DE WOX 1E KWARTAAL 2008

Transcriptie

1 DE WOX 1E KWARTAAL 2008 Zowel prijsdalingen als forse prijsstijgingen op gemeentelijk niveau begin 2008 Delft, mei In het afgelopen kwartaal is de gemiddelde woningprijs met 3,7% gestegen ten opzichte van het eerste kwartaal Ten opzichte van het vorige kwartaal is de woningprijs slechts licht gestegen met 0,6%. De WOX (1995 = 100) noteert voor het eerste kwartaal van 2008 een stand van 270. De gemiddelde prijs van een woning komt daarmee uit op euro. Voor een eengezinswoning wordt gemiddeld euro betaald en voor een appartement euro. lichte daling van de prijsstijgingen en noteren een aantal gemeenten reeds een lichte prijsdaling (zie Tabel 8). Deze daling is voornamelijk te zien bij de eengezinswoningen. Dit is het gevolg van veranderende vraagaanbodverhoudingen in bepaalde segmenten van de woningmarkt. Verschillen tussen de regio s worden hiermee ook groter. Figuur 1 PRIJSONTWIKKELING IN NEDERLAND (%) Tabel 1 NEDERLAND De Wox De Wox (1995 = 100) 270 Prijsverandering t.o.v. hetzelfde kwartaal vorig jaar 3,7% Prijsverandering t.o.v. vorig kwartaal 0,6% Gemiddelde woningprijs Gemiddelde woningprijs Gemiddelde prijs eengezinswoning Gemiddelde prijs meergezinswoning Prijs per vierkante meter Gemiddelde prijs per vierkante meter Gemiddelde prijs per m2 eengezinswoning Gemiddelde prijs per m2 meergezinswoning De prijsontwikkeling op de woningmarkt is berekend met de landelijke woningprijsindex de WOX. ABF Valuation berekent elk kwartaal de woningprijsindex voor iedere buurt in Nederland Figuur 2 PRIJSVERANDERING DIT KWARTAAL T.O.V. HETZELFDE KWARTAAL VORIG JAAR IN NEDERLAND 20% 16% 12% Gemiddelde woningprijs Prijsverandering dit kwartaal t.o.v. hetzelfde kwartaal vorig jaar In het eerste kwartaal van 2008 zijn wederom minder woningen verkocht dan in het voorgaande kwartaal waar ook al minder woningen waren verkocht. Daarmee samenhangend neemt het aantal te koop staande woningen nog steeds toe (NVM). Desalniettemin noteert de WOX nog wel een gemiddeld hogere woningprijs (zie Tabel 1). De WOX laat zien dat de gemiddelde prijsontwikkeling van alle woningen de afgelopen 6 jaar redelijk stabiel is gebleven rond de 4% (zie Figuur 2). In 2008 zien we wel de inzet van een 8% 4% 0% WAAR ZIJN WONINGEN HET STERKST IN PRIJS GESTEGEN? 99K1 00K1 01K1 02K1 03K1 04K1 05K1 06K1 07K1 08K1 De prijsstijgingen zijn niet voor alle woningtypen en voor alle regio s in het land gematigd. Zo zijn er forse verschillen in prijsstijgingen tussen eengezinswoningen en appartementen, en tussen de Randstad en de rest van het land.

2 DE WOX 1E KWARTAAL 2008 Positieve uitschieter is de provincie Noord-Holland waar de gemiddelde prijsontwikkeling in het afgelopen jaar boven de 10% uitkwam (zie Figuur 3). Dit is vooral toe te wijzen aan de grote prijsstijging van appartementen in Amsterdam met 13,5% in het eerste kwartaal van 2008 ten opzichte van het eerste kwartaal in Daar kost een appartement nu gemiddeld euro. In Amsterdam zijn zo n 2 duizend meer appartementen verkocht in het eerste kwartaal van Over de gehele linie zijn appartementen duurder geworden het afgelopen jaar. Ook appartementen in Utrecht (7,5%) en in Almere en Lelystad (6%) zijn fors in prijs toegenomen. Figuur 3 PRIJSVERANDERING EERSTE KWARTAAL 2008 T.O.V. HETZELFDE KWARTAAL VORIG JAAR PER PROVINCIE 12% 10% 8% 6% Tabel 2 TOP 10 HOOGSTE VIERKANTE METER PRIJS (EURO) APPARTEMENTEN* prijs per m2 1 Amsterdam Haarlemmermeer Purmerend Diemen Amstelveen Utrecht Katwijk Leiden Zeist Den Bosch * Alleen gemeenten met meer dan 50 transacties in eerste kwartaal 2008 zijn meegenomen. Figuur 4 AANTAL VERSTREKTE HYPOTHEKEN VOOR WOONHUIZEN PER JAAR % % % GRONINGEN FRIESLAND DRENTHE OVERIJSSEL GELDERLAND UTRECHT N-HOLLAND Z-HOLLAND ZEELAND N-BRABANT LIMBURG FLEVOLAND Bron: CBS, Kadaster Figuur 5 Appartementen Eengezinswoningen AANTAL EXECUTIEVERKOPEN PER JAAR 2500 WAAR VINDEN WE DE DUURSTE APPARTEMENTEN? De duurste appartementen zijn te koop in Amsterdam waar de vierkante meter prijs in 2008 boven de 3300 euro ligt (zie Tabel 2). In vergelijk: de gemiddelde vierkante meter prijs voor appartementen in Nederland ligt rond de 2100 euro. Goedkoopste gemeente is Delfzijl waar de m 2 prijs rond de 1400 euro ligt. Sinds een aantal jaren zijn appartementen in Amsterdam (het dominante woningtype) fors in prijs gestegen: in 2004 was de gemiddelde prijs per m 2 nog euro Bron: Kadaster

3 Tabel 3 GEMIDDELDE WONINGPRIJS PER WONINGSOORT EENGEZINSWONINGEN (EURO) vrijstaande semi- hoek- tussen- alle eengezinswoningen vrijstaand woningen woningen woningen Groningen Friesland Drenthe Overijssel Flevoland Gelderland Utrecht Noord-Holland Zuid-Holland Zeeland Noord-Brabant Limburg Nederland Tabel 4 GEMIDDELDE WONINGPRIJS PER WONINGSOORT MEERGEZINSWONINGEN (EURO) beneden- alle meergezinsportiekflat galerijflat maisonnette bovenwoning woningen Groningen Friesland Drenthe Overijssel Flevoland Gelderland Utrecht Noord-Holland Zuid-Holland Zeeland Noord-Brabant Limburg Nederland

4 Figuur 6 GEMIDDELDE WONINGPRIJS PROVINCIES NOORD (EURO) Figuur 7 GEMIDDELDE WONINGPRIJS PROVINCIES ZUID (EURO) Groningen Friesland Zeeland Noord-Brabant Drenthe Nederland Limburg Nederland Figuur 8 GEMIDDELDE WONINGPRIJS PROVINCIES OOST (EURO) Figuur 9 GEMIDDELDE WONINGPRIJS PROVINCIES WEST (EURO) Overijssel Gelderland Nederland Flevoland Utrecht Noord-Holland Zuid-Holland Nederland

5 Figuur 10 GEMIDDELDE WONINGPRIJS COROP GEBIEDEN (EURO)

6 Figuur 11 PRIJSVERANDERING LAATSTE KWARTAAL T.O.V. ZELFDE KWARTAAL VORIG JAAR COROP GEBIEDEN (%)

7 Figuur 12 GEMIDDELDE WONINGPRIJS GEMEENTE (EURO) Figuur 13 PRIJSVERANDERING LAATSTE KWARTAAL T.O.V. ZELFDE KWARTAAL VORIG JAAR GEMEENTE (%)

8 Tabel 5 TOP 10 HOOGSTE WONINGWAARDE (EURO) Woningwaarde 1 Bloemendaal Blaricum Laren Wassenaar Heemstede Naarden Bennebroek Abcoude Rozendaal Loenen Tabel 6 TOP 10 LAAGSTE WONINGWAARDE (EURO) Woningwaarde 1 Reiderland Pekela Winschoten Delfzijl Appingedam Terneuzen Veendam Leeuwarden Heerlen Kerkrade Tabel 7 TOP 10 HOOGSTE ONTWIKKELING LAATSTE JAAR Ontwikkeling 1 Bloemendaal 11,2% 2 Haarlemmerliede 11,1% 3 Amsterdam 10,5% 4 Bennebroek 10,1% 5 Heemstede 9,6% 6 Laren 8,3% 7 Utrecht 8,2% 8 Zandvoort 8,2% 9 Blaricum 7,1% 10 Naarden 7,0% Tabel 8 TOP 10 LAAGSTE ONTWIKKELING LAATSTE JAAR Ontwikkeling 1 Olst - Wijhe -1,2% 2 Nuth -1,1% 3 Schinnen -0,9% 4 Simpelveld -0,9% 5 Opsterland -0,8% 6 Meerssen -0,8% 7 Landgraaf -0,8% 8 Venlo -0,8% 9 Raalte -0,7% 10 Voerendaal -0,7% Tabel 9 TOP 10 HOOGSTE VIERKANTE METER PRIJS (EURO) Corop gebied prijs per m2 1 Groot-Amsterdam Het Gooi en Vechtstreek Agglomeratie Haarlem Leiden en Bollenstreek Utrecht Veluwe Delft en Westland IJmond Zuidwest-Gelderland Noordoost-Noord-Brabant Tabel 10 TOP 10 LAAGSTE VIERKANTE METER PRIJS (EURO) Corop gebied prijs per m2 1 Oost-Groningen Zeeuwsch-Vlaanderen Delfzijl en omgeving Zuidoost-Drenthe Flevoland Noord-Friesland Twente Noord-Limburg Zuid-Limburg Overig Groningen 1.800

9 EEN BETROUWBARE HUISPRIJSINDEX OP LAAG SCHAALNIVEAU De WOX is de meest betrouwbare woningprijsindex van Nederland. ABF Valuation berekent elk kwartaal een betrouwbare woningprijsindex voor iedere provincie, gemeente, wijk en buurt in Nederland. De woningprijsindex wordt berekend op basis van landelijke transactiegegevens vanaf 1993 en de overige woning- en locatiegegevens uit de database. De broninformatie wordt modelmatig getoetst, zodat niet-integere gegevens worden weggelaten bij de indexberekening. In de ontwikkelde methodiek wordt rekening gehouden met onder- of oververtegenwoordiging van de verkochte woningen ten opzichte van de bestaande woningvoorraad in het gebied. In tegenstelling tot de meeste huisprijsindexen brengt de WOX dus niet simpelweg de toevallige ontwikkeling van de verkoopprijzen in kaart, maar de prijsontwikkeling van de totale voorraad koopwoningen. Een voorbeeld: Het kan zo zijn dat de gemiddelde prijs van de verkochte eengezinswoningen in het 1e kwartaal van 2006 bijvoorbeeld euro bedraagt. De gemiddelde prijs van de verkochte eengezinswoningen in diezelfde gemeente bedroeg in het 4e kwartaal van euro. Bepaalde indexen zullen dan voor deze gemeente een prijsverandering van maar liefst -20% in het 1e kwartaal van 2006 noteren. Indien echter deze informatie over de verkochte eengezinswoningen correct wordt vertaald naar de totale onderliggende woningvoorraad, resulteert dit in een gemiddelde waarde van de eengezinswoningen in het 4e kwartaal 2005 van euro en een gemiddelde waarde van euro in het 1e kwartaal van De WOX noteert dan de reële waardeverandering van +1.9%. Bepaalde organisaties maken gebruik van de zogenaamde herhaalde-verkopen methode bij de berekening van woningprijsindexen. In de VS maakt men gebruik van dergelijke repeat-sales indexen indien men over relatief weinig gegevens beschikt. ABF heeft echter een zeer grote database opgebouwd met woning-, prijs- en locatiegegevens, zodat gebruik kan worden gemaakt van de nauwkeurigere en betrouwbaardere hedonische methode. Eén van de grote nadelen van de herhaaldeverkopen methode [zie o.m. Gelfland, Ecker et al, 2001] is dat men slechts gebruik maakt van een klein deel van de beschikbare verkoopgegevens (circa 25%). Slechts de prijsinformatie over woningen die in een bepaalde periode (meestal circa 10 jaar) meer dan éénmaal verkocht zijn, worden in ogenschouw genomen. Het is niet optimaal om het merendeel van de referentieprijzen buiten beschouwing te laten. Een tweede nadeel is dat woningen die in een relatief korte periode meermaals verkocht worden, niet volledig representatief zijn voor de totale Nederlandse woningvoorraad. Waarschijnlijk betreft het hier woningen die goed in de markt liggen en in een bepaald woningmarktsegment vallen. Ook zal deze groep woningen relatief veel objecten bevatten die gekocht zijn om opgeknapt te worden. Vervolgens worden deze woningen op relatief korte termijn weer doorverkocht tegen een meerprijs. Het is dan ook aantoonbaar dat dergelijke herhaalde-verkopen indexen leiden tot een overschatting van de woningprijsontwikkeling. Daarnaast laat deze methodiek het niet toe om op laag geografisch niveau (gemeente, wijk, buurt) betrouwbare uitspraken te doen. De hedonische methode, die ontwikkeld is door ABF en waarbij alle transacties worden meegewogen, laat wel toe om betrouwbare uitspraken te doen op laag schaalniveau. MEER INFORMATIE Voor vragen kunt u contact opnemen met Petra Visser, Petra.Visser@abfvaluation.nl