Woningstichting Rochdale T.a.v. de Raad van Bestuur Mevrouw M.H.W. van Buren. Postbus AR AMSTERDAM. Geachte mevrouw Van Buren,

Transcriptie

1 Woningstichting Rochdale T.a.v. de Raad van Bestuur Mevrouw M.H.W. van Buren Postbus AR AMSTERDAM AMSTERDAM ONS KENMERK 1 maart \VAV/ UW KENMERK RvB/hvb/ ONDERWERP BEHANDELD DOOR Algemeen Bestuur TELEFOON Advies Huuraanpassing Geachte mevrouw Van Buren, Rochdale heeft op 21 januari 2019 aan het bestuur van de Bewonersraad Rochdale gevraagd een advies te geven op de door Rochdale voorgestelde huuraanpassingen van Hierbij ontvangt u de reactie van het Algemeen Bestuur van de Bewonersraad. De Bewonersraad legt op het voorgenomen besluit van Rochdale na goed overleg met u, het volgende advies aan u voor. Wij verwijzen hierbij tevens naar de brief aan u d.d. 7 februari 2019 van de werkgroep Huurbeleid, waarin onze zorgen over uw voorstel zijn uiteengezet. Het bestuur van de Bewonersraad voegt deze brief toe als integraal onderdeel van haar advies. Allereerst willen wij u wijzen op de concrete afspraken die er zijn gemaakt tussen de corporaties (Aedes) en de Woonbond in het onlangs gesloten Sociaal Huurakkoord over de betaalbaarheid. Hoewel deze pas met ingang van 2020 moeten worden geëffectueerd, heeft de minister in haar circulaire over de huurverhoging 2019 een sterk appel gedaan op de corporaties om reeds dit jaar de betaalbaarheidsafspraak toe te passen bij de huurverhoging. Dit betekent: huurverhoging niet méér dan inflatiepercentage. Veel corporaties, ook die in de grote steden, volgen de oproep van de minister. U hebt, in het overleg met de werkgroep, onderbouwd welke gevolgen het toepassen van het Sociaal Huurakkoord heeft voor de investeringsruimte van Rochdale. De discussie met Rochdale had als onderliggend motief, dat Rochdale van mening is de huursom volledig te moeten benutten om de grote investeringsambities te kunnen waarmaken. Als zij dit niet doet, dient deze ambitie volgens Rochdale naar beneden bijgesteld te worden. De Bewonersraad geeft al jaren aan dat de huurprijsstijgingen in het werkgebied dermate groot zijn, dat de huurders en in het bijzonder de huurders in de categorie middeninkomens onevenredig belast worden. Daarom willen wij toch een moreel appel blijven doen op Rochdale om gehoor te geven aan dit akkoord. Naar de letter van de wet is zij daartoe weliswaar niet verplicht, maar gezien de maatschappelijke opgave van de corporaties en zeker in het kader van de woonlasten, vragen wij dit toch. Ons uitgangspunt is daarbij Secretariaat Bos en Lommerplein 303 Postbus AR Amsterdam Telefoon: contact@bewonersraad-rochdale.nl Website:

2 dat dit geen negatief effect heeft op de verbeteringen van de woningen die hierdoor een beter energielabel en/of een betere kwaliteit krijgen die past bij de huidige tijd. Graag willen wij hieronder per onderdeel in uw adviesaanvraag een alternatief voorstel doen en/of reageren. A) Voor de inkomens onder de wil Rochdale in haar socialehuurwoningen een gemiddelde huurverhoging toepassen van 1,9% toepassen volgens de volgende uitgangspunten: De verwachte huurverhoging na mutatie ligt op 0,7%. Rochdale kiest ervoor om de huursom volledig te benutten, gezien de grote investeringsambities in onder andere nieuwbouw, renovatie en duurzaamheid in de komende jaren. Wij zien en ervaren dat voor deze categorie huurders de woonlasten jaarlijks stijgen en de kosten om in het werkgebied te wonen, elk jaar hoger worden. De afgelopen 6 jaar stegen de huren gemiddeld met 18,5%, terwijl de inflatie achterbleef met 8,5% (bron: CBS en Woonbond). Daarnaast zijn wij van mening dat de scheiding die Rochdale aanbrengt tussen woningen met een lage en een hoge prijs-kwaliteitverhouding onduidelijk en diffuus is voor de huurders en gebaseerd is op een kwaliteitsnorm die theoretisch gefundeerd is (op de maximaal redelijke huur van een woning, gebaseerd op het totaalaantal WWS-punten minus de WWS-punten voor de WOZwaarde). Wij begrijpen de behoefte om de huurprijzen van relatief goedkope woningen dichter bij de realiteit te brengen. Daarom stellen wij voor de huurverhoging voor bovenstaande categorie als volgt te berekenen: Rochdale past een gemiddelde huurverhoging toe van 1,6% (in plaats van de voorgestelde 1,9%) en een huurverhoging van 0,7% na mutatie, conform de bovenstaande opsplitsing (lage en hoge prijskwaliteitverhouding). Wij stellen hierbij twee voorwaarden: 1. Elke individuele huurder moet kunnen checken of diens woning terecht is ingedeeld in de lage of hoge kwaliteitscategorie. Daartoe moet er bij de huurverhogingsbrief per woning een individuele bijlage worden gevoegd met de berekeningswijze en een uitleg. 2. Er moet een bezwaar- en beroepsregeling komen voor de huurders die het niet eens zijn met de huurverhoging van hun woning op basis van de kwaliteitsnorm. Zo'n regeling is er niet. Immers, de Geschillenadviescommissie behandelt geen huurgerelateerde geschillen en de Huurcommissie behandelt alleen geschillen over de hoogte van de huur conform het WWS. Blad 2

3 B) Toepassen inkomensafhankelijke huurverhoging Rochdale kiest voor het toepassen van inkomensafhankelijke huurverhoging om onder andere de doorstroming op gang te helpen. Bovendien vindt Rochdale het redelijk dat huurders met een hoger inkomen ook een huur betalen die (meer) past bij hun inkomen. Wel stelt u voor, zoals in 2018, om een lagere huurverhoging te vragen voor socialehuurwoningen met een huur boven de 750. Hiermee houdt Rochdale ook rekening met de betaalbaarheid voor middeninkomens. De Bewonersraad is van mening dat deze categorie al jaren slachtoffer is van de regelgeving voor huuraanpassingen. In de basis is de mogelijkheid om deze huren meer te verhogen dan de sociale huur, bedoeld om de doorstroming voor deze categorie te stimuleren. De praktijk wijst echter uit dat dit niet het beoogde effect heeft. Naar onze mening is de belangrijkste reden daarvoor dat deze doelgroep eenvoudigweg onvoldoende alternatief heeft. De huurders in deze doelgroep uitsluitend beoordelen op het bruto-inkomen en de huur die zij betalen, geeft naar onze mening onvoldoende inzage in de totale woonlasten waar deze doelgroep mee te maken heeft. Een betaalbaar alternatief is niet gemakkelijk te vinden en/of niet mogelijk in de omgeving waar ze nu wonen. De Bewonersraad raadt daarom aan de huur voor de categorie onder de 750 te verhogen met 4,2% en die voor de categorie boven de 750 te verhogen met maximaal 2,6%. C) Handhaven maatwerk voor huurders met inkomensdaling Rochdale verlaagt, conform haar maatwerk van afgelopen jaren, de huur tot de huurtoeslaggrens voor huurders met een inkomensdaling tot onder de huurtoeslaggrens ( 720,42 prijspeil 2019). Dit zal ook in de brochure vermeld staan, die de huurders ontvangen samen met de huuraanpassingsbrief. D) Huurverlaging naar liberalisatiegrens voor huurders < Zoals in 2018, stelt Rochdale ook dit jaar voor om voor huurders met een laag inkomen en een huur boven de liberalisatiegrens ( 720,42) de huur te verlagen tot deze grens. Dit doet Rochdale omdat deze groep huurders hiermee passend en betaalbaar kan wonen. In 2018 ging het hierbij om circa 300 huurders. In 2019 zullen dat er minder zijn, aangezien de liberalisatiegrens sinds 4 jaar weer wordt geïndexeerd. Blad 3

4 E) Huurbevriezing voor uitzonderingscategorieën Zoals elk jaar bevriest Rochdale de huur voor een deel van haar bezit, zoals sloop-/renovatiewoningen, wisselwoningen, antikraak, gebruikersovereenkomsten en complexen waar (technisch) iets aan de hand is. Naar schatting gaat het dit jaar om ruim woningen. F) Bij huurverhoging lage inkomens aftoppen op huurtoeslaggrens Wanneer de huur van inkomens < door de huurverhoging boven de huurtoeslaggrens van 720,42 uit komt, wordt deze hierop afgetopt. Dit doet Rochdale om de betaalbaarheid voor lage inkomens zoveel mogelijk te waarborgen. G) Huurverhoging vrijesectorhuur aftoppen op streefhuren Het contractuele maximum bij Rochdale voor de vrije sector is inflatie + 3%. Dit zou voor 2019 een maximale huurverhoging van 4,6% betekenen. Rochdale wil echter, net als vorig jaar, niet maximaal gebruikmaken van deze ruimte. Rochdale heeft voor haar vrijesectorhuurwoningen streefhuren bepaald, zodat zij ook voldoende betaalbare middensegmentwoningen kan verhuren. De huurverhoging voor 2019 wil zij zowel af laten hangen van de streefhuur als van de taxatiewaarde. Wanneer de huidige huurprijs onder de taxatiewaarde ligt, wordt deze met maximaal 4,1% verhoogd. Als hiermee de huur boven de streefhuur uit komt, wordt de huurverhoging lager en afgetopt op deze streefhuur. Huren die op of boven de taxatiewaarde zitten, krijgen alleen een inflatievolgende huurverhoging van 1,6%. Het voorstel voor de vrijesectorhuur voor 2019 is dan als volgt: Voor Friends blijft het uitgangspunt van 2018 gehandhaafd, namelijk huurverhoging gelijk aan het inflatiepercentage (1,6%). De Bewonersraad kan zich hier slechts gedeeltelijk in vinden. Wij zien graag dat de categorie boven de markthuur geen huurverhoging krijgt. Voor de categorie onder de markthuur kunnen wij ons vinden in het voorstel van Rochdale om een huurverhoging van 4,1% te vragen en af te toppen op de streefhuur. Met de uitgangspunten voor de Friends-contracten gaat de Bewonersraad niet akkoord. Wij zien geen redenen om deze groep te bevoordelen boven andere huishoudens die een vrijesectorwoning huren. Laatstgenoemden zitten veelal financieel minder ruim dan friends die over het algemeen (tezamen) een behoorlijk hoog inkomen hebben en bovendien door het delen van de huur per persoon een gunstige woonquote hebben. De Bewonersraad stelt voor om de friends gelijk te behandelen met de overige huurders in de vrije sector. Blad 4

5 De evaluatie van de Friends-contracten staat op het programma van De Bewonersraad wil in deze evaluatie de uitgangspunten van deze contracten bezien in het licht van de huidige tijd. H) Geen huurverhoging huurders Woonlastenakkoord Vanaf 2019 krijgen circa 900 huurders bij Rochdale, in het kader van het Amsterdamse Woonlastenakkoord, een permanente huurverlaging tot aan de bijbehorende aftoppingsgrenzen. U stelt voor om deze huurders geen huurverhoging te geven in De Bewonersraad is van mening dat de uitgangspunten uit dit Woonlastenakkoord niet alleen voor Amsterdam moeten gelden, maar voor het gehele werkgebied van Rochdale. De Bewonersraad vraagt u dan ook de uitgangspunten van deze regeling eveneens toe te passen op de huurders van Rochdale die buiten het werkgebied Amsterdam wonen. Daarnaast wil de Bewonersraad, net als voorgaande jaren, bij u aandringen om de regeling ook van toepassing te laten zijn op de groep huurders met een laag inkomen, veelal mensen met een arbeidsongeschiktheids-/invaliditeits-/wajong-uitkering, die niet vanzelf 'boven water' komen doordat zij geen gebruik (kunnen) maken van WMO-voorzieningen of andere tegemoetkomingen. Deze groep valt tussen de wal en het schip. De Bewonersraad zou graag zien dat deze groep zich als 'zelfmelder' kan melden om op basis van de door henzelf te verstrekken gegevens over inkomen en eventueel vermogen een beroep te doen op de voorzieningen uit het Woonlastenakkoord. Ten slotte De Bewonersraad hoopt dat Rochdale het bovenstaande leest in de context, waarin het bedoeld is. Wij beseffen dat de continuïteit en de borging van geschikte duurzame en betaalbare socialehuurwoningen voor de toekomstige huurders van Rochdale belangrijk is. Wij kunnen ons niet afwenden van de huurders die vandaag de dag bij Rochdale wonen en de transitie naar de toekomst duur betalen. Wij zien uw antwoord op ons advies met belangstelling tegemoet. Met vriendelijke groet, namens het Algemeen Bestuur van de Bewonersraad Rochdale, Onno Elema, voorzitter Bijlage: Zorg BWR-werkgroep Huurbeleid 2019 over voorstel 'Huuraanpassing 2019' van Rochdale Blad 5