Notitie Starterslening 2013

Transcriptie

1 Notitie Starterslening Het speelveld Het is 2013 en de wereld is veranderd. Eigen woningbezit is geen synoniem meer voor vermogensopbouw vooral niet voor degenen die na 2005 een woning hebben gekocht. Huizenprijzen dalen en het dieptepunt is nog niet bereikt. Eigenwoningbezitters zitten vast en krijgen hun woningen niet verkocht. Hierdoor zet de selffulfilling prophecy door. Hopeloos. Of niet? Niet voor iedereen! Starters krijgen een nieuwe rol op de woningmarkt. Starters kunnen er namelijk voor zorgen dat er beweging komt op de woningmarkt. Dit komt doordat ze niet eerst een woning hoeven te verkopen om een stap te kunnen zetten. De dalende huizenprijzen betekenen voor hen een positieve ontwikkeling: steeds meer woningen komen binnen hun bereik. Financierbaarheid is echter een ander verhaal. Banken hanteren steeds strengere regels. Het nieuwe belastingregime 1 zorgt ervoor dat de betaalbaarheid van woningen afneemt. De Starterslening is de eerste drie jaar een aflossingsvrije lening. Is het inkomen na 3 jaar niet of nauwelijks gestegen, dan kan de aflossingsvrije periode worden verlengd. De hypotheekrente van een aflossingsvrije hypotheek is vanaf 1 januari 2013 niet meer aftrekbaar. Voor de Starterslening heeft minister Blok een uitzondering gemaakt. Startersleningen die na 31 december 2012 worden verstrekt zijn aan te merken als bestaande eigenwoningschuld in de zin van artikel 10bis.1 van de Wet inkomstenbelasting Hierbij gelden de volgende voorwaarden: a. De Starterslening is in 2013 bij de notaris gepasseerd of in 2014 voor zover de Starterslening is ontstaan ten gevolge van een op 31 december 2013 bestaande onherroepelijke, schriftelijke overeenkomst van de belastingplichtige tot verwerving van een eigen woning. b. De verschuldigdheid van de rente over de Starterslening is uitsluitend afhankelijk van de betalingscapaciteit van de starter. c. De voorwaarden van de Starterslening wijken niet af van de voorwaarden die in 2012 door het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) voor de Starterslening werden gehanteerd. 1.2 Aanleiding notitie Per 1 januari 2013 heeft het rijk 50 miljoen euro 2 beschikbaar gesteld voor startersleningen. De rijksregeling is als volgt: bij elke verstrekte starterslening betaalt de gemeente de ene helft en wordt de andere helft door het rijk gefinancierd. Hierbij geldt het principe wie het eerst komt, wie het eerst maalt. Dankzij 50 miljoen euro extra rijksbijdrage kunnen op landelijk niveau de kosten worden gedekt voor ongeveer Startersleningen. Het Startersfonds van de gemeente Utrechtse Heuvelrug is ten tijde van het schrijven van deze notitie bijna uitgeput. Eind 2012 vond een stormloop plaats van starters om van de regeling gebruik te maken. Vanaf 1 januari 2013 dienen hypotheken vanaf het eerste moment te worden afgelost. Hoewel het een positieve ontwikkeling is dat hypotheken worden afgelost, betekent dit wel dat de maandelijkse lasten voor starters hoger zijn dan in eerdere jaren. Continuering van de Startersregeling wordt hierdoor belangrijker dan ooit. Om deze reden wordt uw raad gevraagd om de gemeentelijke Startersregeling voort te zetten en nieuw budget beschikbaar te stellen. 1 De overheid wil huiseigenaren stimuleren af te lossen. Vanaf 1 januari2013 is de hypotheekrente alleen nog aftrekbaar bij hypotheken die tijdens de looptijd volledig (vanaf het moment van afsluiten) worden afgelost. 2 Per 1 januari 2013 stelde het rijk 20 miljoen euro beschikbaar. Op 13 februari 2013 is dit bedrag verhoogt met 30 miljoen euro.

2 2 Voorstel: gerichte inzet Starterslening 2.1 Starterslening als instrument Juist nu er zo weinig beweging is op de woningmarkt is het van belang om de Starterslening gericht in te zetten. De Starterslening dient gericht te worden ingezet om lokale knelpunten aan te pakken. In de evaluatie van de Woonvisie, die in januari 2013 in de gemeenteraad werd behandeld, is de focus van het gemeentelijk woonbeleid benoemd: 1) inzetten op de doorstroming in kernvoorraad sociale huurwoningen; 2) meer betaalbare huur- en koopwoningen bouwen of beschikbaar stellen voor de inkomensgroepen van , - tot , - (de scheefwoners); 3) levensloopbestendig wonen bevorderen en realiseren in alle dorpen; 4) klimaatbewust en duurzaam bouwen en woningen aanpassen. De Starterslening heeft invloed op de eerste twee focuspunten. De punten worden in de volgende twee paragrafen verder uitgewerkt. 2.2 Starterslening bevordert doorstroming Zodra een koopstarter een woning koopt in de bestaande bouw, kan de verkopende partij op zijn beurt weer een woning kopen. Doordat deze laatste op zijn beurt weer een stap kan zetten is een volgende partij ook in staat om een volgende stap te zetten. Deze kettingreactie wordt ook wel doorstroming genoemd. Een koopstarter staat aan het begin van een verhuisketen, waardoor uiteindelijk 3 tot 7 verhuisbewegingen (bron onderzoeksbureau RIGO) kunnen ontstaan. Om doorstroming tot stand te brengen gelden een aantal voorwaarden. Doorstroming komt alleen tot stand als een starter een bestaande woning koopt, waarbij de verkoper/eigenaar zelf ook weer een stap kan zetten. Dit geldt dus niet bij uitponding 3 van huurwoningen, waarbij de huurder de eigen woning kan kopen. Het uitponden van huurwoningen vindt vaak plaats, omdat de middelen die dan vrijkomen door de woningcorporaties worden ingezet voor andere maatschappelijke investeringen. Bijvoorbeeld voor nieuwbouw van sociale huurwoningen of het uitvoeren van noodzakelijke renovaties. Door de aankoop van huurwoningen uit te sluiten blijft het lastig voor woningcorporaties vooral in de huidige tijd om haar woningen te verzilveren. Uit de eerste tranche van de startersleningen blijken geen woningen verkocht te zijn met een starterslening waarbij de zittende huurder de eigen woning kocht. Het moet maar net in het financiële bereik liggen van huurders om een woning te kunnen kopen, zij huren immers een sociale huurwoning vanwege een laag inkomen. Het is niet nodig om zittende huurders die de eigen woning kopen uit te sluiten voor de starterslening, omdat het in werkelijkheid weinig voorkomt. Uiteraard komt er ook geen doorstroming tot stand bij overlijden van de eigenaar-bewoner. Een starter uit de huursector zet twee typen doorstromingen in gang: de huurwoning die wordt achtergelaten komt beschikbaar voor een nieuwe huurder, een voormalige eigenaar van de koopwoning kan op zijn beurt weer een stap zetten. 2.3 Starterslening ter stimulering nieuwbouw De afgelopen zes jaren zijn 336 nieuwbouwwoningen opgeleverd met slechts 18 woningen in Onder invloed van de voortdurende financiële crisis zijn het afgelopen jaar opnieuw minder woningen opgeleverd dan was gepland. Een belangrijke oorzaak hiervoor is, dat zowel de markt als de koper afwachtend en terughoudend zijn vanwege de onzekerheid over- en de aanscherping van regelgeving voor het verkrijgen van een financiering. Voor de kopende starter is vooral de financierbaarheid een probleem. De kopende starter hoeft immers niet eerst een eigen woning te verkopen. Sinds 2013 is de kans groter dat er een gat is tussen te lenen bedrag en verwervingskosten 3 Uitponden is het te gelde maken van bezit (verkoop van huurwoningen)

3 woning. Een gat dat met een starterslening kan worden gedicht.. Met een nieuwe Startersregeling kunnen lokale bouwprojecten een impuls krijgen. Kansen voor starters zijn nodig om de gemeente vitaal te houden met een gedifferentieerde bevolkingsopbouw en voldoende voorzieningen. 2.4 Inzet Starterslening Het voorstel is om de Starterslening in te zetten: A. Om de doorstroming te bevorderen B. Om bouwprojecten te stimuleren. Hiervoor is aanpassing van de Startersregeling nodig en verscherping van de gemeentelijke randvoorwaarden. De voorgestelde randvoorwaarden zijn (de aanpassingen ten opzichte van de vorige regeling zijn cursief afgedrukt): De doelgroep Starters en jonge gezinnen die: 1. voor het eerst zelfstandig gaan wonen in een koopwoning; 2. al zelfstandig wonen in een huurwoning en doorstromen naar een eerste koopwoning; 3. maximaal 45 jaar zijn (oudste persoon huishouden); 4. een maximum bruto huishoudinkomen hebben van , -; 5. minimaal een jaar ingeschreven staan in de gemeente of de afgelopen 10 jaar minimaal vier jaar onafgebroken in de gemeente hebben gewoond. Hierbij wordt uitgegaan van datum transport van de woning als peildatum van bovengenoemde gegevens. Eisen woning 6. woningen in de bestaande voorraad of die nieuw worden gebouwd; 7. met een maximum van , - voor de totale verwervingskosten; 8. woningen die niet in combinatie met een koopconstructie (bijvoorbeeld Koopgarant of Verkoop onder voorwaarden) worden verkocht. Voorwaarden Starterslening 9. maximaal 20% van de totale verwervingskosten, tot een maximum van , -. Voorwaarden verkoper 10. Professionele verkopers krijgen de mogelijkheid om bij nieuwbouw een reservering te doen van Startersleningen ( projectleningen ). Hierbij wordt gestreefd naar een evenwichtige verdeling van de beschikbare startersleningen over de nieuwbouwprojecten in de dorpen; 11. Verkopers (particulier en professioneel) dienen bij te dragen in de kosten van de Starterslening en wel als volgt: a. Particulier draagt 25% bij in de kosten, tot een maximum van 2.250,- b. Professionele verkoper draagt 50% bij in de kosten, tot een maximum van 4.500,- c. Bij projectreservering draagt de professionele koper 75% bij in de kosten tot een maximum van 6.750,-. Zie paragraaf 3.3 voor een onderbouwing van deze kosten. Voor de verplichte bijdrage in de kosten dient er per verkopende partij een overeenkomst te worden afgesloten. Dit kan in een aparte overeenkomst of via de koopakte. De bijdrage wordt betaald via de notaris bij de eigendomsoverdracht. 2.5 Voorgestelde wijzigingen t.o.v. eerste Startersregeling 1. Verhoging leeftijdsgrens Wat verandert er? Voorheen was de leeftijdsgrens 35 jaar. Voorgesteld wordt om de

4 leeftijdsgrens te verhogen naar 45 jaar. Waarom dit voorstel? Sociale huurwoningen mogen sinds 1 januari 2011 alleen worden toegewezen aan de lage inkomens. Op peildatum 1 januari 2013 is de grens gesteld op ,-. De inkomensgroep hier vlak boven tot ca ,- (de zogenoemde laag middeninkomens) zit sinds de invoering van deze grens in de knel: zij komen niet meer in aanmerking voor een sociale huurwoning, maar verdienen te weinig om te kunnen kopen. Deze scheefwoners blijven in hun woning, omdat er voor hen weinig andere mogelijkheden zijn. Met de starterslening en de verhoogde leeftijdsgrens, kunnen de laag middeninkomens worden bewogen om alsnog tot aankoop van een woning over te gaan. Hierdoor ontstaan er meer kansen voor deze groep tussen wal en schip 4. Risico s Het helemaal laten vervallen van de leeftijdsgrens wordt niet geadviseerd. De starterslening is gericht op inkomensontwikkeling bij de koper. Hoe ouder de kopende starter, des te kleiner de kans dat het inkomen in de toekomst zal stijgen. 2. Verlaging van de aankoopgrens Wat verandert er? De Starterslening werd voorheen toegekend bij maximale verwervingskosten 5 van ,-. Voorgesteld wordt om deze grens te verlagen naar ,- Waarom dit voorstel? Hiermee wordt voorkomen dat te dure woningen worden aangekocht en gerichter ingezet op de aankoop van sociale koopwoningen. Overigens kan door de nieuwe hypotheekregels veel minder geleend worden dan voorheen. Met een inkomen van ,- is het te financieren bedrag ,- (met online rekentool op peildatum 8 februari 2013). Risico s N.v.t. 4. Bijdrage verkoper Wat verandert er? Aan de verkopende partij wordt een bijdrage in de kosten voor de Starterslening gevraagd. Particulieren betalen 25%, professionals betalen 50% en professionals die gebruik maken van projectreservering 75%. Zie paragraaf 3.3 voor een onderbouwing van de kosten voor de Starterslening. Waarom dit voorstel? Om zoveel mogelijk starters te bedienen wordt aan de verkoper een bijdrage gevraagd in de gemeentelijke kosten. Risico s Verkopers zullen moet meewerken. De ervaring in andere gemeenten leert dat verkopers en ontwikkelaars in de huidige markt een steentje willen bijdragen. 4 De groep huishoudens die als gevolg van de Europese richtlijnen niet meer in aanmerking komen voor een sociale huurwoning, maar onvoldoende inkomsten hebben om te kunnen kopen. 5 Onder verwervingskosten worden verstaan: de koop-/aanneemsom en de bijkomende kosten zoals overdrachtsbelasting, renteverlies tijdens bouw, notariskosten, makelaarskosten, meegefinancierde verbouwingskosten en afsluitkosten voor de lening.

5 3 Voorstel: financiën 3.1 Beschikbaar stellen gelden aan Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) De gemeente Utrechtse Heuvelrug is deelnemer aan het SVn. Door financiering beschikbaar te stellen aan SVn (= verstrekken van een langlopende lening) worden extra Startersleningen mogelijk. De deelnemingsovereenkomst van onze gemeente met SVn heeft een langlopend karakter en wordt door SVn revolverend ingezet. De door SVn terugontvangen aflossingen (inmiddels ,-) komen weer beschikbaar voor startersleningen. De gemeente heeft de mogelijkheid om het contract op te zeggen en de gelden op te vragen. Uit aanvullende informatie blijkt dat de gemeente nauwelijks risico loopt, omdat alle startersleningen geborgd zijn met Nationale Hypotheekgarantie. Aangezien wij nog een reserve deelneming SVn aanhouden voor mogelijke risico s, kan deze reserve mogelijk vrij vallen. De deelname in SVn wordt als verstrekte lening verantwoord onder de financiële vaste activa. Voorgesteld wordt om ,- als lening beschikbaar te stellen voor de vernieuwde Startersleningen. 3.2 Budget Starterslening Voormalig gemeente Driebergen-Rijsenburg had een aantal leningen verstrekt aan woningcorporatie Heuvelrug Wonen en startersleningen aan kopers van het project Olympia. De gekoppelde rekening courant van de voormalige gemeente bevat inmiddels weer 6 een saldo van ,- door aflossing in de afgelopen jaren. Indien de raad instemt met het beschikbaar stellen van ,- ten behoeve van de vernieuwde Startersleningen, evenals bovengenoemd bedrag van ,- voor de nieuwe regeling is een totaalbedrag van ,- beschikbaar voor de vernieuwde startersleningen. Wat wordt verdubbeld door de bijdrage ven de Rijksoverheid 7 zolang dit budget toereikend is. 3.3 Bijdrage verkopende partij in kosten voor de Starterslening Over de gehele looptijd is bij de Starterslening sprake van kosten die 30% van het bedrag van de lening bedragen. In dit percentage is o.a. meegenomen: beheerkosten SVn en rentederving omdat de lening minimaal 3 jaar rentevrij is. Deze kosten van beheer en rentederving worden verrekend met de jaarlijkse groei door de rentebaten op de totale vordering gemeenterekeningen e.d. van de gemeente op SVn. Bij een maximum lening van ,- zijn de kosten dus 9.000,- gedurende de looptijd. Voorgesteld wordt om conform wat bij enkele andere gemeenten gebruikelijk is verkopers (particulier en professioneel) bij te laten dragen in deze kosten (in de vorm van een éénmalige afkoopsom) en de ontvangen bijdragen toe te voegen aan het Startersfonds en wel als volgt: Particuliere verkoper draagt 25% bij in de kosten, tot een maximum van 2.250,- Professionele verkoper draagt 50% bij in de kosten, tot een maximum van 4.500,- Bij projectreservering draagt de professionele verkoper 75% in de kosten 6.750,-. 6 Eind 2010 is de toenmalige saldo overgemaakt naar het gemeentelijke Startersfonds ten behoeve van de eerste regeling. 7 Er wordt geen vast bedrag gereserveerd voor onze gemeente vanuit het rijksbudget. Per aanvraag wordt bekeken of de middelen in het budget toereikend zijn. Zijn de middelen toereikend, dan wordt de helft van de aangevraagde starterslening betaald uit dit budget. Het is dus onduidelijk hoe lang de gemeente gebruik kan maken van dit budget.

6 Deze bijdrage structuur wordt succesvol gehanteerd in andere gemeenten. Het bijdragen in de beheerkosten door een verkopende partij vormt in de ervaringsgemeenten geen belemmering voor de inzet van dit instrument. Voorgesteld wordt om verkopers (particulier en professioneel) bij te laten dragen in deze kosten en wel als volgt: Particulier draagt 25% bij in de kosten, tot een maximum van 2.250,- Professionele verkoper draagt 50% bij in de kosten, tot een maximum van 4.500,- Bij projectreservering draagt de professionele koper 75% in de kosten 6.750,-. Door deze bijdragen, die toegevoegd worden aan het gemeentelijk Startersfonds bij SVn, wordt het mogelijk om nog meer leningen beschikbaar te stellen voor onze starters. 3.4 Startersleningen In deze paragraaf wordt een mogelijke verdeling aangegeven van het aantal startersleningen dat kan worden verstrekt uit een budget van ,-. Voor de berekening wordt uitgegaan van het maximum van ,- per Starterslening. Zoals gezegd is per 1 januari 2013 een rijksbudget beschikbaar gesteld. Uit dit budget draagt het rijk 50% bij per verstrekte starterslening en zolang de middelen toereikend zijn. In onderstaande berekening wordt uitgegaan van de mogelijkheid om de rijksbijdrage te benutten. Richtaantal startersleningen Per starterslening van ,- Bijdrage gemeente Bijdrage Rijk Benodigd netto budget gemeente Particulier ( bijdrage verkoper) Professional ( bijdrage verkoper) Projectreservering ( bijdrage verkoper) Benodigd voor startersleningen Voor te financieren beheervergoeding SVn 0,5% ( voor 3 jaar daarna eerste aflossingen verwacht) Totaal benodigd budget Totaal beschikbaar