HUURBELEIDSPLAN WOONPARTNERS MIDDEN-HOLLAND

Transcriptie

1 HUURBELEIDSPLAN WOONPARTNERS MIDDEN-HOLLAND Waddinxveen, 28 maart 2019

2 Inhoudsopgave 1. Vooraf Beleidsvarianten Marktsituatie Uitgangspunten Beleidskeuzes Nominale huureffecten Daeb-portefeuille Historisch verloop (Daeb en niet-daeb portefeuille) Gevolgen voor de voorraad Advies huurdersorganisatie Bestuursbesluit... 6 Huurbeleid Woonpartners Midden-Holland 2

3 1. Vooraf - De huursombenadering gaat uit van de actieve contracten met een aanvangshuur beneden de liberalisatiegrens (gereguleerde contracten). Dan is het een gereguleerd contract ook al bedraagt de huur nu meer dan 720,42 per maand. - De huursom bestaat uit het verschil van het totaal van de actieve gereguleerde contracten op en de raming van dezelfde situatie op Let op! Er bestaat verschil tussen de indeling van het bezit in Daeb en niet-daeb en de wijze waarop de huursom wordt berekend. In de huursomberekening worden ook nog bestaande gereguleerde contracten meegerekend van huurders die wonen in een tot het niet-daeb-deel van onze portefeuille behorende woning. - Voor meer informatie wordt verwezen naar de Rijkscirculaires MG en MG Het Sociaal Huurakkoord 2018 (Woonbond/Aedes). - Brief Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van 22 februari 2019 met kenmerk Beleidsvarianten 2.1 Marktsituatie CBS: - De woninghuren lagen in juli 2018 gemiddeld 2,3% hoger dan een jaar eerder (jaar daarvoor 1,6%). - De huurstijging van de sociale huurwoningen bij woningcorporaties was met 1,7% relatief laag. - Bij de overige verhuurders van sociale huurwoningen stegen de huren met gemiddeld 3,3%. - De woningen in de vrije sector stegen met 3,1%. Aedes Benchmark: - In 2017 bedroeg het gemiddeld percentage van de maximaal redelijke huur van Woonpartners 73%. Dat ligt net boven het landelijk gemiddelde van 72,1% en ruim onder het gemiddelde van de provincie Zuid-Holland van 77,0%. - De cijfers over 2018 zijn vanzelfsprekend nog niet beschikbaar. Woonvisies / prestatieafspraken: - Er is in deze regio een groeiend tekort aan zowel sociale- als middeldure huurwoningen. Van de corporaties wordt verwacht de voorraad uit te breiden. - Daarnaast wordt er een groot beroep op de corporaties gedaan het bezit te verduurzamen. 2.2 Uitgangspunten - Geen inkomensafhankelijke huurverhoging; - Keuzevrijheid en voldoende differentiatie in huuraanbod; - Vrije sector huur volgt zoveel mogelijk de markt; - Woningen met een huur lager dan 85% van de max. redelijke huur mogen een extra huurverhoging krijgen; - Nu de huurtoeslag voor huurtoeslaggerechtigden niet meer stopt bij een huurprijs boven de liberalisatiegrens, worden de huren niet meer afgetopt bij de liberalisatiegrens (voor jongeren onder de 23 de kwaliteitskortingsgrens); Over het meerdere boven de betreffende grens wordt overigens geen toeslag verkregen; - Totale huursomstijging gereguleerde contracten blijft binnen het door de Minister afgegeven maximum. Huurbeleid Woonpartners Midden-Holland 3

4 2.3 Beleidskeuzes Uitgangspunten: - Inflatievolgend voor gereguleerde contracten met een huurprijs tussen de 85% en 100% van de maximaal redelijke huur. - Oplopend percentage voor contracten met een grotere afstand tot de maximaal redelijke huur. - De percentages voor de geliberaliseerde contracten af, wijken af van de gereguleerde contracten maar volgen hetzelfde principe. - De geliberaliseerde contracten volgen de landelijke trend. Beslispunten Huurbeleid Totale huursomstijging gereguleerde contracten: 2,53% a. Huursomstijging reguliere huurverhoging 1,60% (inflatie) b. Huursomstijging uit harmonisering bij mutatie: 0,60% (prognose) c. Huursomstijging uit harmonisering zittende huurder d.m.v. extra huurverhoging: 0,33% (prognose) 2. Huurverhoging gereguleerde contracten: a. > 85% van de max. red. huur 1,50% b. 80% < 85% van de max. red. huur 1,60% c. 70% < 80% van de max. red. huur 1,80% d. 60% < 70% van de max. red. huur 2,10% e. 50% < 60% van de max. red. huur 2,60% f. 30% < 50% van de max. red. huur 3,10% g. 1% < 30% van de max. red. huur 4,10% (max.) 3. Huurverhoging woonwagens en standplaatsen: 3,10% 4. Huurverhoging geliberaliseerde contracten; tenzij CPI, bij CPI 2,00%* a. > 85% van de streefhuur 3,70% b. 80% < 85% van de max. red. huur 3,70% c. 70% < 80% van de max. red. huur 3,80% d. 60% < 70% van de max. red. huur 4,00% e. 50% < 60% van de max. red. huur 4,10% 5. Garages en bedrijfsruimten Volgen markt of index 6. Woningen met aangekondigde sloop: 0% * Index van maart tot maart, thans nog schatting Huurbeleid Woonpartners Midden-Holland 4

5 2.4 Nominale huureffecten Daeb-portefeuille Huurbeleid 2019 % Netto v.d. Max. red. huur Aantal Gem. netto huur op Gem. netto huur op Nominale verhoging >85% ,90 546,84 7,94 80% tot 85% ,33 531,76 8,43 70% tot 80% ,60 529,02 9,42 60% tot 70% ,49 532,42 10,93 50% tot 60% ,61 452,77 11,15 30% tot 50% ,41 347,19 9,78 1% tot 30% 1 201,92 210,20 8, Historisch verloop (Daeb en niet-daeb portefeuille) ONTWIKKELING HUURBELEID 4,5% 4,0% 3,5% 3,0% 2,5% 2,0% 1,5% 1,0% 0,5% 0,0% Woonpartners Daeb-tak Woonpartners Niet Daeb-tak Landelijke corporaties Daeb Inflatie 2.6 Gevolgen voor de voorraad Daeb-portefeuille: Situatie op 1 juli Aantallen Verhouding Voor Na Voor Na Goedkoop ,70% 15,70% Bereikbaar ,80% 63,60% Betaalbaar ,60% 12,30% Duur ,70% 5,70% Duur boven lib. grens ,20% 2,70% Totaal ,00% 100,00% Huurbeleid Woonpartners Midden-Holland 5

6 Totale portefeuille: Situatie op 1 juli DAEB Niet-DAEB Totaal Voor Na Voor Na Voor Na Aantal woningen Gem. per maand Puntprijs per maand 3,63 3,70 3,80 3,90 3,65 3,72 WWS-punten / vhe % max. red. huur 72,60% 73,97% 73,85% 75,64% 72,73% 74,14% 3. Advies huurdersorganisatie De HRHM spreekt haar zorg uit over betaalbaarheid van het wonen. De HRHM heeft met spijt moeten constateren dat de reactie van de rijksoverheid op het Sociaal Huurakkoord tussen Aedes en de Woonbond is uitgebleven en ziet derhalve af van het geven van een advies op dit voorstel. De HRHM stelt wel voor een onderzoek te laten verrichten naar armoede onder huurders en de woonbehoefte in werkregio van Woonpartners Midden-Holland voor de komende jaren. 4. Bestuursbesluit De investeringen en uitgaven waar Woonpartners de komende jaren voor staat zijn fors. Het gaat daarbij o.a. om de volgende zaken: - De verduurzaming van huurwoningen ter beperking van de energiebehoefte en woonlasten van de huurders; - De inspanningen die gedaan moeten worden om woningen anders te gaan verwarmen; gasloze woningen; - De uitbreiding van de sociale woningvoorraad voor de opvang van de nog steeds groeiende vraag naar betaalbare huurwoningen in onze regio. De investeringsruimte van Woonpartners wordt beperkt door overheidsbelastingen en heffingen. Het gaat daarbij vooral om de verhuurdersheffing, de vennootschapsbelasting en de OZB. Deze drie belastingen zijn niet gebonden aan inflatie maar gerelateerd aan de waardeontwikkeling van het vastgoed. Voor 2020 wordt met een waardestijging van het vastgoed tussen 6-8% rekening gehouden. Daarnaast stijgen ook de prijzen voor onderhoud en nieuwbouw op dit moment belangrijk sneller dan inflatie (8% of meer). Woonpartners voert al jaren een gematigd huurbeleid en heeft daardoor lagere huurprijzen dan het provinciaal gemiddelde. Tegen deze achtergrond is het achterwege laten van een huurstijging of een afslag op de huursom uit oogpunt van financiële continuïteit van de organisatie niet verantwoord. De huurverhoging wordt per 1 juli 2019 vastgesteld volgens de beleidstabel op pagina 4 van dit document. Dat de HRHM bezorgd is over de betaalbaarheid van het wonen en het daarom betreurd dat er nog geen reactie is op het Sociaal Huurakkoord is dat wordt gedeeld. Huurbeleid Woonpartners Midden-Holland 6

7 Tegelijkertijd moet worden vastgesteld dat de overheid verantwoordelijk is voor de hoogte van uitkeringen en het minimabeleid. Voor huurders is er de mogelijkheid van de huurtoeslagen. Wij gaan met de HRHM graag het gesprek aan hoe wij huurders nog beter kunnen attenderen op het gebruik van huur- en overige toeslagen. Ook de mogelijkheden van lokaal maatwerk bij het armoedebeleid en de schuldhulpverlening willen wij hierbij betrekken. Waddinxveen, 28 maart 2019 R.J. Mascini directeur-bestuurder Huurbeleid Woonpartners Midden-Holland 7