Namens het team van. Frits Perton

Transcriptie

1

2 In de huidige woningmarkt, koop en huur, spelen al lange tijd verschillende dilemma s. Van betrokken marktpartijen en overheden wordt verwacht dat zij met oplossingen komen en beweging in de markt mogelijk maken. Maar hoe lenig je ook bent: als je in een spagaat zit, kun je niet bij de bovenste trede van de ladder komen. Het is nodig om die bovenste trede te bereiken om overzicht te krijgen, verbanden te zien en over grenzen heen te zoeken naar oplossingen. In het afgelopen kwartaal hebben landelijk meer woningeigenaren hun woning te koop gezet dan in het kwartaal daarvoor. De prijsstijgingen lijken langzamerhand wat af te vlakken. Toch typeert de NVM de markt nog steeds met code rood, zij het met enkele lichtpuntjes. In het algemeen, maar vooral in nieuwbouw, zien we wat we allemaal al lange tijd weten: er is weinig beweging in de markt, er zijn nauwelijks woningen beschikbaar, er zijn weinig locaties om woningen te bouwen en er is geen antwoord op de vraag voor wie we eigenlijk moeten bouwen. Moet dat zijn voor ouderen om doorstroming te bevorderen? Tegelijk willen we dat ouderen langer zelfstandig blijven wonen en juist niet hoeven te verhuizen als hun leeftijd vordert. Moeten we bouwen voor jongeren? Zij merken dat er nauwelijks starterswoningen zijn die met één inkomen gefinancierd kunnen worden. Mocht het jongeren lukken om voor één persoon een appartement te vinden, dan lopen zij in een latere fase tegen een muur op als ze een gezin willen beginnen. Meer vragen: welk plan hebben we om te bouwen voor de (sociale) huurders? Hoe gaan we om met scheefhuurders? En is het een oplossing als we bouwen voor de huurders die zich net boven de grens bevinden van sociale huur? Welke visie hebben we voor de middengroepen, huurders en kopers die wat ruimer in hun huur-jas zitten of een koopwoning zoeken tussen de twee en drie ton? Landelijk zijn jaarlijks 8. nieuwe woningen nodig. Dat aantal is in 218 niet gehaald en ook in 219 zal dat niet lukken. Het is een grote opgave voor gemeenten en tegelijk ook een kans. Ga niet zonder meer uit van huidige tekorten of van vragen aan het bureau van de wethouder, maar bedenk wat voor gemeente je in de toekomst wilt zijn. Vanuit welke regio s is er belangstelling voor woningen in Zaanstad en midden-kennemerland, welke trends spelen er in de lokale, regionale en wereldwijde samenleving en de economie, waar kunnen we bij aansluiten, voor wie willen we aantrekkelijk zijn, hoe voldoen we aan de lokale vraag? De lokale vraag is een belangrijke, maar niet de enige factor in de dynamiek. Ter illustratie: In Wijk aan Zee waren de nieuwe eigenaren van koopwoningen voor 27% afkomstig uit het dorp zelf, voor 2% uit Amsterdam en voor 27% uit de regio (Heemskerk, Beverwijk en

3 Haarlem). In Heemskerk wisselden de woningen voor 48% procent van eigenaar onder Heemskerkers, en 2% van de aankopen was voor rekening van Beverwijkers. Een vergelijkbare situatie bestaat in Beverwijk: 42% van de aankopers kwam uit Beverwijk, 16% uit Heemskerk. In Uitgeest kochten dorpsbewoners 52% procent van de verkochte woningen, het overige deel ging naar een gevarieerd publiek uit de nabije regio. Een derde van de verkochte woningen in Assendelft werd verkocht aan inwoners van Assendelft, en ongeveer een derde deel ging naar kopers uit Zaandam en Amsterdam. Inwoners van Assendelft vertegenwoordigden 22% van de aankopen in Krommenie. Binnen de bevolking van Krommenie zelf wisselde 4% van de koopwoningen van eigenaar. In Zaandam tenslotte werd 39% van de woningen verkocht aan lokale kopers (een dalend percentage over de afgelopen jaren) en 32% werd verkocht aan kopers uit Amsterdam (een stijgend percentage over de afgelopen jaren). Bovenstaande cijfers geven aan dat de koopwoningmarkt niet louter een zaak is van en voor de huidige lokale bevolking. Arbeidsmarkt, huizenprijzen, omgeving, voorzieningen (waaronder scholen) en bereikbaarheid (waaronder openbaar vervoer) spelen allemaal een rol. Ze moeten daarom ook een rol spelen bij het nadenken over de toekomst van de lokale woningmarkt. In onze woningmarktrapportage over het derde kwartaal van 218 spraken we al over de noodzaak om tot actie over te gaan. We bespeuren helaas nog weinig beweging, op een enkele uitzondering na. De regio midden-kennemerland laat de sterkste oververhitting zien van alle 76 regio s in Nederland (cijfers NVM afdeling Noord-Holland). Bijna 59% van de woningen wordt boven de vraagprijs verkocht en verkopen lukt in gemiddeld dagen. Het laatste cijfer is de kortste verkooptijd van de 76 landelijke regio s. Het is nodig om op de bovenste trede van de ladder te staan om antwoord te geven op vele vragen. Maar de tijd dringt. Het is voor midden-kennemerland geen aanbeveling om nummer 1 te staan als de meest oververhitte regio in Nederland. Namens het team van Frits Perton

4 Wijk aan Zee, Beverwijk, Heemskerk, Uitgeest en Velsen-Noord De landelijke trend geeft aan dat meer mensen hun huis te koop zetten. In de cijfers van midden-kennemerland zien we dat nog niet terug. Bij een (ongeveer) gelijkblijvend aantal tansacties zien we immers dat het aanbod daalt ten opzichte van het voorgaande kwartaal. Wel zien we de trend van afvlakking van de prijsstijgingen terug in onze regio. De vraagprijs van woonhuizen in aanbod daalt iets en de transactieprijzen dalen met 7,5%. In de verkooptijden van het aanbod zien we het lage cijfer terug (zie inleiding) dat deze regio de eerste plaats op de oververhittingsranglijst oplevert. De vraagprijzen en verkoopprijzen van appartementen liggen zeer nauw bij elkaar, en ook hier zien we flits-verkooptijden. De grafiek naar prijsklasse toont aan dat er in het marktsegment onder 15. nauwelijks iets te koop is. Dee meeste dynamiek is er in de prijsklasse van , waar het aantal transacties twee keer hoger ligt dan het aantal woningen in aanbod aantal in aanbod aantal transacties e kw 217 3e kw 218 4e kw 218* 1 81 aantal in aanbod aantal transacties e kw 217 3e kw 218 4e kw 218*

5 Wijk aan Zee, Beverwijk, Heemskerk, Uitgeest en Velsen-Noord vraagprijs aanbod 437. transactieprijs verkopen e kw 217 3e kw 218 4e kw 218* looptijd aanbod verkooptijd transacties e kw 217 3e kw 218 4e kw 218* Verkoopprijs k.k. Verkoopprijs k.k./m

6 Wijk aan Zee, Beverwijk, Heemskerk, Uitgeest en Velsen-Noord vraagprijs aanbod transactieprijs verkopen e kw 217 3e kw 218 4e kw 218* looptijd aanbod verkooptijd transacties e kw 217 3e kw 218 4e kw 218* Verkoopprijs k.k. Verkoopprijs k.k./m

7 Wijk aan Zee, Beverwijk, Heemskerk, Uitgeest en Velsen-Noord 1 84 aanbod 1-okt-18 transacties 4e kwartaal 218* tussenwoningen hoekwoningen 2/1 kapwoningen vrijstaande woningen appartementen aanbod 1-okt-18 transacties 4e kwartaal 218* tot 8 m2 8-1 m m m m2 vanaf 2 m2 aanbod 1-okt-18 7 transacties 4e kwartaal 218* tot vanaf 4.

8 Krommenie, Assendelft, Wormerveer, Westknollendam, Westzaan, Koog aan de Zaan, Zaandijk en Zaandam Ook in de regio Zaanstad zien we de landelijke trend van een groeiend aanbod (nog) niet terug. Het aantal appartementen in aanbod ligt weliswaar iets hoger dan het voorgaande kwartaal, maar nog steeds lager dan het vierde kwartaal van 217. De vraagprijzen en de verkoopprijzen van woonhuizen stijgen met respectievelijk ruim 6% en 3%, voor appartementen ligt de stijging op respectievelijk ruim 8% en 3%. De grafiek naar woningtype laat geen verrassingen zien. Tussenwoningen zijn gewild. In dit segment vinden de meeste transacties plaats, met de markt voor appartementen op een goede tweede plaats. Al vele kwartalen, en ook nu, toont de grafiek naar prijsklasse aan dat er voor minder dan 15. nagenoeg niets te koop is, met een schrale vier woningen in aanbod per 1 oktober 218. aantal in aanbod aantal transacties e kw 217 3e kw 218 4e kw 218* aantal in aanbod aantal transacties e kw 217 3e kw 218 4e kw 218*

9 Krommenie, Assendelft, Wormerveer, Westknollendam, Westzaan, Koog aan de Zaan, Zaandijk en Zaandam vraagprijs aanbod transactieprijs verkopen e kw 217 3e kw 218 4e kw 218* looptijd aanbod verkooptijd transacties e kw 217 3e kw 218 4e kw 218* Verkoopprijs k.k. Verkoopprijs k.k./m

10 Krommenie, Assendelft, Wormerveer, Westknollendam, Westzaan, Koog aan de Zaan, Zaandijk en Zaandam vraagprijs aanbod transactieprijs verkopen e kw 217 3e kw 218 4e kw 218* looptijd aanbod verkooptijd transacties e kw 217 3e kw 218 4e kw 218* Verkoopprijs k.k. Verkoopprijs k.k./m

11 Krommenie, Assendelft, Wormerveer, Westknollendam, Westzaan, Koog aan de Zaan, Zaandijk en Zaandam aanbod 1-okt-18 transacties 4e kwartaal 218* tussenwoningen hoekwoningen 2/1 kapwoningen vrijstaande woningen appartementen aanbod 1-okt-18 transacties 4e kwartaal 218* tot 8 m2 8-1 m m m m2 vanaf 2 m2 12 aanbod 1-okt-18 transacties 4e kwartaal 218* tot vanaf 4.

12 Het team van Brantjes Makelaars stelt ieder kwartaal een rapportage op voor relaties die interesse hebben in ontwikkelingen in de koopwoningmarkt. De rapportage heeft betrekking op de regio midden-kennemerland en Zaanstad. De gegevens in deze overzichten zijn afkomstig uit de databestanden van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM). Deze bestanden zijn opgebouwd met gegevens over aanbod en transacties in de bestaande bouw van afzonderlijke NVM-makelaars. Het aanbod wordt weergegeven exclusief de woningen die zijn verkocht onder voorbehoud, de transacties worden weergegeven inclusief de woningen verkocht onder voorbehoud. Hierdoor is een deel van de cijfers nog niet definitief. Nieuwbouwwoningen en veilingobjecten zijn niet in deze rapportage opgenomen, evenals woningen die in verhuurde staat zijn verkocht. In de kwartaalrapportage wordt voor de gemiddelde waarde niet het rekenkundig gemiddelde gebruikt maar de mediane waarde. Een mediaan is het middelste cijfer in een reeks getallen. Door het gebruik van de mediane methode wordt voorkomen dat uitschieters, in positieve dan wel negatieve zin, de uitkomsten beïnvloeden. Bij een gering aantal waarnemingen, zowel voor aanbod als voor transacties, is de kans aanwezig dat de uitkomsten niet overeenkomen met de trend van de woningmarkt. Over het algemeen wordt een aantal van woningen als minimum voor betrouwbare gemiddelde waarden aangehouden. De vermelde prijzen in dit overzicht zijn kosten koper (k.k.). De kosten voor de overdracht middels een akte van levering bij de notaris, de overdrachtsbelasting en de inschrijving in het kadaster zijn niet bij de koopsom inbegrepen. Het cijfermateriaal voor de kwartaalrapportage is afkomstig van de NVM. Bij het samenstellen is de grootst mogelijke zorgvuldigheid in acht genomen. Desondanks kunnen onvolkomenheden voorkomen in de juistheid en actualiteit van de gegevens. Brantjes Makelaars aanvaardt hiervoor geen aansprakelijkheid. Dit geldt eveneens voor schade als gevolg van het gebruik van de kwartaalrapportage. De auteurs- en andere intellectuele eigendomsrechten op de kwartaalrapportage berusten bij Brantjes Makelaars. Van de kwartaalrapportage mag, ongeacht de vorm, niets zonder voorafgaande schriftelijke toestemming worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt.