Gevolgen van Woningwet en Regeerakkoord voor het lokale speelveld

Maat: px

Weergave met pagina beginnen:

Download "Gevolgen van Woningwet en Regeerakkoord voor het lokale speelveld"

Damian Willemsen
7 jaren geleden
Aantal bezoeken:

1 Gevolgen van Woningwet en Regeerakkoord voor het lokale speelveld Futuraplatform - vrijdag 16 november 2012 Leo Gerrichhauzen Gerrichhauzen en Partners 2012

3 Van verzelfstandiging naar publieke sturing en begrenzing

4 Van zelfregulering naar overheidsregulering Zelfregulering: Governancecode Private ondernemingen met maatschappelijke doelstelling Niet ten eigen dienste maar beoogt maatschappelijke en volkshuisvestelijke doelen te realiseren Verplichte visitatie Benchmarks Overheidsregulering: Grondwet Woningwet en Bbsh Verzelfstandiging Decentralisatie Prestatievelden Private organisaties in een publiek bestel Publiek belang herdefiniëren

5 Regeerakkoord

6 Regeerakkoord (1) Corporaties terug naar dienstbaar aan publiek belang in hun werkgebied. Komen onder directe aansturing van gemeenten. Fusie gemeenten (tot gemeenten > inwoners). Energiebesparing krijgt prioriteit. Beloning bestuurders versneld aangepast o.b.v. nieuwe Wet normering topinkomens. Verlaging hypotheekrenteaftrek met 1 / 2 % per jaar per 2014, tot 38%.

7 Regeerakkoord (2) Huren richting marktconform niveau; tegengaan scheefwonen : Inflatie + 1,5% voor huishoudens met inkomen < Inflatie + 2,5% voor huishoudens met inkomen Inflatie + 6,5% voor huishoudens met inkomen > Huur kan boven liberalisatiegrens uitkomen. Wet verhuurderheffing (o.b.v. Begrotingsakkoord 2013): Per 1/1/13 heffing voor verhuurders huurwoningen < 664, : 0,0014% over WOZ-waarde, 2014: 0,231%. Is gelijk aan gemiddelde heffing per woning van 2 in 2013 en 356 in Regeerakkoord: heffing wordt in 2013 met 45 miljoen verhoogd. Woningwaarderingsstelsel: puntensysteem vervalt, maximale huur wordt vastgelegd op 4,5% van de WOZ van de woning.

8 Doorrekening drie voorbeeldcorporaties 1. Nederlands gemiddelde woningcorporatie 1000 woningen in exploitatie WOZ-waarde gemiddeld Woningcorporatie in Amsterdam 1000 woningen in exploitatie WOZ-waarde gemiddeld Woningcorporatie in Heerlen 1000 woningen in exploitatie WOZ-waarde gemiddeld

9 Wijziging maximale huur in akkoord

10 Regionale inkomensverdeling

11 Potentiële huurverhogingen

12 Verhuurdersheffing Heffing Begrotingsakkoord Heffing Regeerakkoord (extra) Verdeling verhuurdersheffing naar WOZ-waarde per corporatie. Heffing saneringssteun CFV op 1% huursom (max. 5%) Heffing Regeerakkoord Heffing Begrotingsakkoord Totale heffing (bedragen in miljoenen)

13 Heffing en huurstijging (incl. inflatie)

14 Conclusies gevolgen regeerakkoord Maatregelen zijn nekslag voor solvabiliteit en financierbaarheid. Heffing overschrijdt theoretische huurpotentie met factor 2. Huurpotentie daalt doordat WOZ-waarde daalt. Grote verschillen tussen regio s. Leidt tot neerwaartse spiraal voor sector, door groter beroep op saneringssteun. Bijdrage corporaties aan betaalbaarheid en nieuwbouw wordt beperkt. Verkoop van woningen is niet reëel in deze markt. Minder ruimte voor huurverhoging na energieverbetering vanwege wegvallen woningwaarderingsstelsel (puntensysteem); energielabelverbetering geen effect op WOZ-waarde.

15 Woningwet

16 Woningwet: positie huurders Huurdersorganisaties krijgen rol en positie (maken voortaan deel uit) van het volkshuisvestelijk overleg (over prestatieafspraken) tussen corporatie(s) en gemeente(n). Zwaardere rol bij fusie of splitsing: Huurdersorganisaties (/bewonerscommissies) krijgen zelfde positie als gemeente waar betreft het overleg van de corporatie(s) inzake fusie of splitsing. Bij beoordeling van fusie/splitsing door de NMA, moet deze een oordeel vragen aan de huurdersorganisatie. Zonder positief oordeel van de NMA verleent BZK geen goedkeuring aan een voornemen tot fusie/splitsing.

17 Woningwet: positie gemeenten (1) Art. 42: De corporatie draagt met haar werkzaamheden naar redelijkheid bij aan de uitvoering van het volkshuisvestingsbeleid dat geldt in de gemeenten waar zij feitelijk werkzaam is. Woonvisie (afgestemd in regio) is basis voor samenwerking. Niet verplicht, maar bij ontbreken ervan hoeft corporatie niet in overleg te treden met gemeente. Corporatie stelt een overzicht op van voorgenomen werkzaamheden in de gemeente, voor komende vijf jaar. Hierover wordt overleg gevoerd met huurdersorganisaties en met college B&W van gemeente. Corporatie stuurt dit overzicht jaarlijks voor 1 november aan college B&W. Koppeling aan achtervangpositie?

18 Woningwet: positie gemeenten (2) Ten aanzien van het opstellen van een reglement bij sloop en andere grote ingrepen, en de betrokkenheid van bewoners daarbij, moet de corporatie overleggen met de gemeente. Burgemeester en wethouders kunnen geen commissaris zijn bij een in hun gemeente werkzame corporatie (aansluitend bij eenzelfde regeling voor ambtenaren).

19 Woningwet: splitsing DAEB en niet-daeb DAEB: Huurwoningen < 664,66 Maatschappelijk vastgoed Niet-DAEB Huurwoningen > 664,66 Koopwoningen Commercieel vastgoed en overig Scheiding van sociale en commerciële activiteiten en bezit Woningwet richt zich op administratieve splitsing Uitwerking in AMvB gestart Regeerakkoord lijkt te leiden tot juridische splitsing en uiteindelijk afstoten commercieel bezit en commerciële activiteiten

20 Vragen Is de impact van het regeerakkoord voor de corporatie -bij gemeente en corporatie- in beeld? Wat betekent dit concreet voor de investeringen van de corporatie in 2013 en verder? Hoe kunnen Futura-gemeenten en -corporaties volkshuisvestelijke prestaties blijven bieden? Welke instrumenten kunnen daarbij benut worden? Kan het Futuraplatform tegenkracht organiseren?

21 Synthese Betekenis van de Woningwet en het regeerakkoord voor de samenwerking tussen gemeenten en corporaties

22 Ontwikkelingspaden voor corporaties

23 Toelichtende/aanvullende sheets ter informatie

24 Bronnen en aannames bij berekening Bronnen: Corporatie in perspectief 2011 Regeerakkoord VVD-PVDA Begrotingsakkoord 2013 CPB doorrekening Regeerakkoord CBS inkomensgegevens van huurders over 2010 Aannames: De potentiële huurverhogingen worden geheel gerealiseerd. Aantal woningen en de WOZ-waarde blijft op het niveau van Inflatie na 2012 op 2% per jaar. Belastbaar inkomen van huurders van de betreffende corporatie gelijk verdeeld met de inkomensverdeling van huurders van corporatiewoningen in de vestigingsgemeente. Ook de extra heffing voor huurtoeslag wordt naar WOZ-waarde verdeeld. Van de (bestaande) verhuurdersheffing in het begrotingsakkoord 2013 is bekend dat deze volgens WOZ-waarde wordt verdeeld. De heffing van CFV ten behoeve van saneringssteun zal per 2013 ieder jaar 1% van de huursom bedragen.

25 Heffing en huurstijging (incl. inflatie)

26 Heffing en huurstijging (incl. inflatie)

27 Strategieën voor de scheefwoner Voorraad aanpassen Verkoop Ontwikkeling middensegement Kleinere sociale huursector Instroom beperken Hogere huur naar inkomen Toewijzingsgrens instellen Uitstroom bevorderen Verleiden individueel maatwerk Marktconforme huren

Vergelijkbare documenten

Implementatie herziene Woningwet Woningcorporaties in een veranderend krachtenveld

Implementatie herziene Woningwet Woningcorporaties in een veranderend krachtenveld Futura - maandag 8 oktober 2012 Gerrichhauzen en Partners Gerrichhauzen en Partners 2012 Opzet van de middag Aanleiding