Bijlagen bij Analyse benodigde voorraad sociale huurwoningen

Transcriptie

1 Bijlagen bij Analyse benodigde voorraad sociale huurwoningen Bijlage 1 Socrates model Het Socrates-model is een kwalitatief woningmarktsimulatiemodel. Dit model bouwt voort op het bekende demografisch georiënteerde Primos-model. Het Socrates-model wordt aangeduid als "kwalitatief" omdat dit model vraag en aanbod op de woningmarkt specificeert naar belangrijke kwalitatieve aspecten als eigendom (huur- versus koopsector) en prijsniveau. Verder is het Socrates-model een "woningmarktsimulatiemodel" omdat het model verhuisprocessen, verhuisketens en doorstroming simuleert

2 In het Socrates meegenomen Nieuwbouw- en sloopprogramma: Huur+Koop [aantal] Huur [aantal] Hr <361 [aantal] Hr [aantal] Hr [aantal] Hr [aantal] Hr [aantal] Hr 800 em [aantal] TREND_A - Nieuwbouw Huur [aantal] TREND_A - Nieuwbouw Hr <361 [aantal] TREND_A - Nieuwbouw Hr [aantal] TREND_A - Nieuwbouw Hr [aantal] TREND_A - Nieuwbouw Hr [aantal] TREND_A - Nieuwbouw Hr [aantal] TREND_A - Nieuwbouw Hr 800 em [aantal] Mutatie Sociaal Nieuwbouw Sociaal Scenario's Via vier scenario s worden mogelijke toekomstige ontwikkelingen verkend. Hierbij spelen zowel economisch gedreven ontwikkelingen een rol als het daar ten dele mee samenhangende gedrag van woningaanbieders. Het voor de consument minst aantrekkelijk scenario is het crisisscenario waarin de inkomens onder druk staan, sprake is van lastenverzwaring bij overheid en burgers, teruglopende bouwactiviteiten, tempering van woonwensen en optimale benutting van de geboden huurruimte door verhuurders. Het meest rooskleurig beeld wordt geschetst door het herstelscenario waarin de inkomens toenemen toe, de dynamiek op de woningmarkt terugkomt en verhuurders het zich veroorloven de geboden huurruimte niet maximaal in te vullen. Daar tussen liggen twee trendscenario s die in macro-economisch opzicht identiek zijn maar die van elkaar verschillen in het gedrag van woonconsumenten en verhuurders. In het Trend A scenario kunnen de in het WoON 2012 uitgesproken woonwensen niet volledig ingevuld worden. In het Trend B scenario is dat wel het geval.

3 Uitgangspunten:

4 Bijlage 2: Volledige berekening Ontwikkeling voorraad sociale huur en kernvoorraad Utrecht Prognoses volgens Socrates model TREND_A - Totale vrrd. Huur+Koop [aantal] Variant Trend A TREND_A - Totale vrrd. Huur [aantal] Zie toelichting TREND_A - Totale vrrd. Koop [aantal] TREND_A - Totale vrrd. Hr <361 [aantal] ontwikkeling voorraad naar TREND_A - Totale vrrd. Hr [aantal] huurklasse TREND_A - Totale vrrd. Hr [aantal] (geindexeerd, huurgrenzen 2012) TREND_A - Totale vrrd. Hr [aantal] TREND_A - Totale vrrd. Hr [aantal] TREND_A - Totale vrrd. Hr 800 em [aantal] TREND_A - Woningbehoefte Huur+Koop [aantal] TREND_A - Woningbehoefte Huur [aantal] TREND_A - Woningbehoefte Koop [aantal] TREND_A - Woningbehoefte Hr <361 [aantal] ontwikkeling woningbehoefte naar TREND_A - Woningbehoefte Hr [aantal] huurklasse TREND_A - Woningbehoefte Hr [aantal] (geindexeerd, huurgrenzen 2012) TREND_A - Woningbehoefte Hr [aantal] TREND_A - Woningbehoefte Hr [aantal] TREND_A - Woningbehoefte Hr 800 em [aantal] TREND_A - Doelgroep EC, in Huur [aantal] TREND_A - Doelgroep EC, in Koop [aantal] TREND_A - Doelgroep Middeninkomens, in Huur [aantal] TREND_A - Doelgroep [aantal] ontwikkeling doelgroep Prognose sociale voorraad op basis opgave corporaties (berekening) Voorraad zelfstandige woningen corporaties Opgave corporaties Voorraad zelfstandige woningen particuliere huur gebaseerd op afname won. p. j. kernvoorraad Totaal sociale voorraad Aandeel corporatiewoningen 85% 85% 87% Prognose sociale voorraad op basis ABF Socrates (berekening) Voorraad Woningbehoefte Voorraad - woningbehoefte (tekort) Woningtekort op basis prognose opgave corporaties en woningbehoefte Voorraad - woningbehoefte (tekort) Prognose kernvoorraad op basis opgave corporaties (berekening) Voorraad zelfstandige woningen corporaties Opgave corporaties Voorraad zelfstandige woningen particuliere huur gebaseerd op afname won. p. j. kernvoorraad Totaal kernvoorraad Aandeel corporatiewoningen 86% 86% 86% Prognose kernvoorraad op basis ABF Socrates (berekening) Voorraad Woningbehoefte Voorraad - woningbehoefte (tekort) Woningtekort op basis prognose opgave corporaties en woningbehoefte Voorraad - woningbehoefte (tekort) Ontwikkeling doelgroep in de sociale voorraad Doelgroep < Socrates Aandeel > in sociale voorraad 27% 26% 24% Woon 2012, ontwikkeling = aanname Aantal > in sociale voorraad Berekening Doelgroep < in sociale voorraad Berekening Aandeel doelgroep < in sociale voorraad 60% 58% 54% Berekening doelgroep in voorraad / doelgroep Aandeel doelgroep < buiten de sociale voorraad 40% 42% 46% Berekening doelgroep buiten voorraad / doelgroep Woningbehoefte doelgroep < sociale voorraad Woningbehoefte doelgroep < Totale woningbehoefte - aantal > op basis Aandeel doelgroep < in sociale voorraad 63% 61% 60% aandeel in betreffende jaar Aandeel doelgroep < buiten de sociale voorraad 37% 39% 40% Woningtekort Woningtekort is behoefte doelgroep - aantal in voorraad Ontwikkeling doelgroep kernvoorraad Doelgroep primair (huurtoeslag) Socrates Aandeel niet primaire doelgroep in kernvoorraad 45% 42% 38% Woon 2012, ontwikkeling = aanname Aantal niet primaire doelgroep in kernvoorraad Berekening Primaire doelgroep in kernvoorraad Berekening Aandeel primaire doelgroep in kernvoorraad 62% 59% 52% Berekening doelgroep in voorraad / doelgroep Aandeel primaire doelgroep buiten de kernvoorraad 38% 41% 48% Berekening doelgroep buiten voorraad / doelgroep Woningbehoefte primaire doelgroep kernvoorraad Woningbehoefte primaire doelgroep Totale woningbehoefte - aantal primaire doelgroep op Aandeel primaire doelgroep in kernvoorraad 68% 64% 63% basis aandeel in betreffende jaar Aandeel primaire doelgroep buiten kernvoorraad 32% 36% 37% Woningtekort Woningtekort is behoefte doelgroep - aantal in voorraad

5 Bijlage 3: Nadere analyse van de scheefheid Op dit moment hebben we te maken met zowel dure als goedkope scheefheid. In de onderstaande tabel is de goedkope scheefheid in groen, de dure scheefheid in rood gearceerd en de doelgroep in de koop in geel. (primaire doelgroep) (secundaire doelgroep) Tabel: Inkomensdoelgroepen naar huurprijscategorie en koop Huurtoeslagdoelgroep huurtoeslag Tussen doelgroep en (middeninkomens) > (hoge inkomens) Totaal Huur onder de tweede aftoppingsgrens Huurwoningen tussen de tweede aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens Huur boven 711 (vrije sector huur) Koop Totaal Corporatie huur Particuliere huur (niet van corporaties) Koop Totaal Bron: Woon2012 Differentiatie goedkope scheefheid1: Binnen de sociale huursector woont nu 27% scheef. Binnen deze 27% heeft 11% een inkomen tussen de en euro, het gaat hier om huishoudens. Deze groep bestaat voor ongeveer 40% uit alleenstaanden onder de 65 jaar. Deze groep zou volgens de Nibudnormen (net) boven de sociale huur kunnen betalen (zie tabel hieronder). 18% van deze groep bestaat uit tweepersoonshuishoudens. Deze groep kan veelal ook niet meer betalen dan een sociale huurwoningen. De gezinnen in deze groep, 25%, zijn zelfs veelal nog aangewezen op een huurwoning onder de aftoppingsgrens, daarnaast is er nog een groep ouderen van 20%. Uiteindelijk zal ongeveer 50% van deze groep toch aangewezen zijn op een sociale huurwoning, dat zijn ongeveer huishoudens. Samen met de scheefwoners met een inkomen boven de is het totale aantal volgens deze berekening scheefwoners huishoudens, dat is 21%. 1 Goedkope scheefheid: huishoudens met een hoog inkomen in een (te) goedkope woning.

6 Tabel 6: Maximale huurprijzen volgens Nibudnormen per huishoudens en inkomenscategorie 2014 Huishouden Bruto Jaarinkomen Netto inkomen Bruto huur 1-p. hh<65 2-p. hh. <65 3-p. hh. <65 1-p. hh >65 2-p. hh. >65 Maximale netto huurquote volgens Nibud Maximaal netto*2 bedrag aan maandelijkse huur volgens de Nibudnorm Bijstandsniveau % * % 501? % % Bijstandsniveau % 340? * % 554? % % Bijstandsniveau % 272? * % 461? % % AOW % 324? * % 516? % % AOW % 303? * % 481? % % *1 Grenzen huurtoeslag *2 Netto huur na aftrek eventuele huurtoeslag