Ét* wonen limburg. WHA/Phu/ Aan het GOH. Bergweg EG VENRAY

Transcriptie

1 Kenmerk WHA/Phu/ Ét* Aan het GOH t.a.v. Mevrouw W. Traa Bergweg EG VENRAY Geachte leden van het Gezamenlijk overleg Huurderorganisaties, Wij danken u voor uw adviezen inzake de wijziging in het huurprijsbeleid en de huurverhoging 2013 d.d. 11 april Onderstaand reageren wij inhoudelijk op de door U uitgebrachte adviezen en maken wij tegelijkertijd ons besluit inzake de huurverhoging 2013 kenbaar. Postbus KG Roermond WoonAdviesTeam post@wonenlimburg.nl Reactie Wonen Limburg naar aanleiding van adviezen GOH: Advies GOH: Handel in het belang van de volkshuisvesting en dat van uw huurders. Het voldoen aan het afdragen van heffingen is geen doel op zich ten koste van alles. We zullen ten allen tijde de integraliteit van het volkshuisvestelijk belang, gekoppeld aan het voortbestaan van de corporatie bezien. Hier hoort bij dat we de financiële continuïteit nooit uit het oog zullen verliezen en alle opties zullen afwegen om in het belang van de volkshuisvesting op een sociaal-maatschappelijke als ook financieel gezonde manier te opereren. De financiële continuïteit bezien wij op middellange en lange termijn. We zullen dus steeds een gezonde mix afwegen tussen volkshuisvestelijk belang, en dus ook investeringsbelang, betalingsverplichtingen in relatie tot onze financiële ratio's en de belangen van onze huurders. W wonenlimburg.nl KvK BTW NL B01

2 Ét* Advies GOH: De huurverhoging te matigen door deze aan te laten sluiten bij de inkomensontwikkeling. Top bij overschrijding van een van de grenzen van de huurtoeslag de huur af op die grens. Top bij overschrijding van de streef huur de huur af op de streef huur voor alle huurders. Uit uw begroting blijkt dat er ruimte is om de huurverhoging te matigen. Nadat onze begroting is opgesteld, is er nog een aantal aanpassingen geweest van regeringszijde wat de heffingen betreft. In onze begroting was nog sprake van 1% van de huursom als saneringsheffing in de jaren , maar in het februari-akkoord 2013 is dit percentage aangepast naar 4% in 2013, 3% in 2014 en 2015, 2% in 2016 en vanaf %. Een aanzienlijke toename derhalve. In 2013 bedraagt de saneringsbijdrage 5,2 miljoen ten opzichte van 1,3 miljoen in de begroting. Bij de verhuurdersheffing is hetzelfde aan de orde. In de begroting hielden we nog rekening met 0,23% van de WOZ-waarde per woning aan verhuurdersheffing, in het februari-akkoord is de tariefstelling echter verhoogd, hetgeen voorwonen Limburg betekent dat vanaf 2017 de verhuurdersheffing 13,8 miljoen jaarlijks is, ten opzichte van 7,6 miljoen in de begroting. Om al deze extra uitgaven in de toekomst het hoofd te kunnen bieden heeft Wonen Limburg een mix van maatregelen afgekondigd. Naast bezuinigen in het beheer en onderhoud (taakstellende verlaagde normstellingen per woning) zal de inkomensafhankelijke huurverhoging in de komende jaren nodig zijn om de heffingen deels te kunnen compenseren. Onze berekeningen hebben uitgewezen dat de inkomensafhankelijke huurverhoging slechts 30% dekking zal opleveren voor de opgelegde heffingen. Wat de aftoppingsgrenzen betreft letten we wel degelijk op de kwaliteitskortingsgrens en de liberalisatiegrens. In de wensportefeuille tot 2020 houden we rekening met een minimale voorraad aan goedkope woningen (onder 374,44) van 14% en bij geliberaliseerde woningen willen we groeien van 2% naar een percentage tussen minimaal 3% en maximaal 7%. De sturing hierop is onderdeel van de portefeuillestrategie. Advies GOH: Zie af van inkomensafhankelijke huurverhogingen, die niet gebaseerd zijn op een zorgvuldig en evenwichtig huurprijsbeleid en waarbij ook te hoge huren ten opzichte van het inkomen naar beneden worden bijgesteld, en streef naar een zo snel mogelijke invoering van een huurprijsbeleid op basis van de huursombenadering. Voer alleen maatregelen uit die op basis van de bijbehorende criteria zorgvuldig uit te voeren zijn. Daarbij hoort een toetsing van de door de belastingdienst verstrekte gegevens. Beschouw de kwaliteit van een woning als de pijler om de huurprijs te bepalen. Voor 2013 zien wij af van inkomensafhankelijke huurverhoging, omdat we geen beschikking krijgen over volledige en juiste gegevens van de Belastingdienst. We missen teveel inkomensverklaringen van huurders om een evenwichtig en gelijkwaardig beleid door te voeren voor iedereen. Derhalve hebben wij de intentie om alle huurders de basishuurverhoging te geven, hetgeen geen inkomensafhankelijk huurverhoging betreft. Dit houdt in een huurverhoging van 4% voor iedereen (2,5% inflatie + 1,5% basis

3 Ü#J huurverhoging). Dit doen we zowel bij woningen in het gereguleerde segment, geliberaliseerde woningen, overig bezit (garages, parkeerplaatsen, e.d.), onzelfstandige woonruimten en woonwagens en standplaatsen. Uitzondering hierop is dat we aftoppen op het bereiken van de maximaal redelijke huur. Verder laten we de aftopping van de streefhuur voor 1 jaar los. Is de inkomensafhankelijke huurverhoging in 2014 mogelijk, dan stellen we aftopping op de streefhuur weer in werking. Tenslotte zijn ook wij voorstander van de invoering van de huursombenadering. Waar mogelijk zullen wij onze invloed aanwenden om dit doel te bereiken en volgen wij de ontwikkelingen op het vlak van de huursombenadering op de voet. Wij zullen overgaan tot het uitwerken van voorstellen als de minister hiertoe ruimte biedt. Advies GOH: Behandel het geliberaliseerde segment met betrekking tot het huurprijsbeleid op een vergelijkbare wijze als het gereguleerde segment. Wij behandelen het geliberaliseerde segment op gelijke wijze als het gereguleerde segment. Bij het geliberaliseerde deel kunnen we geen inkomenspolitiek bedrijven, maar regelen we de huurverhoging in door de afstand tot de streefhuur te benutten en een verhoging op gestaffelde wijze door te voeren. Nu de inkomensafhankelijke huurverhoging niet mogelijk is gebleken in 2013 voor het gereguleerde segment, zien we bij de geliberaliseerde woningen af van de volledige benutting van deze ruimte (geen verhogingen boven 4%) en hebben we de intentie om alle huurders in een geliberaliseerde woning derhalve een huurverhoging van 4% te geven in Advies GOH: Analyseer de voorgenomen investeringen zorgvuldig met het oog op noodzaak en doelmatigheid. Zorg dat het onderhoud en de woningverbeteringen op een verantwoorde wijze plaats blijven vinden, maar tegen zo weinig mogelijk kosten. Bijvoorbeeld door slimme oplossingen en scherpe inkoop. Op eenzelfde wijze moeten de bezuinigingen op de bedrijfslasten worden bekeken, waarbij de referentiecorporaties de norm aangeven. De offers van medewerkers behoren evenredig aan die van de huurders te zijn. De bereikte besparingen moeten aan de huurders ten goede komen in de vorm van lagere huurstijgingen. Onze investeringen worden steeds getoetst op noodzaak en doelmatigheid. Op basis van strategisch plan en portefeuillestrategie worden de investeringen per woongebied getoetst op het bereiken van de wensportefeuille, zowel op maatschappelijke behoefte als financiële haalbaarheid. Met betrekking tot onderhoud is een dalende onderhoudsnorm per woning leidend. Hier zal in de komende jaren naartoe worden gewerkt. Woningverbeteringen, waaronder energetische verbeteringen, worden steeds verantwoord bepaald, zijn afgestemd op wensportefeuille en transformatieopgave en zullen na uitvoering gunstig zijn voor de huurder omdat energiebesparende maatregelen worden doorgevoerd. Naast de daling van de onderhoudsnorm per woning is de daling van de beheerkostennorm eveneens leidend. Er is intern afgesproken dat het beheer

4 Ét4 goedkoper moet. Beide verlaagde normen zijn ingerekend in de begroting en zijn daarmee taakstellend. Het niet behalen van de verlaagde norm is geen optie, omdat er reeds met verlaagde normen is gerekend naar onze financiële ratio's, waarvan solvabiliteit er één is. Advies GOH: Ga samen met het GOH in gesprek over een passend en rechtvaardig huurprijsbeleid, dat is gebaseerd op goede argumenten en aansluit bij de doelstellingen van een corporatie en recht doet aan de omstandigheden in de volkshuisvesting en doe daartoe een concreet voorstel. Leg u niet zomaar neer bij de gevolgen van het voorgenomen beleid in het woningmarktakkoord maar strijdt samen met ons voor iedereen goed zichtbaar voor uw doelstelling en missie. Strijdbaar zijn en blijven we om via de geëigende kanalen (Aedes, collega corporaties, overige partners in de markt) en ook met U onze bedenkingen over de kabinetsplannen te uiten en te beargumenteren. Dit hebben we ook frequent gedaan in de afgelopen maanden. Nu staan we voor 2013 echter voor het voldongen feit van een regeringsbesluit en zullen we ons voor de korte termijn moeten schikken in de besluitvorming en onze bedrijfsvoering hierop moeten aanpassen en bijsturen. Het afstemmen van de sociaal maatschappelijke belangen in relatie tot investeringsplannen, het bezuinigen op beheer- en onderhoudskosten, het vernieuwen en transformeren van de voorraad, de politieke besluitvorming en de belangen van de huurders, worden tegelijkertijd afgewogen en getoetst aan de betaalbaarheid van het geheel, met als doel om te handelen in het belang van de volkshuisvesting. Zoals afgesproken in het overleg d.d. 11 april 2013 zal Wonen Limburg het initiatief nemen om komend najaar een verdiepend gesprek inzake het huurprijsbeleid met u aan te gaan. Besluit Wonen Limburg met betrekking tot de huurverhoging 2013 Met inachtneming van het bovenstaande zijn wij tot het volgende besluit gekomen: Het bestuur heeft besloten om af te zien van de inkomensafhankelijke huurverhoging en over te gaan tot 4% standaard huurverhoging voor het gehele bezit (de uitzonderingen uitgesloten, bv slooppanden, contractuele afspraken of huurvast en eigen huurwoning contracten). Met betrekking tot dit besluit zijn de onderstaande zaken meegenomen: De (maximale) huurprijzen worden jaarlijkse aangepast met het inflatiecijfer. De netto huur mag door de huurverhoging niet hoger worden dan de maximale huurgrens (WWS). Deze regel past Wonen Limburg toe. Huren in het gereguleerde segment die boven de maximaal redelijke huur dreigen uit te stijgen, toppen wij af op de maximaal redelijke huur. De liberalisatiegrens per is 681,02 euro. Hierbij geldt de regel dat een woning als geliberaliseerd wordt gezien als deze bij aanvang

5 wonen vanaf 1 juli 1994 huur reeds boven de toen gelden grens van liberalisatie zat. Woningen die door de maatregel van de huurverhoging de liberalisatiegrens overschrijden, blijven in de gereguleerde voorraad zitten. Dit worden dus geen geliberaliseerde woningen. Verder geldt in deze gevallen dat het recht op huurtoeslag blijft bestaan indien de huurder vóór 1 juli 2013 ook al huurtoeslag ontvingen. Dit kan dus ook in de laagste inkomenscategorie gebeuren, omdat de maximale huurgrens slechts met inflatie (2,5%) wordt verhoogd en wij alle huurders met 4% huurverhoging (basisverhoging) belasten. Bij woningen waarvan de huidige netto huur of de netto huur na huurverhoging hoger ligt dan de streefhuur zal Wonen Limburg voor de huurverhoging 2013 de streefhuurgrens voor 1 jaar loslaten. In gevallen waarin de nieuwe netto huurprijs na huurverhoging de streefhuur overstijgt, zal de netto huurprijs toch verhoogd worden met 4%. De geliberaliseerde woningen zullen in 2013 een huurverhoging krijgen die past bij het bijgestelde beleid zoals dit geldt in de gereguleerde voorraad, dus 4,0% huurverhoging Naast woningen bezitten we ook onzelfstandige woonruimten, zoals eenheden in verzorgingstehuizen en standplaatsen, woonwagens, garages, parkeerplaatsen, e.d.. Er zijn contracten waarin een afspraak is gemaakt over de procentuele jaarlijkse huurverhoging. Dit zullen we toepassen, maar er zijn ook eenheden (vooral standplaatsen, woonwagens, garages, parkeerplaatsen) waarvan we dit niet hebben. Wonen Limburg zal deze nietwoningen een huurverhoging geven die past bij het bijgestelde beleid zoals dit geldt bij de woningen, dus 4,0% huurverhoging bij niet-woningen doorvoeren. Sloopwoningen. Voor een aantal woningen geldt dat er geen huurverhoging wordt doorgevoerd voor Dit zijn woningen waar een sloopbesluit is genomen, de sloop is gecommuniceerd en het sociaal plan is goedgekeurd. Ingangsdatum huurverhoging bij nieuwbouw De regel rondom de huurverhoging bij nieuwbouw is aangepast. De regel om in die gevallen waar na 1 juli van het voorgaande jaar het huurcontract was ingegaan per 1 juli van het huidige jaar geen huurverhoging toe te passen laten wij los. Dat impliceert dat de huurverhoging kan worden doorgevoerd ongeacht de ingangsdatum van het contract. Vanuit klantvriendelijkheidsaspect hebben wij besloten om dit alleen te doen bij contracten die zijn ingegaan voor 1 januari van het desbetreffende kalenderjaar. Dit omdat de huurprijzen van woningen vaak al zijn aangepast op de geldende huurtoeslaggrenzen.

6 Étif Wij hopen met het bovenstaande afdoende gereageerd te hebben op uw adviezen zoals verwoord in uw schrijven van 11 april 2013 en U aangetoond te hebben dat wij deze waar mogelijk hebben meegenomen in ons voorgenomen besluit. Zoals reeds eerder in deze brief gemeld, zijn wij ten allen tijde bereid om met U in gesprek te gaan en blijven over een passend en rechtvaardig huurbeleid. Met vriendelijke groet, Wim Hazeu Bestuurder Ger Peeters Bestuurder