwartalen 2-3 kwartalen 3-4 kwartalen 1 jaar of meer Aanmelding Wijziging 38

39 Vraagprijsaanpassingen Aantal vraagprijsaanpassingen per maand 0 jan feb mrt apr mei jun jul aug sep okt nov dec

40 * Huurmarkt Huur Aantal huurtransacties (links) Aantal huurwoningen in aanbod (per ultimo, rechts) * Aanbod per 31 december 2012, transacties over 2012 voorlopig. 40

41 * Huurmarkt Gerealiseerde huurprijs * Transacties over 2012 voorlopig 41

42 Niveau Verwachting / Opmerking Hypotheekrente 3,9% December Rente is al langere periode stabiel net onder de 4%. Economische groei - 1,1% t.o.v , verwachting CPB ,5%, cijfer voor 2013 is negatief bijgesteld), verwachting DNB 2013: -0,6%, 2014: +1,0% (negatief bijgesteld) Werkloosheid ,0% November Verwachting CPB 2013: ( negatief bijgesteld) Inflatie + 2,8% November Verwachting CPB 2013: + 2,75%. Consumentenvertrouwen - 39 December Verslechterd in het laatste kwartaal na een korte opleving in het 3 e kwartaal Vacatures (openstaand) Aantal openstaande vacatures is gestabiliseerd. Consumptie -2,4% Oktober Voorspelling CPB 2013: -1,5%. Cijfer voor 2013 is naar beneden bijgesteld. Onvrijwillige verkopen Dec 11-Nov 12. In vergelijking met jaar eerder: + 7,4% Betaalbaarheidsindex 156 Zit sinds halverwege 2011 weer in de lift, mede door dalende prijzen en een stabiel lage hypotheekrente 42

43 Prijsontwikkeling in procenten NVM versus CBS (tov jaar eerder) 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8% -10%, CBS NVM CBS (4e kwartaal 2012 is geschat) 43

44 Bron: CBS, NVM Consumentenvertrouwen CBS (driemaandsgemiddelde) NVM Mediane verkoopprijs woningen totaal 44

45 Index 1975 = Betaalbaarheid woonlasten Index consumenteninkomen / financieringslast

46 Cijfer voor de woningmarkt van makelaars iets positiever, maar nog steeds onvoldoende 4,1. 56% van de woningen in het aanbod krijgt weinig tot geen aandacht. Dit percentage daalt, mede, omdat meer verkopers hun prijs aangepast hebben. 9% moet binnen het kwartaal verkopen. Ruim twee derde wil eerst verkopen, dan kopen ( nog 59%). 46

47 Andere kopers in het 4 e kwartaal 2012 (enquête makelaars): Vooral starters hebben hun kans gepakt in het 4 e kwartaal Toch worden ook doorstromers veelal genoemd. Jongere kopers met gemiddeld tot hoog inkomen. Meer huurders die instappen op de koopwoningmarkt. 47

48 Andere kopers in het 4 e kwartaal 2012 (wat voor woningen uit de cijfers): Relatief meer tussenwoningen verkocht, appartementen minder verkocht (binnen appartementen geen duidelijke lijn). Qua prijsklassen geen grote verschillen (niet duidelijk het goedkopere, midden of dure segment) 48

49 Aantal verkochte tussenwoningen 49

50 ,5% 31% Aandeel verkochte tussenwoningen 30% 29% 28% 27% 26% 25% Tussen 29,5% 28,7% Hoek 14,7% 14,6% 2-1-kap 14,7% 14,5% Vrij 12,5% 12,4% App 28,7% 29,8% 24% 50

51 Tot > % Hoeveel % woningen verkocht tot bepaalde prijs (* 1000 )? 100% 80% 60% 40% 20% 0%

52 Tot > % 100% 80% 60% 40% 20% 0% Hoeveel % woningen verkocht tot bepaalde prijs (* 1000 )? 1,4% 1,2% 1,0% 0,8% 0,6% 0,4% 0,2% 0,0% Verschil cumulatief 52

53 Tot > % Hoeveel % woningen verkocht tot bepaalde prijs (* 1000 )? 100% 80% 60% 40% 20% 0%

54 Aantal t.o.v. vorig kwartaal Aantal t.o.v. vorig jaar 54

55 Positieve punten woningmarkt volgens makelaars: Duidelijkheid vanuit Den Haag Besef dat financieringsmogelijkheden starters moeten verbeteren Goede betaalbaarheid Vastzittende nieuwbouwmarkt, verhoging van de huurprijzen Steeds realistischer verkopers Geen 55

56 Negatieve punten woningmarkt volgens makelaars: Stagnatie door nieuwe hypotheekregelgeving (aflossingsverplichting, minder financierbaar) Slechte economische situatie Dalende consumentenvertrouwen Negatieve stemmingmakerij (vanuit de pers) Dalende prijzen Toename van het aanbod Streng beleid hypotheekverstrekking banken 56

57 Wat gaat 2013 brengen? (inschatting D&R) Aantal transacties: + 0% Prijsontwikkeling: - 6% In overweging meegenomen Duidelijkheid vanuit Den Haag Aandacht voor de mogelijkheden starter Weinig concurrentie vanuit de nieuwbouw, toenemende huurprijzen Ondergrens transacties wordt geschat op kwartaalbasis Verkopers van het 4e kwartaal 2012 zijn kopers in 2013 Consument is crisismoe en wil toch de stap gaan maken op de woningmarkt (maar koopt wel met langere termijn visie) Prijs daalt verder, mede als gevolg van lagere financierbaarheid, maar vooral in de eerste helft van het jaar. Realistischer verkopers 57

58 50% 40% 30% 20% 10% 0% Bron: NVM Verwachte ontwikkeling aantal transacties > 30% 21-30%16-20%11-15% 6-10% 1-5% stabiel 1-5% 6-10% 11-15%16-20%21-30% > 30% Daling Stijging -10% ING: 2013: : 115 Rabo: 2013: % 60% Verwachte ontwikkeling prijs -7% 40% 20% 0% Bron: NVM >15% 11-15% 8-10% 5-7% 3-4% 1-2% stabiel 1-2% 3-4% 5-7% 8-10% 11-15% >15% Daling Stijging ING: 2013: -7% 2014: -5% Rabo: 2013:-6 tot -7% 58

59 Einde presentatie 59