Sprekende Cijfers Woningmarkten

Transcriptie

1 15 Kwartaal 3

2 Nederland 2015 kwartaal 3 Een uitgave van Dynamis B.V. Copyright 2015 Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden gekopieerd en/of verveelvoudigd of in enigerlei andere vorm openbaar gemaakt worden zonder schriftelijke toestemming van de eigenaar Dynamis B.V. Deze rapportage is verkrijgbaar bij: Dynamis B.V. Afdeling Research Orteliuslaan BA Utrecht dynamis@dynamis.nl Nederland - oktober 2015

3 1. Inleiding In het kwartaalbericht Nederland worden de laatste ontwikkelingen op de woningmarkt voor de bestaande bouw in kaart gebracht. Dit gebeurt volgens een vast concept waarin vraag, aanbod, looptijd en prijs samen een dynamisch beeld van de markt geven. In deze uitgave staan de ontwikkelingen in het derde kwartaal van 2015 centraal. voorziet iedereen die geïnteresseerd is in de Nederlandse woningmarkt van informatie. Dit wordt gedaan door middel van heldere cijfers en bondige tekstuele uitleg. De gebruikte data in deze rapportage betreffen een combinatie van data. Deze zijn verzameld door Dynamis Research en de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM). Vervolgens zijn deze data bewerkt volgens een statistische standaardmethode. In deze Nederland wordt uitgebreid ingegaan op de landelijke woningmarktcijfers. Daarnaast is door Dynamis voor zes regio s een verdieping en actualisatie gemaakt van de lokale woningmarkt. Naast een analyse over de bestaande woningmarkt wordt in deze regionale publicaties ook gerapporteerd over de nieuwbouwmarkt. Hierbij wordt per nieuwbouwproject ingegaan op verkoopaantallen, woningtypologie en prijspeil. De rapportages Apeldoorn, Arnhem, Breda, Den Haag, Enschede en Hengelo van zijn separaat te verkrijgen via onze website of de desbetreffende Dynamis partner. Wilfred van der Neut In het derde kwartaal zijn in totaal woningen verkocht, dit ligt circa 18% hoger dan vorig jaar en is vergelijkbaar met het aantal transacties in het tweede kwartaal van dit jaar. Zo lijken de stringentere financieringsnormen, die per 1 juli 2015 zijn ingegaan, maar een beperkte invloed te hebben gehad op het transactievolume. De lage rente, het consumentenvertrouwen, het perspectief op de economie en de arbeidsmarkt zorgen er tot op heden voor dat het herstel op de woningmarkt doorzet. Wel blijven de regionale verschillen groot. Desalniettemin is inmiddels ook in de meer perifere regio s sprake van een herstel van het aantal woningverkopen. Echter, leidt dit daar niet direct tot prijsstijgingen, zoals gemiddeld in Nederland wel het geval is. Frank Verwoerd De verwachting is dat de komende periode de woningmarkt verder zal aantrekken en het aantal transacties in 2015 circa 15 tot 20% hoger uitkomt dan afgelopen jaar. In hoeverre het herstel ook in 2016 doorzet, zal mede afhankelijk zijn van de nieuwe financieringslastnormen van Mochten deze wederom naar beneden worden bijgesteld, dan kan dit van invloed zijn op het herstel op de woningmarkt. Vooralsnog is de verwachting, gedreven door de goede economische en arbeidsmarktvooruitzichten, dat de woningmarkt ook in 2016 verder herstelt. Ook huishoudens die nu nog te maken hebben met een onderwater hypotheek zullen telkens meer ruimte krijgen om te verhuizen, waardoor de uitgestelde woningvraag tot uiting kan komen. Mochten er vragen zijn naar aanleiding van de rapportage, dan staan wij u graag te woord. Drs. ing. Wilfred van der Neut MRE Directeur Dynamis B.V. Frank Verwoerd MSc Researcher Manager Dynamis B.V. 3 Nederland - oktober 2015

4 Inhoudsopgave 1. Inleiding 3 2. Marktbeschrijving bestaande bouw 5 Aantal te koop staande woningen daalt 5 Ondanks stringentere financieringsnormen stijging van het aantal verkopen 6 Looptijd van te koop staande woningen daalt naar 82 dagen 7 Woningmarktratio loopt op, keuze van kopers wordt krapper 7 Vraagprijzen stabiel, onderhandelingsruimte wordt kleiner 7 Verkoopprijzen stijgen 8 Verwachting Stijging in het aantal transacties, aanbodkrapte leidt tot prijsstijging 8 Samenvatting 10 Definities 11 4 Nederland - oktober 2015

5 2. Marktbeschrijving bestaande bouw Aantal te koopstaande woningen daalt Het aanbod aan beschikbare koopwoningen is in het derde kwartaal gedaald naar woningen ten opzichte van in het tweede kwartaal van dit jaar. Ten aanzien van de aanbodpiek in 2013 is het aantal te koop staande woningen nu met circa 17% gedaald. De aanboddaling is het directe gevolg van het toegenomen vertrouwen op de woningmarkt, wat resulteert in een robuuste vraag naar woningen. De aanboddaling is het sterkst onder appartementen, tussenwoningen en hoekwoningen, terwijl met name het aanbod in vrijstaande woningen nog maar een beperkte daling laat zien ten opzichte van de piek. Dit is te verklaren doordat de toegenomen woningvraag zich als eerste heeft geuit in de lagere woon- en prijssegmenten. De laatste kwartalen lijkt ook de vraag naar twee-onder-een-kapwoningen en vrijstaande woningen toe te nemen, dat resulteert in een dalend aanbod in deze segmenten van respectievelijk 9 en 6% ten opzichte van vorig jaar. Regionaal zijn duidelijke verschillen zichtbaar in het aanbod. In enkele steden binnen de Randstad krimpt het aanbod van met name de lagere woningprijsklassen dermate, dat binnen deze segmenten intussen alweer sprake is van een verkopersmarkt. Ook in de overige regio s is intussen het herstel zichtbaar in het aantal verkopen en een teruglopend aanbod. Het herstel in de overige regio s laat zich nog niet kenmerken door een sterk prijsherstel, dat wel duidelijk zichtbaar is in steden als Amsterdam, Haarlem, Leiden, Rotterdam en Utrecht. De aanboddaling in deze steden resulteert bij een robuuste vraag tevens tot sterkere woningprijsstijgingen dan landelijk gemiddeld wordt genoteerd (5,7% op jaarbasis). De druk op deze woningmarkten is dermate dat het creëren van meer aanbod essentieel is om sterkere prijsstijgingen te voorkomen. Dit betekent dat hier een belangrijke rol is weggelegd voor gemeenten, provincies, ontwikkelaars en beleggers om extra aanbod te ontwikkelen voor de toegenomen woningvraag. In totaal staan op 1 oktober 2015 circa woningen te koop. Dit is een daling van 4% ten opzichte van het tweede kwartaal in Het betreft appartementen (-5%), tussenwoningen (-5%), hoekwoningen (-5%), tweeonder-een-kapwoningen (-5%) en vrijstaande woningen (-2%) Appartementen Tussenwoningen Hoekwoningen Twee-onder-een-kapwoningen Vrijstaande woningen 5 Nederland - oktober 2015

6 Ondanks stringentere financieringsnormen stijging van het aantal verkopen In totaal zijn in het derde kwartaal woningen verkocht. Dit is een stijging van 18% ten opzichte van het derde kwartaal van Het aantal verkochte woningen is hiermee vergelijkbaar met het aantal in het tweede kwartaal. De stijging in het aantal verkopen ten opzichte van vorig jaar is op landelijk niveau in alle woonsegmenten waar te nemen. De verkoopstijgingen variëren van een stijging van 14% bij hoekwoningen tot 20% bij appartementen. Regionaal zijn wel duidelijke verschillen zichtbaar. Waar binnen de Randstad het aantal woningverkopen van twee-onder-een-kapwoningen sterk in de lift zit, is dit buiten de Randstad nog niet overal merkbaar. Daar wordt de voornaamste stijging veroorzaakt door de verkopen van tussenwoningen en appartementen. De lage rente, het consumentenvertrouwen, het perspectief op de economie en de arbeidsmarkt zorgen er tot op heden voor dat het herstel op de woningmarkt doorzet. Ook in de regio s waar tot nog toe het herstel nog maar beperkt zichtbaar was, is een toename van het aantal transacties waargenomen. Wel blijft met name in de perifere gebieden sprake van een zeer ruime markt, waarbij de kopers veel keuze hebben vanwege het ruime aanbod. Beleidaanpassingen zorgen voor structurele veranderingen op de woningmarkt De strengere financieringsnormen in verhouding tot het inkomen (LTI-normen) en de daling van het grensbedrag van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) lijken een beperkte invloed te hebben gehad op de kortetermijnvraag naar koopwoningen. Op middellange termijn hebben met name de beperkingen in de leencapaciteit op basis van het inkomen een vraagdrukkend effect op de koopwoningmarkt en een vraagverhogend effect op de huursector. Vanwege overkreditering in het verleden is in de afgelopen jaren de leencapaciteit voor alle inkomensgroepen teruggebracht tot een, door het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud) vastgestelde, verantwoorde leencapaciteit. Voor met name de lagere inkomensgroepen tot betekent dit dat deze huishoudens zijn toegewezen op de huursector. Deze groep huishoudens kunnen immers 20 tot 50% minder lenen dan in 2010 mogelijk was. Dit betekent dat een deel van de koopstarters de aankoop van een woning moet uitstellen totdat voldoende is gespaard of het inkomen voldoende is gestegen. Daarnaast zal een deel genoegen nemen met een kwalitatief mindere (goedkopere) woning. Ook bij de andere inkomensgroepen is een daling in de leencapaciteit zichtbaar ten opzichte van 2010 (-15 tot -20%). Echter, de aanpassingen van juli 2015 hadden slechts een beperkte invloed op de leencapaciteit van deze groep huishoudens Appartementen Tussenwoningen Hoekwoningen Twee-onder-een-kapwoningen Vrijstaande woningen 6 Nederland - oktober 2015

7 Looptijd van te koop staande woningen daalt naar 82 dagen De tijd dat een woning te koop staat is in het derde kwartaal gedaald naar 82 dagen. Vorig jaar lag dit nog op 111 dagen. Wel is een sterke spreiding zichtbaar tussen de verschillende woningtypen en regio s. De mediane verkooptijd is het langst bij vrijstaande woningen, namelijk 192 dagen. Vorig jaar was dit nog 210 dagen. Een te koop staande tussenwoning heeft een mediane verkooptijd van 69 dagen, terwijl dit vorig jaar nog 91 dagen was. Twee-onder-eenkapwoningen hebben een mediane looptijd van 97 dagen, terwijl appartementen en hoekwoningen een kortere looptijd kennen van respectievelijk 71 en 76 dagen. Woningmarktratio loopt op, keuze van kopers wordt krapper Dat de woningmarkt krapper wordt komt ook tot uiting in de woningmarktratio. De woningmarktratio geeft de verhouding weer tussen het aantal verkopen in een bepaalde periode en het aanbod aan het einde van die periode. Aan het einde van het derde kwartaal van 2015 is een woningmarktratio genoteerd van 22%. Dit geeft een marktverhouding weer waarbij voor elke verkoop circa vijf woningen in aanbod staan. Ook bij de woningmarktratio is op te merken dat de krapte toeneemt bij appartementen (25%) en tussen- (31%) en hoekwoningen (31%). Bij twee-onder-eenkapwoningen en vrijstaande woningen is deze druk aanzienlijk lager, namelijk een ratio van respectievelijk 23% en 11%. Anders gezegd huishoudens die op zoek zijn naar een vrijstaande woning hebben een ruimere keuze uit ongeveer tien in aanbod staande woningen, terwijl huishoudens op zoek naar een tussenwoning slechts keuze hebben uit drie tot vier woningen. Ten opzichte van voor de crisis is echter nog steeds sprake van een ruime markt. Zo kende Nederland in 2005 een woningmarktratio van 77%. Vraagprijzen stabiel, onderhandelingsruimte wordt kleiner De mediane vraagprijs van de in aanbod staande woningen is stabiel gebleven ten opzichte van het vorige kwartaal op Alleen vrijstaande woningen en hoekwoningen laten een verandering zien van de mediane vraagprijs ten opzichte van het vorige kwartaal. De mediane vraagprijs van vrijstaande woningen stijgt van naar , terwijl de mediane prijs van hoekwoningen daalt van naar Het verschil tussen vraag- en koopprijs geeft een vergelijkbaar beeld met vorig kwartaal. De onderhandelingsruimte ligt in het derde kwartaal op 4% en ligt daarmee 0,6% lager dan vorig jaar. Zo komt de hogere woningmarktratio ook tot uiting in een lagere onderhandelingsruimte. Naarmate de (regionale) woningmarktratio hoger ligt, is zichtbaar dat ook de onderhandelingsruimte voor kopers kleiner wordt. In Amsterdam is in het derde kwartaal de vraagprijs gemiddeld tevens de koopprijs, oftewel een onderhandelingsruimte van 0%, terwijl in Noordoost- Groningen de onderhandelingsruimte op ongeveer 7% ligt. Looptijd in dagen Appartementen Tussenwoningen Hoekwoningen Twee-onder-een-kapwoningen Vrijstaande woningen 7 Nederland - oktober 2015

8 Verkoopprijzen stijgen De verkoopprijzen laten op jaarbasis een stijging zien van 5,7%. De mediane verkoopprijs lag in het derde kwartaal op , terwijl dit vorig jaar nog was. Dit kwartaal zijn de woningprijzen met 2,2% gestegen ten opzichte van het vorige kwartaal. Naast de totale verkoopprijsstijging noteert ook de vierkante meterprijs een toename. De toename is op jaarbasis (3,4%) kleiner dan de totale verkoopprijsstijging (5,7%). Dit impliceert dat de mediane woninggrootte van de verkochte woningen groter is dan vorig jaar. De verkoopprijs per vierkante meter geeft derhalve een zuiverder beeld van de woningprijsstijgingen in Nederland. De mediane vierkante meterprijs is in het derde kwartaal tegenover een jaar eerder. Appartementen kennen een mediane vierkante meterprijs van (+2,4%), tussenwoningen (+4,3%), hoekwoningen (+3,1%), twee-onder-een-kapwoningen (+3,7%) en vrijstaande woningen (+2,9%). Verwachting: stijging in het aantal transacties, aanbodkrapte leidt tot prijsstijging Naar verwachting komt het aantal verkopen over heel 2015 uit op ongeveer tot transacties. De bandbreedte is groot en is mede afhankelijk van de nog vast te stellen financieringslastnormen (Nibudnormen) voor Mochten deze lager uitvallen dan de huidige financieringslastnormen dan kan dit, net als voorgaande jaren, leiden tot een piek in het aantal woningaankopen in het laatste kwartaal van het jaar en een daling in het eerste kwartaal van Ook in het vierde kwartaal van 2015 zullen de woningprijzen een stijging tonen. Gedreven door de lage rentestand en de positieve economische vooruitzichten blijft de vraag naar woningen onverminderd hoog. Met een dalend aanbod zorgt dit, Verkoopprijzen (in ) Appartementen Tussenwoningen Hoekwoningen Twee-onder-een-kapwoningen Vrijstaande woningen Verkoopprijzen per m 2 (in ) Appartementen Tussenwoningen Hoekwoningen Twee-onder-een-kapwoningen Vrijstaande woningen 8 Nederland - oktober 2015

9 zeker in enkele steden, tot krapte op de woningmarkt. Dit uit zich in stijgende vraagprijzen, kleinere onderhandelingsruimtes en uiteindelijk tot hogere transactieprijzen, zoals zichtbaar in Amsterdam. Voor sommige woningmarktgebieden ligt reeds de uitdaging om tot voldoende nieuw aanbod te komen om een woningtekort in specifieke segmenten te voorkomen. Mocht het nieuwe aanbod uitblijven, dan zal in deze gebieden het aanbodtekort leiden tot stevigere prijsstijgingen. In hoeverre het herstel doorzet in 2016 zal mede afhankelijk zijn van de nog vast te stellen financieringslastnormen. Mochten deze opnieuw naar beneden worden bijgesteld, dan kan dit van invloed zijn op het herstel op de woningmarkt. Vooralsnog wordt er vanuit gegaan dat het woningmarktherstel ook in 2016 doorzet en dat in telkens meer regio s sprake zal zijn van een meer evenwichtige vraag/aanbod verhouding. Ook het aantal regio s dat te maken krijgt met woningprijsstijgingen zal toenemen, waardoor het aantal huishoudens met een onderwater hypotheek zal afnemen. Op termijn zal hierdoor de mobiliteit onder deze huishoudens weer gaan toenemen. 9 Nederland - oktober 2015

10 Samenvatting Nederlandse woningmarkt in het derde kwartaal van 2015 Aanbod daalt verder, vooral bij appartementen en rijwoningen. Aantal verkopen stijgt, ondanks strengere hypotheekregels. Positieve economische- en arbeidsmarktvooruitzichten helpen de woningmarkt. Verkooptijd sterk afhankelijk van de regio en woningtype, maar daalt wel. Nederland Aanbod objecten 1 oktober 2015 t.o.v. 1 juli 2015 Verkopen objecten Q t.o.v. Q Looptijd 82 dagen Q t.o.v. Q ,0% +17,9% -23,4% Verkoopprijs Q t.o.v. Q3 2014* +5,7% Verkoopprijs per m² Q t.o.v. Q3 2014* +3,4% *De looptijd, verkoopprijs en de verkoopprijs per vierkante meter zijn medianen. Verwachtingen voor de Nederlandse woningmarkt Woningaanbod blijft (licht) dalen. Aantal verkopen in 2015 naar tot Verkoopprijzen blijven (licht) toenemen. Onderhandelingsruimte wordt in steden met sterke vraag kleiner. Looptijden nemen bij realistische vraagprijzen bij alle woningtypen verder af. Belangrijke opgave in het creëren van nieuw aanbod binnen de Randstad. Meer huishoudens boven water. Nieuwe financieringslastnormen bepalen snelheid van verder herstel. 10 Nederland - oktober 2015

11 Definities Aanbod: Het aantal te koop staande objecten op een bepaald moment in de tijd. Wanneer de maand is verstreken betreft dit het aanbod op de laatste dag van de desbetreffende maand. Verkopen: Het aantal verkopen per woningtype. Mediaan: De middelste waarneming in een reeks getallen die gerangschikt zijn naar grootte. Bij een even aantal waarnemingen wordt het rekenkundig gemiddelde van de middelste twee waarnemingen getoond. Looptijd mediaan: Het aantal dagen tussen de aanmelddatum en de datum afgemeld als verkocht. Van alle verkopen wordt een mediane looptijd per kwartaal berekend. Verkoopprijs mediaan: De mediane verkoopprijs per woningtype. Van alle verkopen wordt een mediane prijs per kwartaal berekend. Verkoopprijs per m² mediaan: De mediane verkoopprijs per m² per woningtype. Van alle verkopen wordt een mediane prijs per kwartaal berekend. Dynamis 2015 Alle rechten voorbehouden. Niets van de uitgave mag worden gekopieerd en/of verveelvoudigd of in enigerlei andere vorm openbaar worden gemaakt zonder schriftelijke toestemming van de eigenaar Dynamis B.V. 11 Nederland - oktober 2015

12 Orteliuslaan BA Utrecht t dynamis@dynamis.nl Bekijk alle rapportages op de website of neem contact op met een van de Dynamis partners Woningmarkten Den Haag Frisia Makelaars Javastraat 1a 2585 AA Den Haag t info@frisiamakelaars.nl Woningmarkten Noord-Holland Kuijs Reinder Kakes Westzijde GK Zaandam t zaandam@krk.nl Woningmarkten Apeldoorn Rodenburg Makelaars Apeldoorn Paslaan AL Apeldoorn t apeldoorn@rodenburg.nl Woningmarkten Enschede Snelder Zijlstra Makelaars Hoedemakerplein JR Enschede t f enschede@snelderzijlstra.nl Woningmarkten Hengelo Snelder Zijlstra Makelaars Bornsestraat BA Hengelo t f hengelo@snelderzijlstra.nl Woningmarkten Arnhem Strijbosch Thunnissen Makelaars Arnhem Sweerts de Landasstraat DA Arnhem t f arnhem@s-t.nl Woningmarkten Breda Van der Sande Makelaars Vijverstraat ST Breda t f info@vandersande.nl Boek & Offermans Makelaars Akerstraat GW Heerlen t f info@boek-offermans.nl (ook in Maastricht en Venray) HRS Bedrijfsmakelaars Pettelaarpark PD s-hertogenbosch t f info@hrsbedrijfsmakelaars.nl Lamberink Bedrijfsmakelaars Stationsstraat KX Assen t f bedrijfsmakelaars@lamberink.nl Molenbeek Makelaars Maliebaan CG Utrecht t f Info@molenbeek.nl Ooms.com Maaskade NJ Rotterdam t f info@ooms.com Strijbosch Thunnissen Makelaars Nijmegen St. Canisiussingel TJ Nijmegen t f info@s-t.nl Verschuuren en Schreppers Bedrijfsmakelaars Kennedyplein ZT Eindhoven t f info@verschuuren-schreppers.nl