SIG Jaarlijkse huurverhoging en huursombenadering

Transcriptie

1 SIG Jaarlijkse huurverhoging en huursombenadering

2 Onderwerpen Optimalisatie Jaarlijkse huurverhoging Gerealiseerd sinds laatste bijeenkomst WOZ-gerelateerde WWD-parameters configureerbaar Gebruikershandleiding Trainen van corporatie-medewerkers Wet- en regelgeving Interpretatie van de wet- en regelgeving Functionele aanpassingen in Dynamics Empire Planning oplevering functionele aanpassingen

3 Optimalisatie Jaarlijkse huurverhoging Gerealiseerd sinds laatste bijeenkomst Verhogingspercentageprecisie instellen op 1 t/m 4 decimalen Herformulering bestaande uitlegteksten Per OGE per tijdvak compleet relaas over alle uitgevoerde stappen Onderscheid primaire en secundaire aftopping Subsidiabel servicebedrag niet inbegrepen i.g.v. aftopping op maximale huurprijs Extra opties voor verwerkingsstatus: Geëffectueerd en Nietgeëffectueerd

4 Optimalisatie Jaarlijkse huurverhoging Gerealiseerd sinds laatste bijeenkomst Verhogingspercentageprecisie instellen op 1 t/m 4 decimalen Betreft nauwkeurigheid van het effectieve verhogingspercentage Instelbaar per huurverhogingsbeleidstype Ingestelde precisie is zichtbaar op detailpagina

5 Optimalisatie Jaarlijkse huurverhoging Gerealiseerd sinds laatste bijeenkomst Verhogingspercentageprecisie instellen op 1 t/m 4 decimalen Het berekend verhogingspercentage wordt afgekapt (in geval van aftopping) of afgerond, zodat het effectief verhogingspercentage de ingestelde precisie heeft

6 Optimalisatie Jaarlijkse huurverhoging Gerealiseerd sinds laatste bijeenkomst Per OGE per tijdvak compleet relaas over alle uitgevoerde stappen Pagina is benaderbaar vanaf overzicht en detailpagina JHV

7 Optimalisatie Jaarlijkse huurverhoging Gerealiseerd sinds laatste bijeenkomst Onderscheid primaire en secundaire aftopping Primaire aftopping = de aftopping die wordt uitgevoerd op basis van de voor de OGE gekozen aftopping Alternatieve nettohuuraftopping ingesteld bij combi van huurverhogingsbeleidstype en inkomensindicatie Anders, nettohuuraftopping ingesteld bij de OGE zelf Secundaire aftopping = de aftopping op maximale huurprijs die wordt uitgevoerd als dat is ingesteld bij het huurverhogingsbeleidstype

8 Optimalisatie Jaarlijkse huurverhoging Gerealiseerd sinds laatste bijeenkomst Onderscheid primaire en secundaire aftopping Onderscheid komt tot uitdrukking bij huurverhogingsbeleidstype:

9 Optimalisatie Jaarlijkse huurverhoging Gerealiseerd sinds laatste bijeenkomst Onderscheid primaire en secundaire aftopping Onderscheid komt ook tot uitdrukking op detailpagina:

10 Optimalisatie Jaarlijkse huurverhoging Gerealiseerd sinds laatste bijeenkomst Subsidiabel servicebedrag kan niet worden inbegrepen in voorgedefinieerde aftopping op maximale huurprijs, omdat deze aftopping bestemd is voor de wettelijk verplichte aftopping (heeft per definitie betrekking op kale huur) Wel instelbaar bij additionele aftoppingen, b.v. als vanuit het huurbeleid afgetopt moet worden op maximale huurprijs

11 Optimalisatie Jaarlijkse huurverhoging Gerealiseerd sinds laatste bijeenkomst Extra verwerkingsstatussen: Geëffectueerd en Niet-geëffectueerd Zodra huurverhoging succesvol is verwerkt (bestaande taak), dan krijgt de huurverhoging de status Geëffectueerd Als de verwerking van de huurverhoging leidt tot een exceptie, dan krijgt de huurverhoging de status Niet-geëffectueerd

12 Optimalisatie Jaarlijkse huurverhoging WOZ-gerelateerde WWD-parameters configureerbaar In R16.FP0 SP1701 wordt een nieuwe functionaliteit opgeleverd waarmee de corporatie nieuwe waarden voor de WOZ-gerelateerde WWDparameters kan invoeren zodra de overheid deze waarden bekend maakt Daartoe zijn de voorgedefinieerde parameterwaarden verhuisd naar een nieuwe tabel Woningwaarderingsparameterset Ingangsdatum van een handmatig ingevoerde regel moet ná de ingangsdata van de voorgedefinieerde regels liggen

13 Optimalisatie Jaarlijkse huurverhoging WOZ-gerelateerde WWD-parameters configureerbaar Zodra de overheid nieuwe waarden bekend maakt, levert cegeka-dsa deze waarden mee in de eerstvolgende servicepack in de vorm van een nieuwe voorgedefinieerde parameterset (nieuwe regel) Op moment van installeren van deze servicepack: Wordt de nieuwe voorgedefinieerde parameterset automatisch toegevoegd aan de tabel Woningwaarderingsparameterset Worden alle handmatig ingevoerde parametersets die een ingangdatum hebben die ligt op of vóór die van de voorgedefinieerde parameterset, automatisch verwijderd

14 Optimalisatie Jaarlijkse huurverhoging Gebruikershandleiding Susan (Mitros) heeft feedback gegeven op de conceptversie Andere feedback?

15 Optimalisatie Jaarlijkse huurverhoging Trainen van corporatie-medewerkers Webinar op 23 december; kan later worden teruggekeken Centrale kennissessie medio januari 2017 in Veenendaal Onderwerpen centrale kennissessie: Uitleg en demo door cegeka-dsa Proces Nieuwe functionaliteit Van huurverhogingsbeleid t/m berekening en verantwoording Hands-on uitproberen door corporatiemedewerkers Deel van eigen huurverhogingsbeleid inrichten

16 Wet- en regelgeving Woningwet, artikel 54 (Huursombenadering) 1. De gemiddelde huurprijs van de woningen van de toegelaten instelling op 1 januari van het jaar volgend op 1 januari van enig jaar is niet hoger dan de gemiddelde huurprijs van die woningen op 1 januari van enig jaar, vermeerderd met een bij ministeriële regeling bepaald percentage. 2. Bij de berekening van de gemiddelde huurprijs, bedoeld in het eerste lid, wordt geen rekening gehouden met woningen: a. waarvoor op laatstgenoemde 1 januari-datum een huurovereenkomst als bedoeld in artikel 247 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek geldt; b. die in het betrokken jaar voor het eerst of laatstelijk door de toegelaten instelling zijn verhuurd; c. waarvan de huurprijs in het betrokken jaar is verhoogd als gevolg van een woningverbetering als bedoeld in artikel 255 lid 1 onderdelen a en b van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en die woningverbetering maximaal een jaar voordat op basis van die woningverbetering de huurprijs is verhoogd, is gerealiseerd; d. waarvan de huurprijs in het betrokken jaar is verhoogd als gevolg van een voorstel daartoe als bedoeld in artikel 252a lid 1 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, mits in prestatieafspraken als bedoeld in artikel 43, eerste lid, is opgenomen dat de daarmee gepaard gaande extra huurinkomsten worden ingezet voor investeringen en voor zover deze inkomsten, de in die afspraken overeengekomen investeringsbedragen niet overschrijden; e. die een onzelfstandige woonruimte vormen.

17 Wet- en regelgeving Voorgenomen wijziging Woningwet via Veegwet Wonen Nieuw derde lid van artikel 54 Woningwet 3. Voor de toepassing van het eerste lid wordt onder woningen van toegelaten instelling mede verstaan woningen die de toegelaten instelling verhuurt op grond van artikel 45, zevende lid, onderdeel a. Artikel 45 zevende lid komt te luiden 7. Bij algemene maatregel van bestuur kunnen gevallen worden bepaald waarin en voorwaarden gesteld waaronder het de toegelaten instellingen, de met hen verbonden ondernemingen en de samenwerkingsvennootschappen is toegestaan om de volgende werkzaamheden te verrichten die alsdan tot het gebied van de volkshuisvesting behoren: a. het toewijzen en verhuren van woongelegenheden en aanhorigheden van derden; b. het in standhouden van en het treffen van kleinschalige voorzieningen aan gebouwen van derden; c. het huren van gebouwen van derden, ten behoeve van het verrichten van de werkzaamheden, bedoeld in de onderdelen a en b.

18 Wet- en regelgeving November 2016: Circulaire MG bevat de inkomensgrens voor inkomensafhankelijke huurverhogingen Vóór 1 januari 2017: in de Staatscourant worden het percentage van de maximale huursomstijging van 2017 en de maximale huurverhogingen gepubliceerd (nu in concept op 1,0% + inflatie resp. 2,5% + inflatie) In januari 2017, nadat het CBS het inflatiepercentage over 2016 heeft gepubliceerd, verschijnt de circulaire over het huurprijsbeleid per 1 juli 2017

19 Interpretatie van de wet- en regelgeving Berekening van de huursomstijging Uitzonderingen die niet meetellen in de berekening

20 Berekening van de huursomstijging ((Huursom op ) (Huursom op )) / (Huursom op ) Bijvoorbeeld: Huursom op : 2,00M euro, woningen, 500,00 euro/woning Huursom op : 2,02M euro, woningen, 505,00 euro/woning Stijging: euro (5,00 euro/woning) = 1,0% Wettelijke verplichting: stijging <= (1,0% + inflatie 2016) Huurprijs betreft kale huurprijs van zelfstandige woningen Gemiddelde huurprijs op beide peildata wordt berekend met exact dezelfde verzameling woningen

21 Uitzonderingen die niet meetellen in de berekening in een kalenderjaar 1. De woning heeft op 1 januari van het betrokken jaar een geliberaliseerd contract (ongeacht DEAB of niet-daeb) 2. De woning staat leeg op 1 januari van het betrokken jaar 3. De woning is in het betrokken jaar voor het eerst of voor het laatst verhuurd, doordat het nieuw in resp. uit exploitatie is genomen 4. De woning heeft een huurprijs die in het betrokken jaar is verhoogd als gevolg van een woningverbetering en die woningverbetering is maximaal een jaar voor de huurverhoging gerealiseerd 5. De woning heeft een huurprijs die in het betrokken jaar inkomensafhankelijk is verhoogd 6. De woning staat leeg op 1 januari van het volgende jaar

22 Uitzonderingen die niet meetellen in de berekening Als voor een woning één of meer van deze uitzonderingsredenen van toepassing is in een kalenderjaar, dan telt de hele huursomstijging van die woning in dat kalenderjaar niet mee in de berekening van de totale stijging

23 Uitzonderingen die niet meetellen in de berekening Ad 4. huurverhoging als gevolg van woningverbetering Het betreft alle investeringen die leiden tot nieuwe voorzieningen waardoor het wooncomfort geacht wordt te zijn gestegen (want alleen dan is er sprake van woningverbetering) Woningverbetering hoeft in dit kader niet per se gepaard te gaan met een wijziging van het aantal WWD-punten van de OG Eenheid en dus ook niet per se met een wijziging van de streefhuur van de OG Eenheid Het is voldoende als kan worden aangetoond dat (een gedeelte van) de huurprijswijziging het directe gevolg is van de woningverbetering

24 Uitzonderingen die niet meetellen in de berekening Ad 5. inkomensafhankelijke huurverhoging (1/2) Definitie van inkomensafhankelijke huurverhoging De totale huurverhoging is hoger dan 2,5% + inflatie 2016 Een inkomensafhankelijk verhogingspercentage > 0 is niet genoeg! Voorbeeld: Basis verhogingspercentage = 1,0% Inkomensindicatie = J (hoog) Verhogingspercentage voor inkomensindicatie J = 1,2% Totaal verhogingspercentage = 2,2% Uitzonderingssituatie 5 is niet van toepassing voor deze woning

25 Uitzonderingen die niet meetellen in de berekening Ad 5. inkomensafhankelijke huurverhoging (2/2) Woningen die volgens deze definitie inkomensafhankelijk zijn verhoogd, tellen niet mee mits: In de prestatieafspraken die de corporatie met de gemeente heeft gemaakt, is opgenomen dat de daarmee gepaard gaande extra huurinkomsten worden ingezet voor investeringen Het totaalbedrag van die extra huurinkomsten niet hoger is dan de in die afspraken overeengekomen investeringsbedragen Het gaat om investeringen in ruime zin, zoals investeringen in nieuwbouw, woningverbetering, duurzaamheid, leefbaarheid e.d.

26 Welke woningen komen wel in aanmerking? Alle zelfstandige woningen in eigendom van de corporatie, dus ook woningen die de corporatie verhuurt aan zorginstellingen die de zorginstelling op zijn beurt weer verhuurt aan haar cliënten In dat geval moet de corporatie de huurprijsaanpassingen die de zorginstelling berekent aan haar cliënten, meetellen in de berekening van de huursomstijging van de corporatie Alle zelfstandige woningen die eigendom zijn van derden maar die in de exploitatie van de corporatie vallen en waarbij het exploitatierisico bij de corporatie ligt (onderdeel Veegwet)

27 Functionele aanpassingen in Dynamics Empire Corporatie heeft functionaliteit nodig voor: Uitzonderingssituaties en redenen administreren Gedurende het jaar de huursomstijging monitoren Aan het eind van het jaar de uiteindelijke huursomstijging berekenen en verantwoorden

28 Functionele aanpassingen in Dynamics Empire Voorgestelde oplossing om uitzonderingssituaties en redenen te administreren: Nieuwe tabel OGE Huursombenadering waarin per kalenderjaar per zelfstandige woning die op 1-1 van dat jaar in exploitatie is, wordt geadministreerd of de woning dat jaar al dan niet meetelt in de berekening van de huursom Nieuwe taak waarmee de corporatie aan het begin van elk kalenderjaar deze tabel kan vullen met zelfstandige woningen die op 1-1 van dat jaar in exploitatie zijn conform de definitie van de Huursombenadering

29 Functionele aanpassingen in Dynamics Empire Voorgestelde oplossing om uitzonderingssituaties en redenen te administreren: Per kalenderjaar per woning kunnen er meerdere redenen zijn waarom de woning niet meetelt: Alle uitzonderingsredenen worden geadministreerd Zolang er voor een woning in een jaar tenminste één uitzonderingsreden van toepassing is, dan telt die woning dat jaar niet mee in de berekening van de huursom op beide peildata

30 Functionele aanpassingen in Dynamics Empire De uitzonderingsredenen worden zoveel mogelijk automatisch geadministreerd De corporatiemedewerker kan per woning handmatig uitzonderingsredenen toevoegen, wijzigingen of niet meer van toepassing verklaren Automatisch vastgelegde uitzonderingsredenen blijven zichtbaar Elke uitzonderingsreden wordt gekoppeld aan het contract waarop de uitzondering is gebaseerd Zodra een contract wordt verwijderd dat is gekoppeld aan een uitzonderingsreden, dan wordt ook die uitzonderingsreden automatisch verwijderd

31 Functionele aanpassingen in Dynamics Empire Uitzonderingssituaties en -redenen administreren Nr Uitzonderingsreden Gekoppeld contract 1 De woning heeft op 1 januari een geliberaliseerd contract Geliberaliseerd contract dat geldig is op 1-1 v/h jaar 2 De woning staat leeg op 1 januari van het betrokken jaar Leegstandscontract dat geldig is op 1-1 v/h jaar 3 De woning is in het betrokken jaar voor het laatst verhuurd, doordat Laatste huurcontract van de OG Eenheid het gedurende het jaar uit exploitatie is genomen 4 De woning heeft een huurprijs die in het betrokken jaar is verhoogd als gevolg van een woningverbetering Huurcontract waarin de huurprijsstijging vanwege woningverbetering is verwerkt 5 De woning heeft een huurprijs die in het betrokken jaar inkomensafhankelijk is verhoogd Huurcontract met ingangsdatum 1-7 waarin de inkomensafhankelijke huurverhoging is verwerkt 6 De woning staat leeg op 1 januari van het volgende jaar Leegstandscontract dat geldig is op 1-1 v/h volgend jaar

32 Functionele aanpassingen in Dynamics Empire Uitzonderingssituaties en redenen administreren

33 Functionele aanpassingen in Dynamics Empire Uitzonderingssituaties en redenen administreren

34 Functionele aanpassingen in Dynamics Empire Uitzonderingssituaties en -redenen administreren Voorgestelde aanpassingen: Vinkje geliberaliseerd contract automatisch zetten Nieuwe taken waarmee de corporatie de uitzonderingsredenen 1, 2 en 6 automatisch kan administreren Aanpassing van bestaande functionaliteiten, zodat uitzonderingsredenen 3, 4 en 5 automatisch worden geadministreerd

35 Functionele aanpassingen in Dynamics Empire Voorstel: op moment dat een nieuw verhuurcontract wordt aangemaakt wordt de indicatie Geliberaliseerd contract automatisch aangevinkt in de volgende situatie: Het nieuwe contract is voor een nieuwe huurder De nettohuurprijs van het nieuwe contract > liberalisatiegrens

36 Functionele aanpassingen in Dynamics Empire De indicatie wordt altijd automatisch bepaald, ongeacht via welke functionaliteit het nieuwe contract voor de nieuwe huurder wordt aangemaakt De verhuurmedewerker kan dit vinkje niet handmatig aanpassen De indicatie wordt opgeslagen in tabel Additioneel en overgenomen in het eerste verhuurcontract Op moment dat voor de zittende huurder een volgend verhuurcontract wordt aangemaakt, wordt de waarde uit Additioneel automatisch overgenomen bij dat volgende verhuurcontract (ongeacht via welke functionaliteit het nieuwe contract voor de zittende huurder wordt aangemaakt)

37 Indicatie Geliberaliseerd contract automatisch aan- of uitvinken Nieuw verhuurcontract aanmaken Voor nieuwe huurder? Nee Ja Nieuwe regel aanmaken in Additioneel Nettohuur <= liberalisatiegrens? Ja Nee Additioneel Geliberaliseerd contract Indicatie uitvinken Nieuwe regel aanmaken in Contract en indicatie overnemen uit Additioneel Indicatie aanvinken Contract Geliberaliseerd contract

38 Functionele aanpassingen in Dynamics Empire Een nieuwe taak waarmee men aan het begin van het jaar: Alle zelfstandige woningen die aan het begin van het jaar in exploitatie zijn, in bulk wegschrijft naar de nieuwe tabel OGE Huursombenadering De uitzonderingsredenen die al aan het begin van het jaar toepassing zijn, in één keer in bulk kan administreren en koppelen aan het betreffende contract: 1.De woning heeft op 1 januari een geliberaliseerd contract 2.De woning staat leeg op 1 januari van het betrokken jaar Deze taak moet ook na 1-1 gedraaid kunnen worden

39 Functionele aanpassingen in Dynamics Empire Een nieuwe taak waarmee men aan het begin v/h volgend jaar: De uitzonderingsredenen die pas aan het begin van het volgend jaar van toepassing zijn, in één keer in bulk kan administreren en koppelen aan het betreffende contract 6.De woning staat leeg op 1 januari van het volgende jaar Deze taak moet ook na 1-1 v/h volgend jaar gedraaid kunnen worden

40 Functionele aanpassingen in Dynamics Empire De volgende bestaande functionaliteiten worden dusdanig aangepast dat de uitzonderingsredenen automatisch worden geadministreerd en gekoppeld aan het juiste contract: Taak om eenheden uit beheer te nemen Voor het administreren van uitzonderingreden 3 Verhuuraanbieding en verhuurmutatieregister Voor het administreren van uitzonderingreden 4 Jaarlijkse huurverhoging / verwerken huurverhoging Voor het administreren van uitzonderingsreden 5

41 Functionele aanpassingen in Dynamics Empire Taak om eenheden uit beheer te nemen (reden 3) Medewerker selecteert Eindreden (afkomstig uit tabel Reden uit exploitatie )

42 Functionele aanpassingen in Dynamics Empire Taak om eenheden uit beheer te nemen (reden 3) Voorstel: Corporatie kan per Reden uit exploitatie instellen of hij betrekking heeft op uitzonderingsreden 3 van de Huursombenadering Als de medewerker een Reden uit exploitatie selecteert waarvoor dit is ingesteld, dan wordt op moment van uitvoeren van de taak automatisch uitzonderingsreden 3 geadministreerd bij die OG Eenheid in dat jaar en gekoppeld aan het beëindigde contract

43 Functionele aanpassingen in Dynamics Empire Verhuuraanbieding en verhuurmutatieregister (reden 4) Medewerker selecteert per verhuurmutatie een Reden wijziging (afkomstig uit tabel Verhuurmutatiereden )

44 Functionele aanpassingen in Dynamics Empire Verhuuraanbieding en verhuurmutatieregister (reden 4) Voorstel: Corporatie kan per Verhuurmutatiereden instellen of hij betrekking heeft op woningverbetering zoals bedoeld in de Huursombenadering (uitzonderingsreden 4) Als de medewerker een Verhuurmutatiereden selecteert waarvoor dit is ingesteld, dan wordt op moment van acceptatie van de verhuuraanbieding automatisch uitzonderingsreden 4 geadministreerd bij die OG Eenheid in dat jaar en gekoppeld aan het nieuwe contract

45 Functionele aanpassingen in Dynamics Empire Jaarlijkse huurverhoging / verwerken huurverhoging (reden 5) Voorstel: Corporatie kan per kalenderjaar / huurverhogingstijdvak het maximum basis verhogingspercentage voor individuele OG Eenheden instellen (in 2017: 2,5% + inflatie 2016) Op het moment van verwerken van een huurverhoging met huurverhogingsdatum 1-7 wordt automatisch bepaald of de huurverhoging inkomensafhankelijk is (> max basis %). Zo ja, dan automatisch uitzonderingsreden 5 administreren bij de OG Eenheid en koppelen aan het nieuwe doelcontract

46 Functionele aanpassingen in Dynamics Empire Gedurende het jaar de huursomstijging monitoren Is hiervoor nieuwe of gewijzigde functionaliteit nodig of gewenst? Zo ja, welke?

47 Functionele aanpassingen in Dynamics Empire Aan het eind van het jaar de uiteindelijke huursomstijging berekenen en verantwoorden Alleen voor die zelfstandige woningen in eigen exploitatie waarvoor geen uitzonderingsreden van toepassing is in het kalenderjaar Berekening: a. Som van kale huurprijs van deze OG Eenheden uit huurcontract dat geldig is op 1-1 v/h jaar b. Som van kale huurprijs van deze OG Eenheden uit huurcontract dat geldig is op 1-1 v/h volgend jaar c. Uiteindelijke huursomstijging = (b-a) * 100% / a

48 Planning oplevering functionele aanpassingen Versies: R17 R16.FP0 SP17xx en R16.FP1 SP17xx R15 SP17xx noodzaak vaststellen Tijd: Nog niet bekend Op zijn vroegst servicepack van maart of april

49 Advies aan alle corporaties om vanaf begin 2017: Bij alle huurprijswijzigingen het huurmutatieregister invullen Eén of meer verhuurmutatieredenen aanwijzen die gebruikt moeten worden in het geval de huurprijswijziging geheel of deels is veroorzaakt door een woningverbetering conform de definitie van de Huursombenadering Zodoende kan de corporatie, zodra de nieuwe functionaliteit voor Huursombenadering wordt geïmplementeerd: Bij deze verhuurmutatieredenen instellen dat uitzonderingsreden 4 van toepassing is Bij de desbetreffende woningen uitzonderingsreden 4 alsnog automatisch administreren

50