: Marktontwikkeling gemeente Mill en St. Hubert en regio Noordoost Brabant

Transcriptie

1 N3 NOTITIE versie: Aan Van : Gemeente Mill en Sint Hubert : Gloudemans, G. Schol Datum : 2 oktober 2013 Onderwerp : Marktontwikkeling gemeente Mill en St. Hubert en regio Noordoost Brabant 1. Aanleiding De gemeente Mill en Sint Hubert is bezig haar grondbeleid te herijken. Voor een juiste herijking is het noodzakelijk een goed beeld te krijgen van de huidige situatie op de woningmarkt. In deze notitie wordt de situatie op de woningmarkt nader besproken. 2. Algemene marktontwikkelingen Om een goed beeld te krijgen van de marktstemming is onderzoek verricht naar de ontwikkelingen op de woningmarkt binnen de regio Noordoost Brabant. Hierbij is gebruikgemaakt van het marktinformatiesysteem van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM). Achtereenvolgens is gekeken naar de ontwikkeling van: - het aantal gerealiseerde transacties; - de gerealiseerde transactieprijzen; de vraagprijzen; - de looptijd van de te koop staande woningen; - het woningaanbod Het aantal gerealiseerde transacties Uit de tabel 1 en figuur 1 blijkt dat het aantal gerealiseerde transacties in 2013 ten opzichte van 2012 is afgenomen met 22,2%. Deze afname is gedeeltelijk te verklaren door kabinetsmaatregelen met betrekking tot de woningmarkt, met name de verplichte aflossing van hypotheek en de onzekerheid omtrent het al dan niet weer verhogen van de overdrachtsbelasting van 2% naar 6%. Figuur 1: Transactiecijfers Noordoost Brabant, 2 e kwartaal 2013, NVM Data en Research, 6 september Pagina 1/5

2 Tabel 1: Transactiecijfers Noordoost Brabant, 2 e kwartaal 2013, NVM Data en Research, 6 september Dat overheidsbeleid een tijdelijke invloed kan hebben op het aantal verkochte woningen blijkt uit de onderstaande figuur. Figuur 2: Invloed overheidsbeleid op verkoop, Analyse woningmarkt , NVM 2.2. Gerealiseerde transactieprijzen regio Noordoost Brabant Uit tabel 2 blijkt dat de gemiddelde verkoopprijs van woningen in de regio Noordoost Brabant in 2013 ten opzichte van 2012 is gedaald met 5,1%. Opvalt dat niet voor alle categorieën voldoende data beschikbaar zijn om een accurate indicatie weer te geven. Tabel 2: Transactieprijzen Noordoost Brabant, 2 e kwartaal 2013, NVM Data en Research, 6 september Pagina 2/5

3 Uit de onderstaande figuur blijkt dat de prijsontwikkeling sinds 2008 overwegend negatief is. Figuur 3: Transactieprijzen Noordoost Brabant, 2 e kwartaal 2013, NVM Data en Research, 6 september Bron: Looptijd te koop staande woningen regio Noordoost Brabant De ontwikkeling van de looptijd van de te koop staande woningen in regio Noordoost Brabant vertoont de afgelopen jaren een duidelijk stijgend patroon. De gemiddelde (mediane) looptijd is tot 2012 toegenomen. Afgelopen kwartalen valt op dat deze stijging is afgevlakt en de looptijd ongeveer gelijk blijft, zie figuur 4. Opgemerkt wordt dat de looptijd nog altijd erg lang is. Een koopwoning stond in 2013 gemiddeld bijna 227 dagen, zie tabel 3. Als landelijk gekeken wordt dan is hier het beeld dat de looptijd in 2013 met 12,4% is toegenomen ten opzichte van De gemiddelde doorlooptijd bedraagt landelijk 176 dagen, zie figuur 5. Figuur 4: Looptijd te koop staande woningen regio Noordoost Brabant Tabel 3: Verkooptijd woningen in regio Noordoost Brabant, 2 e kwartaal 2013, NVM Data en Research, 6 september Pagina 3/5

4 Figuur 5: Looptijd te koop staande woningen landelijk 2.4. Deelconclusie algemene marktontwikkelingen Op basis van het voorgaande kan in zijn algemeenheid geconcludeerd worden dat in 2013 ten opzichte van 2012: - het aantal transacties gemiddeld met 22,2% is afgenomen, waarbij opgemerkt zij dat in 2012 dankzij overheidsmaatregelen een aantal extra transacties heeft plaatsgevonden; - de gerealiseerde transactieprijzen met gemiddeld 5,1% zijn gedaald. Dit is iets lager dan het landelijke gemiddelde van 5,4%; - de looptijd met gemiddeld 2,9% is afgenomen tot 227 dagen, dit is echter nog ruim boven het landelijk gemiddelde van 176 dagen; - regionale cijfers over het aanbod hebben ondergetekenden niet kunnen vinden. Landelijk blijkt dat het aanbod langzaam afneemt met 3,1% het afgelopen jaar. Het aanbod van tussen- en hoekwoningen daalde het sterkst met 6,1%, terwijl het aanbod vrijstaande woningen juist 1% hoger ligt ten opzichte van Wanneer bovenstaande aspecten ten opzichte van elkaar worden bekeken, lijkt het aanbod van koopwoningen zich te stabiliseren. Het aantal transacties was in het vierde kwartaal van 2012 weliswaar gestegen, maar dit lijkt meer aan overheidsbeleid te liggen dan aan een structurele opleving, daar de transacties in de eerste twee kwartalen van 2013 weer beduidend lager liggen dan in Ook de toename van de looptijd, landelijk gezien, geeft het signaal af dat de vraag nog altijd daalt. Bij het uiteenlopen van de vraag en het aanbod zal een prijsdaling niet uitblijven. Dit is reeds zichtbaar in de daling van de gerealiseerde transactieprijzen met gemiddeld 5,1%. Steeds meer huiseigenaren blijken bereid te zijn tot substantiële prijsconcessie. Dit blijkt bijvoorbeeld uit een toename van het verschil tussen de (eerste) vraagprijzen en de uiteindelijke transactieprijzen. Indien deze trend blijft doorzetten, valt een nog verdere daling van de transactieprijzen in redelijkheid te verwachten. In onderstaande tabel zijn de geanalyseerde aspecten weergegeven per woningcategorie. In het kader van onderhavige taxatieopdracht zijn met name de ontwikkelingen met betrekking tot (half)vrijstaande woningen van belang. Het segment van de vrijstaande woningen vertoont flinke dalers als het gaat om het aantal transacties. Een gelijksoortige ontwikkeling, zij het in mindere mate, is zichtbaar bij de twee-onder-één-kapwoningen. Pagina 4/5

5 Tabel 4: Marktgegevens regio Noordoost Brabant 2013 t.o.v Aantal transacties Gerealiseerde transactieprijzen Verkooptijd Tussenwoningen -/- 17,1% - - Hoekwoningen -/- 24,3% kapwoningen -/- 17,3% -/- 5,4% + 23,8% Vrijstaande woningen -/- 27,0% -/- 1,2% -/- 36,4% Appartementen -/- 32,4% - - Totaal -/- 22,2% -/- 5,1 % -/- 2,9 % Specifiek voor de gemeente Mill en St. Hubert is opgevallen dat er nauwelijks bouwkavels en in beperkte mate woningen (circa 23 woningen per jaar) zijn verhandeld. Dit geeft een indicatie dat de markt in de gemeente Mill en St. Hubert in een slechtere staat verkeert dan het algehele beeld dat volgt uit de gegevens met betrekking tot de regio Noordoost Brabant. Wij merken op dat de voorzieningen in de kernen binnen de gemeente Mill en St. Hubert langzaam wegvloeien, zo zal de school in de kern St. Hubert waarschijnlijk met de tijd verdwijnen en kent alleen de kern Mill een redelijk voorzieningenniveau. Dit alles zorgt ervoor dat jongvolwassenen wegtrekken uit de verschillende kernen en zich gaan vestigen in omringende gemeenten zoals bijvoorbeeld Uden en Boxmeer. Rosmalen, 2 oktober 2013, G. Schol Pagina 5/5