HUURBELEIDSPLAN WOONPARTNERS MIDDEN-HOLLAND

Transcriptie

1 HUURBELEIDSPLAN WOONPARTNERS MIDDEN-HOLLAND Waddinxveen, 23 maart 2017

2 Inhoudsopgave Inhoudsopgave Inleiding Landelijk huurbeleid Wet- en regelgeving Hoofdpunten landelijk huurbeleid Huurbeleid Woonpartners Midden-Holland Maatschappelijke doelstelling Huurverhoging Woonpartners per 1 juli Huurklassen en effecten huurverhoging Huuraanpassing 2017 in cijfers Huurbeleid en kwaliteit bij mutatie Energetische maatregelen en energielabel Zeggenschap huurders Advies huurderskoepel Bestuursbesluit Planning uitvoering huuraanzegging...10 Bijlagen: 1. Circulaire MG Circulaire MG Huurbeleidsplan Woonpartners Midden-Holland

3 1. Inleiding Voor u ligt een uitwerking van het huurbeleid van Woonpartners Midden-Holland voor de huurperiode van 1 januari tot en met juni De landelijke huurparameters, zoals verwoord in de circulaires MG ( ) en in MG ( ) zijn als bijlage bijgevoegd. De meest in het oog springende verandering in het huurbeleid is de invoering van de huursombenadering bij de vaststelling van de maximaal toegestane huurverhoging. Het verschil wordt bepaald door de huursom over het sociaal verhuurde bezit op 1 januari te vergelijken met de huursom op 1 januari van het jaar daarop. In het verschil zit dan zowel de huurstijging bij mutatie als de jaarlijkse huurverhoging. De Minister heeft deze verhoging voor 2017 beperkt tot maximaal 1,3%. De reguliere verhoging wordt dit jaar beperkt tot 0,6 %. De resterende huurruimte van 0,7% wordt benut voor huurverhogingen bij mutatie. Ook in 2017 blijft Woonpartners voorzien in de huisvesting van huishoudens die niet zelfstandig in hun woningbehoefte kunnen voorzien. Woonpartners zorgt, indachtig het kader van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (Btiv), samen met de andere in ons werkgebied actieve woningcorporaties, dat er voldoende betaalbare huurwoningen zijn en blijven. Daarnaast biedt Woonpartners zoveel mogelijk keuzevrijheid, ook in woningen in de hogere huurprijscategorieën. Dat is van belang voor de noodzakelijke differentiatie in de woningportefeuille waardoor de kwaliteit van de leefbaarheid in wijken wordt verbeterd. Woonpartners ziet ook in de beleidsperiode af van de mogelijkheid van een extra huurverhoging op grond van het inkomen door te voeren. Een open woningmarkt, waarbij de woningzoekende zoveel mogelijk zelf bepaalt waar hij/zij wil wonen en waarbij de huurprijs voornamelijk wordt bepaald door de geboden kwaliteit, leidt uiteindelijk tot meer evenwicht in de woningmarkt. Daarbij is Woonpartners van mening dat de inkomensafhankelijke huurverhoging veel administratieve rompslomp met zich meebrengt en ergernis oproept bij allen die hiermee te maken hebben. Dit voorstel is op 14 maart 2017 besproken met de Stichting Huurdersbelangen Regio Hollands- Midden (HRHM). Deze heeft, vanwege de onder druk staande betaalbaarheid van het wonen, geadviseerd de huurverhoging te beperken tot inflatie, zijnde 0,3%. Gelet op de noodzakelijke uitbreiding van de voorraad, de verbetering van de energieprestatie alsook de boven inflatoire stijging van de prijzen in de bouw en belastingheffingen, waaronder de Verhuurdersheffing, is een stijging van 0,6% van de reguliere huurprijzen dit jaar noodzakelijk. In vergelijking met het landelijk beeld voert Woonpartners al gedurende jaren een gematigd huurbeleid. Voor de vrije sector woningen wordt de markt gevolgd, c.q. het contract nageleefd als daar een indexeringsclausule in voorkomt. Dit laatste geldt ook voor de huurprijzen voor het Commercieel en Maatschappelijk vastgoed. Waddinxveen, 23 maart 2017 R.J. Mascini directeur-bestuurder 1 Met de invoering van de aanpassing van de huurtoeslagparameters per de 1 e van het jaar alsook de huursombenadering beslaat de termijn waarover dit plan reikt een periode van 1,5 jaar. Huurbeleidsplan Woonpartners Midden-Holland

4 2. Landelijk huurbeleid 2.1 Wet- en regelgeving Het landelijke huurbeleid vindt haar grondslag in de Woningwet van Voor 2017 staan de maximale huursomstijging, de mogelijkheden voor huurverhogingsbeleid, de huurtoeslaggrenzen en het toewijzingsbeleid van sociale huurwoningen in de jaarlijkse circulaire van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties MG en MG (zie bijlagen). 2.2 Hoofdpunten landelijk huurbeleid 2017 Maximale huursomstijging Vanaf 1 januari 2017 mag de huursom (het totaal aan huur te ontvangen uit sociale huurwoningen) voor zelfstandige woningen van corporaties in een kalenderjaar (gerekend over het verschil op 1 januari en 1 januari van het volgende jaar) met het inflatiepercentage + 1% stijgen. Het gaat dan om de jaarlijkse huurverhoging én de huurverhoging bij mutaties (huurharmonisatie) samen. Het inflatiepercentage van 1 december 2015 tot 1 december 2016 wordt daarvoor gebruikt en dat is 0,3%. De maximale stijging bedraagt dus 1,3%. De inkomensgrens voor de inkomensafhankelijke (hogere) huurverhoging in 2017 is (gezamenlijk inkomen van huidige bewoners over 2015). De maximaal toegestane individuele huurverhoging percentages, binnen de begrenzing van de totale huursomstijging zijn: - 2,8% (inflatie + 2,5%) voor huishoudens met een inkomen tot en met ; - 4,3% (inflatie + 4,0%) voor huishoudens met een inkomen hoger dan De volgende woningen blijven buiten beschouwing voor de berekening van de huursomstijging per 1 januari 2017: - de woningen die op 1 januari 2017 of 1 januari 2018 leegstonden (niet verhuurd waren); - de woningen die op 1 januari 2017 met een geliberaliseerd huurcontract verhuurd waren; - de woningen die in de periode 1 januari 2017 tot 1 januari 2018 voor het eerst of voor het laatst door de corporatie zijn verhuurd; - woningen waarvan de huurprijs in de periode 1 januari 2017 tot 1 januari 2018 is verhoogd als gevolg van woningverbetering / renovatie en waar de woningverbetering / renovatie maximaal een jaar voordat de huurprijs is verhoogd gerealiseerd is (ook als die huurverhoging (pas) bij huurharmonisatie plaatsvindt); - woningen waarvan de huurprijs met een inkomensafhankelijke huurverhoging met meer dan 2,8% is verhoogd, mits in prestatieafspraken tussen de corporatie, gemeente en huurdersorganisatie(s) is afgesproken dat de daaruit voortvloeiende extra huuropbrengsten worden ingezet voor investeringen en voor zo ver deze extra opbrengsten de in die afspraken overeengekomen investeringsbedragen niet overschrijden. De maximale huursomstijging geldt niet voor onzelfstandige woningen (kamers), woonwagens en woonwagenstandplaatsen. Toewijzingsgrenzen Volgens het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (Btiv) moeten woningcorporaties ten minste 90% van de vrijkomende sociale huurwoningen toewijzen aan de doelgroep. Per 1 januari 2017 moet ten minste 80% van de vrijkomende sociale huurwoningen gaan naar de huishoudens met een inkomen tot Van de vrijkomende sociale huurwoningen kan ten hoogste 10% worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot ,-. De 10% sociale Huurbeleidsplan Woonpartners Midden-Holland

5 huurwoningen die over blijft mogen woningcorporaties vrij toewijzen. Hierbij moeten de geldende voorrangsregels uit de plaatselijke huisvestingsverordening en de voorrangsregels uit het Btiv in acht genomen worden. Inkomensgrens inkomensafhankelijke huurverhoging Vanaf 1 januari 2017 geldt er nog maar één inkomensgrens voor de inkomensafhankelijke huurverhoging. In 2017 is een inkomensafhankelijke (hogere) huurverhoging toegestaan als het gezamenlijk inkomen in 2015 van alle bewoners in een huishouden hoger is dan Bij de inkomensafhankelijke huurverhoging is maximale huurverhoging van 4,3% mogelijk. Liberalisatiegrens en aftoppingsgrenzen De liberalisatiegrens (de grens die bepaalt of een woning in de sociale of vrije sector valt) ligt net als in 2015 en 2016 op 710,68. Dit bedrag is ook de maximale huurgrens om in aanmerking te komen voor huurtoeslag. Voor jongeren onder de 23 jaar mag de maandhuur in 2017 maximaal 414,02 zijn om huurtoeslag te kunnen krijgen. De lage aftoppingsgrens voor een- en tweepersoonshuishoudens is 592,55. De hoge aftoppingsgrens voor drie- of meerpersoonshuishoudens is 635,05 in Huurtoeslag pensioengerechtigden De pensioengerechtigde leeftijd gaat sinds 2013 omhoog. Dit heeft gevolgen voor de leeftijd waarop toeslagontvangers te maken krijgen met de regeling voor gepensioneerden. In 2017 is dit op het moment dat de leeftijd van 65 jaar en 9 maanden is bereikt. Meerpersoonsouderenhuishouden Per 1 januari 2017 is de definitie van het begrip meerpersoonsouderenhuishouden aangepast. Daar is sprake van zodra één van de leden van het huishouden op 1 januari de pensioengerechtigde leeftijd heeft bereikt. Huurbeleidsplan Woonpartners Midden-Holland

6 3. Huurbeleid Woonpartners Midden-Holland Maatschappelijke doelstelling Woonpartners blijft in 2017 voorzien in huisvesting van die huishoudens die niet zelfstandig in hun woningbehoefte kunnen voorzien. Woonpartners zorgt, dat er voldoende betaalbare huurwoningen in de gemeenten Gouda, Waddinxveen, Zuidplas beschikbaar zijn en blijven. De 62 woningen in en Alphen aan den Rijn zijn in de niet-daeb portefeuille ondergebracht. Daarbij biedt Woonpartners zoveel mogelijk keuzevrijheid, ook in woningen in de hogere huurprijscategorieën. Dat is van belang voor de noodzakelijke differentiatie in de woningportefeuille waardoor de kwaliteit van leefbaarheid in wijken wordt verbeterd. Daarbij leveren duurdere huurwoningen een positieve bijdrage aan een financieel gezonde bedrijfsvoering. Per 1 januari 2017 heeft Woonpartners in Gouda, Waddinxveen, Zuidplas en Alphen aan den Rijn huurwoningen in eigendom (inclusief 62 te slopen woningen en 12 woningen die leegstaan t.b.v. de verkoop). 3.2 Huurverhoging Woonpartners per 1 juli 2017 Geen inkomensafhankelijke huurverhoging Woonpartners benut in de beleidsperiode de mogelijkheid van een extra huurverhoging op grond van het inkomen niet en hanteert voor de jaarlijkse huurverhoging van de sociale huurwoningen per 1 juli 2017 een generiek percentage. Huurverhoging reguliere woningen; sociale voorraad Woonpartners maakt gebruik van de mogelijkheid die de Minister biedt om de huursomruimte van 1,3% (0,3% inflatie + 1% extra stijging) te benutten. Hierin zit de jaarlijkse huurverhoging per 1 juli en de extra huuropbrengsten die door harmonisatie van de huren bij mutatie ontstaat. De verwachting is voor 2017 is dat de huurprijzen door harmonisatie van de huurprijzen bij mutatie voor de woningen die daarvoor meetellen op 0,7% uitkomt. Dit betreft een schatting, daar niet op voorhand te voorspellen is welke woningen gaan muteren. Mocht de huurverhoging bij mutatie onverwacht hoger uitvallen, dan wordt dat in de volgende huurronde gecorrigeerd. De overblijvende huurruimte van 0,6% wordt ingezet voor jaarlijkse huurverhoging per 1 juli Woningen die door deze huurstijging een huur boven de liberalisatiegrens zouden krijgen en waarvan vanuit het voorraadbeleid is vastgesteld dat deze woningen voor de sociale sector behouden dienen te blijven krijgen een lager huurverhogingspercentage (betreft 69 woningen). 62 sloopwoningen krijgen geen huurverhoging. De reguliere huurverhoging opgeteld bij de reguliere huurharmonisatie bij mutatie leidt voor 2017 in het sociale segment tot een gemiddelde huursomverhoging van ca. 1,3%. De huursomstijging blijft daarmee binnen de door de minister in zijn wetsvoorstel gestelde grenzen. Vrije sector huurwoningen Woonpartners exploiteert per 1 januari 2017 in totaal (286) woningen in de vrije huursector. De regelgeving voor de huurverhoging bij vrije sector huurwoningen wijkt af van de regelgeving voor de sociale huursector. De verhuurder hoeft zich niet aan het puntensysteem voor een maximale huurprijs te houden en kan zelf in overleg met de huurder de huurprijs bepalen. Daar waar contractueel andere afspraken gelden worden deze afspraken gevolgd, waar geen bijzondere afspraken zijn gemaakt, sluiten we aan bij de reguliere huurverhoging van de sociale huurwoningen en worden de huren met 0,6% verhoogd. Huurbeleidsplan Woonpartners Midden-Holland

7 Woningen waarvoor al bijna de maximaal redelijke huur betaald wordt De woningen met een huurprijs beneden de liberalisatiegrens, die met de voorgestelde huurverhoging boven de maximaal redelijke huur zouden uitkomen worden tot op de maximaal redelijke huur begrensd. Dit betreft (11) woningen. Bedrijfsruimten en garages De huurverhoging van garages, winkels en overige eenheden, niet zijnde woningen, worden per 1 juli 2017 met 0,6% verhoogd. Indien er in de huurovereenkomst afwijkende bepalingen ten aanzien van de huurverhoging zijn opgenomen zullen deze worden toegepast. Woonwagens en standplaatsen Woonpartners heeft op 1 januari 2017 in totaal 3 huurwoonwagens en 17 standplaatsen, waarvan 3 tijdelijk, in haar bezit. Deze standplaatsen krijgen dezelfde huurverhoging als sociale huurwoningen en daarmee een huurverhoging van 0,6%. Afwijkende huurverhogingen In alle herstructureringscomplexen waarvoor een sloopvergunning is afgegeven en waarvoor een Sociaal Statuut is vastgesteld, dan wel het sloopvoornemen nadrukkelijk met de huurders is gecommuniceerd, worden de huurprijzen niet aangepast. Dit betreft 62 woningen (Gouda: een complex aan het Stresemannpad e.o. met 48 woningen, een complex aan de Van Heuven Goedhartsingel met 8 woningen en een complex aan de Eendrachtsweg met 6 woningen), alsook de 3 nog resterende woonwagenstandplaatsen aan de Meteorenweg te Waddinxveen, allen met een sloopnominatie. 3.3 Huurklassen en effecten huurverhoging Woonpartners hanteerde tot voor kort een afwijkende huurklasseindeling, gelet op de veranderde weten regelgeving sluit zij met haar klasseindeling per 1 januari 2017 aan bij de huurgrenzen genoemd in de wet op de huurtoeslag. Huurklasse 1 januari 2016* 1 januari 2017 Goedkoop 409,92 414,02 Bereikbaar 409,92-513,46 414,03-592,55 Betaalbaar 513,46-628,76 592,56-635,05 Duur 628,76-710,68 635,06-710,68 Vrije sector > 710,68 > 710,68 *In 2016 werd een andere klassenindeling gebruikt. Indeling in huurklassen DAEB portefeuille Het effect dat deze huurverhoging heeft op de verhoudingen in de te onderscheiden prijscategorieën is vrij complex. Allereerst hebben zich verschillende mutaties in het woningbestand voorgedaan (nieuwbouw, aankoop, verkoop, sloop en verdeling DAEB, niet-daeb portefeuille). Huurbeleidsplan Woonpartners Midden-Holland

8 Aantallen Verhouding Situatie op 1 juli Voor Na Voor Na Aanpassingen Aanpassingen Goedkoop ,5% 17,8% Bereikbaar ,3% 59,4% Betaalbaar ,1% 11,0% Duur ,3% 6,8% Vrije sector ,9% 4,9% Totaal-generaal ,0% 100,0% 3.4 Huuraanpassing 2017 in cijfers Woonpartners heeft op 30 juni 2017 in totaal woningen. Hiervan staan 62 woningen (complex 758, complex 763 en complex 764) op de nominatie om gesloopt te worden en 10 woningen staan leeg ten behoeve van de verkoop. In onderstaande tabel wordt uitgegaan van de woningen waarvan de exploitatie wordt voortgezet. DAEB Niet-DAEB Totaal Voor Na Voor Na Voor Na Aantal woningen Gem. netto huur per maand 489,47 492,37 702,01 707,95 515,82 515,82 Puntprijs per maand 3,52 3,54 3,63 3,66 3,55 3,55 Gem. punten per woning 140,76 140,76 193,16 193,16 146,46 146,46 Perc. max. red. huur 74,51% 74,95% 72,33% 72,69% 74,81% 74,81% Huurbeleidsplan Woonpartners Midden-Holland

9 3.5 Huurbeleid en kwaliteit bij mutatie Huurverhoging bij mutatie (vraaghuur) Bij de beëindiging van de huurovereenkomst wordt een woning aan de nieuwe huurder tegen een aangepaste vraaghuur aangeboden. De zogenaamde streefhuur. Woonpartners volgt hierin het principe dat de kwaliteit van de woning leidend dient te zijn voor de huurprijs. Daarbij zorgt zij ervoor dat er voldoende aanbod is in de te onderkennen huurprijssegmenten. De omvang van de sociale woningvoorraad dient daarbij gelijk op te gaan met de omvang van de doelgroep. Voor de huurprijsbepaling bij mutatie wordt thans nog uitgegaan van een streefwaarde van 85% van de maximaal redelijke huur, mits er voldoende aanbod in de lagere huurprijscategorieën over blijft. De vraaghuur wordt daarbij bepaald op basis van het woningwaarderingssysteem, waarin zowel de energetische prestatie van de woning als de marktwaarde van de woning is verdisconteerd. Aangezien in 2016 bijna alle woningen van een energielabel zijn voorzien en de jaarlijkse fluctuerende WOZ waarde onderdeel is van het aantal WWS punten, veranderd voor veel woningen vrijwel jaarlijks het aantal WWS punten. Klanten kunnen het gewijzigde aantal punten inzien via het klantportaal op onze website en ontvangen bij de jaarlijkse huurverhoging een overzicht van de berekening en het aantal WWS punten van de woning. Ook in 2017 wordt het harmonisatiebeleid voortgezet voor zover dit past binnen de gestelde financiële voorwaarden. DAEB en niet-daeb In het kader van de nieuwe Woningwet heeft Woonpartners haar bezit opgedeeld in een DAEB en niet-daeb gedeelte woningen zijn aangewezen als DAEB woningen. Deze woningen hebben nu een huur tot maximaal 710,68 en blijven die ook bij mutatie in 2017 houden. De 800 aangewezen niet-daeb woningen worden, als dat nu nog niet het geval is, bij mutatie verhuurd met een huurprijs boven de 710,68. Bij deze geliberaliseerde huurwoningen geldt, dat voor deze woningen gestreefd wordt naar een vraaghuur in een prijsrange tussen 711,- en ca. 950,-, waarmee een bijdrage wordt geleverd aan het voorzien in het woningtekort dat in dit prijssegment bestaat. EU inkomensgrens Woonpartners zal voor urgent woningzoekenden met een inkomen boven de DAEB-grens indien nodig gebruik maken van de ruimte die in de DAEB-toewijzingsregeling is voorzien. Woonpartners benut deze geboden ruimte om de knelpunten in de woningmarkt op te lossen. Hiermee wil Woonpartners, zolang andere maatregelen niet tot een ruimer aanbod voor de groep middeninkomens leiden, een woningaanbod creëren voor deze doelgroep, die op de woningmarkt steeds moeilijker een passende woning kan vinden. Passendheidstoets Woonpartners wijst ook in 2017 toe conform de verplicht gestelde passendheidtoets. Per 1 januari 2016 zijn woningcorporaties volgens de nieuwe Woningwet verplicht om voortaan 95% van woningzoekende huurders met (potentieel) recht op huurtoeslag een woning te verhuren met een huurprijs die niet hoger is dan de aftoppingsgrens, welke geldt voor dat huishoudenstype. Woonpartners zorgt voor voldoende aanbod in dit segment. 3.6 Energetische maatregelen en energielabel Verhuurders zijn sinds 2008 verplicht om de nieuwe huurder een energielabel van de woning te overhandigen. In 2016 is qua labeling van de woningen een flinke stap voorwaarts gezet. Inmiddels zijn van de in totaal woningen van een energielabel voorzien. Voor monumenten is dit niet nodig. De gemiddelde energie-index is verbeterd van 1,7 naar 1,66. Huurbeleidsplan Woonpartners Midden-Holland

10 4. Zeggenschap huurders Op grond van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (Btiv) alsook de Overlegwet dient Woonpartners de huurdersvertegenwoordiging in de gelegenheid te stellen zich uit te spreken over onderwerpen van beheer en beleid die van wezenlijk belang kunnen zijn. Tot die onderwerpen wordt in ieder geval het beleid betreffende de huurprijsaanpassingen en huurbeleid gerekend. 4.1 Advies huurderskoepel Het concept huurbeleidsplan is voor advies op 14 maart 2017 met de Stichting Huurdersbelangen Regio Hollands-Midden (HRHM) besproken. De HRHM adviseert als volgt: In het concept Huurbeleidsplan Woonpartners Midden-Holland wordt voor de periode juli juni 2018 een huurverhoging van 0,6% voorgesteld, ondanks dat de inflatie van het afgelopen jaar op 0,3% is vastgesteld. De huren zijn de laatste jaren flink verhoogd en hierover ontvangen wij regelmatig klachten ondanks dat de huurtoeslag is aangepast. Er blijft nog een te grote groep over die daar net buiten valt en nauwelijks rond kan komen. Ondanks het begrip dat wij hebben voor het standpunt van Woonpartners dat zij i.v.m. haar investeringsklimaat een verhoging van 0.6 % wil hanteren is het dringende advies van de Stichting Huurdersbelangen Regio Hollands-Midden om de huren voor de periode 2017-juni 2018 alleen inflatievolgend, dus met 0,3% te verhogen. Indien Woonpartners besluit de verhoging van 0,6% per 1 juli a.s. uit te voeren denken wij, dat naast het investeringsklimaat er wellicht nog andere argumenten zijn op basis waarvan het besluit tot de benoemde verhoging wordt genomen. Ons bestuur is benieuwd of dat juist is, en zo ja vernemen wij graag welke argumenten dat zijn. 4.2 Bestuursbesluit Woonpartners onderkent het belang van de betaalbaarheid van het wonen. Bij de betaalbaarheid van het wonen is echter niet alleen de huurprijsontwikkeling van belang, maar gaat het ook om de bijkomende woonlasten. Door krachtig te investeren in energiebesparende maatregelen levert Woonpartners niet alleen een bijdrage aan een duurzamere samenleving, maar ook aan het verlagen van de energielasten voor de huurders. In ons marktgebied is er sprake van een grote vraag naar extra betaalbare huurwoningen. Daarom investeren we ook sterk in het bouwen van nieuwe huurwoningen. Vanzelfsprekend investeren we ook in de kwaliteit van de bestaande huurwoningen. Woonpartners levert een belangrijke bijdrage aan de betaalbaarheid van het wonen door voldoende woningen beschikbaar te houden onder de verschillenden aftoppingsgrenzen. Huurruimte die gelet op de kwaliteit van de woningen aanwezig is, wordt daarmee niet benut. Via de prestatieafspraken met de gemeenten en de huurdersorganisatie heeft Woonpartners zich hiertoe ook verplicht. Een belangrijk deel van onze uitgaven groeit sterker dan de inflatie. Dit zijn bovendien lasten die wij niet kunnen beïnvloeden. Als gevolg van een aantrekkende economie en toenemende bedrijvigheid zijn de prijzen van de aannemers zowel voor onderhoud als nieuwbouw sneller gestegen dan de consumentenprijsindex. De hoogte van de landelijke Verhuurdersheffing is gekoppeld aan de WOZ- Huurbeleidsplan Woonpartners Midden-Holland

11 waarde van de in exploitatie zijnde woningen. Dat geldt ook voor de gemeentelijke OZB belastingen. De waarde toename van het bestaande bezit komt in 2016 uit op 6,4%. Dit is voor een belangrijk deel het gevolg van de aantrekkende vastgoedmarkt. Het afgelopen jaar zijn de verkoopprijzen van woningen in Nederland met gemiddeld 6,2% gestegen (bron: Calcasa). Tenslotte is ook de rente op de leningen niet gekoppeld aan de inflatie. De in het landelijk huurbeleid geboden beperkte ruimte om de huren boven inflatie te laten stijgen hebben wij dan ook nodig om ook op middellange termijn de financiële continuïteit van de organisatie te borgen. Tegen deze achtergrond is het voor ons niet mogelijk om de huren dit jaar te beperken tot het inflatieniveau van 0,3%. Uw suggestie om het huurbeleidsplan in het vervolg beknopter samen te stellen nemen wij graag van u over. 4.3 Planning uitvoering huuraanzegging In de eerste helft van april a.s. zullen de voorbereidende werkzaamheden voor de huurprijsaanpassingen starten, zodat vóór 1 mei a.s. de huuraanzeggingen bij de huurders bezorgd worden. Huurbeleidsplan Woonpartners Midden-Holland