Woningmarkt Leiderdorp. DEEL 2: Strategieën Rijnhart Wonen (theorie vs praktijk) Verkoop Betaalbaarheid/huurbeleid Nieuwbouw

Transcriptie

1 Woningmarkt Leiderdorp DEEL 2: Strategieën Rijnhart Wonen (theorie vs praktijk) Verkoop Betaalbaarheid/huurbeleid Nieuwbouw Gemeenteraad, 1 september 2014

2 Het werk van mij = simpel Ca 3 miljoen! Verkoopopbrengsten Kosten

3 Woningmarkt Huur Koop 699,- Duur 556/596,- 389,- Middelduur gezinnen starters Betaalbaar Goedkoop senioren Nieuwbouw

4 Strategieën Rijnhart Wonen 1. Uitponden/verkopen van huurwoningen 2. Betaalbare woonlasten: huurverhoging (inkomensafhankelijk) vs betaalbaarheid 3. Nieuwbouw

5 1. Verkoop van huurwoningen

6 Strategie 1: verkoop Huur Koop Duur Middelduur Koopstarters uitponden Scheefwoners Koopstarters Betaalbaar Goedkoop senioren starters gezinnen

7 1. Verkoop: 4 jaar praktijk (1) Analyse 15 juni juni verkocht, huur wordt dus koop 40 huurders kochten eigen woning 25% 50 huurders kochten mutatiewoning 31% 71 aan niet huurders van RhW 44% 161 naar welke gemeente: 119 verkocht aan Leiderdorp 74% 22 verkocht aan Leiden 14% 5 verkocht aan Zoeterwoude 3% 15 verkocht aan anderen 9%

8 1. Verkoop: 4 jaar praktijk (2) 121 mutatieverkopen: 50 aan huurder RhW (scheefwoners) 41% 21 aan andere huurders (lokaal + regio) 17% 39 aan starters 32% 11 overig 9% 39 starters 21 Leiderdorp 54% 6 omliggend dorp en 3 Leiden (regionaal) 23% 9 elders 23%

9 1. Verkoop: 4 jaar praktijk (3) Conclusies Rijnhart totaal: Veel kansen voor huurders, minders scheefwoners 57% Kans lokaal bij koop groter dan huur 79% Starters komen ruim aan bod (70% lokaal) 33% Geld komt binnen voor nieuwbouw, onderhoud en aflossen van leningen. Verkoop van huurwoningen doet wat wij met elkaar willen!

10 Strategie 2: betaalbare woonlasten

11 2. Betaalbare woonlasten < ,-

12 2. Betaalbare woonlasten

13 2. Betaalbare woonlasten: inkomensafhankelijke huurverhoging vrije sector Duur Huur Koop Koopstarters uitponden 699,48 Middelduur 556,82/596,75 Betaalbaar 389,05 Goedkoop senioren starters gezinnen

14 2. Huurverhoging in de praktijk overzicht huurklasses RhW Ldorp 100% 90% 80% 70% 60% percentage 50% 40% 30% 5. DU 4. MD 3. AH 2. AL 1. GO 20% 10% 0% jan-12 jul-12 jan-13 jul-13 dec-13 HG DU MD AH AL GO periode

15 2. Huurverhoging juli 2014 Duur

16 2. Huurverhoging in de praktijk 30 juni 2014 Na huurverhoging 1 juli 2014

17 2. Betaalbare woonlasten: Huurverhoging in de praktijk Woningvoorraad wordt langzaam duurder Er ontstaat een stukje vrije sector voor scheefwoners onder zittende huurders Gem huur ca 512,- (30/6/14), was ca 65% streefhuur Jaarlijkse korting van ca. 10 miljoen voor betaalbaarheid Rijnhart Wonen wil naar 80% gemiddeld, dus kernvoorraad wordt daarom kleiner. Per 1/1/2014 > 79% nog kernvoorraad Statushouders/vluchtelingen 100% geplaatst Bijzondere doelgroepen (Gemiva in Ommedijk, Vlechtbaan, Elisabethhof en een Thomashuis) zijn welkom. Conclusie: betaalbaarheid is een hele uitdagende opgave

18 3. Strategie: nieuwbouw (obv 2012) Betaalbaar Middelduur Totaal Ldorp Zwoude Totaal

19 3. Strategie: nieuwbouw, ca 112 vrije sector Ca 122 Huur Duur Middelduur Koop Koopstarters uitponden Ca 216 Betaalbaar Goedkoop senioren starters gezinnen

20 Percentage Nieuwbouw??? Regionale Woonagenda stelt 15% gemiddeld Het was 20% Leiden, Katwijk en rest 30% (Z woude 35%) Het gaat niet om regionaal percentage, maar om lokale vraag en dus taak van de gemeente! Variabelen: Bevolkingsgroei, verdunning, vergrijzing, inkomensontwikkeling, huurbeleid, verkoopbeleid, scheefwoners, doorstroom, herstructurering, locatie, leefbare wijken, statushouders/urgenten, verhuisstromen andere gemeenten: Grote lokale verschillen!!!

21 3. Nieuwbouw in de praktijk Rijnhart Wonen op eigen kracht ca 130 Transformatie Keerpunt 5 Transformatie Elisabethhof ca 50 Sloop-nieuwbouw Brittenstein ca 60 Brunelkamp ca 10-20? Afhankelijk van gemeente/markt Transformatie Thomashuis ca 10 Amaliaplein ca 30 Driemaster 30??

22 Transformatie Keerpunt 5 grondgebonden sociale appartementen voor senioren

23 Transformatie Elisabethhof Ca. 50 appartementen 20 Gemiva, 30 voor starters/senioren

24 Sloop/nieuwbouw Brittenstein Ca. 60 appartementen voor 1 en 2 persoonshuishoudens Betaalbaar en middelduur

25 Brunelkamp Studies naar mogelijkheden eengezinswoningen en appartementen ca 10-20

26 Transformatie school naar Thomashuis 9 onzelfstandige jongeren met een zorg-ondernemersgezin

27 Driemaster Door de gemeente uitgenodigd om mee te denken over deze locatie samen met Philadelphia. Mix markt/sociaal Mix koop en huur Mix appartementen/grondgebonden Rijnhart Wonen alleen interesse in het deel sociale huur en bij voorkeur pas 2017

28 Amaliaplein Lidl het winnende ontwerp met ca 15 grote dure eengezinswoningen. Rijnhart Wonen studeert op herontwikkeling naar ca 30 goedkopere appartementen. Dilemma grondprijs.

29 Conclusies nieuwbouw Sinds 2011 geen nieuwbouw meer sociaal RhW bouwt nog niet genoeg voor vervanging verkoop (tot nu 161) en sloop (26). Best case 200, worst case 130: Krimp sociale voorraad. Duimen dus voor scenario economische groei Gezinsverdunning, vergrijzing, inkomensdaling, toestroom vluchtelingen, etc. wijzen ergens anders op. Rijnhart Wonen niet voldoende financiële mogelijkheden om totale vraag in te vullen. Keuzes!

30 Suggesties Verpest geen (middel)dure koop-/huurlocaties door verplicht % sociale huur. Durf te kiezen 0 of 100%. Corrigeer bijvoorbeeld bij Meas en Schans van Valdez en maak meer dure markt. Onderzoek woonwensen en vooral woonlasten van de groepen die de gemeente prioriteert (starter en senior). Pas lokaal maatwerk toe om doorstroom te bevorderen. Leg geen percentages maar locaties en aantallen sociale nieuwbouw vast over meerdere jaren. Dan kan de verkoop daarop afgestemd worden en de externe financiering veiliggesteld. Anders vissen we met elkaar straks achter het net.

31 Wat adviseert/kiest u? Verkoopopbrengsten Kosten

32 Belangrijke vragen voor nu of later Welke vragen heeft u over de woningmarkt? Welke prestatieafspraken wilt u met RhW maken? Hoe kan de gemeente helpen om genoeg betaalbare sociale huurwoningen te houden? Overige wensen (burger)raadsleden? Jan de Vries J.devries@rijnhartwonen.nl