Hoorcollege actualiteiten

Transcriptie

1 Hoorcollege actualiteiten De toekomst van de woningmarkt voor de middeninkomens Kees Fes (Atrivé) Günter Weber (Stichting OpMaat) Harold Ferwerda (Ministerie van Binnenlandse Zaken) Delft University of Technology Challenge the future

2 Hoorcollege actualiteiten De toekomst van de woningmarkt voor de middeninkomens Günter Weber (Stichting OpMaat) Delft University of Technology Challenge the future

3 De prijzen gaan nog veel verder dalen Startersleningen drijven de woningprijzen op Kooptussenvormen verstoren de marktwerking Dé woningmarkt bestaat niet! Huren hoger en koopprijzen lager! De crisis gaat nog jaren duren Woningen verhuren onder de marktwaarde. Dat is pas marktverstoring! Middeninkomens komen in de knel! 3 25

4 Gemeenten Beleid en visie Woningcorporaties Verkoop huurwoningen Kunstmatig lage huren Banken / financiers strengere eisen! Gedragscode Hypothecaire Financieringen Europa Europese beschikking Eigenaars Raken hun woning moeilijker kwijt, dus minder doorstroming Regels tav staatssteun Rijksoverheid Stimuleringsregelingen Tijdelijke Ministeriële Regeling Herziening Woningwet Woonvisie Donner Wetsvoorstel: Right to buy Woningmarkt (voor middeninkomens) Huurders met een inkomen vanaf

5 Stimuleringsregelingen rijksoverheid 1) Afbouw grens NHG (kamerbrief ) Tot 1 juli 2012: ,-- Van 1 juli 2012 tot 1 juli 2013: ,-- Van 1 juli 2013 tot 1 juli 2014: Na 1 juli 2014: ,-- 2) Tijdelijke verlaging overdrachtsbelasting ( ) Tot 1 juli 2012: 2%, en daarna? 5 25

6 Strengere regels hypothecaire financieringen Autoriteit Financiële Markten Gedragscode Hypothecaire Financieringen Gedragscode: Maximale hypotheeksom vanaf 1 augustus 2011: 106% van de marktwaarde/koopsom (inclusief overdrachtsbelasting); Maximaal 50% van de marktwaarde / koopsom aflossingsvrij Mogelijkheden afwijkingen inkomensnorm (NHG) zijn beperkt Verbeteringen / Verbouwingen: slechts de waarde kan worden meegefinancierd, niet het investeringsbedrag! 6 25

7 Maximale leencapaciteit bij een inkomen van ,- Situatie op 1 september Inkomen van , bij 1 inkomen bij 2 inkomens Situatie op 1 januari AFM vindt deze situatie onwenselijk! bij 1 inkomen bij 2 inkomens 7 25

8 Hoorcollege actualiteiten Kees Fes (Atrivé) De toekomst van de woningmarkt voor de middeninkomens Delft University of Technology Challenge the future

9 De ontwikkeling van het Europadossier Europese Beschikking ( ) Tijdelijke ministeriële regeling ( ) Aanpassing Tijdelijke ministeriële regeling ( ) Voorstel Herziening Woningwet ( ) Nieuwe Woningwet (AMvB s) ( ?) Regeerakkoord Woonvisie Donner Voorstel Right to Buy

10 De ontwikkeling van het Europadossier Europese Beschikking ( ) Tijdelijke ministeriële regeling ( ) Aanpassing Tijdelijke ministeriële regeling ( ) Voorstel Herziening Woningwet ( ) Nieuwe Woningwet (AMvB s) ( ?) Woonvisie Donner Woonvisie Donner

11 De ontwikkeling (van feiten) Tijdelijke ministeriële regeling Aanpassing Tijdelijke ministeriële regeling Van 1 januari 2011 Per 1 januari 2012 Inkomensgrens per huishouden: ,- Grens sociale huur/vrije sector: 652,52 Toewijzingsnorm: 90/10 Eerste aanpassing in de toewijzingsnorm Inkomen inwonende kinderen telt niet mee Huurbeleid Oktober 2011: +15 tot 25 WWS-punten in schaarstegebieden (huurverhoging alleen bij mutatie) Huur op Maat experiment is verlengd Inkomensgrens per huishouden: ,- Grens sociale huur/vrije sector: 664,66 Toewijzingsnorm: 90/10 Versoepelingen in de toewijzingsnorm Onderschrijding van de 10% in afgelopen jaar maximaal tot 5% in opvolgend jaar compenseren Mogelijkheid verrekening huurcontracten 2011 n.a.v. toewijzing in 2010 Toewijzing van huishoudens met zorgindicatie valt voortaan buiten de 10% Huurbeleid Juli 2012: inkomens > % huurverhoging April 2012: Huur op Maat experiment stopt (geen lokaal inkomensbeleid) Verruiming tijdelijke verhuur o.b.v. leegstandswet 11 25

12 De ontwikkeling (in voorstellen) Voorstel Herziening Woningwet Regelen in Woningwet/AMvB s ? Voorstel herziening Woningwet Definitief regelen tijdelijke ministeriele regeling Administratieve scheiding -DAEB (met staatssteun) -Niet-DAEB-activiteiten (commercieel financieren) Verkoopwoning = niet-daeb Nog te regelen in AMVB s Mogelijkheid om op aanvraag van corporatie (visie gemeente) om x % sociale huurwoningen tussen ,- te verhuren aan middeninkomens. (Niet- DAEB; buiten 90/10). Mogelijkheid tot middelen van de toewijzingsnorm 90% met andere corporaties. Visie gemeente Binnen de 10% norm mag voorrang worden gegeven aan senioren die een sociale huurwoning achterlaten Brief Donner 15/12/2011 Tot invoering woningwet Geen administratieve scheiding Investeringen in nieuwbouw en vrije sector mogen worden gefinancierd uit huur en verkoop Na invoering woningwet en administratieve scheiding (onder condities), niet-daeb activiteiten financieren met de netto verkoopopbrengsten (verkoopopbrengst na aftrek van kosten en onderliggende lening) 12 25

13 De ontwikkeling (in visie) Regeerakkoord Woonvisie Donner Voorstel Right to Buy Regeerakkoord Woonvisie Donner Wetsvoorstel Right to Buy De woningcorporaties vervullen een rol in de woningmarkt voor degenen die geen toegang hebben tot de koopmarkt en door investeringen van maatschappelijk belang. De sociale huursector wordt meer toegespitst op degenen die geen alternatieven hebben. Het kabinet wil het right to buy voor huurders invoeren. Ondersteuning en bescherming voor wie dat echt nodig hebben, blijft een noodzaak. Voor hen is er toegang tot de sociale huursector en kan gebruik worden gemaakt van huurtoeslag Er is een overmaat aan sociale huurwoningen en 40% van de voorraad valt te liberaliseren. Er is een groeiende vraag vanuit het middensegment. Woningcorporaties moeten minstens 75% van hun woningen te koop aanbieden Huurders van corporatiewoningen krijgen het recht om tegen marktprijs hun woning te kopen

14 Woonvisie Donner (juli 2011) Transitie naar een betere werking van de huurmarkt Huurprijs en gewildheid moeten beter met elkaar in overeenstemming komen Woningaanbod moet beter aansluiten op de vraag. Aantrekkelijker huurmarkt voor grotere groep verhuurders (gelijk speelveld) Maatregelen koopmarkt - handhaven hypotheekrenteaftrek - strengere eisen aan hypotheekverstrekking - tijdelijk verlagen van de overdrachtsbelasting 2012: Banken willen nationaal woningakkoord 14 25

15 Overmaat voor de middeninkomens 30% of 40%? 2,5 2,0 1,5 Gebaseerd op WoON (2009) 1,0 630 huishoudens > huishoudens > ,5 0,0 Corporaties Huurders < Overmaat aantal woningen 2,3 1,6 0,

16 Harmoniseer, liberaliseer en verkoop uit de overmaat 100% 90% 80% 70% 60% 50% Gebaseerd op WoON (2009) 40% 30% 20% 10% 0% Huurders met recht op huurtoeslag Woningen met huurtoeslag bereikbaar Woningen boven 653 Aantal woningen > 142 WWSpunten % van 2.3 mln 49% 92% 4% 20% 16 25

17 Corporatiestrategieën middeninkomens Middeninkomens binden Bezwaar 133 corporaties tegen inkomensgrens niet ontvankelijk Middeninkomens wegjagen Woningcorporaties hebben duizenden huurders met een middeninkomen een sociale huurwoning geweigerd (bron: Toch sociale woningen toewijzen aan middeninkomens Creatieve oplossingen Deel voorraad (net) boven de 652,- brengen en met voorrang verhuren aan middeninkomens Twee huren beleid Verkopen met korting Doorstromingsexperimenten Aedes) het mag niet van Europa Blokkering in woonruimteverdeelsysteem om met middeninkomen te reageren op woningen Eerst afwachten wat overblijft van de 10%... Bijna alle corporaties halen de 90%-norm. Kans op huurwoning voor middeninkomens sterk gedaald (bron: WoningNet ) Een derde wil meer doen voor de middeninkomens (bron: Stec groep, september 2011) Helft corporaties kiest ervoor om de komende jaren niets extra s te doen voor de lagere middeninkomens (bron: Stec groep) 17 25

18 Gevolgen woningmarkt middeninkomens Mutatiegraad is verder gedaald (bron: WoningNet, CFV) Na de koopmarkt, raakt ook de huurmarkt steeds verder op slot Het duurt nu gemiddeld bijna 13 jaar voordat een sociale huurwoning vrijkomt. Het wordt daardoor steeds moeilijker een geschikte betaalbare huurwoning te vinden. Vanaf juli 2012: 5% extra huurverhoging voor inkomens boven , huishoudens (18% van de huurders. Bron: WoOn 2009) Gaan corporaties oplossingen voor de middeninkomens bieden? 18 25

19 Check actualiteit op Linkedin 19 25

20 Hoorcollege actualiteiten Harold Ferwerda (Ministerie van Binnenlandse Zaken) De toekomst van de woningmarkt voor de middeninkomens Delft University of Technology Challenge the future

21 Nieuwe DAEB-pakket EC 20 december 2011: herziene staatssteunregels voor DAEB s Toch weer achterstandsgroepen of sociaal kansarme groepen Hybride takenpakket blijft mogelijk Scheiding voor staatssteun blijft eis DAEB voor 10 jaar, behalve voor langjarige investeringen. Doorschuif overcompensatie van 20% naar 10% Besluit 15 december 2009 uitvoeren, maar betekenis nieuwe pakket voor Nederland/Woningwet? 21 25

22 Op de politieke agenda AO 26 januari over o.a. staatsteun. Verwachtingen: Analyse van beleid corporaties t.a.v. 10% toewijzing en schrijnende gevallen Wat te doen voor de schrijnende gevallen? Betekenis nieuwe DAEB-regels EC voor Nederland Handhavingsbeleid Blijvende druk op aanpassing inkomensgrens 22 25

23 Opmerkelijk 1 Corporatie: Schrijnende gevallen? Tja, zonder definitie kan ik dat niet aangeven. Corporatie: Schrijnende gevallen blijven voor ons buiten beeld, omdat mensen weten dat ze met meer dan toch niet aan de bak komen

24 Opmerkelijk 2 Arcadis 13 januari 2012: Gemeenten hebben niet of beperkt zicht op de middeninkomens. Gemeenten stellen dat huisvesting van de middeninkomens met name door de koopmarkt moet worden opgelost. Gemeenten zien rol corporaties in de sociale huur en willen dat aanbod niet verminderen

25 Opmerkelijk 3 Corporatie: Wij hebben geen regels gesteld voor de 10% toewijzingsruimte. Toen in de zomer leek dat we de 10% gingen overschrijden hebben we deur dichtgedaan voor de middeninkomens

26 Opmerkelijk 4 Huurder: Wij verdienen , dus nu kan ik niet meer verhuizen naar een geschiktere woning. Corporatie: Wij kunnen niets voor u doen. Wij sturen uw brief door naar minister Donner. Ik wijs u ook op de website Ik wil ook Wonen