Notitie Jongerenhuisvesting in de gemeente Stein

Transcriptie

1 Notitie Jongerenhuisvesting in de gemeente Stein Inleiding Zowel de SJAR als de raad maakt zich zorgen over de huisvestingsmogelijkheden van jongeren. Dit heeft ertoe geleid dat het College van burgemeester en wethouders opdracht heeft verstrekt om een nadere notitie op te stellen. De nota is In samenwerking met de woningstichting Maaskant Wonen en bureau Companen tot stand gekomen en in deze notitie worden de woningmarktanalyse en de demografische aspecten toegelicht tevens wordt een beleidslijn voor de doelgroep jongeren geadviseerd. lokale woningmarkt gemeente Stein In 2009 hebben de gemeenten en de corporaties in de Westelijke Mijnstreek het Woononderzoek uitgevoerd. Daarin zijn per woonmilieu de kwetsbare en kansrijke marktsegmenten in beeld gebracht, onder meer voor het suburbane woonmilieu, waartoe een deel van Stein wordt gerekend. Het woononderzoek is nu geüpdate naar de huidige situatie. Dit levert het volgende beeld op. Figuur 1: Gemeente Stein. Potentiële fricties in het suburbane woonmilieu tussen de huidige en de in 2025 gewenste samenstelling van de woningvoorraad in de huursector, naar eigendomsverhouding, woningtype en prijsklasse Kwetsbaar segment Kansrijk segment Huur Apparteme nt z. lift Apparteme nt met lift Eengezinswoning Grondgebonden nultreden Bron: Enquête Companen.

2 Figuur 2: Gemeente Stein. Potentiële fricties in het suburbane woonmilieu tussen de huidige en de in 2025 gewenste samenstelling van de woningvoorraad in de koopsector, naar eigendomsverhouding, woningtype en prijsklasse Kwetsbaar segment Kansrijk segment Koop Rijwoning (Half) vrijstaande woning Appartement z. lift Appartement met lift Grondgebonden nultreden Bron: Enquête Companen Conclusies woningmarktanalyse: In de huursector heeft de vraag betrekking op woningen en appartementen voor senioren. De eengezinshuurwoningen en de meergezinswoningen zonder lift blijven kwetsbare segmenten. Mede onder invloed van de huishoudenskrimp (gevolg vergrijzing) en de daaraan verbonden afname van het aantal gezinnen zal de vraag naar huurwoningen in de komende jaren afnemen. Per saldo is de voorraad woningen in het suburbane milieu toereikend om in de toekomstige woonbehoefte te voorzien en dreigt er zelfs een overschot. Daarnaast is het aanbod van goedkope koopwoningen toereikend om in de vraag te voorzien. Het beperkt overschot aan rijwoningen kan in de praktijk resulteren in een grotere prijsdaling dan gemiddeld. Op langere termijn dreigt, als er geen passende maatregelen als herstructurering en transformatie van de voorraad worden getroffen, een overschot aan huurwoningen en een beperkt overschot aan goedkope koopwoningen. Dit is een eerste indicatie dat er voldoende huisvestingsmogelijkheden voor de doelgroepen zijn. 2

3 Bevolkingskrimp en ontgroening De regio Westelijke Mijnstreek heeft te maken met zowel krimp van de bevolking als van huishoudens. Feitelijk vloeit de huishoudenskrimp voort uit de vergrijzing van de bevolking en in het verlengde hiervan neemt ook de gemiddelde bezetting per woning af. Dit leidt ertoe dat tot ca 2020 er nog een lichte behoeftestijging is, maar vanaf 2020 zet de huishoudenskrimp door en op basis van het Woononderzoek 2009 telt de regio Westelijke Mijnstreek in 2040 nog 78% van haar huidige inwoneraantal. Naast de krimp van het aantal huishoudens is er tevens sprake van een proces van ontgroening. Dit proces betekent dat er steeds minder starters op de woningmarkt komen. Uitgaande van de meest recente Etil-prognose dient er in Stein rekening mee te worden houden dat het aantal jarigen (de startersgroep) tussen nu en 2030 met ruim een derde zal afnemen. Huisvestingsmogelijkheden van starters in de sociale huursector en goedkope koopsector In het overleg van de SJAR (Steinse Jongeren Advies Raad) met Maaskant Wonen in 2011, is gewezen op de vraag naar jongerenhuisvesting en de wachttijden voor jongeren. Maaskant Wonen heeft in dit kader toegezegd om dit punt nader te onderzoeken en op basis van recente terugkoppeling blijkt het volgende: De gemiddelde wachttijd voor een appartement is in 2012 afgenomen, mede door het wegvallen van woningzoekenden uit de gehele Westelijke Mijnstreek (woningtoewijzing geschiedt thans los van de corporatie Zo Wonen). In 2011 zijn 41 % en in 2012 zijn 35 % van de geadverteerde woningen die voor jongeren geschikt zijn daadwerkelijk aan jongeren onder de 28 jaar verhuurd. De gemiddelde wachttijd is momenteel 2,5 jaar. Indien jongeren zich bij het bereiken van de 18 jarige leeftijd inschrijven (communicatieaspect), kunnen zij bij een leeftijd van 20,5 jaar in aanmerking komen voor woonruimte. Ondanks vermelding van specifieke leeftijdsgrenzen bij advertenties in 2012, is er geen extra toestroom van jongeren. In 2012 is een dalende tendens ten opzichte van 2011 waar te nemen. Verkoop huurwoningen: Positieve impuls voor jongeren / starters. Maaskant Wonen heeft in haar verkoopbeleid voor starters de mogelijkheid om eengezinswoningen met een korting van 10 % te kopen. In 2011 heeft Maaskant Wonen 20 woningen verkocht, waarvan 8 aan de zittende huurders en 12 woningen via de vrije verkoop. Van deze 12 woningen hebben 9 jongeren onder de 28 jaar een woning gekocht. In 2012 heeft Maaskant Wonen 15 woningen verkocht, waarvan 5 aan zittende huurders en 10 via de vrije verkoop. Van deze 10 woningen zijn 6 woningen aan jongeren onder de 28 jaar verkocht. Goedkope huurvoorraad Eenieder kan huurtoeslag ontvangen voor een huurwoning tussen de ca 215 (de normhuur die iedereen ongeacht het inkomen moet betalen) en 664 (liberaliseringgrens). De hoogte van de huurtoeslag is afhankelijk van het inkomen. Jongeren onder de 23 jaar kunnen slechts huurtoeslag ontvangen voor een goedkope huurwoning, dat wil zeggen een woning met een huurprijs die niet hoger is dan 366 (de kwaliteitskortingsgrens). 3

4 Op basis van informatie van het Centraal Fonds Volkshuisvesting heeft Companen geconstateerd dat in 2010 bijna 23% van de huurwoningen van de corporaties in Stein (Maaskant Wonen en Woningstichting Urmond) tot het goedkope segment behoort. Dit betekent dat ruim 500 huurwoningen een huur hebben van minder dan 366 en bereikbaar zijn voor onder meer jongeren onder de 23 jaar. Ter vergelijking: Aandeel goedkope huurwoningen Sittard-Geleen: 21%; Beek: 12%; Schinnen: 11%. Huurtoeslag: De huurtoeslag (uitvoering via de belastingdienst) is voor het rijk een onderdeel van haar inkomensbeleid. Dat is de verantwoordelijkheid van het rijk en het rijk accepteert ook niet dat bijvoorbeeld woningcorporaties dit beïnvloeden. Zo is het woningcorporaties niet toegestaan om inkomensafhankelijke huren toe te passen. Zij kunnen dus niet de hoogte van de huur afstemmen op het inkomen van de woningzoekende. De huurtoeslag wordt geacht te resulteren in een aanvaardbaar woonlastenniveau. Splitsing koopwoningen gewenst? Vanuit de markt komt (vooralsnog beperkt) de vraag om een eengezinskoopwoning te splitsen in woonruimten/kamers voor jongeren. Aan deze initiatieven kleven bezwaren namelijk: Huurbescherming: het is niet of nauwelijks te controleren wat na (particuliere) splitsing de huurprijs van de woningen zal zijn. Uitgaande van de gebruikelijke BAR is het waarschijnlijk dat de huurprijs boven de reeds vermelde grens van 366 uitkomt. (Jongeren onder de 23 jaar komen dan niet in aanmerking voor huurtoeslag, waardoor deze woonruimten moeilijk voor hun bereikbaar is) Door splitsing van woningen, worden woningen aan de woningvoorraad toegevoegd. In de Structuurvisie Wonen Westelijke Mijnstreek is vastgelegd dat nieuwe plancapaciteit slechts aanvaardbaar is als dit gecompenseerd wordt door evenzoveel gesloopte woningen, volgens het principe: één toevoegen = één slopen. De gemeente heeft al te maken met een overmaat aan plancapaciteit en het instemmen met splitsing zal dit probleem vergroten. Eindconclusie: Op basis van de beoordeling van de feitelijke gegevens met betrekking tot jongerenhuisvesting zoals vraag, aanbod en demografische ontwikkeling adviseren wij voorzichtig te zijn met het realiseren / toevoegen van specifieke woonvormen voor jongeren. Voorkomen dient te worden dat met het creëren van dergelijke woonvormen, de herstructureringsopgave voor de nabije toekomst wordt geïntroduceerd, immers de vraag hiernaar is in de toekomst niet verzekerd. Corporaties zullen gelet op de behoefte (en zeker nu gelet op hun huidige investeringsproblematiek) niet duurzaam investeren in specifieke nieuwbouw woonvormen voor jongeren. Daarnaast hebben de corporaties in Stein voldoende goedkope huurwoningen voor jongeren. Ook het door de raad overwogen middel van een inkomensafhankelijke extra bijdrage in huur is geen adequate oplossing omdat het mechanisme van de huurtoeslag, in relatie tot de ruime voorraad aan goedkope sociale huurwoningen, deze woningen voor jongeren bereikbaar maakt. (zie tevens de toelichting met betrekking tot de inkomensafhankelijke huurvorming) 4

5 Resteert de vraag: welke lijn wordt als duurzame kans voor jongeren voorgesteld? Deze vraag kunnen wij in de huidige context op een constructieve wijze en positieve zin beantwoorden. Alhoewel in meerjarig perspectief voldoende huisvestingsmogelijkheden voor de doelgroepen (in brede zin) zijn, constateren wij thans een toegenomen druk op de sociale huurmarkt als gevolg van de economische situatie (onzekerheid met betrekking tot werk en inkomen) en de beperkte hypotheekmogelijkheden voor jongeren. Deze toegenomen druk op de sociale huurmarkt vertaalt zich in in de migratiecijfers van jongeren in de leeftijdscategorie 18 tot 24 jaar. In beide jaren vertrokken in totaal 110 personen naar Sittard-Geleen. Voorgestelde aanpak: 1. Pilots in het suburbane woonmilieu voor Initiatieven met flexibele woonconcepten (aanpasbaar op behoefte) op basis van een beleidsregel waarin criteria, omvang en huren worden vastgelegd. In dit kader zien wij ook mogelijkheden voor gemeubileerde studio s in een huurniveau rond tot 300 per maand. Dit is een huurniveau waarin de corporaties niet voorzien en die door de categorie jongeren vanaf 18 jaar kan worden betaald. 2. Binnen de bestaande voorraad sociale huurwoningen, complexen labellen die met voorrang worden toegewezen aan jongeren. Maaskant Wonen start In Elsloo met een complex van 12 woningen. 3. Concretisering punten 1 en 2 in formele beleidsregel en prestatieafspraken (beiden 2013) MRB/JN