GEVOLGEN VERHUURDERSHEFFING investeringsmonitor corporaties Stec Groep B.V. 25 Februari 2013

Transcriptie

1 GEVOLGEN VERHUURDERSHEFFING investeringsmonitor corporaties 2013 Stec Groep B.V. 25 Februari 2013

2 INHOUDSOPGAVE INVESTERINGSMONITOR WONINGCORPORATIES 2013: VERHUURDERSHEFFING 1 3 Uitgaven verlagen 6 Inkomsten verhogen 7 Rangschikking maatregelen 8 Onderzoekspopulatie 10

3 INVESTERINGSMONITOR WONINGCORPORATIES 2013: VERHUURDERSHEFFING Het woningmarktakkoord is 13 februari gepresenteerd. De verhuurdersheffing voor woningcorporaties blijft grotendeels overeind. In de week van 13 tot 20 februari hebben we ruim corporatiemedewerkers gevraagd om enkele korte vragen over de verhuurdersheffing te beantwoorden. Wat zijn de gevolgen van de jaarlijkse heffing van 1,7 miljard voor corporaties? Hoe gaan corporaties besparen, hoe vergroten ze hun inkomsten om de heffing te betalen? Met deze meting hopen we beslissers meer inzicht te geven in de mogelijk grote consequenties van de verhuurdersheffing voor de sociale huursector. Hieronder leest u de resultaten. Grote zorgen over de verhuurdersheffing, één op de twintig respondenten verwacht een faillissement Het verlagen van de verhuurdersheffing van 2 miljard per jaar naar 1,7 miljard neemt de zorgen onder corporatiemedewerkers niet weg. Tweederde van de ondervraagde werknemers maakt zich grote zorgen over de mogelijke gevolgen van de verhuurdersheffing. Vijf procent van de respondenten verwacht zelfs dat de eigen organisatie door de verhuurdersheffing failliet zal gaan. Vijftien procent verwacht dat een fusie nodig is en nog eens tien procent dat de eigen organisatie financiële ondersteuning nodig heeft. Corporaties gaan door de verhuurdersheffing onderling meer samenwerken. Ook met gemeenten en institutionele beleggers worden de banden aangehaald. De samenwerking met projectontwikkelaars neemt echter af door de dalende nieuwbouwplannen van corporaties. Corporaties zijn aan het besparen op bedrijfslasten, onderhoud, nieuwbouw en renovaties Ongeveer driekwart van de ondervraagde medewerkers geeft aan dat de corporatie waar zij werken aan het besparen is op bedrijfslasten, onderhoud, nieuwbouw- en renovatieprojecten. Opvallend is dat corporaties duidelijk minder besparen op investeringen in duurzaamheid. Investeringsmonitor Woningcorporaties

4 Fors meer individueel verkopen, maar weinig animo voor complexgewijze verkoop 75% van de respondenten geeft aan dat hun corporatie woningen gaat verkopen naar aanleiding van de verhuurdersheffing. Er zijn opvallend weinig plannen voor het verkopen van complexen. Slechts 28% is hier mee bezig of gaat hier komend jaar mee aan de slag. Kijken we naar de huren, dan geeft de helft van de respondenten aan dat de streefhuren al zijn verhoogd. Nog eens een kwart is van plan om de streefhuren komend jaar te verhogen. Schrappen projecten en verhogen huren zorgen voor het hoogste financieel resultaat Medewerkers van woningcorporaties staan het meest positief (of minst negatief) tegenover besparingen op de bedrijfslasten, het verhogen van de huren en het schrappen van nieuwbouw en renovatieprojecten om de verhuurdersheffing op te vangen. Echter, ze verwachten dat vooral het schrappen van nieuwbouw en renovatieprojecten én het verhogen van de huren het hoogste financieel resultaat zal opleveren. De medewerkers staan weliswaar positief tegenover het besparen op bedrijfslasten, maar verwachten dat dit per saldo een beperkte bijdrage zal leveren aan de heffing. Medewerkers besparen liever niet op duurzaamheid en leefbaarheid. Ook complexgewijs verkopen is minder gewenst. Investeringsmonitor Woningcorporaties

5 Tweederde van de ondervraagde werknemers maakt zich grote zorgen over de gevolgen van de verhuurdersheffing. 20% verwacht zeer zware financiële gevolgen (faillissement of financiële ondersteuning noodzakelijk). Corporaties gaan naar verwachting meer onderling samenwerken, maar ook met beleggers en gemeenten. De samenwerking met projectontwikkelaars zal afnemen. Figuur 1: Hoe staat uw organisatie tegenover de mogelijke gevolgen van de verhuurdersheffing? 2% 6% 0% We hebben grote zorgen 24% We hebben beperkte zorgen We hebben geen zorgen 67% We hebben al oplossingen paraat We weten niet wat we kunnen verwachten N=248 Investeringsmonitor Woningcorporaties

6 Figuur 2: Ik verwacht dat mijn organisatie in de komende 5 jaar door de maatregelen uit het woningmarktakkoord: 15% 5% 7% Zelfstandig overeind zal blijven Financiële ondersteuning nodig zal hebben (Mogelijk) zal fuseren 10% 62% (Mogelijk) failliet zal gaan We weten niet wat we kunnen verwachten N=98 Investeringsmonitor Woningcorporaties

7 Figuur 3: Verwacht u dat uw organisatie de komende jaren meer/gelijk/minder gaat samenwerken met andere organisaties om de aanvullende uitgaven van de verhuurdersheffing te kunnen opvangen? Gemeente(n) 38% 55% 7% Collega woningcorporaties 53% 44% 3% Meer Gelijk Projectontwikkelaars 9% 58% 33% Minder Beleggers 35% 57% 8% N=98 Investeringsmonitor Woningcorporaties

8 Uitgaven verlagen Meer dan driekwart van de ondervraagde medewerkers geeft aan dat hun corporaties al actief bezig is met het verlagen van de bedrijfslasten, besparen op onderhoud en schrappen van nieuwbouw- en renovatieprojecten als gevolg van de verhuurdersheffing. Investeringen in duurzaamheid en investeringen in leefbaarheid lijken vooralsnog te worden gespaard. Figuur 4: Welke maatregelen verwacht u te gaan nemen naar aanleiding van de verhuurdersheffing? (ja, al mee bezig; nog niet, maar wel in het komend jaar; nee) Investeringen beperken in verbeteren leefbaarheid 41% 19% 40% Investeringen beperken in verduurzaming energieverbruik 34% 10% 56% Ja Schrappen van nieuwbouw en renovatieprojecten 74% 10% 15% Nog niet Besparen op onderhoud van bestaande woningvoorraad 62% 14% 24% Nee Inzetten op een meer efficiënte bedrijfsvoering 77% 12% 12% N=128 Investeringsmonitor Woningcorporaties

9 Inkomsten verhogen 74% van de medewerkers geeft aan dat hun woningcorporatie woningen gaat verkopen naar aanleiding van het woningmarktakkoord. De helft geeft aan dat de streefhuren al zijn verhoogd. Nog eens een kwart is van plan om de streefhuren komend jaar te verhogen. Er zijn opvallend weinig plannen voor het verkopen van complexen. Slechts 28% is hier mee bezig of gaat hier komend jaar mee aan de slag. Figuur 5: Welke maatregelen verwacht u te gaan nemen naar aanleiding van de verhuurdersheffing? (ja, al mee bezig; nog niet, maar wel in het komend jaar; nee) Verkoop van complexen 17% 11% 71% Ja Individuele woningen verkopen 69% 5% 26% Nog niet Nee Verhogen streefhuren 48% 26% 26% N=105 Investeringsmonitor Woningcorporaties

10 Rangschikking maatregelen Medewerkers van woningcorporaties staan het meest positief (of minst negatief) tegenover besparingen op de bedrijfslasten, het verhogen van de huren en het schrappen van nieuwbouw- en renovatieprojecten om de verhuurdersheffing op te vangen. Echter, ze verwachten dat vooral het schrappen van nieuwbouw- en renovatieprojecten en het verhogen van de huren het hoogste financieel resultaat zal opleveren. Medewerkers staan positief tegenover het besparen op bedrijfslasten, maar verwachten dat dit per saldo een beperkte bijdrage zal leveren. Medewerkers besparen liever niet op duurzaamheid en leefbaarheid. Ook complexgewijs verkopen is minder gewenst. Tabel 1: Tegenover welke maatregelen staat uw organisatie het meest positief (ranking: 1 meest positief)? 1. Inzetten op een meer efficiënte bedrijfsvoering met lagere overheadkosten 2. Verhogen van de huren 3. Nieuwbouw- en renovatieprojecten schrappen 4. Individuele woningen verkopen 5. Besparen op onderhoud van bestaande woningvoorraad 6. Beperken investeren in verbeteren leefbaarheid 7. Beperken investeren in verduurzaming energieverbruik 8. Verkoop van complexen N=79 Investeringsmonitor Woningcorporaties

11 Tabel 2: Met welke maatregelen verwacht u financieel het beste resultaat (ranking: 1 meest positief)? 1. Nieuwbouw- en renovatieprojecten schrappen 2. Verhogen van de huren 3. Besparen op onderhoud van bestaande woningvoorraad 4. Inzetten op een meer efficiënte bedrijfsvoering met lagere overheadkosten 5. Beperken investeren in verduurzaming energieverbruik 6. Verkoop van complexen 7. Individuele woningen verkopen 8. Beperken investeren in verbeteren leefbaarheid N=116 Investeringsmonitor Woningcorporaties

12 Onderzoekspopulatie Figuur 6: Verdeling ondervraagde corporaties naar provincie 20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% N=127 Tabel 3: Verdeling ondervraagde corporaties naar omvang woningbezit Aantal huurwoningen Corporaties Nederland Corporaties in steekproef < % 40% % 16% % 15% > % 30% Totaal 100% 100% Investeringsmonitor Woningcorporaties