Dit voorstel betreft de verdere uitwerking van de huurverhoging per 1 juli 2018.

Transcriptie

1 Strategisch kader huurverhoging februari Aanleiding Per 1 januari 2017 ging de huursombenadering in. De huursombenadering is de wettelijke begrenzing van de stijging van de huursom. Binnen de huursom valt de jaarlijkse huurverhoging én harmonisatie bij mutatie. De wettelijke maximale huursomstijging in 2018 is 2,4%. De huursombenadering maakt het mogelijk de prijs-kwaliteit verhouding van woningen te verbeteren. Woningen die ver op de maximale huur achterliggen, kunnen sneller stijgen, woningen die dicht bij de maximale huur liggen, stijgen gematigd (of kunnen huurverlaging krijgen). Hiermee wordt het mogelijk het verschil te verkleinen tussen de huren in een complex, maar ook tussen de huren van vrijkomende woningen en die van zittende huurders. Dit voorstel betreft de verdere uitwerking van de huurverhoging per 1 juli Overweging Kaders Havensteder In het Havenstederplan geven we het volgende aan: We willen nu en in de toekomst onze doelgroep een passende woning bieden en hebben hier financiële middelen voor nodig We verdienen waar het kan om het uit te geven waar het moet. Bij de uitwerking van de huursombenadering werken we met een staffel voor zowel de huurverhoging als de harmonisatie. Hiermee groeit de prijs van woningen gestaag naar de streefhuur. In de portefeuillestrategie maakten we de keuze dat we de maximale huursomstijging van inflatie + 1% maximaal willen benutten. Daarnaast maakten we al een aantal keuzes over de invulling van de huursombenadering: We streven naar huurmaximalisatie conform streefhuurbeleid, de streefhuren stemmen we af op de doelgroep. Huursomstijging realiseren wij voornamelijk door de jaarlijkse huurverhoging. De harmonisatie krijgt met name invulling door het harmoniseren van de (potentiële) niet-daeb woningen. Bij DAEB woningen zetten we qua huurharmonisatie in op woningen die ver achter liggen bij de streefhuur. Wettelijk kader huurverhoging De maximale huursomstijging voor woningcorporaties voor 2018 is 2,4% (inflatie van 1,4% plus 1 procentpunt). Bij het berekenen van de huursomstijging wordt de gemiddelde huurprijs van de verhuurde woningen op 1 januari 2019 vergeleken met de gemiddelde huurprijs van die woningen op 1 januari Het gaat dus om de woningen die zowel op 1 januari 2018 als op 1 januari 2019 verhuurd waren Buiten de berekening Voor de berekening van de huursomstijging (inclusief huurharmonisatie) van de zelfstandige woningen van een woningcorporatie van 1 januari 2018 tot 1 januari 2019 blijven (wettelijk) de volgende woningen (en dus de bijbehorende huurprijs) buiten beschouwing: de woningen die op 1 januari 2018 of 1 januari 2019 leegstonden (niet verhuurd waren); de woningen die op 1 januari 2018 met een geliberaliseerd huurcontract verhuurd waren; de woningen die in de periode 1 januari 2018 tot 1 januari 2019 voor het eerst of voor het laatst door de corporatie zijn verhuurd; woningen waarvan de huurprijs in de periode 1 januari 2018 tot 1 januari 2019 is verhoogd als gevolg van woningverbetering/renovatie en waarbij die woningverbetering/renovatie maximaal een jaar voordat de huurprijs wegens woningverbetering/renovatie is verhoogd, is gerealiseerd (ook als die huurverhoging (pas) bij huurharmonisatie plaatsvindt); woningen waarvan de huurprijs met een inkomensafhankelijke huurverhoging (meer dan 3,9%) is verhoogd, mits in prestatieafspraken tussen de corporatie, gemeente en huurdersorganisatie(s) is 1

2 afgesproken dat de daaruit voortvloeiende extra huuropbrengsten worden ingezet voor investeringen en voor zo ver deze extra opbrengsten de in die afspraken overeengekomen investeringsbedragen niet overschrijden. De maximale huursomstijging geldt niet voor onzelfstandige woningen (kamers), woonwagens en woonwagenstandplaatsen. Inkomensafhankelijke huurverhoging Ook in 2018 geldt één inkomensgrens voor de inkomensafhankelijke (hogere) huurverhoging voor zelfstandige woningen. De inkomensgrens is gelijk aan de inkomensgrens voor toewijzing voor gereguleerd verhuurde woningen van woningcorporaties (DAEB-grens) en is per 1 januari ,-. Daarnaast zijn twee typen huishoudens uitgezonderd voor de inkomensafhankelijke huurverhogingen: huishoudens waarvan één of meer leden de AOW-gerechtigde leeftijd hebben bereikt huishoudens van vier of meer personen. Voor deze huishoudens is geen hogere huurverhoging toegestaan, ongeacht de hoogte van hun huishoudinkomen. De bestaande uitzondering voor de aangewezen groep chronisch zieken en gehandicapten blijft gehandhaafd. Maximale huurverhogingspercentages voor zelfstandige woningen per 1 januari 2018 Voor huishoudens met een inkomen tot en met ,- is de maximale huurverhoging gelijk aan 3,9% (1,4% inflatie + 2,5 %). Voor huishoudens met een inkomen boven ,- is de maximale toegestane huurverhoging gelijk aan 5,4% (1,4% inflatie + 4 %). Geen maximale huurverhoging voor geliberaliseerde huurovereenkomsten Deze maximale huurverhogingen gelden niet voor geliberaliseerde huurovereenkomsten. Dat zijn huurovereenkomsten voor zelfstandige woningen waarvan de overeengekomen huurprijs op de ingangsdatum van de huurovereenkomst boven de op dat moment geldende huurliberalisatiegrens lag. Voor onzelfstandige woningen (kamers), woonwagens en woonwagenstandplaatsen is de maximale huurverhoging per 1 juli 2018: inflatie ,5 procentpunt. Voor deze typen woonruimte geldt immers geen maximale huursomstijging voor woningcorporaties. Het maximale huurverhogingspercentage voor onzelfstandige woningen (kamers), woonwagens en standplaatsen is daardoor per 1 juli ,9%. Kader huurverhoging binnen huursombenadering Voor de woningen die vallen binnen de huursombenadering is de maximale huursomstijging zowel van toepassing op de huurharmonisatie als op de huurverhoging. Ten aanzien van huurharmonisatie werd in oktober 2016 het volgende besloten: Voor 2017 hanteren we bij harmonisatie een basis streefhuurpercentage van 85% van maximaal redelijk, waarbij de woningen in de passende huurcategorie worden verhuurd en de (potentiële) Niet-DAEB woningen volledig worden geharmoniseerd naar markthuur. In november 2017 heeft overleg plaatsgevonden tussen Havensteder en De Brug over het streefhuurpercentage voor De Brug heeft in dit kader geadviseerd om voor 2018 opnieuw een basisstreefhuurpercentage van 85% te hanteren. Havensteder heeft dit advies overgenomen. Op basis van de realisatie in 2017 is de inschatting dat de huurstijging door harmonisatie uitkomt op 0,3% in Om de maximale huursomstijging van 2,4% te halen is daarom een huurstijging via de huurverhoging nodig van 2,1%. Daarbovenop hanteren we een opslag van 0,15% voor onzekerheden in de huursomstijging, bijvoorbeeld voor uitzonderingen bij de huurverhoging of een lagere huurharmonisatie. Met deze opslag zijn we er zekerder van dat de maximale huursomstijging in 2018 ook daadwerkelijk wordt behaald in tegenstelling tot 2017 waarbij de maximale huursomstijging niet werd behaald. Een eventuele overschrijding van de huursomstijging moet in een daaropvolgend 2

3 kalenderjaar gecompenseerd worden. Het kader voor de huurverhoging (voor de woningen die vallen binnen de huursombenadering) komt daarmee uit op een gemiddelde huurstijging van 2,25% (zie onderstaande tabel). Categorie Huurstijging Maximale huursomstijging 2,4% Huurharmonisatie -0,3% Aandeel huurverhoging 2,1% Opslag onzekerheidsmarge +0,15% Kader voor huurverhoging 2,25% Huurverhoging sociale huurwoningen In 2017 hebben we bij de uitwerking van de huurverhoging ervoor gekozen een staffel te hanteren om de prijs-kwaliteitverhouding van de sociale huurwoningen meer in evenwicht te brengen. De verschillen tussen de huren van woningen worden daarmee kleiner. Ook in 2018 willen we weer een staffel gaan hanteren. Hierdoor stijgen ook dit jaar de huren onder 85% van de maximale huur sneller en blijven de huren boven de 85% gelijk of dalen ten opzichte van inflatie. Zo groeien de woningen in prijs-kwaliteit geleidelijk naar elkaar toe. Voorstel is onderstaande staffel te hanteren voor sociale huurwoningen: <85% max huur 3,2% (inflatie + 1,8%) 85% - 95% max huur 1,4% (inflatie) >95% max huur 0,7% (inflatie - 0,7%) Met deze staffel kiezen we voor eenvoud (3 categorieën), waarbij bij twee van de drie categorieën de huurders een huurverhoging van inflatie of inflatie 0,7 % krijgen. Alleen de huurders met een huur onder de 85% maximale huur krijgen een hogere huurverhoging dan inflatie om de prijs kwaliteitverhouding beter in balans te brengen. Deze hogere huurverhoging (1,8% boven inflatie) is lager dan maximaal is toegestaan (2,5% boven inflatie). Uitzondering op staffel voor betaalbaarheid Vorig jaar hebben we voor het eerst ingegrepen om de ongewenste effecten op betaalbaarheid van de huurverhoging voor dure scheefwoners te beperken. We beschikten niet over inkomensgegevens en konden toen alleen met een generieke maatregel nemen waarbij we alle huurders met een inkomen onder de ,- en een huur boven de 2 de aftoppingsgrens een lagere huurverhoging of zelfs een huurverlaging gaven. De Brug heeft bij haar advies over de huurverhoging 2017 de hoop uitgesproken dat in 2018 op een meer gerichte wijze beleid gemaakt kan worden voor de minima. Dit is ook de wens van Havensteder. We zijn daarom begin 2017 al in gesprek gegaan met de gemeente Rotterdam om afspraken proberen te maken om gegevens te krijgen zodat we minima gerichter kunnen ontzien. Deze gesprekken hebben uiteindelijk eind januari geleid tot een betaalbaarheidsregeling waar de drie grote corporaties (Woonstad, Woonbron en Havensteder) aan meedoen. Deze regeling houdt in dat huurders met een laag inkomen (grenzen gereduceerd minima tarief Rotterdampas) in sociale huurwoningen met een huur boven de tweede aftoppingsgrens geen huurverhoging krijgen. Er is gekozen voor deze groep omdat voor hen een huurverhoging extra hard aan komt, omdat zij de huurverhoging niet (volledig) gecompenseerd krijgen door extra huurtoeslag. Daarnaast is het de groep met hoge betalingsrisico s. Deze regeling is overeengekomen met de gemeente Rotterdam. We willen als Havensteder echter dezelfde betaalbaarheidsmaatregelen in alle gemeenten nemen. Ook dure scheefhuurders in Albrandswaard, Barendrecht, Krimpen en Capelle a/d IJssel komen dus in aanmerking. De inhoud van de regeling is hetzelfde, de uitvoering verschilt omdat de tijd ontbrak afspraken met de gemeenten te maken. 3

4 Maatwerk De Brug heeft aangegeven zich zorgen te maken over huurders die terugvallen in inkomen en gezien hun huurhoogte geen recht (meer) hebben op huurtoeslag. Zij hebben gevraagd te kijken of er beleidsruimte voor maatwerk is. De huidige regelgeving voorziet hier al voor een stuk in door mogelijkheid van kwijtschelding van inkomensafhankelijke huurverhogingen bij daling van inkomen. Ook biedt Havensteder maatwerk aan huurders die in een sociale huurwoning zijn gaan wonen waarvan de rekenhuur boven de liberalisatiegrens terecht is gekomen waardoor zij geen huurtoeslag kunnen aanvragen. Het werken met tijdelijke huurverlagingen bij bijvoorbeeld werkloosheid, wordt niet toegestaan door de overheid. Maatwerk kan ook bestaan uit het helpen zoeken naar een andere woning, doorverwijzen naar gemeentelijke regelingen etc. Inkomensafhankelijke huurverhoging Bij het opstellen van het bod 2018 aan de diverse gemeenten heeft de Brug aangeven geen voorstander van de inkomensafhankelijke huurverhoging te zijn omdat dit het vertrek van sterke schouders, het potentiële sociaal kader, uit wijken bevordert. We zien deze verhuisstroom vooralsnog niet, maar hebben wel begrip voor dit standpunt. We willen daarom net als vorig jaar niet de maximale inkomensafhankelijke huurverhoging (5,4% in 2018) doorberekenen aan deze groep, maar deze matigen tot 4,0%. Daarmee groeien huishoudens met een hoger inkomen sneller toe naar de maximale huur. Bijzondere categorieën huurverhoging sociale woningen Naast bovengenoemd kader gelden, net als in 2017, de volgende bijzondere categorieën met een afwijkend huurverhogingspercentage voor de sociale woningen: Woningen waarvan blijkt dat door de huurverhoging de huur uitstijgt boven de maximale huur. Deze woningen worden verhoogd tot de maximale huur. Aanvullend hierop: Woningen waarvan de rekenhuur door de huurverhoging boven de liberalisatiegrens ( 710,68, peildatum 1 januari 2017) uitkomt en die geen inkomensafhankelijke huurverhoging krijgen. Deze woningen worden verhoogd tot maximaal de liberalisatiegrens; Woningen die nulpunten hebben vanwege (ernstige) onderhoudsgebreken (uitspraak Huurcommissie). Deze woningen krijgen geen huurverhoging; Woningen waarvoor Havensteder het sloopbesluit nam. Deze woningen krijgen geen huurverhoging; Woningen met een tijdelijk contract volgen de specifieke contractafspraken met betrekking tot de huurverhoging; Woningen met een bijzonder contract, bijvoorbeeld verhuur aan zorginstellingen; Woningen waarvoor we afspraken met betrekking tot de aanstaande huurverhoging maakte, bijvoorbeeld in verband met renovatie (of wisselwoning). De eerstkomende huurverhoging in de gerenoveerde woning is gelijktijdig met de eerstkomende reguliere huurverhoging van Havensteder; Huurders die vorig jaar een ontheffing van een inkomensafhankelijke huurverhoging ontvingen i.v.m. chronische ziekte, sluiten we bij voorbaat uit van een inkomensafhankelijke huurverhoging; Onzelfstandige woningen zijn wettelijk uitgesloten van de inkomensafhankelijke huurverhoging, hiervoor geldt maximaal een huurverhoging van 2,9%. 3B Wonen beheert 140 sociale (en 68 vrije sector) huurwoningen van Havensteder in de gemeente Lansingerland. In de prestatieafspraken 2018 is met de gemeente en huurdersorganisatie afgesproken dat alle corporaties die actief zijn in deze gemeente een gelijkluidend huurprijs beleid volgen. Voor de huurverhoging 2018 zullen we, net als voorgaande jaren het beleid van 3B Wonen volgen. Huurverhoging vrije sectorwoningen Voor vrijesectorwoningen (woningen met geliberaliseerd contract) hebben we te maken met twee verschillende percentages huurverhoging omdat (door andere Algemene Voorwaarden) de berekeningswijze voor de huurverhoging afhankelijk is van de ingangsdatum van het contract. Geliberaliseerde contracten huuringangsdatum voor 2016 Voor huurwoningen met een geliberaliseerd contract voor 2016 geldt dat we de huurverhoging doorvoeren op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI), reeks alle huishoudens, op de meest recente tijdsbasis vastgesteld en gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). In onze algemene huurvoorwaarden is de volgende formule voor de gewijzigde huurprijs vastgelegd: 4

5 De gewijzigde huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs op wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van de vierde kalendermaand die ligt voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van de zestiende kalendermaand die ligt voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast. Het laatst bekende maandprijsindexcijfer volgens de CPI op dit moment is van de maand december 2017 en bedraagt 1,3%. De maximale huurstijging zou daarmee 1,3% worden. Voor de definitieve berekening van de huurverhoging voor deze woningen wordt gebruik gemaakt van het maandprijsindexcijfer februari. Geliberaliseerde contracten huuringangsdatum vanaf 1 januari 2016 In de nieuwe geliberaliseerde huurcontracten die per 1 januari 2016 zijn afgesloten is de huurprijsstijging gemaximeerd op inflatie + 5%, waarbij de inflatie wordt berekend aan de hand van CPI februari 2016 en CPI februari Deze inflatie is op dit moment nog niet bekend. Voor deze vrijesectorwoningen relateren we (net als vorig jaar) het percentage huurverhoging aan de gemiddelde stijging van de markthuren van vrije sector woningen. Uitgangspunt vanuit de Woningwet is namelijk dat een marktconform rendement wordt behaald in de Niet-DAEB tak. De gemiddelde stijging van de markthuren van onze vrije sector woningen was 11% in 2017 (op basis van de marktwaarde-taxaties voor de jaarrekening). Echter verschilt de stijging per wijk en loopt het verschil tussen de huidige contracthuur en de markthuur sterk uiteen. We passen niet de maximale huurstijging toe, omdat dit naar verwachting zal zorgen voor meer leegstand en mutaties. Bij woningen met een verschil tussen contracthuur en markthuur van meer dan 10% passen we een huurverhoging toe van inflatie + 4%. Bij woningen waarbij dit verschil kleiner is dan 10% wordt een huurverhoging toegepast van 4%. Bij complexen met verhuurproblemen of bij woningen waarbij de contracthuur boven markthuur ligt passen we een huurverhoging toe van inflatie. Huurverhoging geliberaliseerde huurcontracten die vanaf 1 januari 2016 zijn ingegaan: Categorie Huurverhoging Verschil contracthuur en markthuur groter dan 10% Inflatie + 4% Verschil contracthuur en markthuur kleiner dan 10% 4,0% Complex met verhuurproblemen of contrachuur hoger dan markthuur Inflatie Huurverhoging overige verhuureenheden Parkeerplaatsen/Garageboxen De huurverhoging voor garageboxen en parkeerplaatsen bedraagt 3%, tenzij contractueel anders overeengekomen. Voor de contracten waarin we niets over de huurprijswijziging opnamen geldt ook bovengenoemde 3%. In het geval dat er sprake is van structurele leegstand bij parkeerplaatsen / garageboxen (complexen met gemiddelde leegstand van meer dan één jaar en minimaal 30% leegstand) stellen we voor geen huurverhoging door te voeren. Daarnaast is het mogelijk dat vanwege zwaarwegende reden in een bepaald complex geen huurverhoging wordt doorgevoerd, dit kan bijvoorbeeld te maken hebben met de huidige prijsstelling ten opzichte van de marktprijs. De huurverhoging voor de stallingsplaatsen van scootmobielen bepaalden we contractueel op basis van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex reeks alle huishoudens gepubliceerd door het CBS. Het laatst bekende maandprijsindexcijfer volgens de CPI is van de maand december 2017 en bedraagt 1,3%. de daadwerkelijke huurverhoging berekenen we met het maandprijsindexcijfer februari Overig bedrijfsonroerend goed en maatschappelijk vastgoed Bedrijfsonroerend goed verhogen we met het percentage en op de datum dat we contractueel overeenkwamen. 5

6 Antenne en GSM opstalplaatsen verhogen we met het percentage en op de datum dat we contractueel overeenkwamen. Voor woningen in maatschappelijk vastgoed die we verhuren aan instellingen (Pameijer, Timon, Centrum voor Dienstverlening, Leger des Heils, etc.) geldt een huurverhoging gelijk aan het basishuurverhogingspercentage voor sociale huurwoningen, tenzij we anders overeenkwamen. Indien we andere contractuele huurverhogingsafspraken met deze instellingen maakten is de huurverhoging - in de meeste gevallen- gebaseerd op de ontwikkeling van de inflatie of het prijsindexcijfer. Hiermee beperken we de huurverhoging voor deze specifieke doelgroepen. Woonwagens en standplaatsen Voor woonwagens en woonwagenstandplaatsen geldt wettelijk geen inkomensafhankelijke huurverhoging. Voor deze woonruimten is de maximale huurverhoging per 1 juli ,9%. Deze maximale huurverhoging passen we toe. 6