KWARTAALRAPPORTAGE 2 e kwartaal 2016

Transcriptie

1 KWARTAALRAPPORTAGE 2 e kwartaal 216

2 Inleiding In deze woningmarktrapportage leest u opnieuw goed nieuws. Ook het tweede kwartaal van dit jaar laat mooie resultaten zien. De verbeteringen in de woningmarkt zijn inmiddels merkbaar in alle segmenten. Het vertrouwen neemt toe. Meer kopers durven de stap te wagen. Verkopers zijn vertrouwd geraakt met de veranderingen in de markt: een scherpe prijs leidt tot een kortere verkooptijd. Meer bedrijven en particulieren investeren in vastgoed vanwege het lage rendement via de bank (TINA: There Is No Alternative). Starters Helaas blijken niet alle woningzoekers te profiteren van de verbeteringen op de markt. Starters ervaren grote problemen om een woning te vinden, huur of koop. Dit probleem is momenteel volop in de publiciteit. Een oplossing op korte termijn is niet te verwachten. U leest er meer over op onze thema-pagina aan het einde van deze rapportage. Samenwerking in de IJmond Veel onderwerpen die te maken hebben met wonen en werken beperken zich niet tot gemeentegrenzen. De gemeenten Beverwijk, Heemskerk en Velsen sloegen daarom de handen ineen en stelden in oktober 215 een Strategische IJmond Agenda op. Hierin namen zij 11 thema s op waarin zij hun samenwerking willen verdiepen. De eerste resultaten zijn er. Detailhandelsvisie Er is inmiddels een gezamenlijke visie op detailhandel in de IJmond. Die behandelt onder andere het teveel aan winkeloppervlak en wijst op mogelijkheden om goede kanten verder te versterken. Het is een visie voor de lange termijn, waarmee ondernemers en vastgoedeigenaren hun voordeel kunnen doen. Tegelijk dragen toekomstige verbeteringen bij aan het economisch klimaat en aan de kwaliteit van de woonomgeving. MRA Op het gebied van de huurwoningmarkt mag de IJmond zich verheugen in de belangstelling van minister Stef Blok. De rijksoverheid streeft naar grote regionale woningmarkten, waaraan afspraken verbonden zijn over onder andere investeringen door corporaties. Het is de wens van de IJmond-gemeenten om aan te sluiten op de woningmarkt van zuid-kennemerland. De discussie lijkt echter in de richting van de regio Amsterdam te gaan. Hoe dit zal uitpakken, wordt binnenkort duidelijk. Namens het team van Brantjes Makelaars Frits Perton 2

3 MIDDEN-KENNEMERLAND Wijk aan Zee, Beverwijk, Heemskerk, Uitgeest en Velsen-Noord Marktontwikkelingen midden-kennemerland De positieve ontwikkelingen in de woningmarkt in midden-kennemerland zetten ook in het tweede kwartaal door. We zien het onmiddellijk in de cijfers hieronder: het aanbod neemt af en het aantal transacties voor woonhuizen neemt toe, voor appartementen blijft het stabiel. Het aanbod van woonhuizen is gehalveerd ten opzichte van het tweede kwartaal van 215. Het aanbod van appartementen is ook flink gedaald met maar liefst bijna 3%. Er is dus veel vraag en minder aanbod, terwijl dat lange tijd anders was. Ook de looptijden geven een goed beeld. Zowel van appartementen als van woonhuizen nemen de looptijden af van het aanbod én de verkooptijd van de transacties. De daling van de looptijd van het aanbod is bij woonhuizen minder sterk dan bij de appartementen. De cijfers tonen aan dat er weliswaar nog steeds oude voorraad is, huizen die al lange tijd in de verkoop staan. Tegelijk wordt duidelijk dat het vooral het jonge aanbod is dat verkocht wordt Woonhuizen aantal in aanbod aantal transacties e kw 215 1e kw 216 2e kw 216* 3 aantal in aanbod aantal transacties e kw 215 1e kw 216 2e kw 216* 3

4 MIDDEN-KENNEMERLAND Wijk aan Zee, Beverwijk, Heemskerk, Uitgeest en Velsen-Noord Verschillen Niet zichtbaar in deze rapportage zijn de verschillen tussen Beverwijk en Heemskerk. Uit onze interne cijfers blijkt dat het aantal transacties voor woonhuizen in Heemskerk afneemt. Bij de verkochte appartementen valt op dat de transactieprijs flink is gestegen, dus dat met name de wat duurdere appartementen zijn verkocht. Deze trends wijken af van het algemene beeld in deze regio. Woninggrootte en prijsklasse In de tabellen van woninggrootte en prijsklasse (bladzijde 7) valt het geringe aantal verkopen op van woningen tot 15.. Deze cijfers zijn gedaald ten opzichte van de cijfers in onze voorgaande kwartaalrapportage. De verkoopcijfers van grote woningen (vanaf 2 m2) in het duurdere segment (vanaf 3.) neemt juist weer toe. In onze praktijk nemen we deze ontwikkeling inderdaad waar. Lange tijd overheerste terughoudendheid bij het aanbieden en bij het aankopen van woningen in de hogere prijsklasse. Na een periode van aantoonbare verbetering op de markt, is ook in dit segment weer beweging gekomen. Vraagprijs en transactieprijs De vraagprijs van woonhuizen is met 2,5% gestegen ten opzichte van het voorgaande kwartaal. De transactieprijzen zijn aardig stabiel en laten een lichte stijging zien van 4,5% ten opzichte van het voorgaande kwartaal en 3% in vergelijking met hetzelfde kwartaal in 215. De vraagprijs en transactieprijs van appartementen komen steeds dichter bij elkaar te liggen. Al met al laten de cijfers over het algemeen een stabiel beeld zien van een markt die zich herstelt tot een gezond niveau. 225 Woningtype aanbod 1-apr-16 transacties 2e kwartaal 216* tussenwoningen hoekwoningen 2/1 kapwoningen vrijstaande woningen appartementen 4

5 MIDDEN-KENNEMERLAND Wijk aan Zee, Beverwijk, Heemskerk, Uitgeest en Velsen-Noord Woonhuizen vraagprijs aanbod transactieprijs verkopen e kw 215 1e kw 216 2e kw 216* 25 2 Woonhuizen looptijd aanbod verkooptijd transacties e kw 215 1e kw 216 2e kw 216* Woonhuizen Verkoopprijs k.k. Verkoopprijs k.k./m

6 MIDDEN-KENNEMERLAND Wijk aan Zee, Beverwijk, Heemskerk, Uitgeest en Velsen-Noord 2. vraagprijs aanbod transactieprijs verkopen e kw 215 1e kw 216 2e kw 216* 5 looptijd aanbod verkooptijd transacties e kw 215 1e kw 216 2e kw 216* 17. Verkoopprijs k.k. Verkoopprijs k.k./m

7 MIDDEN-KENNEMERLAND Wijk aan Zee, Beverwijk, Heemskerk, Uitgeest en Velsen-Noord Woninggrootte aanbod 1-apr-16 transacties 2e kwartaal 216* tot 8 m2 8-1 m m m m2 vanaf 2 m Prijsklasse aanbod 1-apr-16 transacties 2e kwartaal 216* tot vanaf 4. 7

8 ZAANSTAD Krommenie, Assendelft, Wormerveer, Westknollendam, Westzaan, Koog aan de Zaan, Zaandijk en Zaandam Marktontwikkelingen Zaanstad Ook in de regio Zaanstad komt het aantal woningen en appartementen in aanbod steeds dichter bij het aantal transacties. In het tweede kwartaal van 215 was het verschil tussen aanbod en transacties nog 6% voor woonhuizen en voor appartementen. In hetzelfde kwartaal van dit jaar bedraagt het verschil 35% voor woonhuizen en 23% voor appartementen. Het is inmiddels een krappe markt geworden, waarbij kopers een minder ruime keuze hebben. Een blik vooruit in onze interne cijfers leert dat het aanbod per 1 juli alweer flink toeneemt. Of hetzelfde gebeurt met het aantal transacties, moeten we even afwachten. De verkooptijd van de transacties voor woonhuizen blijft redelijk stabiel op iets meer dan 4 dagen. De looptijd van het aanbod neemt flink af, wat er op duidt dat de oude voorraad langzamerhand verdwijnt. Als die verkocht wordt, zou dat te zien zijn in de verkooptijd van de transacties. Waarschijnlijk kiest een aantal aanbieders van oude voorraad ervoor om de woning uit de verkoop te nemen Woonhuizen aantal in aanbod aantal transacties e kw 215 1e kw 216 2e kw 216* 3 aantal in aanbod aantal transacties e kw 215 1e kw 216 2e kw 216* 8

9 ZAANSTAD Krommenie, Assendelft, Wormerveer, Westknollendam, Westzaan, Koog aan de Zaan, Zaandijk en Zaandam Prijsstijging Ten opzichte van het tweede kwartaal van 215 is het gemiddelde van de transactieprijzen van woonhuizen gestegen van naar Dit is een stijging van 8,5%. De gemiddelde transactieprijs van appartementen is nauwelijks gestegen van 14.5 naar Dit is een stijging van slechts,16%. Het valt op dat bij de woonhuizen de prijsstijging van de verkoopprijs, en die van de verkoopprijs per vierkante meter, gelijk op gaan. Bij de appartementen is dat niet zo. De verkoopprijs blijft redelijk stabiel, de prijs per vierkante meter stijgt. Dit is toe te schrijven aan het aandeel van wat duurdere en luxere appartementen. Vraagprijs en transactieprijs In de regio Zaanstad zijn vraagprijs en transactieprijs van zowel de woningen als de appartementen heel dicht bij elkaar gekomen. We herhalen nog maar eens wat we eerder hebben gezegd: een scherpe vraagprijs leidt tot een snelle verkooptijd. Woninggrootte en prijsklasse Op bladzijde 12 zien we dat het aantal transacties van grotere woningen stabiel is gebleven (gebaseerd op de cijfers in de voorgaande kwartaalrapportage). Maar uit de tabel die de prijsklasse weergeeft, blijkt een stijging van verkopen van woningen vanaf 3.. In het tweede kwartaal van dit jaar zijn 47 en 12 woningen verkocht vanaf 3., tegenover 2 en 17 in het eerste kwartaal van 216. In de eerste alinea op deze bladzijde leggen we uit dat duurder niet per se groter betekent. Dit lezen we af aan de stijgende prijs per vierkante meter bij de verkoop van appartementen. Maar hier dus ook aan het stabiel aantal verkopen van grotere woningen tegenover een toename van het aantal duurdere verkochte woningen. Een duurdere woning is dus niet altijd een grotere woning Woningtype aanbod 1-apr-16 transacties 2e kwartaal 216* tussenwoningen hoekwoningen 2/1 kapwoningen vrijstaande woningen appartementen 9

10 ZAANSTAD Krommenie, Assendelft, Wormerveer, Westknollendam, Westzaan, Koog aan de Zaan, Zaandijk en Zaandam Woonhuizen vraagprijs aanbod transactieprijs verkopen e kw 215 1e kw 216 2e kw 216* Woonhuizen looptijd aanbod verkooptijd transacties e kw 215 1e kw 216 2e kw 216* 25. Woonhuizen Verkoopprijs k.k. Verkoopprijs k.k./m

11 ZAANSTAD Krommenie, Assendelft, Wormerveer, Westknollendam, Westzaan, Koog aan de Zaan, Zaandijk en Zaandam 2. vraagprijs aanbod transactieprijs verkopen e kw 215 1e kw 216 2e kw 216* 25 2 looptijd aanbod verkooptijd transacties e kw 215 1e kw 216 2e kw 216* Verkoopprijs k.k. Verkoopprijs k.k./m

12 ZAANSTAD Krommenie, Assendelft, Wormerveer, Westknollendam, Westzaan, Koog aan de Zaan, Zaandijk en Zaandam Woninggrootte aanbod 1-apr-16 transacties 2e kwartaal 216* tot 8 m2 8-1 m m m m2 vanaf 2 m Prijsklasse aanbod 1-apr-16 transacties 2e kwartaal 216* 5 7 tot vanaf 4. 12

13 Kansen voor starters en beleggers artist impression t Pakhuis Als ergens in Nederland, ook in de IJmond en de Zaanstreek, appartementen worden gebouwd, dan spreekt men al snel over starterswoningen. Maar is dat wel terecht? Welke opties hebben jonge starters? En welke kansen liggen er voor beleggers? Wat noemen we een starterswoning Een starterswoning is een koopwoning (nieuwbouw of bestaand) die met een starterslening zou zijn te financieren. Dat betekent dat de koopsom plus de verwervingskosten samen niet meer mogen bedragen dan de grens van de Nationale Hypotheekgarantie, 245. (216). Dat is een berg geld voor starters, maar zij hoeven natuurlijk niet te kiezen voor de maximale waarde volgens de NHG. Inkomen en financiering Bij starters denken we aan jonge mensen die aan het begin staan van hun carrière op de arbeidsmarkt. Het grootste deel van hen denkt na over de toekomstige komst van kinderen. Laten we zeggen dat we denken aan mensen tussen de 25 en 35 jaar. In Nederland ligt het gemiddeld inkomen van inwoners tussen de 25 en 35 jaar rond de 3.. Een eenvoudige berekening leert dat 1 persoon met een inkomen van 3. ruim een ton eigen geld moet inleggen om een hypotheek te kunnen afsluiten voor een woning van Is er een partner die ook 3. aan inkomen heeft, dan is nog krap 1. aan eigen geld nodig. 13

14 Kopen of huren Vanzelfsprekend dalen deze bedragen als het gaat om een minder dure woning. Dit rekenvoorbeeld toont echter wel aan dat we niet al te optimistisch moeten zijn over de kansen voor starters op de koopwoningmarkt. Bedenk daarbij dat de inkomensgrens voor een sociale huurwoning net onder de 35. ligt. Is het inkomen hoger, dan zit er niets anders op dan te huren in de vrije sector. Dan vervalt veelal de mogelijkheid om te sparen voor een toekomstige koopwoning. Een ander punt is dat woningen in de vrije sector er eenvoudig niet in voldoende mate zijn. Veel jonge mensen die op zoek zijn naar een woning, vallen hierdoor tussen de wal en het schip. Deze sociale problematiek valt buiten het bereik van deze woningmarktrapportage. Maar in onze dagelijkse praktijk komen we vaak jonge mensen tegen die we tot onze spijt niet van dienst kunnen zijn. Zie ook het artikel in NHD van 5 juli 216: Starter komt er niet tussen. Senioren In Beverwijk is eind juni de bouw van start gegaan van t Pakhuys: twee- en driekamerappartementen in het centrum van de stad. Het project bestaat uit woningen van hoge kwaliteit op een aantrekkelijke locatie. Belangstellenden zijn voor een deel senioren. Zij zoeken een kleinere woning met voorzieningen onder handbereik. Veelal laten zij een koopwoning achter, waarmee de doorstroming op de koopwoningmarkt wordt gestimuleerd. Beleggers Een andere categorie belangstellenden zijn beleggers. Zij kopen één of meer appartementen om te verhuren, hetgeen weer van invloed is op de huurdersmarkt. Voor hen is een dergelijke belegging aantrekkelijk met het oog op de lage rentestand: op de bank laten staan levert niets op, op deze manier beleggen wel. Overheidsbeleid Het is goed om ons te realiseren dat er in dit segment van de markt een belangrijke wijziging gaande is. Het is overheidsbeleid om de waarde van de woning meer in verhouding te brengen met de hoogte van de lening. Dit betekent dat het voor starters (zo mogelijk) wijs is om te sparen. Ter illustratie: in Duitsland kan slechts 8% van de woning gefinancierd worden en is het gebruikelijk om te sparen voor de aanschaf van een huis. In verhouding daarmee ligt in Nederland deze loan to value op een mild niveau van 12% in 216, 11% in 217 en 1% in 218. Anderzijds is het mogelijk voor ouders om een flink bedrag te schenken aan kinderen tussen de 18 en 4 jaar voor het financieren van een eigen woning (zie Kansen Inspelen op deze ontwikkelingen levert kansen op voor beleggers en voor starters. De investering door beleggers in de woningmarkt levert mogelijk meer rendement op dan via de bank. De vraag naar betaalbare (huur-)woningen is groot. Starters op de woningmarkt die geen kans maken op de koopwoningmarkt, hebben zodoende een (ruimere) keuze in de huurwoningmarkt. 14

15 Technische toelichting Regio Het team van Brantjes Makelaars stelt ieder kwartaal een rapportage op voor relaties die interesse hebben in ontwikkelingen in de koopwoningmarkt. De rapportage heeft betrekking op de regio midden-kennemerland en Zaanstad. Het gebied omvat Beverwijk, Wijk aan Zee, Heemskerk, Velsen-Noord, Uitgeest, Krommenie, Assendelft, Wormerveer, Westknollendam, Westzaan, Zaandijk, Zaandam en Koog aan de Zaan. De cijfers De gegevens in deze overzichten zijn afkomstig uit de databestanden van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM). Deze bestanden zijn opgebouwd met gegevens over transacties in de bestaande bouw van afzonderlijke NVM makelaars. In de kwartaalrapportage wordt gewerkt met voorlopige cijfers. Deze cijfers worden handmatig aangevuld met transacties die in de interne uitwisseling als verkocht onder voorbehoud geregistreerd staan. Nieuwbouwwoningen en veilingobjecten zijn niet in deze rapportage opgenomen, evenals woningen die in verhuurde staat zijn verkocht. Mediaan In de kwartaalrapportage wordt voor de gemiddelde waarde niet het rekenkundig gemiddelde gebruikt maar de mediane waarde. Een mediaan is het middelste cijfer in een reeks getallen. Door het gebruik van de mediane methode wordt voorkomen dat uitschieters, in positieve dan wel negatieve zin, de uitkomsten beïnvloeden. Onvoldoende waarnemingen Bij een gering aantal waarnemingen, zowel voor aanbod als voor transacties, is de kans aanwezig dat de uitkomsten niet overeenkomen met de trend van de woningmarkt. Over het algemeen wordt een aantal van 25 woningen als minimum voor betrouwbare gemiddelde waarden aangehouden. Kosten koper De vermelde prijzen in dit overzicht zijn kosten koper (k.k.). De kosten voor de overdracht middels een akte van levering bij de notaris, de overdrachtsbelasting en de inschrijving in het kadaster zijn niet bij de koopsom inbegrepen. Aansprakelijkheid en verantwoording Het cijfermateriaal voor de kwartaalrapportage is afkomstig van de NVM. Bij het samenstellen is de grootst mogelijke zorgvuldigheid in acht genomen. Desondanks kunnen onvolkomenheden voorkomen in de juistheid en actualiteit van de gegevens. Brantjes Makelaars aanvaardt hiervoor geen aansprakelijkheid. Dit geldt eveneens voor schade als gevolg van het gebruik van de kwartaalrapportage. De auteurs- en andere intellectuele eigendomsrechten op de kwartaalrapportage berusten bij Brantjes Makelaars. Van de kwartaalrapportage mag, ongeacht de vorm, niets zonder voorafgaande schriftelijke toestemming worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt. 15