Aan: De raad van de gemeente. Heesch, 17 maart 2015

Transcriptie

1 Registratiekenmerk Datum vergadering 23 april 2015 Agendapunt: 8 Onderwerp Starterslening Bernheze Portefeuillehouder de heer M.A.W.J.M. Wijdeven Aan: De raad van de gemeente Bernheze Heesch, 17 maart 2015 Samenvatting De provinciale bijdrage aan de starterslening is eind 2014 gestopt en de rijksbijdrage stopt per 1 mei Dat betekent dat het gehele bedrag voor rekening van de gemeente komt indien de starterslening wordt voortgezet. Structurele financiële middelen daarvoor ontbreken echter. Derhalve stellen wij voor om de starterslening stop te zetten en per 1 mei 2015 geen leningen meer te verstrekken. Besluitvormingsproces Eind vorig jaar werd duidelijk dat de provincie en het rijk terugtrekkende bewegingen maken met betrekking tot de starterslening. Nu helder is dat de regelingen stoppen leggen wij ook het besluit voor de gemeentelijke regeling aan u voor. Toelichting Wij kennen sinds 2004 de starterslening. Een middel om de koopwoning ook voor de inwoner met de kleine beurs bereikbaar te maken. De leningen worden verstrekt via het SVn (stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten). Op 3 juni 2009 heeft de gemeenteraad voor de toewijzing van de starterlening een tweetal verordeningen vastgesteld. De Verordening VROM starterslening Bernheze 2009 en De Verordening starterslening Bernheze De eerste ziet toe op de toekenning van het rijksdeel aan de starterslening, de tweede op het gemeentelijk deel. De verordening Vrom starterslening Bernheze is op 19 april 2012 gewijzigd. De starterslening bedraagt maximaal ,--. Tot 1 november werd dit betaald door het Rijk ( ,--), provincie ( 6.250,--) en de gemeente ( 6.250,--). De provincie is met ingang van 1 november 2014 gestopt met haar bijdrage. Dit deel is door de gemeente overgenomen, waardoor de gemeentelijke bijdrage momenteel dus ,-- bedraagt. Het provinciale fonds is een revolving fund. Conform het systeem vindt de eerste hertoets in 2018 plaats.

2 Het Rijk heeft 24 februari 2015 aangekondigd per 1 mei 2015 ook te stoppen met haar aandeel. Dit is geen revolving fund. De afgeloste gelden worden niet opnieuw ingezet. Wij zouden er dan voor kunnen kiezen om het volledige bedrag voor onze rekening te nemen. Incidenteel beschikbaar In april 2012 heeft de gemeenteraad middels een krediet er mee ingestemd dat we bij het SVn tot een bedrag van maximaal ,-- negatief mogen staan om startersleningen te verstrekken. Eerder was al ,-- beschikbaar gesteld, zodat de totale leencapaciteit ,-- bedraagt. Van het bedrag is nog ongeveer ,-- (stand ) beschikbaar. Er lopen op dit moment echter nog aanvragen voor een starterslening voor een waarde van circa ,--. Als deze aanvragen worden gehonoreerd resteert er nog slechts een budgetruimte van ,--. Voor dit bedrag kunnen we nog circa 14 startersleningen verstrekken (uitgaande van een bijdrage van ,-- per lening). Nu dat het Rijk heeft aangekondigd dat zij per 1 mei 2015 stopt met de starterslening en de gemeente er voor kiest om voor het volledige bedrag van ,-- statersleningen te blijven verstrekken daalt het aantal tot 7. Geconcludeerd wordt dat het incidenteel beschikbaar budget dan snel opgebruikt is. Structureel beschikbaar Het gemeentelijk syteem is vanaf 2004 opgezet als revolving fund. Vanaf 2004 zijn er 118 startersleningen verstrekt en de eerste aflossingen hebben wij vanaf 2006 ontvangen. In beginsel is de opzet dat het uitgeleende geld na 3 jaar (peildatum eerste hertoets) grotendeels terugvloeit naar de gemeente. Uit de volgende tabel blijkt dat de aflossingen achter blijven en deze ook per jaar zeer wisselend zijn. In de periode hebben wij gemiddeld ,-- per jaar terug ontvangen. STARTERSLENINGEN Cl ~ -g.c o Verstrekte leningen o \6rstrekte leningen, gemeentelijk deel aflossing gemeentelijk deel jaar - 2 -

3 Als wij het volledige bedrag ( ,--) willen blijven financieren, dan kunnen wij straks gemiddeld nog geen 3 leningen per jaar verstrekken. Buiten het feit dat dit slechts een zeer beperkt aantal is, zullen deze ook niet geleidelijk over het jaar uitgegeven kunnen worden, omdat dit afhankelijk is van het moment van terugbetaling. Dit kan de schijn van willekeur opwekken omdat een lening het ene moment niet verstrekt kan worden vanwege het ontbreken van budget en op het moment wel omdat dan net een lening is terugbetaald. Omliggende gemeenten Dit is onwenselijk. De bodem van ons huidige budget komt dus snel in zicht. Ook andere gemeenten lopen hier tegen aan. We hebben geïnformeerd bij onze buurgemeenten hoe deze vanaf heden omgaan met de starterslening. Geen starterslening gehad Zet starterslening voort tot dat de huidig pot op is Stopt de starterslening / heeft geen starterslening gemeenten gaan dit jaar evalueren en bepalen dan het vervolg 4 Grave, Sint Anthonis, Haaren, Veghel De meerderheid kiest er voor om het beschikbare budget nog in te zetten en dan met de regeling te stoppen. Of dat gemeenten daarna nog opnieuw budget ter beschikking stellen is niet duidelijk. De berichtgeving wijst er wel steeds meer op dat gemeenten er meer en meer mee stoppen. Opties Er zijn een aantal opties: 1. verhogen van de kredietfaciliteit bij SVn; 2. aantrekken projectfinanciering; 3. bedrag van de starterslening aanpassen; 4. stoppen met de regeling. Ad 1: verhogen van de kredietfaciliteit bij SVn In 2012 hebben we bij SVn gebruik gemaakt van de mogelijkheid te kunnen beschikken over een extra budget van ,--. We lenen daarvoor bij SVn geld. Dit kost ons intern ,-- aan rente per jaar (rekenrente 3%). De effectieve rente die we betalen bij SVN voor 1 mnd kasgeld BNG, is nu 0,3 % tot Boven de geldt een opslag van 2,5 % en wordt dit dus 2,8%. Verhoging van het krediet levert direct een hogere rentelast die nagenoeg gelijk staat aan de interne rekenrente. Daardaast is de rente bij SVN variabel en kan dus nog stijgen boven de 3%. De conclusie is dat het verhogen van de kredietfaciliteit geen structurele oplossing is

4 Ad 2: aantrekken projectfinanciering Het aantrekken van een projectfinanciering zou mogelijk gunstigere rentevoorwaarden op kunnen leveren. Nu wordt niet voor iedere financiering een aparte lening aangetrokken, maar kiezen we voor het geheel van investeringen (integrale financiering). Bij deze financiering worden door middel van de omslagrente de kapitaallasten van investeringen toegerekend aan producten en maken deze lasten vervolgens deel uit van de betreffende programma's. Het hanteren van de omslagrente heeft een stabiliserend effect op de begroting. Alle producten worden op gelijke wijze belast. Het kiezen voor een aparte financiering betekent dat de lening apart wordt aangetrokken ten behoeve van een bepaalde investering of project. Bij deze methode ligt het voor de hand de rentelasten van de lening toe te rekenen aan de investering of programma waarvoor de investering is aangetrokken. Het aangaan van een projectfinanciering betekent dan het volgende: We hebben op dit moment voor startersleningen in totaal beschikbaar. De rentekosten hiervan zijn jaarlijks Een gedeelte van lenen we van SVN tegen een variabele rente (momenteel 0,3%), terwijl we het andere deel zelf hebben gefinancierd. Indien de wens bestaat om de starterslening voort te zetten hebben we meer kapitaal nodig. Voor het berekenen van de kosten houden we de interne rentevoet van 3% aan. Dit percentage geldt voor alle (nieuwe) investeringen. Dit percentage is niet gekoppeld aan een specifieke lening, maar geldt voor alle investeringen in het algemeen. Vanuit treasurybeheer betrekken we alle geldstromen bij het bepalen van de kapitaalbehoefte en hanteren we ten gevolge daarvan een uniform tarief. Vanuit consistent financieel beleid hanteren we dit uniforme rentetarief. Dit heeft te maken met: 1. integrale afweging. Voor investeringskeuzes gaan we van hetzelfde rentepercentage uit om onderlinge vergelijking mogelijk te maken en een evenwichtige neutrale afweging mogelijk te maken. Bovendien worden hiermee alle programma's even zwaar belast. 2. Renterisico. Bij het koppelen van een specifieke lening aan een investering (projectfinanciering) kan deze aanvankelijk wel voordeliger uitpakken, maar geldt dan voor de duur van de rentelooptijd. Bij een renteherziening met een hogere rente bestaat het risico dat voor de investering hogere kapitaallasten doorberekend moeten gaan worden. Anders financieren? Op basis van bovenstaande beleid zijn wij geen voorstander van projectfinanciering. Toch willen wij u informeren wat de consequenties zijn. Als we afwijken van het interne rentetarief van 3%, maar bijvoorbeeld een projectlening sluiten met een rente van 1% kunnen met het jaarlijkse beschikbare bedrag meer lenen. Bij 3% aan rentekosten kunnen wij ,--lenen, maar bij 1% aan rentekosten is dit tegen dezelfde rentelast. - 4-

5 Conclusie: Bij een herfinanciering van dit bedrag met een separate projectfinanciering is dus op dit moment sprake van verruiming van het te lenen bedrag. Door een lagere rente te rekenen is een hoger bedrag mogelijk, maar bij renteherziening en hogere rente een lager bedrag. Maar, zoals vermeld wijkt projectfinanciering af van het door ons gehanteerd interne rentebeleid bij (nieuwe) investeringen in verband met integrale afweging en renterisicobeheer. In Bernheze geldt de gedragslijn om uit te gaan van de omslagrente voor alle investeringen. In verordening 212 artikel 9 is bepaald dat deze bij de begroting wordt vastgesteld. Vanuit treasurybeleid streven we een optimale financiering na tegen minimale rentekosten die ook geldt bij integrale financiering. De conclusie is dat een projectfinanciering in strijd is met de gedragslijn en verordening en het ook een onevenredige verdeling oplevert. Op basis van deze argumenten hebben wij het ambtelijk advies gevolgd en stemmen voor om geen projectfinanciering aan te gaan voor de starterslening. Ad 3: bedrag van de starterslening aanpassen Tot 1 november 2014 bedroeg de gemeentelijke bijdrage aan een starterslening 6.250,--, daarna ,-- en als het Rijk haar bijdrage stopt zelfs ,--. Overwogen kan worden om de gemeentelijke bijdrage aan te passen tot 6.250,--. Daarmee kunnen structureel ongeveer 10 startersleningen per jaar worden verstrekt. Het nadeel van deze optie is dat het bedrag per lening erg beperkt is. Zeker als dit afgezet wordt tegen de verwervingskosten van de totale woning ( 6.250,-- ten opzichte van ,--). Daarbij komt dat voor het afsluiten van een starterlening door de koper ook nog (eenmalig) kosten gemaakt moeten worden. De conclusie is dat deze optie geen substantiële bijdrage levert omdat de bijdrage te laag is. Ad 4: stoppen met de regeling De laatste optie is om te stoppen met de regeling. Nu de andere opties afvallen is het (voorlopig) stopzetten van de regeling een reële optie. De gemeente kan er dan voor zorgen dat haar eigen financiële middelen weer toenemen en de optie voor een nieuwe afweging in de toekomst mogelijk maken

6 Goedkope koopwoningen '21 aantal goedkope woningen lll.erkoop ov!<getekend o optie o starters lening 5 0,l <v~,;'l) Uit de bovenstaande tabel blijkt ook dat er in 2014 in verhouding tot het aantal verkochte goedkope woningen nauwelijks gebruik is gemaakt van de starterslening. Het is derhalve raadzaam om de starterslening nu vooralsnog stop te zetten en mogelijk later (al dan niet in een andere vorm) weer in te zetten indien nodig. Afweging Reeds bij het begin van starterslening in 2004 is uitgegaan van een vervolving fund. Hoewel het budget reeds een aantal malen is aangevuld is hiervan nog steeds onvoldoende sprake. Deze situatie kan niet voortduren. Derhalve stellen wij voor om tot een structurele oplossing te komen. Op basis van het huidige aantal aanvragen zouden de inkomsten en uitgaven tegen elkaar opwegen indien de gemeentelijke bijdrage 6.250,-- per lening bedraagt. Dit bedrag is echter zo gering ten opzichte van de totale verwervingskosten van de woning dat voorgesteld wordt om de starterslening af te schaffen. Voorgesteld wordt om aan te sluiten bij de einddatum van het rijk van 1 mei 2015 en per die datum geen nieuwe aanvragen meer in behandeling te nemen, of zoveel eerder dan het budget op is. Om het stoppen met de starterslening te formaliseren dienen de verordening VROM starterslening Bernheze 2012 en De Verordening starterslening Bernheze 2009 ingetrokken te worden

7 Consequenties financiële Jaarlijks ontvangen wij gemiddeld ,-- terug aan afgeloste leningen. Dit bedrag zullen wij gebruiken om de kredietfaciliteit van ,-- en de stortingen bij SVn af te bouwen. Met het vrijvallen van deze bedragen nemen onze jaarlijkse rentelasten met circa 3.000,-- per jaar af (3% van ,--) tot alle leningen zijn terugbetaald. Communicatie en participatie Uw besluit zal op de gebruikelijke wijze gecommuniceerd worden naar onze inwoners. Daarnaast zullen projectontwikkelaars en makelaars die actief zijn in onze gemeente geïnformeerd worden. Evaluatie De ontwikkelingen op de woningbouwmarkt zullen wij nauwkeurig volgen. Voorstel 1. per 1 mei 2015 geen nieuwe aanvragen voor een starterslening meer in behandeling te nemen, of zoveel eerder dan het budget op is; 2. de aflossingen en rente van de starterslening gebruiken om onze kredietfaciliteit en stortingen bij SVn af te bouwen; 3. de Verordening VROM starterslening Bernheze 2012 intrekken; 4. de Verordening starterslening Bernheze 2009 intrekken. Burgemeester en wethouders, A.J.G. Bex MLD secretaris burgemeest orman Bijlagen (digitaal beschikbaar): -- Evaluatie stimuleringsmaatregel - 7-