Zaaknummer: Datum: 6 september 2016 Portefeuillehouder: wethouder D.A. (Dirk) Heijkoop Bijlage: 1 Onderwerp: Evaluatie starterslening 2016

Transcriptie

1 Aan de leden van de gemeenteraad Postbus AA Bleskensgraaf T Zaaknummer: Datum: 6 september 2016 Portefeuillehouder: wethouder D.A. (Dirk) Heijkoop Bijlage: 1 Onderwerp: Evaluatie starterslening 2016 Geachte leden van de raad, Sinds 2013 kennen wij in de gemeente Molenwaard de starterslening. Wij geven starters die voor het eerst een woning kopen onder voorwaarden een extra lening met de bedoeling dat de aankoop van een eigen huis bereikbaar wordt. Voor de uitvoering van de regeling zijn wij aangesloten bij Stichting Volkshuisvesting Nederland (SVn). De aanleiding om u op dit moment over de regeling te informeren is dat de regeling per 1 januari aanstaande wijzigt. De achtergrond hiervan is dat de fiscale regels rond hypotheken aangescherpt zijn. Het is enige tijd onduidelijk geweest of en zo ja hoe, de regeling in stand kon blijven. U heeft het college daarom op 7 juli 2015 middels een motie gevraagd om structurele alternatieven voor de starterslening te presenteren in navolging van de SVn om starters op de woningmarkt te ondersteunen, rekening houdend met nieuwe hypotheekregels en de ontwikkeling van de woningmarkt in Molenwaard. Er is nu duidelijkheid over de starterslening. De regeling kan met enige aanpassingen in stand blijven. Om starters in Molenwaard het steuntje in de rug te kunnen blijven bieden, kunnen wij dan ook aangesloten blijven bij deze regeling. Hiermee wordt voor de komende jaren een structurele oplossing gebonden en komen we tegemoet aan de opdracht die u in uw motie uitgesproken heeft. De motie is hiermee dan ook afgedaan. Wij bieden u jaarlijks een evaluatie van de starterslening aan. De informatie over de nieuwe starterslening hebben wij opgenomen in de evaluatie die wij u hierbij aanbieden. Wij verwachten u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd. Met vriendelijke groet, Burgemeester en wethouders van de gemeente Molenwaard, de secretaris de burgemeester N. van Ameijde-Poortman MBA D.R. van der Borg

2 Evaluatie starterslening 2016 september

3 0. Aanleiding Sinds januari 2013 is er op initiatief van de raad een starterslening in Molenwaard. De regeling bestaat nu drie-en-een-half jaar. Het initiatiefvoorstel en de verordening voorzien niet in een evaluatie, maar het ligt voor de hand om dit jaarlijks te doen. Dit is de tweede evaluatie. De vorige dateert van juli De starterslening biedt een opstap om een eerste koopwoning te verwerven. De starterslening wordt verstrekt uit een (revolverend) fonds van de gemeente bij Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) en is bij aanvang renteloos. Na afloop van drie jaar wordt op basis van een inkomenstoets de betaalcapaciteit voor een volgende periode vastgesteld. De gemeente bepaalt het beleid en stelt in de Verordening de doelgroep en het toepassingsbereik vast. De vorige evaluatie van de starterslening heeft plaatsgevonden op 7 juli In deze evaluatie is gesteld dat de starterslening per 2017 ophoudt met bestaan vanwege veranderende hypotheekregels waarvoor voor de starterslening tot en met 31 december 2016 een uitzondering is gemaakt. Om voor hypotheekrenteaftrek in aanmerking te komen, moeten hypotheken vanaf de eerste dag verplicht lineair of annuïtair worden afgelost. Het aantrekkelijke van de starterslening is dat deze minimaal de eerste drie jaar maandlasten vrij is; voor starters dé manier om de woning te kunnen financieren ondanks een startersinkomen. Op verzoek van deelnemers en samenwerkingspartners heeft SVn de mogelijkheden onderzocht om de Starterslening in aangepaste vorm ook na 2016 voor alle partijen aantrekkelijk te houden. Inn deze evaluatie wordt ingegaan op de nieuwe regeling die SVn aanbiedt per 1 januari Opzet evaluatie Bij de evaluatie wordt aangesloten bij de beleidsdoelstellingen die bij de verordening geformuleerd zijn. Dat leidt tot de volgende hoofdvragen: 1. Worden de doelstellingen van de starterslening bereikt? De doelstellingen van de starterslening zijn: het vasthouden van starters in het kader van de leefbaarheid, het op gang brengen van doorstroming, het stimuleren van nieuwbouwprojecten en het budgettair neutraal uitvoeren van de regeling. Op basis van concrete cijfers wordt voor deze doelstellingen een beeld geschetst. 2. Welke risico s loopt de gemeente? Onderzocht wordt in hoeverre Molenwaard risico s loopt. 3. Conclusie Onderbouwd wordt hoe het college omgaat met de in juli 2015 ingediende motie waarin door de raad wordt gevraagd om een structureel alternatief voor het faciliteren van starters op de koopmarkt. Deze hoofdvragen worden in de volgende paragrafen onderzocht, voorafgegaan door een overzicht van feiten en cijfers over de starterslening en het gebruik ervan. 2. Feiten en cijfers Voordat de hoofdvragen van de evaluatie aan bod komen, zetten we eerst een aantal feiten en cijfers over de starterslening in Molenwaard op een rijtje. Gemeentelijk budget Er is op 1 januari 2013 een budget van ter beschikking gesteld, daarnaast was er bij aanvang nog budget beschikbaar vanuit de Graafstroomse regeling ( ). Op dit moment (1 september 2016) is er nog beschikbaar. Tot nu toe zijn 27 leningen verstrekt. 1

4 Tabel 1: Aantal uitgezette leningen: Jaar aanvragen verleend afgewezen Er is één aanvraag wel getoetst door SVn maar uiteindelijk niet verleend, dit omdat de aanvrager de financiering op een andere alternatieve methode rond heeft kunnen krijgen. Dat er geen aanvragen afgewezen worden, ligt vooral aan de uitgebreide informatie die mensen vooraf krijgen. Er wordt een uitgebreide check gedaan of mensen in aanmerking komen voor een lening. Pas wanneer men voldoet aan de leningsvoorwaarden, wordt het aanvraagdocument toegezonden. In bijlage 1 is een uitgebreider financieel overzicht opgenomen van alle leningen, met per lening informatie over het geleende bedrag, eventuele terugbetalingen en informatie over de gekochte woning. Tabel 2: Uitgezette bedragen: Jaar uitgezet terugbetalingen restant budget 31 december , , , , , , , , , Tot september , , ,23 (inclusief storting ) Let op: de uitgezette bedragen in bovenstaande kolom zijn exclusief de rijksbijdrage. Rijksbijdrage Tot juni 2015 was de rijksbijdrage van kracht. Met deze bijdrage droeg het Rijk de helft bij aan de Starterslening, gemeenten en/of provincies betaalden de andere helft. Binnen Molenwaard hebben 19 starters die een starterslening hebben gekregen van het aanvullende budget van het Rijk gebruik gemaakt. De 8 starters die na half 2015 gebruik hebben gemaakt van de starterslening hebben geen aanvullend budget gekregen van het Rijk. Conclusie Net als de huidige starterslening biedt ook de gewijzigde starterslening aan koopstarters de mogelijkheid een woning te kopen waarvoor nog onvoldoende inkomen is. Met de starterslening wordt die ene koopwoning nu net wel bereikbaar en betaalt de starter de lening terug op het moment dat het inkomen voldoende is gegroeid om de financieringslast te betalen. De starterslening is dus een tijdelijke ondersteuning. Op basis van het bedrag dat nog beschikbaar is kunnen er grofweg nog 16 leningen verstrekt worden. Bij een gelijkblijvend aantal leningen per jaar is het beschikbare bedrag nog voldoende voor ongeveer twee jaar. Dit is een ruwe schatting. De ervaring is dat er geen patroon te zien valt in de aanvragen om startersleningen en een goede schatting maken is dan ook niet echt mogelijk. Daarnaast worden er vanaf eind 2016 terugbetalingen verwacht van de starters die in 2013 en 2014 een lening zijn aangegaan. 3. Doelstellingen starterslening In deze paragraaf wordt bekeken of de doelstellingen die gesteld zijn bij de starterslening behaald zijn. Het vasthouden van starters in het kader van de leefbaarheid 2

5 Er zijn in drie-en-een-half jaar tijd 27 startersleningen verstrekt, waarvan 2 in het eerste jaar. Op basis van de beschikbare informatie is niet te achterhalen of deze starters anders de gemeente verlaten zouden hebben. Op gang brengen van doorstroming Van de 27 starters hebben er 22 een bestaande woning gekocht. Ter vergelijking: onder de voormalige Graafstroomse starterslening hebben 7 van de 19 starters (37%) met een starterslening een bestaande woning gekocht. Het aandeel leningen afgegeven voor bestaande woningen is dus met 81% onder de huidige regeling aanmerkelijk hoger. Het lijkt echter in behoorlijke mate afhankelijk te zijn van het aanbod aan nieuwbouwprojecten. Stimuleren nieuwbouwprojecten Vijf van de 27 starters hebben een woning uit een gemeentelijk nieuwbouwproject gekocht. Het valt niet te zeggen of de starterslening een doorslaggevende factor is geweest bij de aankoop of dat de woningen ook waren verkocht wanneer er geen startersleningen zouden zijn verstrekt. Ter vergelijking: onder de voormalige Graafstroomse regeling hebben 12 van de 19 starters een nieuwbouwwoning gekocht. Kwantitatieve doelstelling Er is bij de doelstelling niet bepaald bij hoeveel startersleningen de regeling als succesvol beschouwd wordt. In het eerste jaar zijn 2 leningen verstrekt en vervolgens per jaar circa 8. Waarbij moet worden opgemerkt dat er dit jaar al 8 leningen zijn verstrekt. In totaal zijn er tot nu toe 27 leningen verstrekt vanaf de herinvoering in Omdat bij de beleidsdoelstelling geen doel gesteld is in termen van aantallen waarbij de regeling als succesvol beschouwd wordt, valt niet zonder meer te zeggen of de beleidsdoelstelling gehaald is. Er is een licht stijgende lijn te zien in het aantal verstrekte leningen. Dit wijkt af van het landelijke beeld, dat een daling te zien geeft. Om het aantal verder in perspectief te zetten: er zijn in Molenwaard op jaarbasis op dit moment ruim 250 transacties. Uit onderzoek van het Kadaster is bekend dat de helft van de woningen gekocht worden door starters; dat betekent ca. 125 transacties. Daarvan zijn er 8 geholpen met een starterslening. De meeste starters hebben de lening tot nu toe gebruikt als een eerste duwtje in de rug. Dat blijkt vooral uit het aflossingsgedrag: het komt regelmatig voor dat de lening binnen drie jaar terugbetaald wordt. Na drie jaar moet voor het eerst rente betaald worden en de rente is relatief hoog (3,3% met NHG tegenover circa 2,3% met NHG bij een reguliere bank, op basis van 15 jaar vast). Budgettair neutraal Het college heeft de opdracht om de regeling budgettair neutraal uit te voeren. De starterslening is in beginsel een revolving fund, wat wil zeggen dat het uitgeleende geld terugkomt bij de gemeente en opnieuw uitgezet kan worden. Het verstrekken van startersleningen brengt voor de gemeente kosten met zich mee. Deze bestaan uit de jaarlijkse beheervergoeding van 0,5% op jaarbasis over de schuldrest van de leningen en de kapitaallasten. De onzekere factor is voor welke periode de starter nog niet in staat is rente- en aflossing over de starterslening te betalen. De opbrengsten van de regeling zijn afhankelijk van de mate van terugbetaling. De regeling is in principe nimmer budgetneutraal uit te voeren, omdat het rentepercentage van de uitgegeven leningen lager ligt dan de rente van het door de gemeente geleende bedrag. De regeling is niet volledig budgettair neutraal uit te voeren; er moet altijd een beheervergoeding betaald worden, waarvan de hoogte afhankelijk is van de schuldrest van de leningen en de rentederving. Aan de overige opdrachten heeft het college voldaan. 3

6 4. Nieuwe regeling De SVn kan vanaf 1 januari 2017 een nieuw product aanbieden, waarbij veel elementen van de huidige starterslening hetzelfde blijven. De maximale Starterslening blijft 20% van de waarde van de woning. Gemeenten kunnen nog steeds specifiek voor hun gemeente geldende voorwaarden opnemen, om lokale doelstellingen te realiseren. Voor starters blijft de lening de eerste drie jaar maandlastenvrij. In het 3 e, 6 e, 10 e en 15 e jaar houden zij hetzelfde hertoetsrecht. De grootste wijziging zit in de introductie van de Combinatielening naast de Starterslening. Uit deze Combinatielening wordt de aflossing van de Starterslening betaald. Met het bedrag waarmee de Starterslening wordt afgelost, stijgt de Combinatielening. Op die manier behoudt de Starterslening haar karakter en voldoet het aan de verplichte aflossingseis; de Starterslening daalt vanaf dag één met het wettelijk verplichte bedrag aan aflossing. Starters houden zo het recht op hypotheekrenteaftrek. De startersregeling zoals wij die hanteren kan onder de nieuwe regeling worden voortgezet, waardoor gemeente Molenwaard de starters kan blijven faciliteren bij de aankoop van de eerste woning. 5. Risico s Hypotheekgarantie NHG borgt ook de gewijzigde starterslening. Bovendien is het waarschijnlijk dat door de verplichte annuïtaire aflossing op de hypotheek minder vaak een beroep hoeft te worden gedaan op NHG. In 2014 heeft NHG bepaald dat het risico van de 10% van de hypotheek bij de geldgever ligt. SVn heeft besloten dat risico niet aan gemeenten door te belasten, maar tot in ieder geval 2021 voor haar rekening te nemen. Samen met de verplichte annuïtaire aflossing lopen gemeenten en starters daardoor nagenoeg geen risico om met een restschuld te blijven zitten. De combinatielening is een consumptieve lening met bankhypotheekrecht. De combinatielening valt echter niet onder de borging van NHG. Dit kan in het geval van een verliesdeclaratie voor zowel starter als de gemeente ongunstig zijn. Ook daarom heeft SVn besloten dat SVn in het geval van een verliesdeclaratie bij NHG, de resterende combinatielening voor rekening neemt. Hiermee reduceert SVn het risico van gemeenten tot nagenoeg nihil. Dit geldt ook voor het risico van de starter. De starter wordt in geval van een verliesdeclaratie bij NHG niet met een onverwachte restschuld geconfronteerd. Voor wat betreft risico s verandert er voor zowel de starter als gemeente niets ten opzichte van de huidige situatie. Terugbetalingen De regeling in Molenwaard biedt door de beperking in het te lenen bedrag een zekere waarborg dat het risico niet te groot wordt. De ervaringen uit het verleden geven aan dat het terugbetalen van de lening over het algemeen op schema loopt. Onzekerheid is er vooral naar aanleiding van de economische omstandigheden (werkloosheid, huizenprijzen). Er zijn tot nu toe geen wanbetalers geweest. In totaal hebben 3 starters gevraagd om uitstel en hebben 2 personen die ook daadwerkelijk gekregen. Opvallend is ook het aantal starters dat de lening binnen enkele jaren na het afsluiten al in totaal terugbetalen. Van de in totaal 36 afgesloten leningen (dat is inclusief de leningen uit de Graafstroomse periode) zijn er al 10 afbetaald. Op basis van deze gegevens kan geconcludeerd worden dat het risico aanvaardbaar is. 4

7 SVn heeft aangegeven dat er bij ons zeer goed terugbetaald wordt, veel beter dan het landelijk gemiddelde. Het terugbetaalgedrag is een goede indicator. Op basis hiervan is eveneens te concluderen dat het risico voor de gemeente aanvaardbaar is. Prijsopdrijvend Door tegenstanders van de starterslening wordt een prijsopdrijvend effect als tegenargument genoemd. Sinds de invoering van de starterslening is deze stelling echter nooit met onderzoek onderbouwd. De starterslening kan het verkoopproces zeker bevorderen en sneller laten verlopen maar aspecten als concurrentie, gunstige financieringsvoorwaarden of hypotheekrenteaftrek hebben een veel grotere invloed op de prijsstelling en het verkoopproces. 6. Conclusies Anders dan het landelijke beeld vertoont het aantal verstrekte startersleningen een licht stijgende lijn. Het terugbetaalgedrag is goed; de risico s van de regeling zijn dan ook beheersbaar. De gemeenteraad heeft bij de vorige evaluatie van de starterslening op 7 juli 2015 een motie ingediend waarbij het college is gevraagd om structurele alternatieven voor de starterslening te presenteren in navolging van de SVn om starters op de woningmarkt te ondersteunen, rekening houdend met nieuwe hypotheekregels en de ontwikkeling van de woningmarkt in Molenwaard. De achtergrond van de motie is dat de raad wil dat ook als de starterslening niet in stand had kan blijven, er toch mogelijkheden bestaan om starters te helpen. Nu SVn nieuwe mogelijkheden biedt om de starterslening door te zetten, wordt hiermee voor de komende jaren een structurele oplossing geboden. Door voortzetting van de starterslening kan Molenwaard starters blijven faciliteren bij de aankoop van de eerste woning en daarmee aan de doelstelling van de raad blijven voldoen. 5

8 Bijlage 1 Overzicht verstrekte leningen 6