M A A T S C H A P P E L I J K G E B O N D E N E I G E N D O M M G E

Transcriptie

1 M A A T S C H A P P E L I J K G E B O N D E N E I G E N D O M M G E Cahier Mitros is een toonaangevende en ambitiuze woningcorporatie. Met ruim woningen, garages en berijfspanden is zij de grootste speler op het veld van de volkshuisvesting in Utrecht en Nieuwegein. Samenwerking en keuzevrijheid staan bij Mitros voorop. Mitros biedt als voorloper in de volkshuisvesting een Podium voor discussie. Op het Mitros Podium belichten we circa drie keer per jaar belangrijke of actuele thema s uit de wereld van wonen, leven en volkshuisvesting. De Mitros Cahiers zijn hiervan de schriftelijke afgeleide.

2 Maatschappelijk Gebonden Eigendom (MGE) 2 Maatschappelijk Gebonden Eigendom (MGE) is een nieuw volkshuisvestelijk instrument. In dit cahier wordt dieper ingegaan op de inhoud van de MGE-regeling, die Mitros heeft ontwikkeld voor woningen in Leidsche Rijn. Hiernaast wordt stilgestaan bij de volkshuisvestelijke waarde van de MGE-regeling, andere vormen tussen huren en kopen en de marktpotentie van de MGEwoningen. De MGE-regeling van Mitros In de wijk Parkwijk-Zuid in Leidsche Rijn heeft Mitros 105 eengezinswoningen als MGE-woningen verkocht. De MGE-woningen waren een onderdeel van een bouwproject van in totaal 570 woningen, waarvan 360 in de sociale huursector. Volkshuisvestelijke overwegingen en de Vinexafspraken vormden voor Mitros de aanleiding een MGE-regeling te ontwikkelen. Volkshuisvestelijke overwegingen De MGE-regeling maakt het voor huishoudens met een inkomen rond modaal of iets daarboven mogelijk een woning te kopen. De sterk stijgende prijzen op de woningmarkt in de regio Utrecht, hebben ertoe geleid dat met name voor huishoudens met een lager inkomen er nauwelijks aanbod is in de koopsector. Ook in Leidsche Rijn is dit het geval. Woningen in de prijsklasse van ƒ , tot ƒ , worden niet gebouwd. Door het geven van een korting op de koopprijs kunnen woningen in deze goedkopere prijsklasse worden aangeboden en wordt de doorstroming op de woningmarkt bevorderd. Een andere volkshuisvestelijke overweging is dat de MGE-woningen een onderdeel blijven vormen van de voorraad van Mitros. In de MGE-regeling is vastgelegd dat de woningen worden teruggekocht door Mitros. Na terugkoop kan Mitros besluiten de woningen als sociale huurwoningen in de markt te zetten. Vinex-afspraak In het kader van de Vinex-afspraken heeft Mitros met de gemeente afgesproken dat 1/6 deel van de nieuwbouw gebouwd wordt als alternatieve vorm tussen huren en kopen. Een deel van deze taakstelling heeft Mitros gerealiseerd door de bouw van MGE-woningen in Parkwijk- Zuid. Inhoud regeling Een MGE-woning is een woning die voor een lagere prijs dan de marktwaarde wordt verkocht. De koper krijgt dus een korting op de koopprijs. Hiertegenover staat dat de verkoop met korting plaatsvindt onder bepaalde voorwaarden. Deze voorwaarden hebben onder meer betrekking op de toewijzingscriteria van de woningen, de aanbiedingsplicht aan Mitros bij verkoop, de terugkoopplicht van Mitros, de winstdeling en het onderhoud. Hiernaast heeft Mitros afspraken gemaakt met de gemeente. Deze afspraken hebben betrekking op de doorverkoop als MGE-woning, de beëindiging van de MGE-regeling, de grondprijs en de meerwaardeverrekening bij vrije verkoop van de woning.

3 De korting De verkoopprijs van de MGE-woning is in dit project vastgesteld op 70% van de marktwaarde van de woning. De marktwaarde is voor iedere woning bepaald door een taxateur. De gemiddelde marktwaarde voor alle MGE-woningen lag op ƒ ,. Rekening houdend met het kortingspercentage van 70% kwam de gemiddelde verkoopprijs van een MGEwoning uit op ƒ ,. Hiermee waren de woningen bereikbaar voor de doelgroep met een inkomen van modaal tot 1,5 modaal. De toewijzing van de woningen De toewijzing van de woningen vond plaats op basis van inschrijfduur bij Woonservice. De belangstellenden zijn in volgorde van inschrijfduur benaderd. Voor de MGE-woningen kwamen in aanmerking huishoudens met een bruto jaarinkomen tussen de ƒ , en ƒ ,. Bij de bepaling van de inkomensgrenzen van de beoogde doelgroep is uitgegaan van de normen die gehanteerd worden bij het verkrijgen van een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie. De aanbiedingsplicht, terugkoopplicht en winstdeling De eigenaar is bij verkoop verplicht de woning te verkopen aan Mitros. De verkoopprijs wordt bepaald door de marktwaarde op het moment van verkoop. Deze marktwaarde wordt vastgesteld door een taxateur, die rekening houdt met de staat van onderhoud van de woning en met veranderingen in of aan de woning. Het verschil tussen de marktwaarde op het moment van koop en de marktwaarde op het moment van verkoop wordt gedeeld tussen de verkoper en Mitros. Hierbij wordt uitgegaan van een verdeling van 51% voor de verkoper en 49% voor Mitros. Deze verdeling is gebaseerd op de eis van de Belastingdienst, dat de koper minimaal voor 50% in de waardeontwikkeling van de woning moet participeren. Voldoet de regeling hier niet aan, dan komt de koper niet in aanmerking voor renteaftrek. Het onderhoud De eigenaar is verplicht de woning voldoende te onderhouden. Er is in dit geval geen onderhoudscoöperatie of een Vereniging van Eigenaren opgericht als waarborg voor het goed onderhouden van het casco van de woning. De reden is dat het niet gebruikelijk is het onderhoud van eengezinswoningen georganiseerd te regelen. Hiernaast gaat het om nieuwbouw en wordt verwacht dat bij deze woningen op korte termijn geen groot onderhoud uitgevoerd hoeft te worden. Overigens kan de eigenaar-bewoner, tegen kostprijs, gebruik maken van de onderhoudsdiensten van Mitros. Garantiestructuur Om het voor de kopers mogelijk te maken de woning te financieren met een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG), was het nodig voor de MGE-regeling toestemming te krijgen van de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen. Deze toestemming kon het Waarborgfonds echter niet op tijd geven. Op het moment dat Mitros het verzoek indiende, was er in de politiek een discussie ontstaan over de verkoop onder voorwaarden, waaronder de MGE-woningen vallen. Voor het Waarborgfonds was het onduidelijk of bij dergelijke verkopen de NHG-criteria toegepast mochten worden. Het Waarborgfonds heeft dan ook besloten de behandeling van dergelijke verzoeken op te schorten. Nadat een aantal financiële instellingen had aangegeven dat financiering van de MGE-woningen mogelijk was, heeft Mitros de woningen zonder NHG verkocht. Doorverkoop als MGE-woning en beëindiging van de MGE-regeling In de MGE-regeling is vastgelegd dat Mitros na terugkoop de woning weer als MGE-woning met korting zal aanbieden. Indien de woningen te duur zijn voor de beoogde doelgroep, kunnen de woningen verhuurd of als vrije sectorwoning verkocht worden. Hiervoor heeft Mitros de toestemming nodig van het college van burgemeester en wethouders. De grondprijs en de verrekening met de gemeente bij vrije verkoop van de woning Mitros heeft met de gemeente afgesproken dat de lagere grondprijs die overeengekomen is bij de uitgifte van de grond voor de MGE-woningen, niet wordt 3

4 4 verrekend bij verkoop van de MGEwoning als vrije sector woning. Wel is overeengekomen dat als er bij vrije verkoop sprake is van winst, de gemeente hiervan 50% krijgt. De volkshuisvestelijke waarde van de Mitros-regeling Aan de hand van het cijfermateriaal over de toewijzingen van de MGE-woningen in Parkwijk-Zuid, kan iets gezegd worden over de kenmerken van de huishoudens die de woning gekocht hebben. Het volgende kan hieruit geconcludeerd worden: Van de kopers heeft bijna 70% een leeftijd tussen de 30 en 45 jaar. Ruim 50% bestaat uit gezinnen. Hiernaast is het aandeel alleenstaanden onder kopers hoog. Dit is gezien het feit dat de MGEwoningen grote woningen zijn, opvallend. De meeste kopers hebben een inkomen tussen de ƒ , en ƒ ,. Het aandeel in de categorie ƒ , tot ƒ , is beduidend lager. De meeste huishoudens zijn afkomstig uit de stad Utrecht. De kopers uit Utrecht komen voor een belangrijk deel uit de wijken Kanaleneiland en Overvecht. Hetzelfde beeld komt naar voren uit de grafiek op pagina 5. Ter vergelijking is dit ook gedaan voor de herkomst van huishoudens uit huur- en koopwoningen. Met name uit de wijk Kanaleneiland komen relatief de meeste huishoudens voor zowel de koop-, als de huur- en de MGE-woningen. Voor Overvecht geldt dit ook. Alleen in de koopsector is deze wijk minder vertegenwoordigd. Indien gekeken wordt naar de woningen die de kopers achterlaten, kan geconcludeerd worden dat ongeveer driekwart van de woningen tot de sociale huursector behoort. Het gaat hierbij met name om de 4-hoogflats en de 10-hoogflats in Kanaleneiland en Overvecht. Deze woningen behoren voor een groot deel tot de kernvoorraad. Dit betekent dat de realisering van MGE-woningen in Leidsche Rijn heeft geleid tot doorstroming vanuit de goedkope huursector. Vormen tussen huur en koop De MGE-regeling wordt gezien als een tussenvorm, waarbij de woning zowel kenmerken heeft van een huurwoning als van een koopwoning. Naast deze regeling zijn er andere producten ontwikkeld, die ook een vorm zijn tussen het huren en het kopen van een woning. Door de corporaties worden verschillende doelstellingen gehanteerd om deze tussenvormen toe te passen. Genoemd kunnen worden: het bereikbaar maken van een koopwoning voor lagere inkomensgroepen; het bieden van meer keuzevrijheid aan bewoners; het bieden van garanties voor kopers met een lager inkomen; het bevorderen van de doorstroming; meer betrokkenheid van de bewoner bij de woning; de mogelijkheid om de woningen bij terugkoop weer als huurwoning in de markt te zetten. De overwegingen vanuit de bewoners om te kiezen voor een woning tussen huren en kopen kunnen zijn: meer zeggenschap over de woning; kans op vermogensvorming; het lopen van minder risico voor de bewoner door een vangnetregeling, waarop bij een forse inkomensdaling een beroep gedaan kan worden. Maatregelen om koopwoningen bereikbaar te maken voor lagere inkomensgroepen richten zich op de koopprijs (zoals bij de MGE-woning, de koop-huurwoning en de optiewoning) of op financiële ondersteuning van de bewoner in de woonlasten (zoals de koopsubsidie en zachte leningen). Hiernaast wordt de verkoop van woningen onder voorwaarden vaak gekoppeld aan een vangnetregeling om het risico voor de koper te beperken. In het onderstaande wordt kort ingegaan op de genoemde vormen tussen huur en koop. De koopprijs De koopprijs kan worden verlaagd door het geven van kortingen of het uitgeven van de woning in gedeeltelijk eigendom. Een andere variant is de koopprijs bereikbaar te maken, doordat de bewoner na een periode van huren de woning tegen

5 Herkomst Utrechtse wijken 3,0 2,5 aantal koop in relatie met omvang wijk aantal MGE in relatie met omvang wijk aantal huur in relatie met omvang wijk 2,0 1,5 Toelichting op grafiek Het getal op de linker as geeft de verhouding aan van de verhuizingen vanuit de wijk naar Leidsche Rijn gerelateerd aan het totaal aantal huishoudens in de wijk. Het cijfer 1 is het gemiddelde voor de stad Utrecht. Bijvoorbeeld: voor de wijk Kanaleneiland geldt voor de MGEwoningen dat de uitstroom op grond van het totaal aantal huishoudens in deze wijk 2,5 keer zo groot is als het gemiddelde voor de stad Utrecht. 1,0 0,5 0,0 Lunetten Hoograven Rivieren-/Dichterswijk Kanaleneiland Oog en Al Binnenstad Lombok Overvecht Pijlsweerd Zuilen Ondiep Oost Votulast 5 een vooraf vastgestelde prijs kan kopen. Maatschappelijk Gebonden Eigendom (MGE) Bij de MGE-woning is in het voorafgaande al uitvoerig stilgestaan. Samengevat zijn de belangrijkste kenmerken van MGE-regeling van Mitros: de korting op de koopprijs, de terugkoopplicht door de corporatie en de winst- en risicodeling tussen bewoner en corporatie. Vaak worden in een MGE-regeling ook afspraken gemaakt over het onderhoud. Koophuur Bij koophuur wordt de buitenkant van de woning (het casco) verhuurd en de binnenkant verkocht. Doordat de bewoner de binnenkant koopt, betaalt de bewoner een lagere huurprijs. Bij verhuizing wordt de binnenkant van de woning teruggekocht door de corporatie. De koopsom van de binnenkant van de woning wordt bij verkoop en bij terugkoop getaxeerd. Het onderhoud van de binnenkant van de woning is een zaak van de bewoner. De bewoner hoeft voor de aanpassingen in de woning geen toestemming te vragen aan de corporatie. Tevens hoeft de binnenkant niet in originele staat teruggebracht te worden. Het onderhoud aan het casco is een taak van de corporatie. In de praktijk blijkt dat met name ouderen en jongeren belangstelling hebben voor deze variant. Optiewoning Bij de optiewoning wordt de woning eerst 10 jaar verhuurd. Na deze periode heeft de bewoner het recht de woning tegen een vooraf bepaalde prijs te kopen. Hiernaast worden ook de huurverhogingen voor de komende tien jaar vastgesteld. De huur die de bewoner betaalt, is de markthuur. De corporatie gaat uit van een huur die voldoende is om de woning zonder tekorten te kunnen exploiteren. Deze kostendekkende huur is lager dan de markthuur. Het verschil tussen deze huren, wordt door de bewoner gespaard. Dit spaarbedrag kan aan het eind van de periode worden ingezet voor de aankoop van de woning. Met name voor starters op de woningmarkt is dit een aantrekkelijk product. In tegenstelling tot de MGE-woning en de koophuurwoning, wordt de optiewoning uiteindelijk onttrokken aan de

6 6 sociale huurwoningvoorraad. Alleen als de huurder besluit af te zien van de koop blijft de woning eigendom van de corporatie. Het ondersteunen van de kopers in de woonlasten De varianten die hieronder vallen richten zich op de financiering van de woning. De woning wordt tegen de marktwaarde verkocht. Zachte Leningen (betaalbare koop) Bij zachte leningen wordt aan de bewoner een betaalbare hypotheekvorm verstrekt. De winst die de corporatie met de verkoop behaalt, wordt gebruikt om een goedkope lening te verstrekken aan de koper. De hoogte van de zachte lening is het deel van de benodigde hypotheek dat, volgens de NHG-normen, door de koper niet kan worden gefinancierd. Voor dit gedeelte kan de koper een renteloze en aflossingsvrije lening afsluiten. Periodiek (bijvoorbeeld om de vijf jaar) wordt het inkomen van de koper getoetst. Indien blijkt dat het inkomen van de koper is gestegen en de koper in staat is meer lasten te dragen, kan een deel van de renteloze lening worden omgezet in een rentedragende lening. Bij verkoop van de woning lost de bewoner de hypotheek af en profiteert hij volledig van de waardeontwikkeling van de woning. Koopsubsidie Op 1 januari 2001 is de Wet Bevordering Eigen Woningbezit van kracht geworden. Huishoudens die voldoen aan de voorwaarden van de wet kunnen in aanmerking komen voor koopsubsidie. De hoogte van de koopsubsidie is maximaal ƒ 328, per maand. In het onderstaande volgen in het kort de belangrijkste voorwaarden. Het inkomen en vermogen In de wet zijn minimale en maximale inkomensgrenzen gesteld. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen één- en tweepersoonshuishoudens in de leeftijd 23 tot 65 jaar en 65 jaar en ouder. Voor bijvoorbeeld een tweepersoonshuishouden liggen de inkomensgrenzen voor 2001 op minimaal ƒ , en maximaal ƒ ,. Onder het vermogen wordt in de regeling verstaan het geld op de spaarrekening, de bedragen op de privé-rekening en de verkoopwaarde van bezittingen, zoals auto, caravan of boot. De maximale hoogte van het eigen vermogen voor een tweepersoonshuishouden ligt dit jaar op ƒ ,. Hoogte van de hypotheek De hypothecaire lening mag niet hoger zijn dan ƒ ,. Als de koper eigen vermogen heeft, kan hij een woning kopen, die maximaal ƒ , kost (inclusief kosten als makelaar, notaris en belastingen). Er vanuit gaande dat deze kosten ongeveer 10% van de koopprijs bedragen, ligt de maximale koopprijs tussen de ƒ , (zonder eigen vermogen) en ƒ , (met het maximale bedrag aan eigen vermogen). Naast deze voorwaarden, zijn er voorwaarden opgenomen over de hypotheek. Ook is er een vangnetregeling ontwikkeld, waarbij huishoudens die te maken krijgen met een forse inkomensdaling, een rijksbijdrage kunnen krijgen. Kopen van een woning van een corporatie In de wet wordt ook aandacht besteed aan de verkoop van woningen door corporaties (al dan niet met korting). Bij de verkoop van woningen mag de corporatie een aantal voorwaarden stellen: De woning mag gedurende een bepaalde periode niet worden doorverkocht (maximaal 5 jaar). De woning moet bij doorverkoop tegen marktwaarde worden aangeboden aan de corporatie. Hiervoor geldt een periode van maximaal 15 jaar. Als de woning is verkocht met korting, dan kan de corporatie eisen dat bij doorverkoop de korting wordt terugbetaald. De corporatie kan deze korting alleen terugkrijgen, indien bij het aanbieden van de woning door de corporatie, de koper kon kiezen tussen het kopen met korting met als voorwaarde dat de korting moet worden terugbetaald of kopen zonder korting en zonder deze voorwaarde. Effect koopsubsidie voor huishoudens in Utrecht De afgelopen jaren zijn de koopprijzen in de Utrechtse regio sterk gestegen.

7 Woningen in de goedkopere prijsklasse zijn nauwelijks beschikbaar. In de bestaande voorraad van Utrecht zal het hierbij met name gaan om de kleinere flatwoningen. Eengezinswoningen hebben over het algemeen een hogere koopprijs. Zeker als de koper geen eigen vermogen heeft, zal het moeilijk zijn om in Utrecht een woning te verkrijgen met koopsubsidie. Het bieden van kortingen op de koopprijs, zou het aanbod kunnen verruimen. Hierbij moet wel voldaan worden aan de voorwaarden, zoals omschreven in de wet. Als de corporatie andere voorwaarden stelt, komt de koper niet in aanmerking voor koopsubsidie. De MGEwoningen van Mitros voldoen niet aan de criteria van de wet. Bij de verkoop van de MGE-woningen is aan de kopers niet de keuze voorgelegd van kopen met en kopen zonder korting. Hiernaast gaat de MGE-regeling uit van een winstdeling en niet van het terugbetalen van de korting. Fair Value Balans Het afgelopen jaar heeft het verkopen van woningen onder voorwaarden sterk in de belangstelling gestaan. De discussie ging over de vraag of de verkoop onder voorwaarden wel voldoende voordelen voor de koper opleverde. Dit vormde de aanleiding voor een aantal partijen gezamenlijk randvoorwaarden op te stellen voor de verkoop onder voorwaarden. Deze randvoorwaarden zijn opgenomen in de Fair Value balans. De Fair Value Balans zorgt ervoor dat de koper geen financieel nadeel ondervindt van het kopen onder voorwaarden. Het Ministerie van VROM kan zich vinden in dit model, maar stelt hierbij wel als eis dat aan de koper bij het verkopen onder voorwaarden een keuze moet worden geboden. Dit houdt in dat de koper bij verkoop van bestaande huurwoningen moet kunnen kiezen uit blijven huren, verkoop onder voorwaarden of een vrije verkoop. Alleen als de corporatie met de gemeente is overeengekomen dat voor een bepaald gebied om volkshuisvestelijke redenen geen volledige keuzevrijheid mogelijk is, kan een corporatie de keuze van de bewoner beperken tussen blijven huren of verkoop onder voorwaarden. De koppeling van beperking van de keuzevrijheid aan een bepaald gebied, betekent dat voorbij gegaan wordt aan volkshuisvestelijke overwegingen op basis van ontwikkelingen op de woningmarkt. Het is dus eigenlijk niet mogelijk om met de gemeente taakstellingen af te spreken over aantallen te verkopen MGE-woningen in de totale stad, waarbij de corporatie zelf de complexen kan aanwijzen die voor verkoop onder voorwaarden in aanmerking komen. Door de ontwikkeling van het Fair Value Model kunnen MGE-woningen weer worden gefinancierd met een hypotheek met NHG. Het Fair Value model en de afspraken over de keuzevrijheid kunnen in de loop van dit jaar mogelijk leiden tot een wetwijzing van de Wet Bevordering Eigen Woningbezit. Hierdoor zou koopsubsidie verstrekt kunnen voor een MGE-woning. De marktpotentie van MGE Eén van de redenen om MGE-woningen te bouwen in Leidsche Rijn, is dat door de sterk stijgende prijzen op de woningmarkt er nauwelijks woningen gebouwd worden in de prijsklasse ƒ , tot ƒ ,. Zowel op de Vinex-lokaties als in de bestaande stad is er een gat ontstaan tussen de huursector en de koopsector, waardoor er voor huishoudens met een lager inkomen nauwelijks aanbod is. Het gevolg is dat de doorstroming op de Utrechtse woningmarkt en dan met name in de goedkopere klasse moeilijk op gang komt. Dit blijkt onder meer uit het aantal huishoudens met een hoger inkomen, dat nog steeds in een goedkope huurwoning woont (goedkope scheefheid). De goedkope scheefheid in de stad Utrecht is de afgelopen jaren op ongeveer hetzelfde niveau gebleven (rond de 45%). De verwachting is dat een deel van deze huishoudens wil verhuizen, maar door het ontbreken van geschikt aanbod of door de hoge woningprijzen in hun woning blijft wonen. Het gevolg hiervan is dat de goedkope woningen niet beschikbaar komen voor de huishoudens die zijn aangewezen op deze goedkope voorraad. Ook met het oog op de herstructureringsopgave in de bestaande stad, waarbij een deel van de goedkope voorraad gesloopt wordt en slechts gedeeltelijk vervangen wordt door huurwoningen in dezelfde prijsklasse, is het van belang de doorstroming vanuit de goedkope huur- 7

8 woningen op gang te krijgen. Het toevoegen van goedkope koopwoningen in de bestaande stad en in Leidsche Rijn zou hieraan een bijdrage kunnen leveren. Een andere volkshuisvestelijke overweging is dat door het aanbieden van goedkope koopwoningen de samenstelling van de woningvoorraad in de wijken minder eenzijdig wordt. Hierdoor kunnen huishoudens die graag willen kopen, maar de buurt eigenlijk niet willen verlaten in de wijk blijven wonen. Aangezien goedkoop bouwen samen gaat met een lagere kwaliteit, is het goedkoop verkopen, zoals bij de MGE-woning, een beter alternatief. zonder beperkende voorwaarden. Van belang is dat voor de afzet van MGEwoningen de ontwikkelingen op de woningmarkt en de vraag naar verschillende woonproducten, waaronder de tussenvormen van huur en koop, nauwlettend worden gevolgd. 8 Op korte termijn is de verwachting dat er behoefte blijft aan regelingen, zoals de MGE. Mitros wil dan ook tussenvormen van huren en kopen gaan toepassen bij gestapelde woningen in de bestaande voorraad. Hierbij moet nog bekeken worden welke complexen voor dergelijke regelingen in aanmerking komen en welk product (MGE, koopsubsidie met korting, zachte leningen) voor de verschillende complexen het meest geschikt is. De vraag is of MGE-regelingen in de toekomst aantrekkelijke producten blijven. De verwachting is dat ook in de regio Utrecht de woningmarkt op termijn zal ontspannen. Dit kan uiteindelijk leiden tot een daling van de woningprijzen, waardoor er meer aanbod komt in de goedkopere prijsklasse. Het is mogelijk dat huishoudens op dat moment eerder de keuze voor een koopwoning maken Colofon Tekst Mitros Vormgeving CARTA, Utrecht Druk Stolwijk, Amsterdam Uitgever Mitros Tel februari 2001