Trendstudie II 2015: De markt van tussenwoningen in de Metropoolregio Eindhoven

Transcriptie

1 Trendstudie II 215: De markt van tussenwoningen in de Metropoolregio Eindhoven De komende maanden zullen een vijftal trendstudies verschijnen om meer inzicht te krijgen in het functioneren van de regionale koopwoningenmarkt. De studies zijn gebaseerd op de kwartaalcijfers van de NVM. Respectievelijk worden de appartementenkoopmarkt, de koopmarkt van tussenwoningen, de markt van twee-onderéén-kapwoningen en van vrijstaande woningen onder de loep genomen worden. In de vijfde studie worden de productgroepen met elkaar vergeleken. Vandaag deel 2: de markt van tussenwoningen. 1. Inleiding Het rijtjeshuis - bestaande uit tussen- en hoekwoningen - is een oer-hollands fenomeen, zo stellen Hulsman en Kramer in hun gelijknamig boek uit 213. Ze schetsen de geschiedenis van het rijtjeshuis en laten zien dat deze bouwvorm diep geworteld is in de Nederlandse woongeschiedenis. Bestond het fenomeen al in de vijftiende eeuw, vooral in de 2 e eeuw begon het rijtjeshuis aan zijn opmars. Eerst als woningtype in de traditionele tuinwijken, later als moderne doorzonwoning in de wederopbouwwijken en na een korte onderbreking in de periode als dominante bouwvorm in de bloemkoolwijken en latere VINEX-wijken. In een van de dichtsbevolkte landen ter wereld is het rijtjeshuis een efficiënte, ruimtebesparende manier om tegemoet te komen aan het algemene verlangen naar een huis met een eigen ingang en tuin (blz. 18). Het rijtjeshuis is een duurzaam product, dat voor vele doelgroepen geschikt en betaalbaar is. Het wordt ook wel vergeleken met een personenauto die al naar gelang de wensen van de klant van allerlei extra s voorzien kan worden (dakkapel, erker, serre, balkon, etc.). In het economisch verkeer wordt onderscheid gemaakt in tussen- en hoekwoningen. In deze tweede trendstudie staat de tussenwoning centraal. 2. Metropool Regio Eindhoven Aanbod en transacties Figuur 1 en 2. Aanbod tussenwoningen in de regio (links) en aantal transacties van tussenwoningen in de regio (rechts) Stichting Interface - Technische Universiteit Eindhoven - Den Dolech 2 - Postbus MB Eindhoven - T: /332 - E: interface@tue.nl

2 Figuur 1 laat het aanbod aan tussenwoningen in de regio zien. Het aanbod neemt af tot het niveau van 21, terwijl de het aantal transacties langzaam weer lijkt toe te nemen (figuur 2). In het eerste kwartaal van 215 staan er 1164 tussenwoningen te koop, terwijl er 35 zijn verkocht in dat kwartaal. Woningmarktratio De verhouding tussen het aantal verkopen in een bepaalde periode en het aanbod aan het einde van deze periode wordt de woningmarktratio genoemd. Er is sprake van evenwicht als dit percentage 75% is, als driekwart van het aanbod in een kwartaal wordt verkocht (zie o.a. Dynamis, 215). Voor de crisis was deze ratio zo n 6% tot 7%. Tijdens de crisis daalde dit naar 13%: oftewel circa acht keer de vraag stond aan het einde van een kwartaal te koop. Nu stijgt de ratio weer, voor tussenwoningen is deze momenteel 37%. Nog circa drie keer de vraag staat aan het einde van het kwartaal te koop. Figuur 3. Woningmarktratio tussenwoningen in de regio. 12,% 1,% 8,% 6,% 4,% 2,%,% Vraagprijs en vierkante meterprijs Ondanks het opleven van de markt blijft de vraagprijs ver onder het niveau van voor de crisis. Was deze in 28 nog gemiddeld 235., in 215 is deze 2.. Ook de gevraagde vierkante meterprijs was in het eerste kwartaal van /m², nog steeds zo n 12 euro lager dan voor de crisis. In het 2de kwartaal van 28 was deze nog 1913/m². Kortom, de markt van tussenwoningen in de regio trekt aan bij een aanzienlijk lagere vraagprijs dan voor de crisis. De looptijd is momenteel 64 dagen, circa twee maanden. Stichting Interface - Technische Universiteit Eindhoven - Den Dolech 2 - Postbus MB Eindhoven - T: /332 - E: interface@tue.nl

3 Figuur 4 en 5. Mediane vraagprijs tussenwoningen in de regio (links) en gevraagde vierkante meter prijs tussenwoningen in de regio (rechts) e kwartaal 25 4e kwartaal 25 3e kwartaal 26 2e kwartaal 27 1e kwartaal 28 4e kwartaal 28 3e kwartaal 29 2e kwartaal 21 1e kwartaal 211 4e kwartaal 211 3e kwartaal 212 2e kwartaal 213 1e kwartaal 214 4e kwartaal e kwartaal 25 4e kwartaal 25 3e kwartaal 26 2e kwartaal 27 1e kwartaal 28 4e kwartaal 28 3e kwartaal 29 2e kwartaal 21 1e kwartaal 211 4e kwartaal 211 3e kwartaal 212 2e kwartaal 213 1e kwartaal 214 4e kwartaal 214 Het aandeel van tussenwoningen is in de gehele regio 16%. In de steden Eindhoven en Helmond zijn er verhoudingsgewijs meer tussenwoningen (respectievelijk 24% en 22%). In de Peel en de Kempen is slechts één op de tien woningen een tussenwoning. Het aantal transacties in de Kempen is te laag om betrouwbare uitspraken te doen. We zullen ons in dit signalement dan ook beperken tot het stedelijk gebied: Eindhoven, Helmond en de Randgemeenten. Figuur 6. Aanbod tussenwoningen per subregio, eerste kwartaal % 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % 76% 78% 24% 22% 84% 89% 91% 16% 11% 9% 84% 16% Aanbod tussenwoningen Aanbod overig Aanbod tussenwoningen Aanbod overig Tabel 1. Aanbod tussenwoningen per subregio, 1ste kwartaal 215. Eindhoven Helmond Randgemeenten De Kempen De Peel Metropoolregio Eindhoven aanbod tussenwoningen aanbod overig totaal aanbod Aandeel tussenwoningen in aanbod 24% 22% 16% 11% 9% 16% Aandeel overige typen in aanbod 76% 78% 84% 89% 91% 84% Stichting Interface - Technische Universiteit Eindhoven - Den Dolech 2 - Postbus MB Eindhoven - T: /332 - E: interface@tue.nl

4 Tabel 2. De markt van tussenwoningen in het 1ste kwartaal van ste kwartaal 215 Eindhoven Helmond Randgemeenten De Kempen De Peel Metropoolregio Eindhoven Transacties aantal mediane prijs looptijd prijs per m Aanbod aantal mediane vraagprijs prijs per m Het aantal transacties in de Kempen is te laag om hierover betrouwbare cijfers weer te geven 3. Eindhoven Aanbod en transacties In Eindhoven neemt het aanbod tussenwoningen af, terwijl het aantal transacties groeit. In het eerste kwartaal stonden er 383 tussenwoningen te koop, terwijl er 143 zijn verkocht in dat kwartaal. De verhouding tussen het aantal verkopen in een bepaalde periode en het aanbod aan het einde van deze periode wordt de woningmarktratio genoemd (zie o.a. Dynamis, 215). Figuur 7 en 8. Aanbod tussenwoningen (links) en transacties tussenwoningen in Eindhoven (rechts) Stichting Interface - Technische Universiteit Eindhoven - Den Dolech 2 - Postbus MB Eindhoven - T: /332 - E: interface@tue.nl

5 Woningmarktratio Figuur 9. Woningmarktratiovoor tussenwoningen in Eindhoven 2,% 18,% 16,% 14,% 12,% 1,% 8,% 6,% 4,% 2,%,% 1e kwartaal 25 3e kwartaal 25 1e kwartaal 26 3e kwartaal 26 1e kwartaal 27 3e kwartaal 27 1e kwartaal 28 3e kwartaal 28 1e kwartaal 29 3e kwartaal 29 1e kwartaal 21 3e kwartaal 21 1e kwartaal 211 3e kwartaal 211 1e kwartaal 212 3e kwartaal 212 1e kwartaal 213 3e kwartaal 213 1e kwartaal 214 3e kwartaal 214 De woningmarktratio is de verhouding tussen het aantal verkopen in een bepaalde periode en het aanbod aan het einde van deze periode. De woningmarktratio voor tussenwoningen in Eindhoven stijgt weer (naar 52% in het eerste kwartaal van 215). Welliswaar is het wenselijke niveau van 75% nog niet bereikt, maar de trend is opwaarts en weer op het niveau van 28. Vraagprijs en vierkante meterprijs Figuur 1 en 11. Mediane vraagprijs (links) en vierkante meterprijs tussenwoningen in Eindhoven (rechts) e kwartaal 25 4e kwartaal 25 3e kwartaal 26 2e kwartaal 27 1e kwartaal 28 4e kwartaal 28 3e kwartaal 29 2e kwartaal 21 1e kwartaal 211 4e kwartaal 211 3e kwartaal 212 2e kwartaal 213 1e kwartaal 214 4e kwartaal e kwartaal 25 4e kwartaal 25 3e kwartaal 26 2e kwartaal 27 1e kwartaal 28 4e kwartaal 28 3e kwartaal 29 2e kwartaal 21 1e kwartaal 211 4e kwartaal 211 3e kwartaal 212 2e kwartaal 213 1e kwartaal 214 4e kwartaal 214 In het eerste kwartaal van 215 is de mediane vraagprijs Ook deze lijkt weer licht te gaan stijgen, ook al is het niveau van het topjaar 26 met een vraagprijs van bijna 28. euro nog ver buiten het zicht. Kijken we naar de vierkante meterprijs dan blijkt deze ook te stijgen. Deze was in het eerste kwartaal van /m², nog steeds zo n 11 euro lager dan voor de crisis. Kortom de markt van tussenwoningen in Eindhoven veert op bij een lagere vraagprijs. De looptijd is momenteel 41 dagen, ongeveer anderhalve maand. Stichting Interface - Technische Universiteit Eindhoven - Den Dolech 2 - Postbus MB Eindhoven - T: /332 - E: interface@tue.nl

6 4. Helmond In Helmond neemt eveneens het aanbod tussenwoningen af en het aantal transacties lijkt langzaam te groeien. In het 1 ste kwartaal stonden er 245 tussenwoningen te koop, terwijl er 42 verkocht zijn in dat kwartaal. Aanbod en transacties Figuur 12 en 13. Aanbod tussenwoningen (links) en transacties tussenwoningen Helmond (rechts) Woningmarktratio De woningmarktratio was in het 1ste kwartaal van ,4%. Ruim vijf keer de vraag staat aan het einde van het kwartaal te koop. Om een ratio van 6% te bereiken zoals in 26 en 27 zal de situatie nog aanzienlijk moeten verbeteren. Figuur 14. Woningmarktratio in Helmond 7,% 6,% 5,% 4,% 3,% 2,% 1,%,% Stichting Interface - Technische Universiteit Eindhoven - Den Dolech 2 - Postbus MB Eindhoven - T: /332 - E: interface@tue.nl

7 Vraagprijs en vierkante meterprijs Figuur 15 en 16. Mediane vraagprijs (links) en vierkante meter prijs tussenwoningen in Helmond (rechts) e kwartaal 25 4e kwartaal 25 3e kwartaal 26 2e kwartaal 27 1e kwartaal 28 4e kwartaal 28 3e kwartaal 29 2e kwartaal 21 1e kwartaal 211 4e kwartaal 211 3e kwartaal 212 2e kwartaal 213 1e kwartaal 214 4e kwartaal 214 De mediane vraagprijs is iets gestegen naar 197.; (de top ligt ruim 2. hoger) en ook de vierkante meter prijs laat een lichte stijging zien, maar nog 162 euro onder het hoogste niveau). In Helmond is bij een lagere vraagprijs duidelijk sprake van een vragersmarkt e kwartaal 25 4e kwartaal 25 3e kwartaal 26 2e kwartaal 27 1e kwartaal 28 4e kwartaal 28 3e kwartaal 29 2e kwartaal 21 1e kwartaal 211 4e kwartaal 211 3e kwartaal 212 2e kwartaal 213 1e kwartaal 214 4e kwartaal Randgemeenten Aanbod en transacties In de Randgemeenten neemt het aanbod tussenwoningen eveneens af, terwijl de het aantal transacties fluctueert. Figuur 17 en 18. Aanbod tussenwoningen (links) en transacties tussenwoningen Randgemeenten (rechts) Woningmarktratio De woningmarktratio in de Randgemeenten is voor tussenwoningen lijkt te verbeteren. Deze is in het laatste kwartaal gestegen van 23% naar 48%. Stichting Interface - Technische Universiteit Eindhoven - Den Dolech 2 - Postbus MB Eindhoven - T: /332 - E: interface@tue.nl

8 Figuur 19. Woningmarktratio in de Randgemeenten. 14,% 12,% 1,% 8,% 6,% 4,% 2,%,% 1e kwartaal 25 3e kwartaal 25 1e kwartaal 26 3e kwartaal 26 1e kwartaal 27 3e kwartaal 27 1e kwartaal 28 3e kwartaal 28 1e kwartaal 29 3e kwartaal 29 1e kwartaal 21 3e kwartaal 21 1e kwartaal 211 3e kwartaal 211 1e kwartaal 212 3e kwartaal 212 1e kwartaal 213 3e kwartaal 213 1e kwartaal 214 3e kwartaal 214 Vraagprijs en vierkante meterprijs De vraagprijs van tussenwoningen in de Randgemeenten schommelt rond 2. met een vierkante meterprijs van ruim 1.8 (ruim 16 euro lager dan het hoogste niveau). Figuur 2 en 21. Mediane vraagprijs (links) en vierkante meter prijs tussenwoningen in de Randgemeenten (rechts) e kwartaal 25 4e kwartaal 25 3e kwartaal 26 2e kwartaal 27 1e kwartaal 28 4e kwartaal 28 3e kwartaal 29 2e kwartaal 21 1e kwartaal 211 4e kwartaal 211 3e kwartaal 212 2e kwartaal 213 1e kwartaal 214 4e kwartaal e kwartaal 25 4e kwartaal 25 3e kwartaal 26 2e kwartaal 27 1e kwartaal 28 4e kwartaal 28 3e kwartaal 29 2e kwartaal 21 1e kwartaal 211 4e kwartaal 211 3e kwartaal 212 2e kwartaal 213 1e kwartaal 214 4e kwartaal 214 Stichting Interface - Technische Universiteit Eindhoven - Den Dolech 2 - Postbus MB Eindhoven - T: /332 - E: interface@tue.nl

9 6. Slot Alles overziend herstelt de markt van tussenwoningen zich in de regio gestaag. Dit typisch Nederlandse product vindt vooral in Eindhoven en de Randgemeenten weer zijn weg naar de koper. De aanbod/verkoop-verhouding is hier relatief gunstig, ook al is de optimale situatie met een ratio van ca. 75% nog niet bereikt. Ook lijkt het erop dat de vraagprijs nog aan de hoge kant is, gezien het verschil tussen de mediane vraagprijs en transactieprijs. De situatie in Helmond is minder gunstig. De ratio is hier laag, het verschil tussen vraag- en transactieprijs het hoogst en de looptijd het langst. Hier is voorzichtigheid geboden met nieuwe toevoegingen van tussenwoningen. Wellicht alleen in combinatie met sloop (vergelijk de nieuw-voor-oud -regeling in krimpgebieden). Tabel 3. Vergelijking tussenwoningen in het stedelijk gebied en de Randgemeenten Tussenwoningen Woningmarktratio Verschil vraagprijs-transactieprijs/m² Looptijd Eindhoven 52% Helmond 18% Randgemeenten 48% Regio 37% J.S. & M.L. 1/6/215 Stichting Interface - Technische Universiteit Eindhoven - Den Dolech 2 - Postbus MB Eindhoven - T: /332 - E: interface@tue.nl