ANALYSE WONINGMARKT. van de bestaande koopwoningen. 4 e kwartaal 2015

Transcriptie

1 ANALYSE WONINGMARKT van de bestaande koopwoningen 4 e kwartaal 2015

2 De Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen (hierna de NVM ) behoudt zich uitdrukkelijk alle rechten op dit document voor. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen, of enige manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de NVM. Gebruik of openbaarmaking van deze informatie door derden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de NVM is niet toegestaan. Het is uitdrukkelijk niet toegestaan een wijziging aan te brengen in de uiterlijke verschijningsvorm van dit document. Ondanks de voortdurende zorg en aandacht die de NVM aan de samenstelling van dit document en de daarin opgenomen gegevens besteedt, geeft de NVM geen garanties op de volledigheid, juistheid of voortdurende actualiteit van de gegevens. De NVM zal bij naar haar oordeel gebleken misbruik een beroep op haar rechten kunnen doen bij de daartoe wettelijk bevoegde Nederlandse rechter. 2

3 Inhoudsopgave 1 Samenvatting Transacties Aantal verkopen Aantal verkopen in het 4 e kwartaal Aantal verkopen op jaarbasis Transactieprijs van de gemiddeld verkochte woning Transactieprijs per vierkante meter van de gemiddeld verkochte woning Verkooptijden Vraag-verkoopprijsverschillen Aanbod Aantal woningen in aanbod Vraagprijzen van het aanbod Looptijd van het aanbod Overige kengetallen woningmarkt NVM Krapte-indicator Verkoopquote Instroomquote Vraagprijsaanpassingen Regionale dynamiek Bijlage 1 Vergelijking NVM-CBS/Kadaster Bijlage 2 Voorlopige en definitieve cijfers Bijlage 3 Uitleg over rekenmethodiek NVM Bijlage 4 Definities

4 1 Samenvatting Dit document beschrijft met name de ontwikkeling van de Nederlandse woningmarkt in zijn totaliteit. De regionale verschillen in Nederland zijn echter groot. Een conclusie over een regio vraagt daarom altijd een nadere bestudering van de regionale woningmarktontwikkelingen. In het 4 e kwartaal kende de NVM een nieuw record wat betreft het aantal geregistreerde transacties. De NVM registreerde verkopen van bestaande koopwoningen, 15% meer dan een jaar geleden. Op de totale bestaande koopwoningmarkt gaat het naar schatting om totaal transacties. De laatste vier kwartalen registreerde de NVM in totaal meer dan transacties van bestaande koopwoningen bij haar makelaars, hetgeen neerkomt op ruim transacties voor de gehele markt. De prijs is in het 4 e kwartaal 2015 toegenomen. In vergelijking met een kwartaal eerder bedraagt de stijging 1,8%, de prijsontwikkeling in vergelijking met een jaar eerder is +5,0%. De prijs van de gemiddeld verkochte woning ligt nog bijna 10% onder het niveau bij de start van de crisis, maar wel 10% hoger dan op het dieptepunt. De vierkantemeterprijs van een gemiddeld verkochte woning is in een jaar tijd met 3,8% gestegen en kent daarmee al een aantal kwartalen een stabiele toename. De looptijd van verkochte woningen bedraagt nu 102 dagen, 21 dagen minder dan een jaar geleden. Het verschil tussen oorspronkelijke vraag- en verkoopprijs daalt verder tot 4,0%. Het verschil tussen de laatste vraagprijs en verkoopprijs daalt naar 3,4%. De dalende tendens bij het aanbod houdt aan. Er staan halverwege het 4 e kwartaal 2015 ruim woningen in aanbod bij NVM-makelaars. Er is sprake van een doorgaande daling, in vergelijking met een jaar geleden staat er bijna 14% minder in aanbod. Voor de totale markt betekent dit een aanbod aan bestaande koopwoningen van om en nabij Aan de daling van de vraagprijs is een einde gekomen.. In het 4 e kwartaal 2015 is de vraagprijs in vergelijking met een jaar eerder met 0,5% toegenomen. De gemiddelde vraagprijs bedraagt nu Vanaf de vraagprijspiek in 2008 is de vraagprijs met ruim 12% gedaald. Woningen, die nu in het aanbod staan, staan gemiddeld 323 dagen te koop. 1 op de 5 woningen staat 3 jaar of langer in de verkoop. Een potentiële koper kon in het 4e kwartaal 2015 kiezen uit 10 woningen (= krapte-indicator). De verkoopquote in het 4e kwartaal 2015 bedraagt 21%. De verkoopquote van nieuw aanbod is verder gestegen en komt uit op 28%, een stevige stijging. De instroomquote ligt in het 4e kwartaal 2015 met 34% 6 procentpunten hoger dan een jaar eerder. 60% van de woningen in het aanbod heeft geen vraagprijswijziging ondergaan, wederom een iets groter aandeel dan een kwartaal eerder. Van alle transacties uit het afgelopen kwartaal is 73% verkocht vanuit de eerste vraagprijs. De dynamiek in de regio Amsterdam is veruit het grootst. Veel regio s rondom Amsterdam profiteren mee. Ook de stad Groningen kent nog altijd een sterke dynamiek. Regio s die achterblijven zijn Zuidoost Groningen en het noordoosten van Noord Brabant en noord Limburg. 4

5 2 Transacties 2.1 Aantal verkopen Aantal verkopen in het 4 e kwartaal 2015 De NVM-makelaars hebben een uitstekend 4 e kwartaal 2015 achter de rug met totaal ruim transacties op de bestaande koopwoningmarkt. Dat komt overeen met zo n verkopen in de totale bestaande koopwoningmarkt. Een recordaantal voor NVM-makelaars, echter geen record voor de totale koopwoningmarkt. 1 Appartementen vormen een derde van de verkochte groep woningen. Het aantal verkochte appartementen ligt zo n 18,5% boven het niveau van een jaar eerder, mede veroorzaakt door de sterk presterende stedelijke regio s met een relatief grote voorraad aan appartementen. Het positieve gevoel onder consumenten en de lage netto woonlasten als gevolg van de lage hypotheekrente wakkeren de woningmarkt aan. Ook bij de duurdere woningtypen neemt het aantal verkopen meer dan gemiddeld toe. Er zijn in het 4 e kwartaal 2015 ruim 21% meer vrijstaande woningen verkocht in vergelijking met een jaar eerder Aantal verkopen op jaarbasis Over het gehele jaar 2015 hebben de NVM-makelaars woningen verkocht, 21,7% meer dan in In alle kwartalen van het jaar presteerde de bestaande koopwoningmarkt beter dan in Het 2 e en 3 e kwartaal steken er bovenuit. In het 4 e kwartaal lijkt de procentuele groei van het aantal transacties wat af te vlakken. Het contrast met 2012 en 2013, toen er à bestaande koopwoningen door NVM-makelaars werden verkocht, is enorm. De lage rente, die in sterke mate bepalend is voor de netto woonlasten, heeft ervoor gezorgd dat de maatregelen die de financiering in 2015 beperkten (strengere financieringsregels Nibud en de verlaging van de NHGgrens halverwege 2015), de woningmarkt niet geremd hebben in het herstel. Het aantal verkopen op jaarbasis is in 2015 vergelijkbaar met het niveau van vlak voor de crisis. Appartementen zijn zelfs nog iets meer verkocht, de tussen- en hoekwoning juist iets minder dan vlak voor de crisis. Op de totale bestaande koopwoningmarkt hebben in 2015 ruim woningen een nieuwe eigenaar gevonden. 1 Het marktaandeel van NVM-makelaars is de afgelopen jaren gestegen, dit verklaart mede het record bij de NVM. Op de totale bestaande koopwoningmarkt werden in de jaren voor de crisis aantallen verkopen geregistreerd van bijna transacties in een kwartaal. 5

6 2.2 Transactieprijs van de gemiddeld verkochte woning De transactieprijs van de gemiddelde verkochte bestaande koopwoning is in een jaar tijd met 5,0% gestegen. Voor de gemiddelde woning, die in het 4 e kwartaal van 2015 werd verkocht, werd door kopers euro neergeteld. De prijs van vrijstaande woningen nam het hardst toe met bijna 7%, maar de prijs van vrijstaande woningen daalde in de crisis ook sterker dan die van de andere woningtypen. Er lijkt wat dat betreft sprake te zijn van een inhaalbeweging. Verder is de toename van de prijs van appartementen opvallend. In een jaar tijd nam de prijs met ruim 5% toe, waarvan de helft van de prijsstijging in het 4 e kwartaal plaatsvond. Het is het gevolg van de snel verkrappende markt voor appartementen, met name in de grootstedelijke regio s. Voor huishoudens, die door hun inkomen niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning, is een koopwoning, mede als gevolg van de lage netto woonlasten, vaak de enige uitweg. In de meeste NVM-regio s is sprake van een toename van de transactieprijs in vergelijking met een jaar eerder. De regio Amsterdam spant de kroon: daar stegen de prijzen in een jaar tijd met ruim 17%. Sinds het dieptepunt op de koopwoningmarkt als gevolg van de crisis bereikt werd, zijn de prijzen van verkochte woningen met ruim 10% toegenomen. 2.3 Transactieprijs per vierkante meter van de gemiddeld verkochte woning De vierkantemeterprijs laat een evenwichtiger beeld zien van de prijsontwikkeling. Deze corrigeert naast woningtype en regio ook voor de grootte van de woning. Omdat de woningen die in het 4 e kwartaal 2015 verkocht werden, gemiddeld genomen, wat groter waren dan in dezelfde periode van 2014, is de toename van de vierkantemeterprijs met 3,8% minder sterk dan die van de gewone transactieprijs. Voor een vierkante meter woonoppervlak werd in het 4 e kwartaal 2015 gemiddeld euro betaald. Appartementen kennen met euro de duurste vierkante meters. De tussenwoning, het woningtype waarbij de markt het sterkst te typeren valt als een verkopersmarkt, kent de sterkste toename van de vierkantemeterprijs met 4,5% in een jaar tijd. 2.4 Verkooptijden De verkooptijden van woningen zijn in een jaar tijd met ruim 17% gedaald. De verkooptijd van de gemiddeld verkochte woning is in het 4 e kwartaal 2015 uitgekomen op gemiddeld 102 dagen (bijna 3,5 maanden). Dat is wel een paar dagen meer dan in het 3 e kwartaal. Het is een teken dat er ook meer ouder aanbod verkocht is op de bestaande koopwoningmarkt. Dit is met name het geval bij de 2-onder-1-kapwoningen en de vrijstaande woningen. Veel van de verkochte woningen die al 6

7 wat langer in aanbod stonden voor ze verkocht werden, waren gemiddeld tussen 2 en 3 kwartalen op de markt. De gemiddeld verkochte vrijstaande woning doet er met 194 dagen dan ook nog altijd meer dan een half jaar over. Een scherp contrast met de tussenwoning die in het 4 e kwartaal 2015 gemiddeld na 68 dagen verkocht werd. 2.5 Vraag-verkoopprijsverschillen Het verschil tussen de vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs loopt ook in het 4 e kwartaal 2015 verder terug. Ten opzichte van de laatste vraagprijs wordt er uiteindelijke gemiddeld 3,4% minder betaald voor de gemiddeld verkochte woning. In praktisch alle segmenten loopt het vraag-verkoopprijsverschil terug. Woningen die maar kort op de markt zijn geweest (binnen een kwartaal verkocht) leggen gemiddeld slecht 2,0% toe op de laatste vraagprijs (en worden vaak vanuit de eerste vraagprijs verkocht). Het zijn duidelijke tekenen van een woningmarkt, waarbij voor scherp geprijsd nieuw aanbod op de markt veel belangstelling is en maar weinig onder de vraagprijs geboden wordt. Dat blijkt ook wel uit het percentage woningen dat boven de vraagprijs verkocht wordt: was dit een jaar geleden nog geen 6%, inmiddels wordt bijna 10% boven de vraagprijs verkocht. 3 Aanbod 3.1 Aantal woningen in aanbod Bij de NVM-makelaars staan halverwege het 4 e kwartaal 2015 (de peildatum voor het aanbod) woningen te koop. Dat is bijna 14% minder dan een jaar eerder en ruim 27% minder dan op het hoogste punt in de crisis. De dalende trend zet onverminderd door. De aanwas van nieuw aanbod is niet voldoende om de uitloop van aanbod, als gevolg van transacties en woningen, die van de markt gehaald worden, te compenseren. De daling van het aanbod lijkt ook steeds sneller te gaan. Met name het aanbod van appartementen is in een jaar tijd met liefst 21% sterk gedaald, met name als gevolg van de sterke toename van het aantal transacties. De tijd dat het appartement het meest voorkomende woningtype in het aanbod was, ligt daarmee al enkele kwartalen achter ons. Deze rol is nu weggelegd voor de vrijstaande woningen, die bijna 30% van het woningaanbod vormen. Theoretisch gezien zou het nu 10,8 maanden duren om het aanbod van het 4 e kwartaal 2015 te verkopen, aannemende dat er geen nieuw aanbod bij komt. Op het dieptepunt van de crisis was dit bijna 2 jaar en 2 maanden. 7

8 In de totale bestaande koopwoningmarkt stonden halverwege het 4 e kwartaal 2015 naar schatting zo n woningen te koop. 3.2 Vraagprijzen van het aanbod Voor het eerst sinds 2009 is de vraagprijs van de gemiddeld te koop staande woning hoger dan een jaar eerder. In het 4 e kwartaal 2015 kwam de vraagprijs 0,5% hoger uit. Alleen het appartement kent nog een lichte daling van de vraagprijs in vergelijking met een jaar eerder. De vraagprijs van de gemiddeld in het aanbod staande woning is nog altijd bijna 12% lager dan vlak voor de crisis. De vraagprijs van een appartement ligt zelfs meer dan 17% lager. Wat wel opvalt, is dat de vraagprijs van het nieuwe aanbod van appartementen juist weer het minst sterk gedaald is met slechts 7% (voor de totale groep nieuw aanbod is dit bijna 10%). De meest courante panden lijken de toch wat duurdere appartementen (met meer kwaliteit) te zijn. 3.3 Looptijd van het aanbod De looptijd van de halverwege het 4 e kwartaal 2015 in aanbod staande koopwoningen is in een jaar tijd met bijna 15% gedaald tot 323 dagen. Met name de looptijd van het aanbod van tussenwoningen daalde sterk met ruim 23%. Die van het appartement en vrijstaande woning daalde met respectievelijk ruim 12% en bijna 11% juist minder hard. Desondanks is de daling over alle segmenten zichtbaar en dat inmiddels ruim 2 jaar. Alle positieve geluiden op de bestaande koopwoningmarkt ten spijt staat 45% van het huidige aanbod bij NVM-makelaars nog altijd een jaar of langer in het aanbod. Dat zijn bijna woningen. Halverwege 2013 stond nog een recordaantal van woningen een jaar of langer te koop. Van het aanbod dat een jaar of langer op de markt staat, wordt in een kwartaal tijd gemiddeld 1 op de 10 woningen verkocht. 8

9 4 Overige kengetallen woningmarkt 4.1 NVM Krapte-indicator De bestaande koopwoningmarkt trekt steeds sterker aan. De keuze voor potentiële kopers wordt hierdoor steeds minder. In het 4 e kwartaal 2015 kon een gemiddelde consument op enig moment nog kiezen uit 10 verschillende woningen, terwijl er dat een jaar eerder nog 13 waren. Enkele jaren geleden, op het dieptepunt van de crisis, konden potentiële kopers kiezen uit 25 tot 30 woningen. De NVM drukt dit uit met de NVM krapte-indicator. Voor vrijstaande woningen is de markt nog altijd erg ruim met een krapte-indicator van 21. Op de woningmarkt wordt de keuze voor tussenwoningen (indicator 7) en appartementen (indicator 8) steeds beperkter. Er staan steeds minder woningen te koop terwijl het aantal kopers toeneemt. Er is, landelijk gezien, vooralsnog geen sprake van een verkopersmarkt. Wel is in een aantal gebieden sprake van een sterke verkopersmarkt. Deze gebieden kenmerken zich door een hoge mate van stedelijkheid, een hoog percentage aanbod dat snel verkocht wordt en als gevolg van de grote vraag een opwaartse prijsdruk. 4.2 Verkoopquote De verkoopquotes zijn net als veel andere kengetallen de afgelopen jaren aan een opmars begonnen. In een jaar tijd nam de verkoopquote voor de combinatie van het al staande aanbod en het nieuwe aanbod met ruim 4 procentpunt toe tot 21%. De verkoopquote van het nieuwe aanbod komt duidelijk boven het niveau van de verkoopquote van het staande aanbod uit. Het nieuwe aanbod vindt veel gretiger aftrek dan het oude aanbod, hetgeen eerder al aan de orde kwam in paragraaf 2.4. Tussenwoningen hebben in het 4 e kwartaal 2015 een totale verkoopquote van 28% en ook de andere woningtypen kennen verkoopquotes van tenminste 20%. Enige uitzondering daarop zijn de vrijstaande woningen met een verkoopquote van 11%, vooral veroorzaakt door het nog altijd grote aanbod van deze woningen. 4.3 Instroomquote De instroomquote voor woningen totaal is met 34% bij NVM-makelaars in het 4 e kwartaal 2015 uitgekomen op het hoogste punt sinds De instroomquote profiteert zowel van het groter aantal woningen dat te koop wordt gezet als van het dalende staande aanbod (zie paragraaf 2.1). Voor tussenwoningen is de instroomquote met 50% zelfs op het hoogste punt sinds eind 2008 uitgekomen. De instroomquote van vrijstaande woningen blijft al enkele kwartalen steken rond 20%. 9

10 4.4 Vraagprijsaanpassingen De steeds verder aantrekkende woningmarkt heeft ook tot gevolg dat verkopers steeds minder vaak de vraagprijs van de woning aan hoeven te passen. Halverwege het 4 e kwartaal 2015 staat ruim 60% van de bestaande koopwoningen met de eerste vraagprijs in aanbod. Steeds meer verkopers zijn van mening dat zij in de huidige markt hun vraagprijs niet aan hoeven te passen. Toch blijft voor een grote groep van consumenten, wiens woning al lang in het aanbod staat, een vraagprijsaanpassing een belangrijke mogelijkheid om interesse te kweken. Steeds meer woningen worden vanuit de eerste vraagprijs verkocht. 73% van de verkochte woningen in het 4 e kwartaal 2015 heeft geen vraagprijsaanpassing ondergaan. In veel gevallen gaat het ook om woningen die nog maar kort in het aanbod hebben gestaan. 5 Regionale dynamiek Dé Nederlandse woningmarkt bestaat niet. Iedere regio kent een andere woningmarkt. Niet alleen wat betreft de samenstelling van de woningvoorraad, maar ook wat betreft het krachtenveld van vraag en aanbod. Allerlei ontwikkelingen op bijvoorbeeld demografisch, economisch of infrastructureel gebied hebben invloed. De NVM heeft de bestaande koopwoningmarkt ingedeeld in 76 woningmarktregio s. Ook binnen deze woningmarktregio s is er sprake van verschillen. Voor een analyse van de woningmarktontwikkelingen binnen een bepaalde buurt of wijk is het oog van een NVM-makelaar daarom onontbeerlijk. Om de verschillen binnen Nederland te duiden, zet de NVM de woningmarktregio s af tegen Nederland op een aantal dynamiekskenmerken, zoals de ontwikkeling van de prijzen, aantallen transacties, verkoopquotes, looptijden etc.) en kent op basis daarvan een waardering toe aan de verschillende regio s. Het kaartje van Nederland maakt duidelijk dat de NVM-regio Amsterdam boven de andere regio s uitsteekt. Ook in de regio s rondom Amsterdam is sprake van een relatief hoge dynamiek, net als in de stad Groningen. Regio s, die qua dynamiek ook boven het Nederlands gemiddelde liggen, zijn vaak regio s met een grote stad, zoals Rotterdam, Den Haag, Eindhoven en Enschede. Gebieden die qua dynamiek achterblijven zijn de noordoostelijke regio s van Noord-Brabant, het zuidoosten van Groningen en de regio Den Helder. 10

11 11

12 Bijlage 1 Vergelijking NVM-CBS/Kadaster Naast de NVM presenteren ook andere partijen cijfers met betrekking tot de woningmarkt. De bekendste partijen zijn het CBS en het Kadaster. Het Kadaster levert de gemiddelde woningprijs, vergelijkbaar met de prijs van de gemiddeld verkochte woning, zoals die door de NVM gepresenteerd wordt. Het CBS presenteert de Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK). De ontwikkelingspercentages in deze reeks zijn vergelijkbaar met de prijsontwikkeling van de gemiddeld verkochte woning, zoals deze door de NVM worden gepresenteerd. Naast het feit dat verschillende rekenmethoden worden gehanteerd, zijn er twee belangrijke verschillen te noemen: - Het CBS/Kadaster gebruikt gegevens met betrekking tot alle woningverkopen bestaande bouw, de NVM alleen die van haar NVM-leden (73-77% van de totale markt). - De NVM registreert als transactiedatum het moment dat beide partijen de koopovereenkomst getekend hebben, het Kadaster en het CBS registreren als transactiedatum het moment van passeren bij de notaris. De NVM registreert een transactie hierdoor gemiddeld 2 à 3 maanden eerder. In onderstaande figuren worden de cijfers van de verschillende partijen uiteengezet. In de figuren zijn de lijnen van het Kadaster en het CBS niet opgeschoven. Hierdoor wordt duidelijk dat cijfers van Kadaster en CBS achterlopen bij NVM, maar wel dezelfde trend hebben. 12

13 Bijlage 2 Voorlopige en definitieve cijfers De nieuwste kwartaalcijfers die de NVM uitgeeft, zijn altijd voorlopig. Dit geldt ook voor het 4 e kwartaal Deze voorlopige cijfers worden definitief gemaakt wanneer alle transacties die hebben plaatsgevonden in dit kwartaal daadwerkelijk zijn afgemeld. Transacties die aan het eind van een kwartaal plaats hebben gevonden, worden gedeeltelijk pas aan het begin van het volgende kwartaal afgemeld. Dit kan de cijfers beïnvloeden. Hieronder staan voor de belangrijkste variabelen de voorlopige cijfers en de definitieve cijfers voor het 3 e kwartaal Aantal transacties Voorlopig Definitief Nederland Tussenwoning Nederland Hoekwoning Nederland 2-onder-1-kapwoning Nederland Vrijstaande woning Nederland Appartement Nederland Totaal Transactieprijs (*1000 ) Voorlopig Definitief Nederland Tussenwoning Nederland Hoekwoning Nederland 2-onder-1-kapwoning Nederland Vrijstaande woning Nederland Appartement Nederland Totaal Transactieprijs per m2 Voorlopig Definitief Nederland Tussenwoning Nederland Hoekwoning Nederland 2-onder-1-kapwoning Nederland Vrijstaande woning Nederland Appartement Nederland Totaal Verkooptijd in dagen Voorlopig Definitief Nederland Tussenwoning Nederland Hoekwoning Nederland 2-onder-1-kapwoning Nederland Vrijstaande woning Nederland Appartement Nederland Totaal

14 Bijlage 3 Uitleg over rekenmethodiek NVM De NVM geeft ieder kwartaal aan de hand van een grote hoeveelheid informatie inzicht in de ontwikkelingen op de woningmarkt. Door de gebruikte rekenmethoden kunnen de gepresenteerde cijfers soms tot verwarring leiden. In dit document worden enkele van de meest voorkomende misverstanden nader uitgelegd. De cijfers voor het 4 e kwartaal 2015 dienen hierbij als uitgangspunt. 1. De NVM stelt dat de prijzen landelijk met 1,8% gestegen zijn t.o.v. 3 e kwartaal 2015, maar als ik de prijzen van beide perioden pak (toen versus nu euro) dan is er sprake van een stijging met 1,3%. Hoe zit dat? Dat heeft te maken met het verschil dat er is in samenstelling van de groep verkochte woningen in de beide kwartalen. Wanneer je in het ene kwartaal verhoudingsgewijs veel meer vrijstaande woningen verkoopt en in het andere kwartaal veel meer appartementen, dan krijg je een scheef beeld. Dit doet geen recht aan de werkelijke prijsontwikkeling. Daarom deelt de NVM de verkochte woningen in in mandjes, waarbij een onderscheid gemaakt wordt naar de regio waarin de woning verkocht is en naar woningtype. Per mandje wordt vervolgens bepaald met welk percentage de prijs is veranderd. Om het totaalpercentage voor Nederland te berekenen wordt vervolgens een gewogen gemiddelde berekend van de verschillende mandjes-percentages. Een sterk versimpeld voorbeeld ter verduidelijking. Periode 1 Periode 2 Prijsontwikkeling Woningtype 1 Woningtype 1 transactie transactie % transactie Woningtype 2 Woningtype 2 transactie transactie % Gewogen mediane prijs Gewogen mediane prijs Prijsontwikkeling -6,7% Prijsontwikkeling 0,0% 14

15 De tabel beschrijft twee perioden met bijbehorende transacties. Onder de streep wordt de gewogen mediane transactieprijs weergegeven, zoals dat ook gebeurt in de cijfers van de NVM. Dit zijn gewogen mediane transactieprijzen (naar woningtype) en deze staan per periode vermeld. De prijsontwikkeling die we berekenen wanneer we de twee individuele mediane prijzen op elkaar delen is minus 6,7% (weergegeven in rood, links). In de meest rechtse kolom is een weergave gemaakt van de prijsontwikkeling per woningtype. Deze wordt als totaal weergegeven in blauw, waarbij de twee percentages worden gewogen naar het aantal transacties in periode 1 en 2 per woningtype. Die prijsontwikkeling komt uit op 0%. Dit is de manier, zoals deze wordt toegepast in de berekening van de kwartaalcijfers van de NVM. 2. De NVM presenteert een daling van de transactieprijzen met 1,8% t.o.v. het 3 e kwartaal 2015 voor Nederland, maar in de cijfers is ook te zien dat de prijs per vierkante meter in vergelijking met een kwartaal gestegen is met 0,9%. Vanwaar het verschil? De NVM beschikt over de woonoppervlakten van de door haar leden verkochte woningen. Op die manier is het mogelijk om de prijs per vierkante meter te berekenen. Het voordeel van het gebruik van de prijs per vierkante meter is dat gecorrigeerd wordt voor de grootte van de verkochte woningen. Wanneer je in het ene kwartaal verhoudingsgewijs veel grote woningen verkoopt en in het kwartaal een jaar later relatief meer kleinere woningen, dan kan dit leiden tot misinterpretatie. Je zou kunnen zeggen dat wanneer de verandering van de prijs hoger is dan die van de prijs per vierkante meter, dat er dan relatief grotere woningen verkocht zijn in dat kwartaal. De NVM gebruikt de verandering van de prijs per vierkante meter regelmatig in haar persberichten en publicaties, omdat door de correctie op de grootte van de woningen een zorgvuldiger beeld geschetst kan worden. Sinds februari 2010 meten de NVM-makelaars volgens de NEN-systematiek. Samenvattend De NVM gebruikt bij het weergeven van de ontwikkeling van de prijs in plaats van het onzuivere gemiddelde (verschil tussen twee absolute prijsniveaus) twee gecorrigeerde cijfers: Cijfer gecorrigeerd voor samenstelling naar type en regio (zie uitleg 1) Cijfer gecorrigeerd voor samenstelling naar type en regio en de grootte van de woning (zie uitleg 2) 15

16 Bijlage 4 Definities NVM krapte-indicator De NVM krapte-indicator geeft een benadering voor het aantal keuzemogelijkheden dat een potentiële koper op de woningmarkt heeft. De indicator wordt normaliter berekend als het aanbod aan het begin van de maand gedeeld door het aantal transacties in die maand. Voor de kwartaalanalyses wordt voortgeborduurd op deze wijze van berekenen en wordt uitgegaan van de volgende analyse: (Aantal aanbod halverwege kwartaal uit vijvermodel/ Aantal transacties in kwartaal) * 3 Er wordt vermenigvuldigd met 3 om te corrigeren voor het feit dat we rekenen met de transacties in een kwartaal in plaats van in een maand. Verkoopquotes De verkoopquote geeft weer welk aandeel van het aanbod in een kwartaal is verkocht (verhouding van het aantal verkopen/aantal woningen in aanbod). De verkoopquote oud deelt het aantal verkopen uit het aanbod begin van het kwartaal door het aantal woningen dat begin van het kwartaal in aanbod staat. De verkoopquote nieuw deelt het aantal verkopen uit het aanbod dat in het kwartaal nieuw op de markt is gekomen door het aantal woningen nieuw in aanbod. Instroomquote De instroomquote geeft de verhouding tussen de tijdens het kwartaal nieuw in aanbod komende woningen en de woningen die aan het begin van het kwartaal al in het aanbod staan. 16