BuildDesk kennisdocument

Transcriptie

1 BuildDesk kennisdocument Energiebesparing en huurverhoging: volop kansen Welke wettelijke mogelijkheden zijn er om bij woningverbetering een huurverhoging te vragen? Het verkrijgen van 70% instemming hoeft bij verbeterprojecten geen eis te zijn! En hoe zit het met de huurtoeslag bij een huurverhoging? Samenvatting De actuele wetgeving biedt woningcorporaties twee mogelijkheden om investeringen in energiebesparing via de huur terug te verdienen: huurverhoging bij woningverbetering en huurharmonisatie bij mutatie. Bij complexgewijze renovatie geldt daarbij de 70% regel : hier kan creatief mee worden omgegaan. Een combinatie van de twee genoemde opties voor huurverhoging levert meestal de beste resultaten op. Een gedegen procesgang met vroegtijdige bewonersparticipatie is daarbij een belangrijke succesfactor. Voor de huurder zijn energiemaatregelen in combinatie met een huurverhoging vaak lucratief. De totale woonlasten dalen of blijven gelijk, terwijl het wooncomfort toeneemt. Inleiding Het verbeteren van de energieprestatie van huurwoningen staat hoog op de agenda van veel woningcorporaties. Om de energielasten voor huurders op de lange termijn betaalbaar te houden, is het noodzakelijk nu te investeren in energiebesparing. Voor corporaties geldt daarbij echter de voorwaarde dat die investeringen ook vanuit economisch perspectief verantwoord moeten zijn. Het doorvoeren van een huurverhoging als financiële dekking voor energiebesparende maatregelen is in dat kader een voor de hand liggende optie. De huidige wetgeving biedt daarvoor twee mogelijkheden: huurverhoging bij woningverbetering en huurharmonisatie bij mutatie. In dit artikel een toelichting en tips voor de praktijk. Andere verdien opties zoals levensduurverlenging komen in andere artikelen aan de orde. Actuele regelgeving De regelgeving met betrekking tot huurwoningen en huurprijzen in de sociale sector is vastgelegd in verschillende wetten en regelingen. Tabel 1 geeft hiervan een kort overzicht, in het vervolg van dit artikel wordt naar deze regelingen verwezen.

2 Tabel 1: Overzicht wetten en regelingen Wet / Regeling Inhoud en relevante artikelen Uitvoeringswet Regelt de vaststelling van de huur. Belangrijke onderliggende regelingen zijn: Huurprijzen woonruimte Besluit Huurprijzen Woonruimte (BHW) (UHW) Woning Waardering Stelsel (WWS) Uitvoeringsregeling Huurprijzen Woonruimte (UrHW) Burgerlijk Wetboek (BW) Regelt de vaststelling van de jaarlijkse huurverhoging, huurverhoging na woningverbetering en huurprijsbepaling. (Boek 7, Art 237; ) Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) Wet op de huurtoeslag (WHT) Wet op het overleg huurders verhuurder (WOHV) Stelt de kerntaken van woningcorporaties vast, waaronder: De corporatie dient ervoor te zorgen dat huurder een beroep kan doen op huurtoeslag (Art 13) Maximering van de jaarlijks toegestane huurverhoging (Art 15) Regelgeving huurderparticipatie, waaronder verplicht overleg met huurders over woningverbetering. (Art 16 19) Verplichting tot overleg met de gemeente over beleid corporatie (Art 11f ; 25) Regelt het huurtoeslagstelsel, inclusief huurtoeslaggrenzen. Deze worden jaarlijks geactualiseerd. Regelt de dialoog tussen huurder en verhuurder over beleidsmatige kwesties. Huurverhoging bij individuele woningverbetering Volgens het Burgerlijk Wetboek mag de verhuurder bij verbetering van een woning een redelijke huurverhoging vragen voor zover de verbetering bijdraagt aan een verhoogd wooncomfort. Deze huurverhoging staat los van de jaarlijks toegestane algemene huurverhoging. De leidraad voor huurverhogingen bij woningverbetering van de landelijke vereniging van voorzitters van huurcommissies stelt op twee manieren een maximum aan de huurverhoging: Deze mag niet hoger zijn dan het bedrag dat volgens een financiering met annuïteitenhypotheek en een redelijke afschrijvingstermijn benodigd is voor de investering; De eindhuur mag niet boven de maximale huur conform het WWS uitkomen. Het huurtoeslagstelsel speelt geen directe rol bij een huurverhoging omdat dit niet van toepassing is op de feitelijke vaststelling van de huren. Huurtoeslag speelt echter wél een belangrijke rol bij de strategische beleidsvorming en prestatieafspraken rond de kernvoorraad. Deze indirecte rol bij woningverbetering komt verderop in dit artikel aan bod. Huurverhoging bij complexgewijze renovatie Ook bij complexgewijze renovatie is het mogelijk een huurverhoging te vragen bij woningverbetering. Daarbij is sprake van een redelijk voorstel wanneer 70% van de huurders ermee instemt (BW, art. 220, lid 2), de zogenaamde 70% regel. Belangrijk aandachtspunt is de voorgestelde huurverhoging reeds in het renovatievoorstel mee te nemen. Alleen dan is in juridische zin sprake van een volledig voorstel dat bij een eventuele rechtsgang beoordeeld kan worden op redelijkheid. In het geval van een redelijk voorstel geldt voor alle huurders een gedoogplicht. Deze gedoogplicht is af te dwingen bij de rechter onder de dwang van opzegging van de huurovereenkomst. Dit geldt óók wanneer minder dan 70% van de huurders met een voorstel instemt. In dat geval ligt de bewijslast met betrekking tot de redelijkheid van het voorstel echter bij de verhuurder. In de praktijk geldt voor woningrenovatie dat een zorgvuldige procesgang en vroegtijdige bewonersparticipatie belangrijke succesfactoren zijn. Een gedegen proces resulteert doorgaans in meer draagvlak én weegt bij een eventuele rechtsgang positief mee in de beoordeling door de rechter.

3 Huurverhoging bij mutatie Een alternatief voor een huurverhoging bij woningverbetering is huurharmonisatie bij mutatie. Bij een nieuw huurcontract mag de huurprijs opnieuw worden vastgesteld tot de volgens het WWS geldende maximale huur. De huidige vraaghuur ligt landelijk gemiddeld op 72% van de maximaal toegestane huur. Dat betekent dat er op mutatiemomenten vaak een aanzienlijke ruimte is om de huur te verhogen. In de praktijk grijpen woningcorporaties mutaties meestal aan om de huur te verhogen tot de streefhuur. Op deze manier kunnen investeringen in energiebesparende maatregelen worden terugverdiend of kan alvast dekking worden verkregen voor toekomstige investeringsplannen. Het combineren van de twee genoemde mogelijkheden voor huurverhoging biedt woningcorporaties goede kansen om investeringen in energiebesparing terug te verdienen. Zeker wanneer van een levensduurverlenging sprake is. Vaak leidt de woningverbetering tot een extra exploitatietermijn van tientallen jaren met dito extra huurinkomsten. 70% niet heilig De corporatie kan er ook voor kiezen om zich niets van de 70% deelname eis aan te trekken. Woningen van huurders die instemmen met een huurverhoging bij renovatie worden in dat geval direct verbeterd, terwijl de overige woningen worden gerenoveerd bij mutatie. Deze aanpak voorkomt een rechtsgang om de gedoogplicht af te dwingen en stelt de huurders die wél willen tevreden. Wel moeten bepaalde maatregelen, zoals gevelisolatie van kopgevels bij appartementen, soms buiten de huurverhoging om in alle woningen worden uitgevoerd. Verlagen 70% eis is geen oplossing In de praktijk blijkt het verkrijgen van 70% instemming voor een renovatievoorstel vaak een lastige opgave. Vanuit dat oogpunt pleiten woningcorporaties regelmatig voor het verlagen van deze norm. Dit is in onze ogen echter een weinig doeltreffende oplossing. Deze regeling is immers ingesteld om huurders te beschermen tegen de macht en willekeur van een woningcorporatie. Het verlagen van de norm zal de vertrouwensrelatie tussen huurder en verhuurder schaden. Huurverhoging en huurtoeslag Het huurtoeslagstelsel is een inkomensafhankelijke regeling met als doel huishoudens met lage inkomens tegemoet te komen in de huurkosten. Woningcorporaties hebben geen bemoeienis bij de toekenning van huurtoeslag, dit wordt door de belastingdienst geregeld. Wel is de corporatie er bij het toewijzen van woningen voor verantwoordelijk het totale beslag op de huurtoeslag te beperken. Om in aanmerking te komen voor een woning moet de huurprijs dus passen bij het inkomen van de huurder. Gezien deze verantwoordelijkheid is het huurtoeslagstelsel bij strategische beleidsvorming en prestatieafspraken rond de kernvoorraad dus wel degelijk van belang. De strikte handhaving van aftoppingsgrenzen in het Strategisch Voorraad Beleid en in prestatieafspraken dient echter plaats te maken voor op woonlasten gebaseerde grenzen.

4 Vaststelling huurtoeslaggrenzen Het recht op huurtoeslag en de hoogte daarvan hangen af van vier factoren: De huurprijs van de woning; De samenstelling van het huishouden; Het gezamenlijk belastbaar inkomen; Het gezamenlijk vermogen. De huurtoeslagregeling kent een gestaffelde opbouw. Over het eerste deel van de huur, de zogenaamde basishuur, wordt geen toeslag verstrekt. Over het deel tussen de basishuur en de maximum huurgrens gelden verschillende toeslagpercentages zoals weergegeven in figuur 1. 1 persoon 2 personen 3 of meer personen 664,66 561,98 524,37 40% HT 40% HT 1 of meer bewoners is of meer bewoners heeft handicap Aangepaste woning Maximum huurgrens 23 jaar en ouder Aftoppingsgrens 3 en meer persoons huishoudens Aftoppingsgrens 1 en 2 persoonshuishoudens 65% HT 65% HT 65% HT 366,37 Kwaliteitskorting grens & maximale huurgrens jongeren tot 23 jaar 100% HT 100% HT 100% HT Basishuur Basishuur* Geen HT Geen HT Geen HT * Basishuur is inkomensafhankelijk, verschilt per huishoudensgrootte en leeftijd #Hoofdstuk8 Figuur 1: Toekenningpercentages huurtoeslag 2012 Huurtoeslag en energiemaatregelen Voor huurders met huurtoeslag geldt dat een investering in energiemaatregelen gecombineerd met een huurverhoging veelal gunstig uitpakt. De netto huurverhoging blijft vanwege de huurtoeslag immers beperkt, terwijl de energielastenverlaging geheel ten goede komt aan de huurder. De totale woonlasten dalen in deze situatie dus. Wanneer de huur tot boven de aftoppingsgrens wordt verhoogd 1, ontstaat een ander beeld. Een groot deel (60%) van de huur boven deze grens moet de huurder zelf opbrengen (zie figuur 1). Om de totale woonlasten niet te doen stijgen, moet de huurverhoging dus gecompenseerd worden door een energielastenverlaging. Deze situatie is in feite identiek aan die van een huurder zonder huurtoeslag. In beide gevallen geldt dat bij een gedegen aanpak de huurder ondanks de huurverhoging profiteert van de woningverbetering. Het rekenvoorbeeld hieronder maakt de financiële consequenties voor de huurder inzichtelijk. 1 In het verleden konden huurders die een woning met een huur boven de aftoppingsgrens wilden huren geen aanspraak maken op huurtoeslag. Sinds 2008 is deze regeling echter aangepast en heeft een huur boven de aftoppingsgrens geen invloed op het recht op huurtoeslag. Dat biedt woningcorporaties dus de mogelijkheid de huur boven deze grens te verhogen.

5 Eenvoudige rekentools om diverse situaties door te rekenen zijn: Woonlastenconsequenties bij woningverbetering met huurverhoging (link volgt); investeringsruimteberekening op complexniveau (link: Effect huurverhoging voor minimuminkomen met volledig recht op huurtoeslag Eindhuur Bruto hvh HT Netto hvh Onder de kwaliteitskortingsgrens 80,00 100% Onder de aftoppingsgrens 57,14 65% 20,00 Onder de maximale huurgrens** 33,33 40% 20,00 Boven de maximale huurgrens 20,00 0% 20,00 ** dit geldt alleen voor 1 persoonshuishoudens, of 65+ of gehandicapten/aangepaste woning Conclusies Juridisch gezien bestaan er twee mogelijkheden om investeringen in energiebesparing te financieren met een huurverhoging: het verhogen van de huur bij woningverbetering en huurharmonisatie bij mutatie. De huidige huren liggen gemiddeld op 72% van de maximale WWS huur, in de meeste gevallen is de benodigde financiële ruimte voor een huurverhoging dus aanwezig. Het huurtoeslagstelsel vormt daarbij geen belemmering. Vanuit het oogpunt van strategische beleidsvorming is het raadzaam om in plaats van de geldende huurtoeslaggrenzen woonlastengrenzen te hanteren. Voor het realiseren van een complexgewijze woningverbetering in combinatie met huurverhoging is in principe de instemming van 70% van de huurders vereist. De gedoogplicht van de huurder is bij de rechter af te dwingen, ook wanneer er geen 70% instemming is. De corporatie kan er ook voor kiezen om alleen de woningen van de instemmende huurders te verbeteren, en de overige woningen op mutatiemoment aan te pakken. Voor de huurder zijn energiemaatregelen in combinatie met een huurverhoging vaak lucratief. Voor huurders met huurtoeslag dalen de totale woonlasten in veel gevallen direct en substantieel. Daarnaast resulteren energiemaatregelen vaak in een verhoogd wooncomfort, een andere reden voor een huurverhoging. Aanbevelingen voor de praktijk Voor het verkrijgen van het gewenste draagvlak verdient het aanbeveling bewoners vroegtijdig te betrekken bij verbeterplannen. Een gedegen procesgang in combinatie met vroegtijdige bewonersparticipatie leidt doorgaans tot een hogere instemmingsgraad. Daarbij is het halen van de 70% norm geen harde eis. Vaak is het immers mogelijk de woningen van instemmende huurders te renoveren en de overige woningen bij mutatie alsnog aan te pakken. Voor de nieuwe huurder kan dan in één keer de hogere streefhuur gerekend worden. In uitzonderlijke situaties kan de gedoogplicht daarnaast via een gerechtelijke procedure worden afgedwongen. Tot slot groeit onder huurders het bewustzijn van de noodzaak energiemaatregelen te treffen. In dat kader is het wellicht interessant de 70% norm om te draaien. Wanneer 70% van de huurders hun woning wil verbeteren, zou de woningcorporatie hieraan mee moeten werken of bewoners de gelegenheid moeten geven om in zelforganisatie hun woningen te renoveren. Op die manier werken corporatie en huurders optimaal samen aan een energiezuinig woningbestand.

6 Referenties Weevers, B. en Go K. (2010), Energiebesparing en huurverhoging: De barrières voorbij. BuildDesk Benelux B.V. i.s.m. Provincie Noord Brabant #Hoofdstuk8 (2012). Online tools investeringsruimteberekening en woonlasten: tools/ Auteurs: Bert Weevers en Judith Beltman Tel /