De woning(beleggings)markt in beeld 2016

Transcriptie

1 Research A Capital Value production De woning(beleggings)markt in beeld 2016

2 Samenvatting Ondanks de grote vraag krimpt de voorraad huurwoningen als er geen verdere maatregelen worden genomen. Er wordt nog steeds onvoldoende bijgebouwd en daarnaast worden er als gevolg van uitponden door corporaties en beleggers en door sloop nog steeds veel huurwoningen onttrokken aan de markt. Ondanks een stijging van de bouwproductie en een record aan beschikbaar kapitaal lukt het niet om de consequenties van de crisis in te lopen. Aantal huishoudens groeit sterker dan eerdere voorspellingen In het onderzoek wordt rekening gehouden met een groei van huishoudens op jaarbasis. Dat is meer dan de afgelopen jaren het geval is geweest. De oorzaak ligt in het oplopen van de buitenlandse migratiesaldi. Mogelijk moeten de prognoses de komende jaren nog omhoog bijgesteld worden als gevolg van de oplopende asielmigratie die nu nog niet verwerkt is in de cijfers. Zonder deze aanpassing zal het aantal huishoudens in Nederland naar verwachting groeien van 7,7 miljoen tot 8,2 miljoen in 2025 en 8,5 miljoen huishoudens in De grootste groei valt te verwachten bij de eenpersoonshuishoudens. Naar verwachting zal deze groep groeien van 2,9 miljoen tot 3,3 miljoen in Bouwproductie stijgt met name voor koopwoningen De bouwproductie voor nieuwbouwwoningen laat een sterk stijgende lijn zien na het absoluut dieptepunt in Een goede graadmeter voor deze stijgende lijn is het aantal afgegeven vergunningen voor nieuwbouwwoningen. In 2015 is dit aantal uitgekomen op circa vergunningen. Met name het aantal afgegeven vergunningen voor de koopsector is sterk toegenomen terwijl het aantal afgegeven vergunningen voor huurwoningen op hetzelfde lage niveau blijft schommelen. In het onderzoek wordt gerekend met een stevig herstel van de bouwproductie van woningen oplopend naar woningen in 2018, waarbij het grootste gedeelte koopwoningen betreft. Huurvoorraad krimpt zonder verdere maatregelen ondanks stijging nieuwbouw De verwachting is dat de totale woningvoorraad de komende jaren groeit met woningen. Deze groei van de voorraad komt geheel terecht in de koopsector. In de huursector wordt er onvoldoende bijgebouwd. Naar verwachting zullen woningcorporaties en beleggers op jaarbasis circa tot nieuwe huurwoningen bijbouwen. Met name woningcorporaties staan voor een grote opgave veroorzaakt door aanhoudende vraag naar gereguleerde huurwoningen en de snelle veroudering van het eigen woningbezit. Daarnaast worden circa woningen op jaarbasis uitgepond door woningcorporaties. Ook beleggers ponden jaarlijks woningen uit. Door sloop, uitponding en te lage productie van nieuwbouw huurwoningen is de verwachting dat de totale huurvoorraad zonder verdere maatregelen zal krimpen. Oplopende tekorten, verschillen per regio Op landelijk niveau komen er per saldo minder woningen bij dan dat het aantal huishoudens toeneemt. Dat leidt tot een blijvend hoge spanning op de woningmarkt en een groter woningtekort. Regionaal zullen er daarbij verschillen zijn die enigszins aansluiten bij de verschillen in demografische groei. Binnen het overgrote deel van de Nederlandse provincies is jaarlijks een mismatch tussen vraag en aanbod naar huurwoningen. In 2020 zal naar verwachting het tekort vooral groot zijn in de regio s rondom Utrecht (7,3%) en Amsterdam (8,4%). Landelijk wordt dit tekort geraamd op 3,7% huishoudens wonen suboptimaal Het aantal huishoudens dat buiten de reguliere woningmarkt (in Bewoonde Andere Ruimten, BAR) gehuisvest is, is door de beperkte productie van de afgelopen jaren opgelopen naar circa huishoudens. De verwachting is dat dit aantal zal toenemen tot in 2018 waarna het weer licht zal dalen tot in Deze groep heeft niet de middelen om te kopen, maar voor hen is ook geen betaalbare huurwoning beschikbaar. In eerdere prognoses werd verondersteld dat dit aantal hoger uit zou komen. 4 Onderzoek De woning(beleggings)markt in beeld 2016

3 Op jaarbasis is de vraag in de huursector groter dan het aanbod. Circa huishoudens kunnen op jaarbasis geen geschikte huurwoning vinden in het gereguleerde huursegment. In de koopsector gaan vraag en aanbod op jaarbasis meer gelijk op. Dat komt mede doordat het nieuwbouwprogramma erop gericht is de bestaande mismatch (met name in de koopsector) te verminderen. Nog nooit zoveel kapitaal beschikbaar, maar aanbod blijft onvoldoende Beleggers geven aan in 2016 meer dan 5.5 miljard euro beschikbaar te hebben voor investeringen in Nederlandse huurwoningen. Ook de ondervraagde banken bevestigen dat er veel kapitaal beschikbaar is voor het financieren van huurwoningen. Nederlandse institutionele beleggers zijn de belangrijkste aanjager van de nieuwbouw van huurwoningen voor de vrije markt. In 2015 hebben zij voor 1.6 miljard euro kunnen investeren in nieuwe huurwoningen. Dit is een verdubbeling ten opzichte van vorig jaar. Zij hebben in 2015 naar schatting in circa nieuwbouw huurwoningen geïnvesteerd. De ondervraagde beleggers geven aan dit aantal de komende jaren op jaarbasis te kunnen verdubbelen. Er is echter onvoldoende aanbod doordat ontwikkelaars, gemeenten en de bouwsector zich teveel richten op koopwoningen. Hierdoor lijkt een deel van het kapitaal niet aangewend te kunnen worden. Particuliere beleggers investeerden in 2015 hoofdzakelijk in bestaande bouw. Toch zien we ook een groeiende activiteit van particuliere beleggers bij nieuwbouw- en herontwikkelingsprojecten. Daarnaast tonen particuliere beleggers meer interesse in grotere projecten. Internationale beleggers waren in 2015 zeer actief op de Nederlandse markt. De ontwikkelingen binnen de Nederlandse woningmarkt en de Nederlandse economie hebben tot gevolg dat Nederlandse woningbeleggingen voor internationale beleggers zeer interessant blijven. Internationale beleggers waren veelal betrokken bij de aankoop van woningportefeuilles variërend tussen de 20 en 70 miljoen euro. Vorig jaar werd al verwacht dat de beschikbaarheid van geschikte woningportefeuilles op de Nederlandse markt in 2015 beperkt zou blijven. Deze verwachtingen zijn uitgekomen met als gevolg dat internationale beleggers zich meer zijn gaan focussen op de acquisitie van nieuwbouwontwikkelingen. Nieuwe Woningwet betekent nieuw werkdomein voor woningcorporaties De nieuwe Woningwet zal ingrijpende veranderingen met zich meebrengen met betrekking tot de bedrijfsvoering van woningcorporaties en hun vastgoedactiviteiten. Het werkdomein van woningcorporaties wordt in de nieuwe Woningwet sterk beperkt. De primaire focus van woningcorporaties zal liggen bij de DAEB-activiteiten. Woningcorporaties krijgen ook een beperking met betrekking tot hun geografisch werkgebied. Elke woningcorporatie krijgt hierbij een kernregio aangewezen en moet prestatieafspraken maken met gemeenten. Circa 60% van de ondervraagde corporaties heeft hiervoor reeds afspraken gemaakt en circa 36% is in overleg met betrokken gemeente(n). De impact van de nieuwe Woningwet op de bedrijfsvoering en portefeuillestrategie van woningcorporaties is groot. Woningcorporaties zijn op het moment druk in de weer om hun huidige portefeuille af te stemmen op hun toegewezen kerntaken zoals deze zijn omschreven in de nieuwe Woningwet. Uit het onderzoek blijkt dat 35% van de ondervraagde woningcorporaties voornemens heeft om de komende twee jaar complexgewijs woningen te verkopen. Circa 16% onderzoekt op dit moment de mogelijkheden. Een groot deel van de woningcorporaties met deze voornemens geeft aan dat de te verkopen complexen niet binnen de doelgroep passen (niet-daeb) of buiten hun kernregio gesitueerd zijn. Daarnaast blijft complexgewijze verkoop een belangrijk instrument voor woningcorporaties om inkomsten te genereren ten behoeve van nieuwe investeringen (bouw en renovatie). De inkomsten uit de verkoop van bijvoorbeeld geliberaliseerde of te liberaliseren woningen kunnen op deze manier bijdragen om nieuwbouwontwikkelingen voor het sociale segment te realiseren, welke op lange termijn beter en duurzamer passen binnen het takenprofiel van woningcorporaties. Onderzoek De woning(beleggings)markt in beeld

4 Corporaties staan voor een grote (maar gezamenlijke) opgave Uit de prognoses blijkt dat de bouwopgave voor het gereguleerde huursegment voor de komende vijf jaar uit circa woningen bestaat. Dit komt neer op woningen per jaar. Woningcorporaties zullen de belangrijkste opdrachtgevers blijven voor de realisatie van deze huurwoningen. Het blijft echter de vraag of de corporatiesector in staat zal zijn deze geprognosticeerde bouwopgave in de toekomst te realiseren gezien het aantal afgegeven bouwvergunningen aan woningcorporaties en hun eigen bouwvoornemens. In 2015 zijn nog maar bouwvergunningen afgegeven aan corporaties. Daarnaast staat de corporatiesector op de middellange termijn voor een grotere opgave om hun verouderde bezit te vervangen. In de programmering van gemeenten zal daarom ook meer aandacht moeten worden gegeven aan de bouw van huurwoningen, ook al gaat dit ten koste van een lagere grondopbrengst. Bij de prestatieafspraken met woningcorporaties kan ook gekeken worden of samenwerking met beleggers mogelijk is. Voor het goed functioneren van de Nederlandse (huur)woningmarkt blijft het van belang dat er een kwantitatief en kwalitatief goed aanbod is van huurwoningen die aansluit op de actuele woningbehoefte van Nederlandse huishoudens. Samenwerking en afstemming tussen gemeenten, woningcorporaties, bouwsector en beleggers blijft daarom van essentieel belang om dit voor de toekomst te bewerkstelligen. Bij een gebrek aan inspanning op dit gebied zal de druk op de woningmarkt alleen nog maar verder toenemen. De financieringsmarkt voor woningbeleggingen De bereidheid onder banken om Nederlandse woningbeleggingen te financieren blijft groot. Op het moment zijn woningbeleggingen over het algemeen tegen gunstige condities te financieren. Dit wordt mede veroorzaakt door het risicoprofiel van woningen ten opzichte van andere vastgoedsegmenten. Daarnaast is men bereid voor woningen relatief langlopende financieringen te verstrekken. De structuur van langlopende leningen past ook goed bij het risicoprofiel van woningenbeleggingen. Ook buitenlandse banken hebben interesse in het financieren van de Nederlandse woningen. Gelet op de vraag- en aanbodsituatie ligt er een behoorlijke ontwikkelopgave voor de markt. Het grootst deel van deze ontwikkelopgave concentreert zich in binnenstedelijke gebieden in de grote steden. Het gaat dan voor een groot deel over transformatie en herontwikkeling van bestaande voorraad. De beschikbaarheid van financiering voor dit type vraagstuk ligt mogelijk wel complexer vanwege een ander risicoprofiel. Banken, zowel commerciële als de Bank Nederlandse Gemeenten zijn echter wel bereid om hier hun bijdrage aan te leveren. Verder voorziet de nieuwe Woningwet in een splitsing bij woningcorporaties tussen DAEB en niet-daeb activiteiten waarbij niet-daeb activiteiten in principe marktconform gefinancierd dienen te worden. Een geborgde lening via het WSW is voor dit type activiteiten in principe niet meer beschikbaar. Corporaties hebben gedurende dit jaar nog de tijd om hun niet-daeb bezit dan wel juridisch af te splitsen, dan wel administratief te scheiden van het DAEB gedeelte. Uit de praktijk blijkt echter dat voor het financieren van het niet-daeb deel nog niet bij reguliere banken wordt aangeklopt. 6 Onderzoek De woning(beleggings)markt in beeld 2016

5 Research A Capital Value production In samenwerking met: Capital Value B.V. Maliebaan CG Utrecht T +31 (0) E info@capitalvalue.nl