Publicaties Stadsdeelbestuur 2010

Transcriptie

1 Publicaties Stadsdeelbestuur 2010 Stadsdeelraad Vergaderstukken/raadsvoorstellen 28 september 2010-r Voorstel van Raadsleden Van Lissum en De Meij (VVD) over Effecten van Europese maatregel voor huishoudens met een inkomen tussen Aan De stadsdeelraad Tussen de wal en het schip: De effecten van de Europese maatregel voor huishoudens met een (midden)inkomen tussen en in stadsdeel Centrum. Verschenen op 13 september 2010

2 1. Inleiding 1.1. Staatssteundossier De Minister van Wonen, Wijken en Integratie wil woningcorporaties verplichten om ten minste 90% van de huurwoningen te verhuren aan de doelgroep. Deze doelgroep is gedefinieerd als huishoudens met een belastbaar inkomen tot euro bruto. De maatregel die ingaat per 1 januari 2010, houdt in dat corporaties alleen nog maar sociale huurwoningen mogen verhuren aan mensen met een inkomen tot ,-. De voorgestelde regeling is het gevolg van afspraken tussen de Nederlandse regering en de Europese commissie over de staatssteun die gegeven wordt aan woningcorporaties. In deze afspraken is de inkomensgrens van euro genoemd (deze was eerst ,-). De Woonbond en Aedes hebben reeds in 2009 aangegeven dat zij zich zorgen maken over de woonlasten van die huishoudens, die als gevolg hiervan straks geen beroep meer kunnen doen op de sociale huursector. De Woonbond vindt dat deze inkomensgrens opgetrokken moet worden naar euro. Ondanks deze bezwaren gaat de maatregel zoals het zich laat aanzien, toch per 1 januari 2011 in. De VVD kan zich vinden in het besluit dat corporaties geen verkapte staatssteun meer kunnen ontvangen in de vorm van het afsluiten van goedkope leningen, hetgeen ook voor vastgoed dat niet tot de sociale sector behoorde, werd gebruikt. De corporaties mogen zich straks alleen nog maar bezighouden met het huisvesten van hun doelgroep, hetgeen op zich een goede zaak is. Maar anderzijds is de VVD zich bewust van het feit dat er een groep met middeninkomens tussen de euro tussen wal en schip gaat vallen, aangezien zij voorheen nog wel konden reageren op een sociale huurwoning tot een huurprijs van 647,47,-, maar straks na het ingaan van de Europese maatregel niet meer. 2. Probleemstelling Volgens een onderzoek van het RIGO te Amsterdam in opdracht van de Woonbond en van Aedes dreigen meer dan huishoudens in Nederland tussen wal en schip te vallen, aangezien zij geen geschikte huur- of koopwoning vinden als de ,- inkomensgrens van kracht wordt. Juist de groep middeninkomens met een inkomen tussen de ,- en de ,- die voorheen wel mochten reageren op een sociale huurwoning, vallen straks buiten de boot. Voor hen zijn er weinig alternatieven. Er zijn vrijwel geen vrije sector( huur) woningen tussen de 650,- en de 1000,- en weinig goedkope en geschikte koopwoningen % maatregel Bij de nieuwe Europese maatregel moeten corporaties 90% van hun voorraad verhuren aan mensen met een inkomen tot ,-. Voorheen was dat in stadsdeel Centrum 85%. Die andere 10% zou toegewezen kunnen worden aan mensen met een inkomen hoger dan ,-. Maar die 10% gaan in de praktijk volledig naar stadsvernieuwingsurgenten en bijzondere doelgroepen, zoals ouderen en invaliden. Ook het aanbod vrije sectorwoningen in het bezit bij corporaties is maar zeer beperkt, slechts 4% van de corporatiewoningen heeft een huur boven de liberalisatiegrens van 642,- euro. Dat biedt dus ook geen soelaas voor de middeninkomens, aangezien het aanbod betaalbare woningen boven de geliberaliseerde woningen (tussen de 650, ,-) niet voldoende is in Amsterdam. Ook de particuliere sector biedt te weinig alternatieven in de vrije sector, vanwege het geringe aanbod, of voor meerpersoonshuishoudens zijn de woningen te klein. Ook betaalbare koopwoningen zijn veelal onbereikbaar, of het moet een corporatiewoning zijn die te koop wordt aangeboden. 2

3 3. Betekenis cijfers Ruim een half miljoen huishoudens in Nederland heeft een inkomen tussen de euro. Huishoudens met dit inkomen zijn zeer divers en in meerdere segmenten van de woningmarkt te vinden. 43% van deze huishoudens heeft een voorkeur voor een huurwoning tot de liberalisatiegrens ( 647,47 per maand) Consequenties Europese maatregel voor gebied I (stadsdeel Zuid en Centrum Als je kijkt naar de cijfers van het aantal verhuringen in Gebied I van Amsterdam (dat is Centrum en Oud Zuid) dan wordt 63% van alle sociale huurwoningen in 2009 verhuurd aan de primaire doelgroep. 85% wordt verhuurd tot aan de inkomensgrens van ,-. Dit betekent dat 22% van de sociale huurwoningen wordt verhuurd aan mensen met een inkomen tussen de ,- in gebied I. Die groep van 22% mensen met een inkomen tussen de euro, vallen straks tussen wal en schip in gebied I. Op een woningvoorraad van woningen in bezit bij corporaties in voornoemde stadsdelen, komt dat neer op ca huishoudens Alternatieven sociale huursector Wanneer huishoudens geen beroep meer kunnen doen op de sociale huursector, dan hebben zij in theorie 3 mogelijkheden: 1. een woning kopen 2. een woning huren van een huurder die geen toegelaten instelling is (dus niet van een corporatie) 3. of een corporatiewoning in de vrije sector huren of kopen. In de koopsector kan een huishouden met een inkomen van euro bruto volgens NHG (Nationale Hypotheek Garantie) normen zonder vermogen en/of speciale financiering een bestaande koopwoning kopen tot euro Cijfers Woononderzoek Volgens het Woon Onderzoek Nederland 2009 heeft 96% van de zelfstandige koopwoningen een geschatte verkoopwaarde en/of een WOZ waarde (ver) boven de euro. Van het actuele koopaanbod heeft 7% een vraagprijs onder de euro. De betaalbare koopwoningen zijn het meest schaarst in de Randstad en de vier grote steden. In Amsterdam zijn er dan ook minder alternatieven tussen huren en kopen dan elders, omdat de koopprijzen voor woningen voor iemand met een inkomen net boven de ,- te hoog zijn. In de vier grote steden woont 46% van alle huishoudens tussen de in een sociale huurwoning. Een gemiddeld huishouden geeft ca. 29% van zijn inkomen uit aan huur. In de vier grote steden zijn het veelal alleenstaanden en veel stellen in deze inkomensgroep. In de steden Amsterdam en Utrecht zijn weinig betaalbare koopwoningen te vinden. Bovendien is niet elke woning die laag geprijsd ook geschikt qua oppervlakte voor meergezinshuishoudens en ook bevinden ze zich niet in de beste buurten. De meeste huizen zijn klein Cijfers Stadsregio Amsterdam Het percentage huurwoningen waarvoor de 90% norm niet geldt, is in de Stadsregio Amsterdam ca. 15%. De omvang van de groep huishoudens met een inkomen van meer dan bruto en die zonder eigen vermogen of bijzonder financieringen minder dan 10% van het koopaanbod kan betalen, bedraagt huishoudens. Hiervan verhuizen er jaarlijks Deze huishoudens zullen straks grote moeite hebben om binnen hun regio te verhuizen wanneer zij niet in aanmerking komen voor een corporatiewoning tot de liberalisatiegrens. 3

4 3.4. Cijfers In stadsdeel Centrum bevinden zich in totaal woningen, waarvan in bezit van corporaties (32% ten opzichte van gehele voorraad woningen). Het overgrote deel heeft een huur tot 548,18. Op grond van de 90% norm kan 10% van de corporatiewoningen tot de liberalisatiegrens verhuurd worden aan huishoudens boven de euro. Wanneer deze 10% volledig benut zou worden voor huishoudens die meer verdienen dan euro, dan nog zijn er jaarlijks ca huishoudens die niet in aanmerking komen voor een corporatiewoning tot de liberalisatiegrens. In de praktijk gaat die 10% sociale huurwoningen echter naar de huisvesting van speciale doelgroepen, ouderen, minder validen en stadsvernieuwingsurgenten. Gevolg is dat veel mensen juist zullen blijven zitten waar ze zitten en de doorstroming komt in zijn geheel niet meer op gang. Met andere woorden, men verhuist niet meer, want als men tussentijds meer is gaan verdienen dan ,- kan men niet meer reageren op een andere sociale huurwoning bij een verhuizing. 5. Welke huishoudens vallen tussen wal en schip? Als je stelt dat er weinig aanbod is voor huishoudens met een inkomen tot euro, moet je eigenlijk een idee hebben hoeveel aanbod je dan nodig hebt. Dit is moeilijk te berekenen, want feitelijk is elke grens arbitrair. Maar je kan hanteren dat in ieder geval 10% van het koopaanbod betaalbaar moet zijn in een regio voor een huishouden dat geen beroep meer kan doen op een corporatiewoning. In de Stadsregio Amsterdam en al helemaal niet in stadsdeel Centrum is er een aanbod van 10% betaalbare woningen in de koopsector, dus mensen die meer verdienen dan bruto en niet meer kunnen reageren op corporatiewoningen met een huur tot 647,47-. Het Rigo heeft berekend dat de mensen die het meeste last van deze maatregel zullen hebben mensen zijn met een laag inkomen tot 35 jaar (waaronder veel jongeren) of mensen met een laag middeninkomen tussen de ,- met een gezin. Ook heeft het Rigo berekend dat slechts 1,5% van het commerciële aanbod betaalbare huren biedt (een huur tussen de ),-. In stadsdeel Centrum is het aanbod in de betaalbare koopsector sector schaars, dus biedt het weinig alternatief voor mensen die niet meer mogen reageren op sociale huurwoningen, omdat hun inkomen boven de ,- zit. De grootste verschillen tussen enerzijds de 10% beschikbare corporatiewoningen tot de liberalisatiegrens en anderzijds de verhuizingen en verhuiswensen doen zich voor in o.a. de regio Groot Amsterdam. 6. Effecten Europese maatregel De Europese maatregel zal betekenen dat de wachtduur voor starters zal verkorten, maar die van doorstromers zal verhogen. Er is immers straks meer aanbod voor mensen met een inkomen tot ,-, want mensen met een inkomen erboven mogen niet meer reageren. Maar mensen met een inkomen hoger dan ,- blijven veelal zitten op hun sociale huurwoning, aangezien zij bij doorstroming moeten voldoen aan de inkomensgrens van ,-. 7. VVD wil haast achter verkoop sociale huurwoningen 7.1. Achtergrond afspraken Bouwen aan de Stad De gemeente Amsterdam heeft met de corporaties werkzaam binnen de gemeente Amsterdam afspraken gemaakt, die zijn verwoord in Bouwen aan de Stad. Met een aantal aanvullende bepalingen, vastgelegd in de Beleidsovereenkomst Wonen Amsterdam , hebben ook de stadsdelen en Huurdersvereniging Amsterdam de (verkoop)afspraken onderschreven in Bouwen aan de Stad. Hierbij zijn ook afspraken gemaakt over het splitsen en verkopen van sociale huurwoningen. 4

5 Dit laatste is verwoord in het Convenant splitsen en verkoop sociale huurwoningen van en vastgesteld op 17 april Het aantal te verkopen woningen is voor het stadsdeel Centrum totaal De resterende ruimte bedroeg in 2010 nog 838 woningen. In 2009 zijn er maar 53 woningen verkocht aan particulieren, en 86 aan zittende huurders. Sociale huurwoningen die worden verkocht onder voorwaarden, zoals Maatschappelijk Gebonden Eigendom, tellen niet mee voor het Convenant. Deze woningen worden met korting verkocht door de corporaties. Voor de verkoop van deze woningen, wordt geen afdracht aan de gemeente Amsterdam betaald. De gemiddelde verkoopprijs van sociale huurwoningen bedroeg in geheel Amsterdam ,-. In voornoemd Convenant is onderkend dat: - de verkoop van sociale huurwoningen voorziet in een behoefte van woningzoekenden op de Amsterdamse woningmarkt. - dat de verkoop van woningen bijdraagt aan de differentiatie van het woningaanbod in de wijken en zo bijdraagt aan de leefbaarheid van wijken en buurten. - dat de opbrengsten uit verkoop noodzakelijk zijn voor de investeringen zoals die zijn overeengekomen in het akkoord Bouwen aan de Stad. - Complexgewijze verkoop van corporatiewoningen is in alleen maar onder strikte voorwaarden mogelijk en in bijzondere gevallen Doel verkoop sociale huurwoningen Een alternatief bieden voor mensen die straks tussen wal en schip bieden omdat ze met een inkomen tussen de niet meer mogen reageren op een sociale huurwoning. De VVD zou graag zien dat het dagelijks bestuur als ondertekenaar van de afspraken Bouwen aan de Stad, er bij het college van de gemeente Amsterdam op aan te dringen (in het kader van de gemaakte afspraken met de corporaties in 2016), en te bewerkstelligen: 1. dat de achterstand van het aantal te verkopen woningen (838 restruimte) van corporaties op zeer korte termijn wordt weggewerkt; 2. er op aan te dringen bij het college van de gemeente Amsterdam, dat zij vanwege de Europese maatregel de verkoop van sociale huurwoningen conform het Convenant verkoop sociale huurwoningen tot 2016, voortvarend aanpakt,indien nodig openbreekt, om mensen een alternatief te bieden een koopwoning te bemachtigen. 8. Conclusie en aanbeveling Dat gezien de voornoemde consequenties van de Europese maatregel ca huishoudens in gebied I, waar stadsdeel Centrum deel van uitmaakt, met een inkomen tussen de bruto tussen wal en schip komen te zitten, omdat ze niet meer kunnen reageren op een sociale huurwoning van een corporatie tot de liberalisatiegrens en er weinig tot geen alternatieven zijn in de huur- en koopsector. Verzoek aan dagelijks bestuur Dat het dagelijks bestuur er bij de gemeente Amsterdam en de corporaties op aandringt en te bewerkstelligen : 1. dat de restruimte van de te verkopen woningen van 838 in stadsdeel Centrum met voortvarendheid wordt aangepakt; 5

6 2. in verband met de Europese maatregel de afspraken die zijn gemaakt in het kader van Bouwen aan de stad tot 2016 over de verkoop van sociale huur woningen open te breken, en de quota van de te verkopen woningen na 2016 omhoog wordt bijgesteld, om alternatieven te bieden in de koopsector voor de middeninkomens, in relatie tot de Europese maatregel. Bronvermelding: Jaarboek 2010 Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties, juli 2010 Staatssteundossier woningcorporaties (Aedes), diverse krantenartikelen Rigo rapport, Research en Advies BV, Tussen wal en schip, deelstudies naar de gevolgen van de 90% norm, 2010 Convenant splitsen en verkoop sociale huurwoningen 2008 t/m 2016 van de gemeente, Amsterdam en de Amsterdamse Stadsdelen en Huurdersvereniging Amsterdam, april 2008 Dienst Wonen, Gemeente Amsterdam, Convenant verkoop sociale huurwoningen , april Website: huizenzoeker.nl en Funda 6