DORDRECHT. Aan de gemeenteraad

Transcriptie

1 DORDRECHT Aan de gemeenteraad Gemeentebestuur Spuiboulevard GR DORDRECHT Datum 17 december 2013 Begrotingsprogramma Wonen Betreft Startersleningen Dordrecht Sam envatt ing Het college heeft in 2012 onderzoek gedaan naar de (financiële) haalbaarheid van startersleningen in Dordrecht. Sindsdien is er een landelijke regeling rondom starters op de woningmarkt gewijzigd. Dit is het cofinancieringsfonds van startersleningen. Per oktober 2013 is ongeveer 20% van dit fonds gebruikt. Deze wijziging creëert een nieuw moment om na te denken over startersleningen. Het college is nog steeds van mening dat lokale financiële impulsen geen oplossing bieden voor de stagnatie op de Dordtse woningmarkt. Ook was het college geen voorstander van startersleningen omdat onder andere op deze manier starters gestimuleerd worden om meer schulden aan te gaan en de gemeentelijke proceskosten en rentederving niet opwegen tegen de positieve effecten op de woningm arkt. Het argument dat bewoners worden gestimuleerd om meer schulden aan te gaan blijft bestaan en zorgt ook voor terughoudendheid in het verstrekken van startersleningen. Maar door de rijksbijdrage en de kostendekkende bijdrage van de verkopende partij is het argument van de gemeentelijke proceskosten en rentederving niet meer aan de orde. Daarom willen wij u voorstellen om over te gaan tot de invoering van de starterslening, als verkoopbevorderende m aatregel voor de nieuwbouw en bestaande bouw. W aarbij bij het afsluiten van een starterslening ook nadrukkelijk wordt gewezen op de consequenties van deze extra financiering. Daarom stelt het college dan ook voor om zo snel mogelijk in 2014 startersleningen te verstrekken in Dordrecht. 1. Wat is de aanleiding? Op 27 november 2012 heeft u ingestemd met het voorstel om geen startersleningen te verstrekken, naar aanleiding van een onderzoek naar de (financiële) haalbaarheid van een starterslening. Tegelijkertijd is toegezegd om bij gewijzigde omstandigheden nogm aals te kijken naar het onderwerp startersleningen. Inmiddels is door de minister van Wonen en Rijksdienst besloten om voor de starterslening een uitzondering te maken bij de nieuwe regels omtrent aftrek van hypotheekrente. Daarnaast heeft de m inister een budget beschikbaar gesteld van in (Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten). Binnen deze regeling legt het Rijk de ene helft van de Starterslening in, gemeenten de andere helft. 2. Wat willen we bereiken? Wat is een sta rterslening? Startersleningen worden verstrekt om de doorstrom ing te bevorderen. De starterslening is een tweede hypotheek. Een starterslening is de eerste drie jaar Pagina 1/9

2 rente- en aflossingsvrij. Na drie jaar wordt de lening m arktconform terugbetaald. Maar op verzoek van de gebruiker kan bij een hertoetsing beoordeeld worden of hij/zij in staat is zijn rente en aflossing te betalen. Is dit niet het geval, dan wordt een afwijkende afbetalingsregeling voorgesteld. De landelijke ervaring leert dat veel gebruikers wel in staat zijn om marktconform af te betalen. Het instrument wordt als service vanuit de gemeente gewaardeerd en gebruikt door startende kopers en makelaars en hypotheekverstrekkers, omdat de financiële mogelijkheden van kopers worden verruimd, in een tijd dat starters bij hypotheekverstrekkers juist steeds lastiger en m inder kunnen lenen. Zo is de starterslening een aanvulling op de reguliere hypotheek en overbrugt het verschil tussen de koopsom (inclusief aankoopkosten) en het m aximaal beleenbaar bedrag op basis van het huidige inkomen. Met een starterslening willen we jonge inwoners ondersteunen bij de financiering van hun eerste koopwoning in Dordrecht en daarmee de Dordtse koopwoningenmarkt een im puls geven. ARGUMENTEN 1. Starterslenin gen dragen direct bij aan de verkoop van woningen. Starters van wie het inkom en (nog) niet helemaal toereikend is, kunnen met een starterslening op een veilige manier toch een woning kopen. Door als gemeente een budget beschikbaar te stellen kan met de regeling gebruikt worden gemaakt van de Rijksgelden. Door startersleningen worden er huizen verkocht, ze zorgen voor een betere betaalbaarheid van woningen. 2. Starterslenin gen zorgen voor doorstroming op de woningmarkt. Landelijke ervaringen uit het verleden leren dat starters grofweg een verhuisketen van 3 a 4 verhuisbewegingen op gang brengen. Door een woning te kopen kan de eigenaar zelf weer een andere woning kopen, enzovoorts. Dit betekent dat bij 20 tot 30 verleende startersleningen er 60 tot 80 extra verhuisbewegingen zijn Uit evaluatie van de starterslening in Zwijndrecht blijkt een beperkt effect op de woningmarkt. In deze evaluatie is het niet duidelijk te concluderen of deze mensen nu alleen een woning konden kopen dankzij een starterslening. Een mogelijke verklaring ligt in de gewijzigde marktomstandigheden. Voorheen konden kopers grotere stappen in hun wooncarrière maken, door de overwaarde te verzilveren. 3. Veel starters tussen de 18 en 35 jaar maken nog steeds een inkomensstijging door. Door voor jonge gezinnen/ starters met onvoldoende inkom sten om een woning te krijgen zij meer mogelijkheden om een ruimere (gezins-) woning te kopen. Starters staan aan het begin van hun carrière, de landelijke ervaring leert dat hun inkomens in die fase sneller stijgen. Met behulp van de starterslening kan op de verwachtte inkomensstijging worden voorgesorteerd. 4. De regeling is budgetneutraal uit te voeren. Vanwege het indirecte belang van de gemeente verwachten we van verkopers van woningen (als direct belanghebbende) een kostendekkende bijdrage. Met deze opbrengsten dekken wij onze rentelasten en risico's. Deze regeling wordt al enkele jaren uitgevoerd in Amersfoort en vindt ook elders in het land navolging. Pagina 219

3 5. Cofinanciering door het Rijk Het Rijk financierde tot mei 2010 de helft van de bedragen die via de gemeentelijke startersleningen werden uitgekeerd. Vanaf 1 januari 2013 heeft het Rijk nogmaals startersleningen worden verstrekt, waarbij het Rijk de helft van elke starterslening beschikbaar stelt en gemeenten de andere helft beschikbaar stellen. Deze regeling is niet van toepassing op de verkoopportefeuille van de corporaties, en alleen beschikbaar voor gem eenten die de Starterslening voeren en een revolverend fonds bij de SVn hebben. Per oktober 2013 is ongeveer 20% van het Rijksbudget voor startersleningen gebruikt. De inschatting is dan ook dat er voor 2014 en 2015 nog voldoende Rijksbudget beschikbaar is. KANTTEKENINGEN 1. Starterslenin gen in Dordrecht zijn minder noodzakelijk in verband met de samenstelling van de woningvoorraad. Dordrecht heeft een relatief goedkope woningvoorraad waardoor er ruim voldoende woningen beschikbaar zijn voor starters op de woningmarkt. Ook met de aangescherpte regelgeving voor het verstrekken van hypotheken zijn er nog voldoende m ogelijkheden om aan een koopwoning te komen in diverse Dordtse wijken. In vergelijking m et andere regio's hebben starters in de Drechtsteden en in de stad Dordrecht relatief veel mogelijkheden om (binnen de hypothecaire eisen) een woning te kopen, ook eengezinswoningen. 2. Starterslenin gen zijn minder noodzakelijk doordat corporaties Woonbron en Trivire ook een verkoopaanbod hebben. De corporaties Woonbron en Trivire hebben ruim aanbod van kwalitatief goede en goedkope woningen. Deze woningen kunnen momenteel ook via TeWoon en/of Koopgarantconstructies onder gunstige voorwaarden worden gekocht. Zo kunnen starters bijvoorbeeld korting krijgen op de verkoopprijs en/of terugkoopgarantie. Tenslotte heeft Trivire sinds kort ook de Corporatie Starterslening als product op de Dordtse markt gezet, hier is tot 1 december 2013 geen gebruik van gemaakt. Met de corporaties zijn afspraken gemaakt over het verkoopprogramma, ook de komende jaren is er een ruim koopaanbod corporatiewoningen, m et of zonder voorwaarden. 3. Het totale effect van starterslenin gen is zeer gering. Verschillende buurgemeenten zoals Zwijndrecht en Sliedrecht verstrekken startersleningen. Dit gebeurt in zeer kleine aantallen. Wanneer enig effect bereikt wil worden met startersleningen moet er wel sprake zijn van een grote leningscapaciteit. Dit vraagt een grotere investering vanuit de gemeente. In 50 startersleningen. In Zwijndrecht is uitgerekend dat aan slechts 5 tot lo% van het percentage starters onder de 36 jaar die binnen Zwijndrecht naar een koopwoning verhuisden een starterslening is verstrekt, dit is een klein aandeel van de doelgroep. In Dordrecht vinden per jaar gemiddeld 900 transacties plaats in de bestaande en nieuwbouwvoorraad. Als we ervan uit gaan dat van deze transacties starters op de koopwoningenm arkt ongeveer 50% uitmaken en dat 7,5% van deze koopstarters Pagina 319

4 onder de 36 jaar gebruik zal maken van de startersleningen zullen er ongeveer 35 startersleningen per jaar verstrekt worden. 4. De gemeente is geen financiële instelling Het aangaan en verstrekken van leningen is geen primaire gemeentetaak. Wel is de gemeente de enige partij die de regeling voor alle startende kopers kan openstellen. 5. Het verstrekken van starterslenin gen brengt risico's met zich mee. De huidige ontwikkeling in de arbeidsm arkt maakt dat niet alle starters meer kunnen vertrouwen op een inkomensstijging. Maakten starters in het verleden nog vaak snel stappen qua inkomen, nu is dat onzeker. Er is vaker sprake van korte en tijdelijke contracten. Deze ontwikkeling zorgt voor m eer risico's voor de gemeente. Voor het berekenen van deze risico's hebben we ons gebaseerd op aannames over de (ontwikkeling van) rentepercentages en over het aflossingsgedrag van leners. Zo liggen de voordelen bij de verkopende partij en de risico's vooral bij de lener (heeft een huis met twee hypothecaire leningen) en bij de gemeente (heeft de lening verstrekt). Door de geringere waardestijging of waardevermindering van woningen ten opzichte van het aankoopbedrag is het risico aanwezig dat niet alle leners de lening volledig kunnen aflossen. Dit risico doet zich alleen voor als bij verkoop de opbrengst lager is dan de totale restschuld. De betaalcapaciteit van de lener staat los van de waarde van de woning en is afhankelijk van het inkomen. Dit risico is voor de gemeente gedekt doordat startersleningen als 2 hypotheek onder de zekerheidsstelling van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) vallen en daarmee geborgd zijn. Daarnaast hebben andere gemeenten nog geen financiële schade opgelopen door het verstrekken van startersleningen. 6. Verhoging van leencapaciteit kan mensen financieel vastzetten. wat betreft inkom en er niet meer op vooruitgaan, geen andere gelijkwaardige woning meer kopen. Zij kunnen bij een tweede koop namelijk geen gebruik meer afgelost kunnen ze een gelijkwaardige woning kopen. Door het relatief hoge leenbedrag van de regeling kunnen bewoners hierdoor "gevangene" van hun eigen huis worden. De regeling loopt te kort om goed zicht te krijgen op het feit of dit in de praktijk tot problemen leidt. 7. De rijksbijdrage is eindig Het Rijk heeft budget beschikbaar gesteld voor startersleningen. Als het Rijksbudget volledig benut is vervalt de Rijksbijdrage per lening en stopt de Dordtse starterslening ook, de regeling wordt dus gekoppeld aan de beschikbaarstelling vanuit het Rijk. Met SVn maken wij de afspraak dat zij ons informeren over de stand van zaken, zodat wij tijdig maatregelen kunnen nemen en u kunnen informeren. In novem ber 2012 hadden wij geadviseerd om geen startersleningen te verstrekken omdat onder andere op deze manier starters gestimuleerd worden om meer schulden aan te gaan en de gemeentelijke proceskosten en rentederving niet opwegen tegen de positieve effecten op de woningmarkt. Het argument dat bewoners worden gestim uleerd om meer schulden aan te gaan blijft bestaan en zorgt ook voor terughoudendheid in het verstrekken van startersleningen. Maar door de rijksbijdrage en de kostendekkende bijdrage van de verkopende partij is het argum ent van de gem eentelijke proceskosten en Pagina 419

5 Ons kenmerk SO/ rentederving niet meer aan de orde. Daarom wijlen wij u voorstellen om over te gaan tot de invoering van de starterslening, als verkoopbevorderende maatregel voor de nieuwbouw en bestaande bouw. Waarbij bij het afsluiten van een starterslening ook nadrukkelijk wordt gewezen op de consequenties van deze extra financiering. 3. Wat gaan we daarvoor doen? Allereerst moet worden voldaan aan de spelregels van de starterslening zoals gesteld door de SVn: - De lening is de eerste 3 jaar rente- en aflossingsvrij. - De lening heeft een looptijd van maximaal 30 jaar. - Na de eerste 3 jaar gaat de koopstarter marktconforme rente en aflossing betalen. De martktconforme 15 jaar vaste rente is bij aanvraag en geldt (na 3 jaar) nog 12 jaar. Als het inkomen van de koopstarter niet toereikend is, betaalt de koopstarters een maandlast die past bij het op dat moment geldende inkom en. - Hertoetsing vindt plaats na het 3, 6, 10e en 15e jaar. - Alle startersleningen worden onder NHG aangeboden. Daarnaast adviseren wij om specifieke voorwaarden op te nemen in de Verordening Starterslening Dordrecht. 1. De aanvrager is 18 tot en met 35 jaar op het moment van de aanvraag Het is mogelijk een leeftijdsgrens aan de geven in de verordening. Ons voorstel is om alle koopstarters met een leeftijd van 18 tot en met 35 jaar gebruik te laten maken van de regeling, omdat starters in deze leeftijdscategorie de grootste kans hebben op inkomensstijging waardoor de extra lening afbetaald kan worden. Een andere optie is om de leeftijdsgrens ruimer te formuleren. Op deze manier komen ruimere doelgroepen in aanmerking en kan bijvoorbeeld ook een huurder gebruik m aken van de regeling om zijn/haar eerste koopwoning te kopen. 2. De aanvrager is niet eerder woningeigenaar geweest* Het is mogelijk de regeling ook open te stellen voor doorstarters op de woningmarkt. Wij stellen voor dit niet te doen omdat blijkt dat vooral starters problemen hebben op de woningmarkt, en zij door het kopen van een huis ook een doorstarter helpen. Daarnaast geven wij er voorkeur aan om het beperkte budget voor startersleningen effectief in te zetten. Een andere optie is om de regeling ook voor doorstarters beschikbaar te stellen. Hierdoor wordt optimaal ingezet op de doorstroming op de Dordtse woningmarkt. Groot nadeel is wel dat de Rijksregeling alleen geldt voor starters op de woningmarkt. 3. De aanvrager koopt een woning binnen de gemeente Dordrecht Wij stellen voor alleen startersleningen te verstrekken aan kopers waarvan de woning binnen de gemeente Dordrecht staat. Het is mogelijk om alleen startersleningen in specifieke wijken te verstrekken, maar gezien de stagnatie in de gehele Dordtse woningmarkt vinden wij dit niet wenselijk. Bij de te kopen woning m oet geen sprake zijn van toekomstige sloopplannen. Om de regeling zo effectief mogelijk in te zetten, en de doorstroming te bevorderen, stellen we voor de starterslening beschikbaar te maken voor de aankoop van een woning in de nieuwbouw en bestaande bouw, ook kopers van een kavel komen in aanmerking voor de starters lening. Pagina 519

6 Ons kenmerk 50/ De totale verwervingskosten (inclusief grondkosten) van de woning mogen niet hoger zijn dan C ,-- (inclusief k.k.) Wij stellen voor om een grens te stellen aan de aankoopwaarde van het huis. 2013) niet realistisch is voor de Dordtse markt. Wel kan ervoor worden gekozen om vanuit gemeentelijk belang bepaalde plaatsen aan te wijzen waar de aankoopwaarde van het huis hoger mag zijn doordat we als gemeente daar een belang hebben. Hierbij kan o.a. aangesloten worden bij de geprioriteerde projecten in Richting Kiezen, zoals Stadswerven, Leerpark en Dordrecht West. Meerwerk c.q. verbouwingskosten zijn toegestaan voor de berekening van de hoogte van de Starterslening. Het is toegestaan maximaal 7, 5% van de v.o.n. prijs mee te nemen voor meerwerk. 5. Het (gezamenlijk) bruto jaarinkomen van de starter is niet hoger dan Het is belangrijk een grens te stellen aan het (gezamenlijk) bruto omdat huizenkopers boven deze inkom ensgrens geen problemen ondervinden m et financiering op de Dordtse woningmarkt. 6. Hoogte lening maximaal 20% van de verwervingskosten * met een m axim um Tenslotte stellen we voor de hoogte van een starterslening te maximeren tot volgens de SVn. 7. Niet in combinatie met koopgarant of MGE constructie, dan wel andere koopinstrumenten en/of andere financieringsconstructies als bijvoorbeeld erfpacht etc.; * 8. De aanvrager m oet de woning waarvoor de lening wordt aangevraagd zelf gaan bewonen; 9. Leningen worden enkel verstrekt voor zover het ter beschikking gestelde budget toereikend is; Wanneer het Rijksbudget is uitgeput stopt ook automatisch de Dordtse Startersregeling. Hierdoor wordt optim aal geprofiteerd van het door het Rijk beschikbaar gestelde budget. 10. Zowel de eerste hypotheek als de starterslening (tweede hypotheek) benodigd voor de aankoop van de woning door aanvrager moeten worden verstrekt met Nationale Hypotheek Garantie. 11. Tenslotte zal de deelnem ingsovereenkomst tussen de gemeente Dordrecht en de SVN van toepassing zijn. Ook gebruikt de gemeente de door de SVn vastgestelde productspecificaties. * Voorwaarden gesteld aan de Starterslening en een revolverend fonds bij SVN met Rijksbijdrage van 50%. a. Inspraak en comm unicatie Na uw besluit, zal de uitkomst via de media gecommuniceerd worden en zullen betrokken partijen als bouwers, ontwikkelaars, makelaars, notarissen en andere marktpartijen inform atie ontvangen. Pagina 6/9

7 b. Vervolgt raject besl uitvorm ing Na besluitvorming brengen wij de marktpartijen op de hoogte van het besluit en wordt de Verordening Startersleningen Dordrecht opgesteld worden conform de in dit voorstel opgenom en uitgangspunten en criteria. c. Inciusiefbeleid Niet van toepassing. 4. Wat m ag het kosten? Voor de uitvoering van de startersleningen is het noodzakelijk een revolverend fonds op te richten bij de SVn. - De gemeente stort eenmalig, of periodiek, een bedrag in het revolverend fonds van de SVn; - De gemeente sluit een deelnemersovereenkomst met de SVn (deze al afgesloten i. v. m. funderingsherstel); - SVn verstrekt de leningen nam ens de gemeente en zorgt voor de adm inistratieve afhandeling; - De gem eente betaalt de beheersvergoeding van 0, 5% per jaar; - De eerste 3 jaar ontvangt de gemeente niets aan rente en aflossing. Na het derde jaar, indien uit de toets van de inkomensgegevens blijkt dat de verkrijgers van de starterslening op dat moment in staat zijn te betalen, komt zowel de rente als de aflossing in het revolverend fonds bij de SVn terecht en kan gebruikt worden voor het verder verstrekken van startersleningen. Het risico dat kopers op basis van de inkomenstoets na 3 jaar niet in staat zijn rente te betalen wordt binnen het revolverend fonds berekend. Wat betekent het revolverend fonds financieel voor de gemeente? De verwachting is dat er ongeveer 35 startersleningen per jaar worden verstrekt in Dordrecht. Ervan uitgaande dat we de komende 2 jaar startersleningen verstrekken een revolverend fonds van het SVn. (ervan uitgaande dat de Rijksoverheid 50% inlegt op elke verstrekte lening).dit budget zal gefaseerd worden ondergebracht bij de SVn. Omdat we niet weten in welk tempo de woningen verkocht zullen worden zijn de kosten berekend alsof we het totale bedrag in 1 maal moeten storten. Looptijd: maximaal 30 jaar Rentepercentage: 4% (de startersleningen worden door de gemeente verstrekt.) Beheerskosten: 0,5% Rentelasten: uitgezet) Risicokosten* : Uitgaande van 20% van het jaarlijkse rentebedrag zijn deze (bij Beheerskosten** : Het percentage van 20% risicokosten is arbitrair. Hieruit dienen de lasten betaald te worden indien op de toetsmomenten blijkt dat op basis van het inkomen (nog) geen rente betaald behoeft te worden. In verband met de onzekerheid op het herstel in de markt en de dynamiek in de huizenmarkt hanteren we een percentage onvoorzien van 20%. Als blijkt uit de toets dat het inkomen onvoldoende is gestegen om marktconform af te lossen wordt er een maatwerkoplossing uitgewerkt. Het risico bestaat dat er dan geen rente wordt betaald door de lener. Dit risico is maximaal de rentekosten van de gemeente. Aflossing kan altijd op een later moment, uiterlijk bij verkoop. Pagina 7/9

8 ** De beheersvergoeding van 0, 5% die wij betalen aan SVn wordt berekend over het bedrag dat bij het SVn-fonds uitstaat. Omdat in principe vanaf het 3 1 jaar wordt afgelost zal het per jaar. N.B. de Starterslening moet na 30 jaar zijn afgelost en keert terug in het revolverend fonds. Er is voor de gem eente geen risico betreffende het niet kunnen terugbetalen van het aflossingsdeel omdat het bedrag van de lening valt onder de garantie van het NHG. Berekening bijdrage van de verkopende partijen Het uitgangspunt is dat verkopers een bijdrage betalen die alle kosten en risico's dekken. De uiteindelijke verstrekking van de starterslening stellen wij afhankelijk van de betaling van de bijdrage. Daardoor is het risico op dit punt kleiner. Voor dit uitgangspunt is gekozen om dat wij geen eigen middelen willen inzetten voor de verstrekking van startersleningen. Daarom willen we de kosten dekken door een bijdrage van verkopende partijen te eisen. Want verkopers profiteren ook van de regeling, daar m ag een bijdrage tegenover staan. Daarnaast heeft de gemeente geen direct belang bij een privaatrechterlijke transactie wat de verkoop van een woning is. De vaste en extra kosten zijn opgebouwd uit 4 elementen: 1. Rentelasten doordat de eerste 3 jaar geen rente en aflossing wordt betaald. 2. Beheerskosten welke 30 jaar betaald m oeten worden aan de SVn. 3. Personeelskosten. 4. De extra kosten bij een risicopercentage van 20% van de gemeente Hier kom t het risico van rente verlies vanaf jaar 3 (vanwege achterblijvende inkomensstijging en lagere marktrente dan interne rekenrente) nog bij. Een schatting laat zien dat de bijdrage voor de verkopende partij uit zal komen op de gemeente af te stemmen m et de marktpartijen, zoals makelaars en ontwikkelaars. Risicoreservering / dekking indien de leningen niet terugkomen Alle startersleningen vallen onder NHG. Hiermee is er geen risico voor de gemeente dat restschuld niet wordt afgelost. Het risico op renteverlies vanaf jaar 3 is meegenomen in de bijdrage voor de verkopende partij. Periodieke stortingen afhankelijk van het aantal aanvragen Aangezien er een vrij lange doorlooptijd is tussen het moment van aanvraag en het moment van daadwerkelijke uitbetaling van de lening (2 tot 3 maanden) is het mogelijk om de daadwerkelijke storting in het fonds te laten bepalen door het aantal aanvragen. Daardoor hoeft er niet meer gestort te worden dan noodzakelijk is en alleen als er daadwerkelijk gebruik van wordt gem aakt. SVn betaalt namelijk marktconform rente uit op het krediet dat door de gemeente in gestald bij de SVn. 5. Fatale beslisdatum Zo snel mogelijk in verband met uitputting Rijksgelden. Pagina 8/9

9 D atu m 17 december Bij dit raadsvoorstel horen de volgende bijlagen: ontwerp besluit. 7. Voorstel Wij stellen u voor: 1. voor de uitvoering van het voorstel Startersleningen Dordrecht 2014 tot een 2015; 2. ter dekking van de kosten de verkopende partij bij toekenning van de starterslening een financiële bijdrage in rekening te brengen; 3. de kostendekkende bijdrage van de verkopende partij als voorwaarde te stellen voor de verstrekking van een starterslening; 4. een verordening op te stellen met de in dit voorstel opgenomen uitgangspunten en criteria en deze, indien mogelijk en nadat deze akkoord bevonden is door het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederland, vervolgens ter vaststelling aan u aan te bieden; 5. na uitputting van het budget, of zoveel eerder als de Regeling eindigt, een onafhankelijk onderzoek te doen naar de doelmatigheid en effectiviteit van het beschikbaar stellen van startersleningen. Het college van Burgemeester en Wethouders van Idrecht de secretaris de burg eester M M van der Kraan A Ai Brok Pagina 919