Huurconvenant

Transcriptie

1 Huurconvenant Trudo heeft al vele jaren een overeenkomst met het Klantenplatform over haar huurprijsbeleid. In het zogenaamde huurconvenant zijn duidelijke afspraken vastgelegd over zaken als jaarlijkse huurprijsverhogingen en garanties over de betaalbaarheid van woningen. Dat huurconvenant liep tot 1 januari 2011 en werd daarna met één jaar verlengd. Tijd voor een nieuwe overeenkomst. Onze huurders - vertegenwoordigd in het Klantenplatform vinden in het algemeen dat onze corporatie een fair huurbeleid voert en over de uitvoering van dat beleid is de afgelopen jaren geen enkele keer discussie geweest. Het nieuwe huurconvenant zal dan ook niet veel van de vorige versie verschillen. De uitgangspunten van het nieuwe huurconvenant zijn vrijwel hetzelfde als die van de vorige overeenkomst. We willen huurders zoveel mogelijk zekerheid bieden wat betreft de ontwikkeling van hun woonlasten. Met andere woorden: we willen ervoor zorgen dat ze weten waar ze aan toe zijn wat betreft de toekomstige huurprijs van hun woning. Tegelijk streeft Trudo natuurlijk wel naar een kostendekkende woningexploitatie; de huurprijs moet in goed evenwicht zijn met de kosten. Die huurprijs wordt bepaald door de marktpositie van de woning (hoe gewild is de woning?) Maar ook (en dit is nieuw) het energielabel van de woning bepaalt de huurprijs. Zekerheid huurprijs Om onze huurders zekerheid te geven over de ontwikkeling van de huurprijs, maken we daarover een meerjarige afspraak. Die afspraak geldt voor 10 jaar en kan alleen onder bijzondere omstandigheden tussentijds worden beëindigd. Bijvoorbeeld als de overheid ons tot een wijziging van het huurbeleid verplicht. Inflatie plus opslag De afgelopen jaren voerden we een inflatievolgend huurbeleid. Dat wil zeggen dat de gemiddelde huurverhoging gelijk was aan inflatie plus opslag. Daar gaan we mee door. Die opslag is afhankelijk van het verschil tussen de huurprijs en de streefhuur van de woning en mogelijk het inkomen van de huurder. Maar om huurders toch zekerheid te geven over de ontwikkeling van de huurprijs, hanteren we een maximum opslagpercentage van 2% voor huishoudens met een inkomen onder de Deze verandering in het huurconvenant is alleen mogelijk als de rijksoverheid ons als corporatie daar de ruimte voor geeft. Voorlopig stelt het rijk dat de jaarlijkse

2 huurverhoging niet meer mag zijn dan inflatie. Vooralsnog bedraagt het opslagpercentage dus 0% voor huishoudens met een inkomen onder de Huurprijs nieuwe verhuringen Voor nieuwe verhuringen wordt voor alle complexen een streefhuur vastgesteld. Die streefhuur wordt bepaald door de marktpositie én de woonlasten van de woning. Voor de marktpositie laten we periodiek de markthuren taxeren. Voor de woonlasten gaan we uit van het energielabel van de woningen. Alle woningen van Trudo hebben zo n energielabel. Woningen met een groen label (A, B of C) zijn energiezuinig en kennen over het algemeen lagere energielasten (en dus woonlasten) dan woningen met een rood label (F of G). Voor woningen met een groen label (A, B of C) bedraagt de streefhuur 100% van de markthuur (1.880 van de woningen) Voor woningen met een oranje label (D of E) bedraagt de streefhuur 90% van de markthuur (3.999 van de woningen) Voor woningen met een rood label (F of G) bedraagt de streefhuur 80% van de markthuur (1.796 van de woningen) Aftoppen streefhuren Natuurlijk blijven we de streefhuren aftoppen op de maximaal toegestane huurprijs (in het niet-geliberaliseerde deel van de woningvoorraad) en op de huurtoeslaggrens (binnen verschillende pmc s). Dat betekent dat de streefhuur als volgt wordt vastgesteld: 1. De markthuren worden bepaald. 2. Op basis van het energielabel van de woning wordt een voorlopige streefhuur vastgesteld. 3. De voorlopige streefhuur wordt afgetopt op de maximaal toegestane huurprijs. 4. Vervolgens wordt de streefhuur afgetopt op de huurtoeslaggrens binnen de pmc s starterswonen, buurtwonen, profijtwonen, klassiek huren, kamers, bijzondere klanten, herontwikkeling en nieuwe huren. Voor appartementen geldt daarbij de huurtoeslaggrens één- en tweepersoonshuishoudens, voor eengezinswoningen de huurtoeslaggrens meerpersoonshuishoudens en voor kamers de kwaliteitkortingsgrens. Huurprijs bestaande verhuringen Om prijsstijgingen in onder andere het onderhoud en beheer bij te kunnen houden, moeten we jaarlijks onze huurprijzen verhogen. Daarnaast proberen we met die huurprijsverhogingen een zo evenwichtig mogelijke huurprijsopbouw in de gehele woningvoorraad in stand te houden.

3 De jaarlijkse huurverhoging is gebaseerd op het beleid van de afgelopen jaren. Het verschil tussen de huidige huurprijs en de streefhuur bepaalt de hoogte van de huurverhoging. Bij een groot verschil zal de huur wat meer worden verhoogd dan bij een klein verschil en omgekeerd. Maar in de praktijk komt het erop neer dat de huren van zittende huurders slechts heel geleidelijk zullen stijgen doordat de rijksoverheid stelt dat de gemiddelde huurverhoging niet meer mag bedragen dan inflatie. Voor de berekening van de huurverhoging van huurders met een inkomen hoger dan ,- wordt de op de huurtoeslaggrens afgetopte streefhuur opgehoogd naar de voorlopige streefhuur zonder aftopping. Bewoners die een sloopaanzegging hebben ontvangen, krijgen geen huurverhoging. Enkele voorbeelden Uitgaande van de volgende tabel, kunnen we een en ander met een aantal rekenvoorbeelden verduidelijken. : Netto huurprijs Huurverhoging Inkomen < ,- Inkomen ,- < 80% van streefhuur Inflatie + 100% van toegestane boveninflatoire huurverhoging met een maximum van 2% 80-90% van streefhuur Inflatie + 50% van toegestane boveninflatoire huurverhoging met een maximum van 1% % van Inflatie Inflatie streefhuur > 100% van streefhuur 0% 0% Inflatie + 100% van toegestane boveninflatoire huurverhoging Rekenvoorbeeld 1 de huurprijs bedraagt 400,- per maand de streefhuur is 650,- per maand (huurprijs is dus 62% van de streefhuur) het inkomen van de huurder is ,- per jaar huurders met een inkomen lager dan ,- bruto per jaar, gelijk is aan inflatie. De maximale huurverhoging voor huurders met een inkomen boven ,- bruto per jaar, is gelijk aan inflatie + 5%. Het inkomen is lager dan ,- en de verhouding huur/streefhuur is minder dan 80%. Dat betekent dat de maximale huurverhoging gelijk is aan inflatie met een maximum van 2%. Dus de huurverhoging is inflatie, dus 2%. De nieuwe huurprijs bedraagt dan % van 400 = 408.

4 Rekenvoorbeeld 2 de huurprijs bedraagt 400,- per maand de streefhuur is 650,- per maand (huurprijs is dus 62% van de streefhuur) het inkomen van de huurder is ,- per jaar huurders met een inkomen lager dan ,- bruto per jaar, gelijk is aan inflatie. De maximale huurverhoging voor huurders met een inkomen boven ,- bruto per jaar, is gelijk aan inflatie + 5%. Het inkomen is hoger dan ,- en de verhouding huur/streefhuur is minder dan 80%. Dat betekent dat de maximale huurverhoging gelijk is aan inflatie plus 100% van de toegestane boveninflatoire huurverhoging (5%). Dus de huurverhoging is inflatie, 2%, plus 5% = 7%. De nieuwe huurprijs bedraagt dan % van 400 = 428. Rekenvoorbeeld 3 de huurprijs bedraagt 550,- per maand de streefhuur is 650,- per maand (huurprijs is dus 85% van de streefhuur) het inkomen van de huurder is ,- per jaar huurders met een inkomen lager dan ,- bruto per jaar, gelijk is aan inflatie plus 3%. De maximale huurverhoging voor huurders met een inkomen boven ,- bruto per jaar, is gelijk aan inflatie + 5%. Het inkomen is lager dan ,- en de verhouding huur/streefhuur ligt tussen 80% en 90%. Dat betekent dat de maximale huurverhoging volgens de rijksoverheid gelijk is aan inflatie plus 3%. Trudo hanteert in deze categorie echter een maximaal opslagpercentage van 1%. Dus de huurverhoging is inflatie, 2%, plus 1% = 3%. De nieuwe huurprijs bedraagt dan % van 550 = 566,50 Rekenvoorbeeld 4 de huurprijs bedraagt 618,- per maand de streefhuur is 650,- per maand (huurprijs is dus 95% van de streefhuur) het inkomen van de huurder is ,- per jaar huurders met een inkomen lager dan ,- bruto per jaar, gelijk is aan inflatie

5 plus 3%. De maximale huurverhoging voor huurders met een inkomen boven ,- bruto per jaar, is gelijk aan inflatie + 5%. Het inkomen is hoger dan ,- en de verhouding huur/streefhuur ligt tussen 90% en 100%. Dat betekent dat de maximale huurverhoging volgens de rijksoverheid gelijk is aan inflatie plus 5%. Trudo hanteert in deze categorie echter een huurverhoging die gelijk is aan inflatie, in dit geval dus 2%. De nieuwe huurprijs bedraagt dan % van 618 = 630,36. Huurtoeslaggarantie Huurders die een huur vlak onder de huurtoeslaggrens betalen, zouden door de jaarlijkse huurverhoging hun recht op huurtoeslag kunnen verliezen. Om dat te voorkomen biedt Trudo hun huurtoeslaggarantie. Dat betekent dat de huurverhoging wordt afgetopt op de dan geldende huurtoeslaggrens. De huurder moet dan na de huurverhoging aan Trudo kunnen bewijzen dat hij of zij inderdaad huurtoeslag ontvangt.