HUURBELEIDSPLAN 2015

Transcriptie

1 HUURBELEIDSPLAN 2015 Stichting Jongeren Huisvesting Twente Vastgesteld door de directeur d.d. 17 februari 2015 Behandeld door de Raad van Toezicht d.d. 2 maart

2 Inhoudsopgave 1. ALGEMEEN HET AANZEGGEN VAN HET HUURVOORSTEL NOODZAKELIJKE GEMIDDELDE HUURVERHOGING BELEIDSKADERS HUURVERHOGINGEN OP COMPLEXNIVEAU ONZELFSTANDIGE WOONEENHEDEN EIGEN ZELFSTANDIGE WOONEENHEDEN EIGEN PARKEERPLAATSEN EN GARAGEBOXEN DOOR SJHT GEHUURDE COMPLEXEN VAN DERDEN HUURHARMONISATIE SAMENVATTEND

3 1. Algemeen De inflatie (consumentenprijsindex van alle huishoudens in Nederland) in 2014 is door het CBS vastgesteld op gemiddeld 1%. Het kabinet heeft in het huurprijsbeleid voor de iode 1 juli 2015 tot en met 30 juni 2016 aangegeven dat verhuurders de huren van huishoudens met een inkomen tot met maximaal de inflatie plus 1,5% mogen verhogen. Bij huishoudens met een inkomen tussen de en mag de huur met maximaal de inflatie plus 2,0% omhoog. Voor huishoudens met een inkomen boven de is dat de inflatie plus 4,0%. De maximale huurgrens huurtoeslag bedraagt 1 januari ,68. Dit bedrag is ook de liberalisatiegrens. De maximale huurgrens huurtoeslag voor < 23 jaar bedraagt 1 januari , Het aanzeggen van het huurvoorstel Evenals vorig jaar zal de uiterste termijn voor het aanbieden van het huurverhogingsvoorstel (inclusief motivering) ten minste twee maanden voorafgaande aan de voorgestelde ingangsdatum dienen te geschieden. Dit betekent dus dat de huurverhoging 1 juli 2015 uiterlijk 30 april 2015 aan de huurder moet worden voorgesteld. 3. Noodzakelijke gemiddelde huurverhoging De SJHT zal dit jaar 1 juli 2015 de huur van alle eenheden verhogen met 1% conform het inflatiecentage van Daarnaast zal voor de meeste eenheden de inkomensafhankelijke huurverhoging voor inkomens tot van 1,5% worden toepassen. Per complex is er beoordeeld of door de toegestane huurverhoging de betaalbaarheid of verhuurbaarheid in het geding komt. Bij een aantal adressen hebben wij gemeend de huur slechts te verhogen met het inflatiecentage. Daardoor komt de gemiddelde huurverhoging uit op 2,21%. Uitgaande van de te verwachten kostenstijgingen en de hogere verhuurdersheffing in 2015 acht de SJHT het vanuit bedrijfseconomisch spectief verantwoord en passend om deze huurverhoging in te zetten. Daarnaast is het streven van de SJHT de huur van alle eenheden onder de liberalisatiegrens te houden. In de begroting 2015 is de SJHT uitgegaan van een huurverhoging van 2%. 4,50% 4,00% 3,50% 3,00% 2,50% 2,00% 1,50% Begroting Werkelijk 1,00% 0,50% 0,00% Over de iode is de werkelijke huurstijging gemiddeld 2,23%. In de begroting was over deze jaren een gemiddelde huurstijging opgenomen van 2,14%. 3

4 4. Beleidskaders Omdat de aangekondigde veranderingen van het woningwaarderingsstelsel voor zelfstandige wooneenheden uitgesteld zijn naar 1 oktober 2015 gaat de SJHT voor de huurverhoging 2015 uit van het nog geldende woningwaarderingsstelsel (WWS) als objectieve maatstaf voor de prijs-kwaliteitverhouding. Het WWS vormt een onderdeel van de huurprijzenwet Woonruimte. Op basis van objectieve gegevens worden hiermee punten berekend voor onze wooneenheden, waarbij een onderscheid gemaakt is tussen zelfstandige- en onzelfstandige woonruimten (twee verschillende puntenwaarderingssystemen). De woonruimte wordt op basis van opvlakte, aanwezige voorzieningen (grootte keuken, sanitaire voorzieningen e.d.) en de mate waarin deze (bij onzelfstandige woonruimte) gedeeld moeten worden met anderen, gemeten en gewaardeerd in een aantal punten. Bij zelfstandige woonruimte wordt het aantal punten mede bepaald door het energielabel. Het WWS wordt door de huurcommissies en kantonrechters gebruikt bij het beoordelen van de redelijkheid van de gevraagde huren. Voor alle onzelfstandige en zelfstandige wooneenheden van de SJHT zijn op deze manier de punten berekend en vertaald in een "maximaal redelijke huurprijs". Deze maximaal redelijke huurprijs is de absolute bovengrens voor de huren. In 2012 is het nieuwe beleidsplan vastgesteld. Inzake het huurbeleid wordt het volgende gezegd: Uitgangspunt bij ons huurbeleid is het waarborgen van zodanige huurinkomsten dat financiële continuïteit is gegarandeerd. Om deze reden wordt regelmatig gekeken naar de verdiencapaciteit en de mogelijkheid om deze te vergroten. Wij vinden het echter belangrijk dat de verdiencapaciteit niet leidend wordt. Daarom streven wij naar een betaalbare huurprijs met een goede prijs/kwaliteitverhouding, met als leidraad de maximaal redelijke huur, verhuurbaarheid en ligging van de woonruimte. Hier zijn vervolgens de volgende doelstellingen aan gekoppeld: De SJHT streeft naar wooneenheden met een betaalbare huurprijs Waarborgen van zodanige huurinkomsten dat financiële continuïteit is gegarandeerd Onderzoek naar de betaalbaarheid van de wooneenheid Verdiencapaciteit van het woningbestand vergroten Minimaal 85% van de huurders is neutraal, tevreden of zeer tevreden over de betaalbaarheid van het woningbestand Minimaal 90% van de huurprijzen van ons totale woningbestand ligt onder de huurtoeslaggrens voor 23 jaar Het woningbestand harmoniseren naar gemiddeld minimaal 65% maximaal redelijke huur 4

5 5. Huurverhogingen op complexniveau 5.1 Onzelfstandige wooneenheden eigen In onderstaande tabel staan de nieuwe huurprijzen 1 juli Na de huurverhoging van 1 juli 2015 is de gemiddelde huurprijs voor onzelfstandige wooneenheden 63,98% van de maximale redelijke huur. De genoemde huurprijzen zijn de gemiddelde prijzen adres. Onderling kunnen de prijzen kamer afwijken. De gemiddelde kale huurprijs voor een onzelfstandige wooneenheid na de huurverhoging is 195,89. De servicekosten zijn gemiddeld 92,66. Adres Aantal onzelfstandige wooneenheden verhoging maximaal redelijke huur Kale huur Servicekosten Totale huurprijs Batjanstraat ,50% 59,41% 200,21 87,36 287,57 Bilderdijkstraat ,50% 82,33% 185,43 75,70 261,13 Blekerstraat 7 6 2,50% 72,08% 188,60 79,40 268,00 Borstelweg 4A 4 2,50% 81,20% 179,17 79,70 258,87 Brinkstraat 161/161A 10 2,50% 61,07% 202,44 79,50 281,94 Dennenbosweg 20 2,50% 63,43% 193,49 101,80 295,29 Dr. Benthemstraat 19/ ,00% 91,25% 256,46 60,20 316,66 Dr. P. van Hoekstraat ,50% 59,90% 189,79 83,90 273,69 Emmastraat ,00% 82,44% 162,98 66,00 228,98 Emmastraat ,50% 82,73% 226,29 66,20 292,49 Gronausevoetpad ,50% 68,66% 182,92 108,50 291,42 Haaksbergerstraat ,50% 67,91% 205,76 87,90 293,66 Hengelosestraat ,50% 68,00% 205,43 82,50 287,93 Hoogstraat 14/ ,50% 60,25% 213,93 86,00 299,93 Hoogstraat 22/ ,50% 64,19% 212,78 73,00 285,78 Javastraat ,50% 66,44% 200,27 74,20 274,47 Laaressingel ,50% 66,06% 184,05 89,00 273,05 Langelermaatweg 114/ ,50% 64,53% 190,26 102,30 292,56 Lasonderstraat ,50% 59,58% 201,46 83,30 284,76 Leydsweg 36/ ,50% 62,97% 201,90 73,50 275,40 Lindenweg 31A/31B 10 2,50% 56,92% 196,19 90,10 286,29 Mina Krusemanstraat 96 2,50% 60,83% 205,94 101,96 307,90 Molenstraat 76/ ,50% 62,60% 171,61 100,00 271,61 Oldenzaalsestraat ,50% 61,20% 199,47 86,00 285,47 Pluimstraat ,50% 78,20% 212,78 60,00 272,78 Prinsestraat ,50% 60,21% 215,68 79,70 295,38 Rietmolenstraat ,50% 55,90% 201,54 119,60 321,14 Schurinksweg 38/ ,50% 70,09% 200,70 77,70 278,40 Veldkampstraat 24/ ,50% 59,47% 197,84 74,00 271,84 Volksparksingel 6 7 2,50% 75,47% 200,83 80,60 281,43 Walhofstraat ,50% 74,01% 205,89 62,00 267,89 Wilhelminastraat ,50% 69,55% 196,05 102,60 298,65 5

6 Per adres is er gekeken naar betaalbaarheid en verhuurbaarheid, waarbij is meegenomen de maximaal redelijke huur, locatie, grootte, verhouding prijs-kwaliteit en doelgroep. Bij twee adressen is na analyse besloten om de huur niet te verhogen met 2,5%, maar met alleen het inflatiecentage van 1%. Het gaat om de Dr. Benthemstraat 19/ 21 en de Emmastraat Zelfstandige wooneenheden eigen In onderstaande tabel staan de nieuwe huurprijzen 1 juli Ook hier wordt de gemiddelde huur in een centage van de maximale redelijke huur vermeld. Na de huurverhoging van 1 juli 2015 is gemiddelde huurprijs voor zelfstandige wooneenheden 66,13% van de maximale redelijke huur. De genoemde huurprijzen zijn de gemiddelde prijzen adres. Onderling kunnen de prijzen wooneenheid afwijken. De gemiddelde kale huurprijs voor een zelfstandige wooneenheid is na de huurverhoging 280,38 De servicekosten zijn gemiddeld 83,96. Adres Aantal zelfstandige wooneenheden verhoging maximaal redelijke huur Kale huur Servicekosten Totale huurprijs Billitonstraat 10 2,50% 76,31% 334,60 5,40 340,00 Bosuilstraat ,50% 65,16% 317,47 15,60 333,07 Bosuil-/Steenuilstraat 10 2,50% 64,90% 326,50 16,32 342,82 Dennenbosweg 32 1,00% 59,61% 229,85 97,75 327,60 Deurningerstraat ,50% 81,01% 422,86 123,70 546,56 Deurningerstraat ,00% 69,60% 340,44 94,24 434,68 Deurningerstraat ,50% 65,70% 323,73 20,80 344,53 Deurningerstraat ,50% 73,58% 311,87 129,20 441,07 Gronausevoetpad ,50% 61,79% 216,51 108,50 325,01 Haaksbergerstraat ,50% 68,51% 306,96 87,19 394,15 Laaressingel ,50% 58,30% 222,98 86,76 309,74 Langelermaatweg 14 2,50% 69,76% 298,72 114,60 413,32 Lindenweg 31C 1 2,50% 52,82% 326,98 135,00 461,98 Magnoliastraat ,50% 62,07% 367,65 24,40 392,05 Mina Krusemanstraat * 38 1,87% 70,36% 292,09 108,37 400,46 Molenstraat 14 1,00% 64,90% 245,47 95,40 340,87 Rietmolenstraat ,00% 65,83% 278,93 105,17 384,10 Roomweg 15 2,50% 65,35% 317,93 19,80 337,73 Walhofstraat ,50% 88,83% 440,73 19,70 460,43 Wilhelminastraat ,50% 63,22% 218,28 88,45 306,73 *De 22 twee-kamer appartementen in het complex aan de Mina Krusemanstraat worden verhoogd met 2,5%. De 16 één-kamer appartementen in dit complex worden verhoogd met 1 %. 6

7 Op basis van eerder genoemde overwegingen en geschatte woonlasten is besloten om bij vijf adressen de kale huur niet te verhogen met 2,5%, maar met alleen het inflatiecentage van 1%, te weten Dennenbosweg (Hengelo), Deurningerstraat 136, Mina Krusemanstraat (bij één kamer appartementen), Molenstraat, Rietmolenstraat. 5.3 Parkeerplaatsen en garageboxen De SJHT verhuurt enkele parkeerplaatsen en garageboxen. De huurprijzen van deze parkeergelegenheden worden verhoogd met 2,5%. 6. Door SJHT gehuurde complexen van derden Complexen welke van andere woningbouwverenigingen, beleggingsmaatschappijen en/of particulieren worden gehuurd zijn niet in dit voorgaande overzicht opgenomen. De huurverhogingen worden door de betreffende verhuurders bepaald. Naar verwachting zal ook hier de huurverhoging 2,5% bedragen. 7. Huurharmonisatie De SJHT heeft in 2010 besloten de huurprijzen te gaan harmoniseren. Per adres is een huurprijs bepaald die passend wordt geacht gezien de ligging, de markthuur, de maximaal redelijk huur en de technische staat van het pand. De huurharmonisatie vindt plaats bij mutatie van de wooneenheid. Met de huurharmonisatie is een huurstijging van ,03 maand begroot in een iode van zeven jaar. Op dit moment (na vijf en een half jaar) is ruim 84 % van de wooneenheden geharmoniseerd. Als de harmonisatie volledig is voltooid, is de huur van het volledige bestand van de SJHT gemiddeld 65,81% van de maximaal redelijke huur. 8. Samenvattend De SJHT voert het huurprijsbeleid binnen de vastgestelde wettelijke kaders door. Dit betekent dat er gekozen is voor de inkomensafhankelijke huurverhoging, uitgaande van de laagste inkomens. Gezien de doelgroep is het niet de verwachting, dat huurders een huishoudinkomen boven zullen hebben. De huren van alle wooneenheden van de SJHT worden verhoogd met het inflatiecentage van 1%. Daarnaast voeren wij voor 727 van de 870 wooneenheden de inkomensafhankelijke huurverhoging voor inkomens tot door, te weten 1,5%. Het huurbeleid zal ter sprake worden gebracht in de projectbeheerdersvergadering en het huurdersoverleg van 16 maart Alle huurders krijgen uiterlijk 30 april 2014 een definitief voorstel tot huurverhoging toegezonden. 7