Oldenzaalsestraat. Bosuilstraat. Schurinksweg. 5 Lasondersingel. Laaressingel. Lasonderstraat 4. Wilhelminastraat. Boulevard 1945.

Transcriptie

1 2011 Jaarverslag

2 Enschede Deurningen Oldenzaal Hengelo Walhofstraat 1 Deurningerstraat Bosuilstraat Oldenzaalsestraat Hengelosestraat 14 Walhofstraat Deurningerstraat 15 Boddekampsingel 5 Lasondersingel Schurinksweg 3 Laaressingel Laaressingel 16 Pluimstraat Hengelosestraat Tubantiasingel Centraal Station Emmastraat 6 Centrum Lasonderstraat 4 Wilhelminastraat Gronausevoetpad Gronausestraat Borstelweg Adressen SJHT naar wijk Pathmossingel Haaksbergerstraat 1 Deppenbroek Jekerstraat Waalstraat 4 Lasonder-Zeggelt Bilderdijkstraat Dr. Benthemstraat Lasonderstraat 2 Hogeland Batjanstraat Blekerstraat Brinkstraat Hoogstraat Javastraat Rietmolenstraat 3 Laares Laaressingel 5 Roombeek Bosuilstraat Deurningerstraat Roomweg Schurinksweg Steenuilstraat 6 Horstlanden Stadsweide Emmastraat Oldenzaalsestraat 10 Mina Krusemanstraat 8 Billitonstraat 11 Getfertsingel 7 Centrum Molenstraat Oude Markt Wilhelminastraat 8 Veldkamp Blekerstraat Haaksbergerstraat Mina Krusemanstraat Prinsestraat Veldkampstraat 9 Velve-Lindenhof Gronausevoetpad Leydsweg Zuiderval Kuipersdijk Varviksingel Boulevard Javastraat Batjanstraat 10 Stadsveld A van de Veldestraat Dr. P. van Hoekstraat Rembrandtlaan 11 Getfert Billitonstraat 12 Pathmos Borstelweg Volksparksingel 13 Boswinkel Burg. M. van Veenlaan Gelderlandstraat Hogelandsingel 14 Twekkelerveld GJ van Heekstraat Hengelosestraat Maanstraat Meteorenstraat 15 Zeggelt Kottendijk Walhofstraat 16 Ribbelt Magnoliastraat 17 De Bothoven Pluimstraat Hengelo Dennenbosweg Langelermaatweg Lindenweg Gronau (D)

3 2011 Jaarverslag

4

5 Inhoudsopgave Voorwoord 9 1. Over de SJHT Missie en visie Uitgangspunten van het beleid Toekomstvisie en beleidsplan Beleid en doelstellingen in Realisatie beleidsplan Realisatie doelen begroting Huisvesting van de doelgroep Verhuurbeleid Implementatie van de Europese regelgeving Inschrijvingen Verhuur van wooneenheden Mutaties Interne verhuizingen en tussenhuurcontracten Woningbeheer Meting situatie woningzoekenden en huurders Huurbeleid Kwaliteit van de voorraad In stand houden kwaliteit Dagelijks onderhoud Cyclisch onderhoud Energiebesparende maatregelen in de bouw Investeringen in nieuwbouw en aankoop Nieuwbouw Walhofstraat/Kottendijk in Enschede Nieuwbouw Deurningerstraat/Renbaanstraat in Enschede Nieuwbouw Dr. Benthemstraat in Enschede Aankoop Emmastraat 25 in Enschede Verkoop van woningen Leefbaarheid Overlastzaken Relatie met bewoners, gemeenten en maatschappelijke partners Samenwerkingsverbanden en netwerkpositie Aedes, branchevereniging van woningcorporaties Vereniging WoON Platform Enschedese Woningcorporaties (PEW) en Contactgroep Wonen (CW) Overleg Technisch Beheer en Onderhoud (TBO) Kring Overijssel Onderzoekscommissie studentenhuisvesting Woonvisie Prestatieafspraken gemeente Enschede 38

6 5.2 Taakstelling reguliere huisvesting van vergunninghouders Sociale projecten Bewonerscontacten Huurdersoverleg Projectbeheerders Resultaten exit-enquête Naamsbekendheidonderzoek Marktonderzoek Financiën Waarborgen financiële continuïteit Resultaat en vermogen Analyse van resultaat en vermogen Verklaring belangrijkste afwijkingen Financieel meerjarenprognose Uitgangspunten Overzicht nieuwbouw 2012 tot en met Stijgingsfactoren Ontwikkeling resultaat en balansposten tot en met Kengetallen Treasury Vennootschapsbelasting (VPB) Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) Beoordeling Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting Corporate governance AedesCode en Governancecode Woningcorporaties AedesCode Toepassing AedesCode Governancecode Woningcorporaties (GcW) Toepassing Governancecode Woningcorporaties Governancestructuur en toezicht Intern toezicht Extern toezicht Externe accountant Integriteit Inkoop- en aanbestedingsbeleid Documenten op internet Risicomanagement Organisatie De organisatiestructuur Functioneren van het bestuur Het personeelsbestand in Communicatie en PR Sponsoring Website 61

7 Verklaring bestuur 61 Verslag Raad van Toezicht 63 Verklaring Raad van Toezicht 69 Jaarrekening 70 A. Balans B. Winst- en verliesrekening C. Kasstroomoverzicht D. Algemene toelichting 74 E. Grondslagen voor waardering van activa en passiva 75 F. Grondslagen voor bepaling van het resultaat 78 G. Belangrijke waarderingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling 80 H. Kasstroomoverzicht 81 I. Toelichting balans J. Toelichting winst- en verliesrekening K. Overige gegevens 94 K.1 Voorstel resultaatbestemming 94 K.2 Gebeurtenissen na balansdatum 94 Controleverklaring PwC 95 Bijlage 1: Organigram 97 Bijlage 2: Verantwoording verhuringen woningbestand 98 Instellingsgegevens 99 Kengetallen

8

9 Voorwoord Voor u ligt het jaarverslag 2011 van Stichting Jongeren Huisvesting Twente. In dit jaarverslag treft u zoals gebruikelijk een uiteenzetting van het door ons gevoerde beleid, de ontplooide activiteiten en de gerealiseerde financiële resultaten. De door het ministerie van BZK gevraagde aanvullende informatie, het zogenaamde volkshuisvestingsverslag, is integraal in dit jaarverslag opgenomen. Dit jaar is het beleidsplan afgerond. Met trots kunnen wij berichten dat vrijwel alle doelstellingen uit het beleidsplan zijn gerealiseerd. In deze beleidsperiode is de SJHT gegroeid naar een woningbestand met meer dan 1000 wooneenheden. Het eigen woningbestand is toegenomen ten opzichte van het gehuurde woningbestand. Daarnaast is het percentage zelfstandige wooneenheden toegenomen ten opzichte van het aantal onzelfstandige wooneenheden. In deze beleidsperiode is de SJHT voor het eerst gevisiteerd. Het personeelsbestand is gegroeid naar ongeveer acht fte. In samenwerking met gemeente en collega woningcorporaties is onderzoek gedaan naar de studentenhuisvesting in Enschede. Er is gekeken naar eigenbouwerschap en er is een inkoop- en aanbestedingsbeleid vastgesteld. Voor het eerst zijn huren aangemerkt voor harmonisatie bij mutatie. Zo zijn er veel zaken bereikt die niet genoemd werden in het beleidsplan En hier zijn wij trots op. De komende beleidsperiode, 2012 tot en met 2016, wordt een periode met een ander beleid. De uitbreidingsgedachte maakt plaats voor aandacht voor de bestaande stad. Deze gedachte leeft niet alleen bij de SJHT, maar ook bij gemeente Enschede en de andere woningcorporaties in Enschede. Hierbij wordt het samen doen steeds belangrijker. Wij vinden en merken dat de tijd rijp is om partners in de stad op te zoeken. Samenwerking is dan ook een van twee hoofdpunten in onze toekomstvisie. Het tweede hoofdpunt in de toekomstvisie is het centreren van de markt voor jongerenhuisvesting in Enschede. De vindbaarheid van woonruimte voor de doelgroep is hierdoor bemoeilijkt. Dit vinden wij voor Enschede als jongeren- en studentenstad een zwak punt. De komende beleidsperiode gaan wij ons inzetten voor het realiseren van een centraal punt voor jongerenhuisvesting. Door de val van het kabinet zijn veel van de genoemde voornemens van de overheid vervallen. Denkbaar is dat de inkomensafhankelijke huurverhoging van vijf procent extra op grond van inkomen niet verder wordt behandeld. Ditzelfde wordt verwacht voor het kooprecht voor huurders, de verhuurdersheffing, de warmtewet en de huisvestingswet. Aedes bepleit dat in ieder geval de herzieningswet controversieel wordt verklaard. Door de voortdurende economische crisis en de val van het kabinet lijken de stormachtige tijden nog niet voorbij te zijn. Daarom blijven wij in onze bedrijfsvoering zeer voorzichtig opereren. Tot slot een dankwoord aan alle medewerkers, projectbeheerders en de leden van de Raad van Toezicht voor hun inzet en enthousiasme. Vol vertrouwen gaan wij samen verder met de start van een nieuw jaar en een nieuwe beleidsperiode. Ing. R.M. Mittendorff Directeur 9

10 1

11 1. Over de SJHT Stichting Jongeren Huisvesting Twente (SJHT) is een categorale instelling, met als doel uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting werkzaam te zijn in de gemeenten Enschede en Hengelo (Overijssel). De SJHT heeft in 2012 een toekomstvisie vastgesteld, waarin een missie en visie worden genoemd die (gedeeltelijk) afwijken van de missie en visie in het beleidsplan Daarom spreken wij in de volgende paragraaf over oorspronkelijke missie en visie Missie en visie Oorspronkelijke missie De missie van de SJHT is het huisvesten van jongeren van 18 tot 30 jaar in de steden Enschede en Hengelo, in het bijzonder degenen met een minimaal inkomen. Deze missie komt direct voort uit onze statutaire doelstelling. Op basis van deze missie hebben we leeftijds- en inkomensgrenzen ingesteld. Dit staat omschreven in hoofdstuk 3. Visie In het beleidsplan heeft de SJHT haar visie op de omgeving beschreven. De belangrijkste punten daaruit zijn: Uit marktonderzoek blijkt dat bij studenten wonen in de binnenstad van Enschede populairder is dan wonen in een buitenwijk van Enschede of in Hengelo. Daarom vindt nieuwbouw in de periode voornamelijk plaats in de binnenstad van Enschede. In Hengelo komt alleen nieuwbouw als marktonderzoek uitwijst dat daar vraag naar is. Woningcorporaties bieden momenteel en in de periode tot 2011 erg goedkope huisvesting aan. De huurprijs van onzelfstandige eenheden van de SJHT moet daarom laag (marktconform) blijven. De huurprijs, faciliteiten en geboden kwaliteit moeten concurrerend blijven met die van de woningcorporaties. Door de opkomst van internet is het voor de SJHT belangrijk om meer naamsbekendheid te krijgen en op internet actiever te worden. 1.2 Uitgangspunten van het beleid De SJHT is een kleine organisatie met negen medewerkers, die werken vanuit de uitgangspunten eerlijkheid, openheid en vertrouwen. Deze uitgangspunten voeren wij volledig door in onze bedrijfsvoering en ons beleid. Daarnaast gaan wij bij verschillende vraagstukken uit van de expertise van onze medewerkers en waar nodig huren wij externen in om ons te adviseren dan wel te assisteren. 1.3 Toekomstvisie en beleidsplan Voor de periode wordt een beleidsplan opgesteld. Als onderlegger voor dit beleidsplan heeft de SJHT een toekomstvisie geschreven. In deze toekomstvisie worden de hiervoor genoemde missie en visie herzien. De SJHT geeft haar beleid vorm vanuit de volgende principes. De SJHT is een woningcorporatie pur sang en moet dit ook blijven. Dit is in lijn met het beleid van de overheid. Zij vindt dat de primaire taak van woningcorporaties het bieden van huisvesting aan de sociale doelgroep is. De SJHT vindt dat er een organisatie in Enschede moet zijn die zich volledig richt op een- en tweepersoonshuishoudens van 18 tot 30 jaar met een minimaal inkomen (hierna: de doelgroep). De SJHT als organisatie kan de doelgroep goed bedienen, gezien haar manier van werken, ervaring en woningbestand. 11

12 Missie De SJHT is een woningcorporatie met een specifieke doelgroep: een- en tweepersoonshuishoudens bestaande uit jongeren in de leeftijd van 18 tot 30 jaar, met een minimaal inkomen. Vanuit onze maatschappelijke opdracht zetten wij ons in voor het bieden van kansen op de woningmarkt aan deze doelgroep. Wij formuleren onze missie als volgt. De SJHT staat voor het creëren en in stand houden van een transparante markt voor jongerenhuisvesting in Enschede. Zij richt zich op het bieden van betaalbare, kwalitatief goede huisvesting voor een- en tweepersoonshuishoudens in de steden Enschede en Hengelo, specifiek op (studerende) jongeren en aanverwante doelgroepen van 18 tot 30 jaar met een minimaal inkomen. Hierbij streeft de SJHT naar een optimale benutting van haar expertise door samenwerking met andere woningcorporaties en/of organisaties. Visie op de maatschappelijke taak Onze maatschappelijke opdracht formuleren wij als volgt: het bieden van kansen aan individuen op de woningmarkt. Tevens hebben wij gekozen voor behoud van onze doelgroep. Hoewel wij vinden dat wij er zijn om huisvesting te bieden aan de doelgroep, willen wij werkzaamheden op het gebied van bijvoorbeeld leefbaarheid niet uitsluiten. Visie op de markt Versnippering van de markt In Enschede zijn meerdere aanbieders op de markt voor jongeren- en/of studentenhuisvesting. Wij vinden dit een zwak punt voor de transparantie van deze markt. Jongeren kunnen zich op dit moment bij al deze aanbieders inschrijven om woonruimte te huren. Vooral jongeren die niet uit Twente komen hebben moeite met het vinden van alle aanbieders van woonruimte. Wij willen ons daarom in gaan zetten voor een centraal punt voor jongerenhuisvesting waar het aanbod geconcentreerd kan worden aangeboden. Uitbreiding in Enschede Wij verwachten in de toekomst een lichte stijging van de vraag naar wooneenheden voor jongeren in Enschede. Deze vraag wordt naast onze eigen monitoring tevens gemonitord door de gemeente Enschede. Hiervoor wordt op dit moment een monitoringssysteem ontwikkeld. Wanneer een daadwerkelijke vraag blijkt, wil de SJHT hieraan gaan bijdragen. Wij zien voor uitbreiding in eerste instantie ruimte in de bestaande woningvoorraad van de andere woningcorporaties en in de overige vastgoedvoorraad in Enschede. Daarnaast kent Enschede een aantal inbreidingslocaties, waar nieuwbouw door de SJHT niet uitgesloten wordt. Geen uitbreiding in Hengelo In Hengelo ligt de situatie anders dan in Enschede, aangezien de SJHT in Hengelo weinig wooneenheden verhuurt. Marktonderzoek heeft uitgewezen dat er weliswaar vraag is, maar dat deze vraag voldoende ingevuld wordt door de woningcorporatie Welbions. De SJHT is daarom niet van plan uit te breiden in Hengelo. Verschillende jongeren bedienen Sinds 1996 huisvest de SJHT naast studenten ook andere doelgroepen. Dit zijn voornamelijk werkende jongeren en jongeren die werk zoeken. Door het bedienen van de totale doelgroep jongeren krijgt de SJHT te maken met sociale problematiek, bijvoorbeeld dat een jongere niet zelfstandig kan wonen, of hier begeleiding bij nodig heeft. Ook kan de SJHT te maken krijgen met de problematiek van asielzoekers, dakloosheid, drugs of medische problemen. We vinden dat wij ook jongeren in deze categorieën huisvesting moeten bieden. 12

13 Visie op het woningbestand Investeringsopgave bestaande bouw na 2020 Het woningbestand van de SJHT is voor een groot deel gebouwd in de jaren 80. Ons vastgoed kent een cyclus van ongeveer 40 jaar. Na deze 40 jaar is een woning of complex meestal toe aan groot onderhoud. Dit houdt in dat de SJHT vanaf 2020 te maken krijgt met een investeringsopgave in haar woningbestand. We willen deze opgave de komende beleidsperiode in kaart brengen door het strategisch voorraadbeleid te actualiseren. Klantgericht onderhoud Uiteraard hebben ook panden die niet aan groot onderhoud toe zijn regulier onderhoud nodig. Wij willen de technische kwaliteit van ons woningbestand zo optimaal mogelijk houden voor onze huurders. Hier willen wij op een flexibele wijze mee omgaan door klantgericht onderhoud toe te passen. Sociale kwaliteit Ook dient de SJHT sociale kwaliteit van haar woningbestand te waarborgen. Dit doen wij door de inzet van projectbeheerders, door woontevredenheidsonderzoeken te houden onder onze huurders en door gebruik te maken van (vroegtijdige) signalering door zowel onze eigen medewerkers als door bedrijven waar wij regelmatig mee werken. Duurzaamheid en energiebesparing In de afgelopen jaren is het bestand energetisch verbeterd. Op dit moment heeft ons woningbestand gemiddeld een energielabel C. De SJHT wil de mogelijkheden voor meer energetische verbeteringen onderzoeken en daarnaast gaan werken aan het bewustwordingsproces bij huurders. Ook op het gebied van duurzaamheid wil de SJHT actief zijn. Wij denken hierbij aan duurzaam materiaalgebruik, duurzame (kantoor)processen en voorlichting over duurzaamheid aan onze huurders. Visie op de organisatie Expertise behouden en vergoten De grootte van de SJHT is zowel onze sterkte als onze zwakte. Als kleine organisatie is het belangrijk om kwaliteit te waarborgen. Daarom vinden wij het belangrijk dat onze medewerkers tevreden zijn en voldoende mogelijkheden voor bijscholing krijgen. Zo kunnen wij de kennis van medewerkers binnen onze organisatie houden en deze kennis vergroten. Expertise inzetten Onze expertise wordt door andere organisaties gewaardeerd. De SJHT wil meer gebruik maken van haar expertise. Wij kunnen deze inzetten door samen te werken met andere woningcorporaties en derden. Door deze werkwijze kan de SJHT risico s spreiden (delen). Professionalisering van de organisatie Professionaliseren is voor de SJHT een doorlopend proces. Daarbij willen wij inspelen op de veranderende omgeving om ons heen en werken aan automatisering, interne werkprocessen, communicatiemiddelen en de wijze van communiceren. Ons belangrijkste aandachtspunt bij het professionaliseren in de komende beleidsperiode is het met de omgeving mee veranderen, zodat wij ons in de toekomst kunnen blijven inzetten voor de doelgroep. Beleidsplan Aan de hand van de toekomstvisie wordt het beleidsplan opgesteld. Op dit moment is het beleidsplan in concept gereed. In het beleidsplan staan doelstellingen die in het volgend jaarverslag weergegeven worden. De SJHT monitort jaarlijks haar doelstellingen. In hoofdstuk 2 vind u de doelstellingen die gesteld zijn in 2011, inclusief de behaalde resultaten. 13

14 2

15 2. Beleid en doelstellingen in 2011 De SJHT heeft haar beleid voor de periode 2007 tot en met 2011 vastgelegd in een beleidsplan. Daarin zijn naast de visie en missie diverse doelstellingen beschreven (zie paragraaf 1.1). De doelstellingen en resultaten zijn weergegeven in de volgende paragraaf. 2.1 Realisatie beleidsplan De SJHT monitort doorlopend de doelstellingen die omschreven zijn in het beleidsplan Jaarlijks komen deze resultaten aan de orde tijdens een vergadering van de Raad van Toezicht. Gerealiseerde doelstellingen 1. Huidige voorraad gescand op het gebied van energiebesparing. De gehele woningvoorraad is voorzien van een maatwerkadvies in Energielabel vanaf 1 januari 2009 bij alle huurovereenkomsten. Het gehele eigen woningbestand is in 2008 voorzien van een energielabel. Energielabels van ons gehuurde woningbestand zijn afhankelijk van de verhuurder. Deze labeling is zo ver mogelijk gerealiseerd. 3. Marktonderzoek Hengelo. Het marktonderzoek is in 2009 uitgevoerd. 4. Leefbaarheid: aanbrengen ondergrondse containers. Dit is in 2008 en 2009 voorbereid. In 2010 zijn alle ondergrondse containers aangebracht. 5. Naamsbekendheidonderzoek onder studenten in Dit onderzoek is verschoven naar 2011 vanwege de uitvoering van het nieuwe communicatieplan in Nieuwbouw en aankoop van bestaande panden in de binnenstad van Enschede en 20 tot 30 eenheden per jaar toevoegen. Tot en met 2011 is het eigen bestand uitgebreid met 73 eenheden. In tabel 2-1 is het verloop en de groei van het aantal eenheden te zien. Er zijn 34 eenheden in ontwikkeling (zie tabel 2-2). Tabel 2-1 Groei aantal eenheden / afname huureenheden Aantal eenheden Verhouding Jaar Eigen Huur Totaal Eigen Huur % 21% % 19% % 19% % 18% % 17% % 17% groei/afname prognose % 16% 15

16 Tabel 2-2 Projecten in ontwikkeling In ontwikkeling Dr. Benthemstraat 10 Walhofstraat/Kottendijk 12 Deurningerstraat/ 12 Renbaanstraat Totaal Huur nieuwbouw maximaal 90 procent van de maximaal redelijke huurprijs. Deze doelstelling is voor de beleidsperiode gerealiseerd. 8. Maximale leegstand 2 procent. Voor een overzicht van de leegstand zie tabel 2-3. Tabel 2-3 Leegstandsoverzicht Jaar Aantal eenheden Leegstand in maanden Percentage ,91% ,78% ,19% ,52% ,44% 9. Afstoten huurpanden indien nodig. In 2007 tot 2011 zijn 37 eenheden afgestoten. Een overzicht van het verloop en de aantallen per jaar is zichtbaar in tabel Voorop blijven lopen wat betreft beleid op het gebied van veiligheid, brandpreventie en legionellapreventie. Deze doelstelling is voor de beleidsperiode gerealiseerd. 11. Solvabiliteit minimaal 25 procent. De solvabiliteit in 2011 bedroeg 87,95 procent. 12. De SJHT blijft zelfstandig. Deze doelstelling is voor de beleidsperiode gerealiseerd. 13. Actief overleg met relaties en stakeholders. Deze doelstelling is voor de beleidsperiode gerealiseerd. 14. Het systeem van vrijwilligers behouden. Deze doelstelling is voor de beleidsperiode gerealiseerd. 15. Procedures en werkwijzen binnen de SJHT inzichtelijk maken en eventueel publiceren op de website. Deze doelstelling is voor de beleidsperiode gerealiseerd. 16

17 16. Algemene beoordeling dienstverlening minimaal 7,5. In 2008 is de SJHT door de huidige bewoners door middel van een bewonersenquête beoordeeld met een 7,7. In 2010 is opnieuw een bewonersenquête gehouden, waarbij de gemiddelde waardering voor de SJHT met het cijfer 7,6 werd beoordeeld. In 2011 beoordelen huurders in de exit-enquête de dienstverlening van de SJHT met een 7, Twee keer per jaar een opschoningenquête. Deze doelstelling is voor de beleidsperiode gerealiseerd. 18. Investering in automatisering, interactieve communicatie. In 2008 is het nieuwe automatiseringssysteem geëvalueerd. Deze doelstelling is voor de beleidsperiode gerealiseerd. Niet gerealiseerde doelstellingen 1. Verhouding onzelfstandige zelfstandige eenheden. De doelstelling is dat eind 2011 de verhouding 55 procent 45 procent bedraagt. De uiteindelijke verhouding wijkt twee procent af van de doelstelling, waarmee de doelstelling net niet is gehaald. Zie tabel 2-4. Tabel 2-4 Verhouding onzelfstandige/zelfstandige eenheden Aantal eenheden* Verhouding Jaar Kamers Zelfstandig Totaal Kamers Zelfstandig % 39% % 40% % 40% % 40% % 44% % 43% prognose % 44% *Aantallen zijn inclusief de eenheden van de huurpanden. 2. Maximale projectgrootte in principe 30 eenheden. In 2011 is van deze doelstelling afgeweken (aankoop 52 eenheden Deurningerstraat 136). 3. Jaarlijkse investeringen tussen 1,7 en 2,5 miljoen euro. Van 2007 tot en met 2011 is in totaal geïnvesteerd. Dit is een investering van per jaar. Door vertraging van nieuwbouwprojecten is de additionele investering vertraagd. Als in 2012 de voorgenomen projecten worden gerealiseerd zal de totale investering bedragen. 2.2 Realisatie doelen begroting 2011 In de begroting 2011 heeft de SJHT zich verschillende doelen gesteld. Zo zijn er doelstellingen geformuleerd in het beleidsplan die nog niet zijn gerealiseerd en daarom voor 2011 op de agenda staan. Verder hebben we in 2011 doelstellingen gerealiseerd op het gebied van nieuwbouw en renovatie. Bovendien zijn er door andere regelgeving en nieuwe ontwikkelingen soms veranderingen nodig in de bedrijfsvoering van de SJHT. 17

18 In deze paragraaf worden de doelen omgeschreven, waarbij per doel is aangegeven wat er in 2011 is bereikt. Doel Wat gebeurde er in 2011? Beleidsplan schrijven Versterken positie op de Enschedese woningmarkt Invoering Europese regelgeving Huurbeleid en huurharmonisatie Strategisch voorraadbeleid Naamsbekendheidonderzoek In 2011 is gewerkt aan een opzet van het nieuwe beleidsplan. Een eerste concept is behandeld in de Raad van Toezicht. Daarnaast is gewerkt aan een toekomstvisie. Deze zal als onderlegger dienen voor het beleidsplan. De SJHT wil haar positie op de woningmarkt versterken, bijvoorbeeld door samenwerking met andere woningcorporaties of door één centraal punt voor studentenhuisvesting in Enschede te vormen. In 2011 is over deze strategie nagedacht. De nieuwe Europese regelgeving op het gebied van DAEB-activiteiten heeft weinig gevolgen voor de SJHT. Het belangrijkste aandachtspunt is dat vanaf 1 januari 2011 het inkomen van nieuwe huurders wordt geregistreerd. In 2011 hebben we een opzet gemaakt voor de evaluatie huurharmonisatie. Hierbij concludeerden we dat er onvoldoende cijfers zijn voor een evaluatie. In 2012 wordt wederom geëvalueerd. Er is informatie verzameld over het opzetten van het strategisch voorraadbeleid. Het naamsbekendheidonderzoek is uitgevoerd. Communicatiestrategie Besloten is de communicatiestrategie te bepalen aan de hand van het beleidsplan Nieuwe website SJHT De lay-out van de nieuwe website is ontworpen. In 2012 wordt de technische kant van de website ontworpen. Drie nieuwbouwprojecten - Walhofstraat/Kottendijk - Deurningerstraat/Renbaanstraat - Dr. Benthemstraat Twee groot onderhoudsprojecten - Gronausevoetpad Emmastraat 25 Het laatste pand is in 2011 aangekocht. Het groot onderhoud is uitgesteld tot Ontwikkelingen duurzaamheid en energiebesparing In vier woongroepen heeft de SJHT nieuwe cv-ketels met een warmteventilatiepomp geplaatst. Sociale projecten WoON De SJHT heeft het project vroegtijdige signalering van WoON geïmplementeerd in de bedrijfsvoering en -processen. Projectbeheerders werven De SJHT heeft in 2011 door een aantal acties nieuwe projectbeheerders geworven. 18

19 Onze solvabiliteit in 2011 bedroeg 87,95 procent.

20 3

21 3. Huisvesting van de doelgroep 3.1 Verhuurbeleid De SJHT verhuurt kamers (onzelfstandige woonruimten) en appartementen (zelfstandige woonruimten) in Enschede en Hengelo. Wij verzorgen zelf de toewijzing van de verhuureenheden. Voor de kamerbemiddeling gebruiken we het coöptatiesysteem, voor appartementen hanteren we een wachtlijst. De SJHT heeft als doelgroep jongeren tussen de 18 en 30 jaar met een minimaal inkomen: tot maximaal bruto per maand voor een eenpersoonshuishouden en voor een tweepersoonshuishouden Implementatie van de Europese regelgeving Per 1 januari 2011 zijn de staatssteunregels voor corporaties ingevoerd. Daardoor is de SJHT verplicht het inkomen van woningzoekenden te toetsen om te voldoen aan de toewijzingsregeling. Het verzamelinkomen mocht in 2011 niet hoger zijn dan Doordat de SJHT al zelf een grens stelt aan het maximale inkomen, zal het niet voorkomen dat een woning wordt toegewezen aan een huurder die boven de Europese grens uitkomt. Ondanks dit feit moet er toetsing plaatsvinden. Daarom hebben we de toetsingsprocedure aangepast. Vanaf januari 2011 hanteert de SJHT drie categorieën waartoe een kandidaat-huurder kan behoren. Dit zijn de categorieën student, internationale student, niet student. Voor elke categorie is bepaald welke documenten aangeleverd dienen te worden om te kunnen controleren of voldaan wordt aan de Europese regelgeving en aan de doelgroepeisen die de SJHT zelf stelt. De aanlevering van de documenten wordt geregistreerd op een controleformulier. De kandidaat-huurder ondertekent dit formulier. Hiermee verklaart de kandidaat-huurder alle documenten naar eerlijkheid te hebben ingeleverd en tot categorie A (< ) te behoren. 3.2 Inschrijvingen Om zich in te schrijven bij de SJHT vult een woningzoekende een inschrijfformulier in. Dit kan op twee manieren: digitaal op schriftelijk op een papieren inschrijfformulier. Na ontvangst van het inschrijfformulier controleert de SJHT of de woningzoekende tot de doelgroep behoort. Daarna schrijven we de woningzoekende definitief in. Bij inschrijving vragen wij aan woningzoekenden een kopie van een geldig legitimatiebewijs. Inschrijven kost eenmalig 15. In het derde kwartaal zien we jaarlijks een toename van het aantal inschrijvingen. Dit zijn veelal studenten die een nieuwe studie zijn gestart. Het aantal inschrijvingen ten opzichte van 2010 is licht gestegen. Tabel 3-1 Totaal inschrijvingen woningzoekenden Jaar Kwartaal 1 Kwartaal 2 Kwartaal 3 Kwartaal 4 Totaal

22 In tabel 3-2 is het aantal inschrijvingen geregistreerd per type wooneenheid. Er is een stijging in de vraag naar zelfstandige wooneenheden. De vraag naar onzelfstandige woonruimte is nagenoeg gelijk gebleven in vergelijking met Tabel 3-2 Inschrijvingen per type wooneenheid Jaar poz 1pz 2pz poz+1pz 1pz+2pz poz+2pz poz+1pz+2pz 2007** * poz = onzelfstandig, 1pz = eenpersoons zelfstandig, 2pz = tweepersoons zelfstandig ** over het jaar 2007 zijn alleen cijfers bekend van april tot en met december 3.3 Verhuur van wooneenheden Mutaties In tabel 3-3 Mutatieoverzicht per type wooneenheid is het aantal mutaties weergegeven. Vervolgens wordt in tabel 3-4 het aantal mutaties in 2011 uitgesplitst per kwartaal en naar type wooneenheid. In 2011 hebben in totaal 475 mutaties plaatsgevonden, waarvan de meeste in het derde kwartaal. Dit is het kwartaal waarin studenten hun studie afronden en nieuwe studenten een studie beginnen. In het aantal mutaties zijn de ontruimingen meegenomen. Een verantwoording verhuringen woningbestand is toegevoegd in bijlage 2. Tabel 3-3 Mutatieoverzicht per type wooneenheid Kamer in een groep Eenkamerappartement Tweekamerappartement Totaal Tabel 3-4 Aantal mutaties in 2011 per type wooneenheid per kwartaal Kwartaal 1 Kwartaal 2 Kwartaal 3 Kwartaal 4 Kamer in een groep Eenkamerappartement Tweekamerappartement Totaal

23 3.3.2 Interne verhuizingen en tussenhuurcontracten De SJHT biedt huurders van onzelfstandige woonruimte de mogelijkheid om intern te verhuizen. Als er een kamer in een groep vrijkomt, mogen zittende huurders intern doorschuiven naar een andere kamer. Uiterlijk twee weken voor de eerste van de maand mag een huurder aangeven of hij van deze mogelijkheid gebruik wil maken. Daarvoor wordt dan een nieuw huurcontract afgesloten. In de onderstaande tabel staat het aantal interne verhuizingen per jaar weergegeven. Tabel 3-5 Overzicht interne verhuizingen Jaar Aantal De tussenhuurconstructie is bedoeld voor huurders die voor een bepaalde tijd elders moeten verblijven in verband met een stage of afstudeeropdracht en daarna weer terug willen keren in de wooneenheid. De huurder moet een stage verklaring overleggen waaruit blijkt dat hij tijdelijk vertrekt en de intentie heeft in de eenheid terug te keren. De tijdelijk vertrekkende huurder zegt de huur schriftelijk op waarbij hij het recht krijgt over een bepaalde tijd weer in de eenheid terug te keren. Hiervoor moet hij een overeenkomst tekenen. Met de tussenhuurder gaat de SJHT een contract aan voor bepaalde tijd. De tussenhuurder moet behoren tot de doelgroep van de SJHT. Het tussenhuurcontract kan tussentijds niet opgezegd worden door de tussenhuurder. De periode van tussenhuur moet minimaal 2 maanden en maximaal 12 maanden bedragen. In tabel 3-6 staat het aantal tussenhuurcontracten per jaar weergegeven. Tabel 3-6 Overzicht tussenhuurcontracten Jaar Aantal

24 3.3.3 Woningbeheer Mutatiegraad Zoals weergegeven in tabel 3-7 is de mutatiegraad in vergelijking met vorig jaar gelijk gebleven. Het woning bestand is daarentegen met vijf wooneenheden toegenomen. Tabel 3-7 Overzicht mutatiegraad van het gehele woningbestand Jaar Woningbestand Mutatiegraad wooneenheden % % % % % In 2011 is tevens de mutatiegraad per type wooneenheid vastgelegd. Dit staat weergegeven in tabel 3-8. De mutatiegraad bij de onzelfstandige woonruimtes is het hoogst. Tabel 3-8 Mutatiegraad per type wooneenheid Type wooneenheid Woningbestand Mutaties Kamer in een groep % 56% 53% Eenkamerappartement % 36% 53% Tweekamerappartement % 32% 28% Leegstand In tabel 3-9 is het aantal maanden leegstand weergegeven. Vervolgens wordt in tabel 3-10 de leegstand in 2011 per kwartaal en naar type wooneenheid weergegeven. De totale leegstandsduur in 2011 bedraagt 53 maanden. Dat is 0,44 procent over het gehele bestand van de SJHT. Van de 53 maanden leegstand was 12 maanden leegstand in het gehuurde bestand. Er is 20 maanden gecreëerde leegstand in de eenkamerappartementen in het pand aan het Gronausevoetpad 101 wegens groot onderhoud. Tabel 3-9 Leegstandsoverzicht per type wooneenheid Type wooneenheid Kamer in een groep Eenkamerappartement Tweekamerappartement Totaal Tabel 3-10 Leegstand in 2011 per type wooneenheid per kwartaal Type wooneenheid Kwartaal 1 Kwartaal 2 Kwartaal 3 Kwartaal 4 Totaal Kamer in een groep Eenkamer appartement Tweekamer appartement Totaal

25 Deurwaarderzaken, betalingsregelingen en ontruimingen Uit tabel 3-11 blijkt dat het aantal deurwaarderzaken is gestegen ten opzichte van Ook de gemiddelde hoogte van de achterstand is hoger dan in In 2011 is de SJHT vaker geconfronteerd met huurders die door de recessie (bijna) geen inkomsten meer hadden en daardoor hun betalingsverplichtingen niet meer na konden komen. Door huurders zo snel mogelijk nadat de achterstand is ontstaan persoonlijk aan te spreken hoopt de SJHT te voorkomen dat de achterstand uit handen moet worden gegeven. Tevens is er maandelijks een overleg tussen de afdelingen Administratie en Verhuur- en bewonerszaken zodat eventuele problemen eerder worden geconstateerd. In 2011 zijn er 19 vorderingen met een saldo van afgeboekt in verband met het oninbare karakter ervan. Vaak komt dit doordat de betreffende personen spoorloos zijn of elders grote schulden hebben waardoor de SJHT voorlopig niet in aanmerking komt voor afbetaling van de huurschuld. Elk jaar wordt opnieuw bekeken of er verhaalmogelijkheden zijn ontstaan. In 2011 zijn er 23 ontruimingsaanzeggingen uitgegeven. Daarvan hebben er acht daadwerkelijk plaatsgevonden. Deze ontruimingen komen voort uit het niet tijdig of geheel niet betalen van de bij de gerechtsdeurwaarder liggende vordering van de SJHT op de betreffende huurder(s). De overige 15 ontruimingsaanzeggingen zijn niet doorgegaan, doordat op het laatste moment de volledige huurvordering alsnog werd betaald, een betalingsregeling werd afgesproken of dat de (ex)huurder zijn woning al had ontruimd en de sleutel ingeleverd. Tabel 3-11 Overzicht deurwaarderszaken, betalingsregelingen en ontruimingen Aantal deurwaarderzaken Openstaand saldo deurwaarderzaken Gem. openstaand saldo Aantal betalingsregelingen Openstaand saldo betalingsregelingen Ontruimings-aanzeggingen Daadwerkelijke ontruimingen Automatische huurincasso Sinds medio 1999 is het mogelijk een machtiging voor automatische incasso bij de SJHT af te geven. In onderstaande tabel is per jaar het percentage van de prolongatie weergegeven dat door de SJHT via een automatische incasso is geïncasseerd. Tabel 3-12 Overzicht percentage automatische incasso Automatische incasso 54% 52% 48% 46% 47% 25

26 3.3.4 Meting situatie woningzoekenden en huurders Meting situatie woningzoekenden In oktober van ieder jaar onderzoekt de SJHT haar wachtlijsten. Er wordt bekeken of de woningzoekenden student zijn of zich in een andere situatie bevinden. De resultaten van dit onderzoek worden enkel gebruikt voor monitoringsdoeleinden. Ze staan weergeven in de grafieken 3-1 en 3-2. Grafiek 3-1 Wachtlijst eenpersoonsappartement Grafiek 3-2 Wachtlijst tweepersoonsappartement 80% 80% 60% 60% 40% 40% 20% 20% 0% 0% Enschede Hengelo Geen voorkeur Enschede Hengelo Geen voorkeur Student 10 Student 11 Overig 10 Overig 11 Meting situatie huurders De SJHT heeft ook binnen haar woningbestand bekeken welke huurders studerend zijn. In 2011 wonen er jongeren bij de SJHT. 84 procent van deze jongeren is student, 16 procent werkt, heeft een uitkering of is coassistent. Ten opzichte van de metingen in 2009 en 2010 zijn er geen veranderingen opgetreden. 3.4 Huurbeleid In het coalitieakkoord tussen de Tweede Kamerfracties van VVD en CDA van 30 september 2010 is wederom afgesproken dat de stijging van de huren wordt gekoppeld aan de inflatie. Aan huurders met een inkomen boven mag een hogere huurstijging tot maximaal vijf procent worden toegekend. Op het moment dat het huurbeleid 2011 werd vastgesteld, was het nog niet duidelijk hoe minister Donner het huurbeleid dat in het regeerakkoord is vastgelegd, in de praktijk vorm wilde geven. De onduidelijkheid komt voort uit de maatregel voor huishoudens met een inkomen boven Doordat de SJHT een doelgroep huisvest met een maximaal inkomen van per maand (voor eenpersoonshuishoudens) is alleen het inflatievolgend huurbeleid van toepassing. De inflatie (consumentenprijsindex van alle huishoudens in Nederland) over 2011 is vastgesteld op 1,3 procent. De maximale huurgrens huurtoeslag per 1 januari 2011 bedraagt 652,52. De liberalisatiegrens bedraagt per 1 januari 2011 eveneens 652,52. 26

27 Huurverhoging in 2011 De SJHT heeft per 1 juli 2011 de huur van alle eenheden verhoogd met 1,3 procent. Uitgaande van de kostenstijgingen in 2011 heeft de SJHT het vanuit bedrijfseconomisch perspectief verantwoord en passend geacht om de maximale huurverhoging in te zetten. Daarnaast streven we er naar de huur van alle eenheden onder de liberalisatiegrens te houden. In de begroting 2011 zijn we uitgegaan van een huurverhoging van 1,2 procent, zie onderstaande grafiek. Over de periode is de werkelijke huurstijging gemiddeld 2,13 procent. In de begroting was voor deze jaren een gemiddelde huurstijging opgenomen van 2,22 procent. Grafiek 3-3 Verloop huurverhogingspercentage ,5% 3,0% 2,5% 2,0% 1,5% 1,0% 0,5% 0,0% Begroting Werkelijk

28 4

29 4. Kwaliteit van de voorraad 4.1 In stand houden kwaliteit In 2011 bedroegen de totale onderhoudskosten Dit bedrag is inclusief de uitgaven in het kader van leefbaarheid en inclusief de doorbelaste salariskosten van de Technische dienst. De onderhoudskosten betreffen al het mutatie- en klachtenonderhoud en planmatig onderhoud aan het eigen en gehuurde woningbestand. Er was begroot voor onderhoudskosten Dagelijks onderhoud In onderhoudsposten is onderscheid gemaakt tussen het dagelijks en het cyclisch onderhoud. Het dagelijks onderhoud betreft onderhoud aan de centraleverwarmingsinstallaties, ventilatoren, geisers, liften, hydrofoorinstallaties, boilers, brandblussers, brandmeldinstallaties, rookmelders, noodverlichtingsinstallaties en het klachtenen mutatieonderhoud. Het cyclisch onderhoud wordt bij punt besproken. Aan het dagelijks onderhoud voor de eigen panden en huurpanden is in het verslagjaar 2011 in totaal uitgegeven. Begroot was Specificatie uitgaven dagelijks onderhoud: jaarcontracten voor centraleverwarmingsinstallaties, geisers, ventilatoren, hydrofoorinstallaties, boilers, calibratiekeuringen en liften inclusief keuring controle, vervanging en aanpassing van brandblussers, brandmeldinstallaties, rookmelders en noodverlichting klachten- en mutatieonderhoud leefbaarheid huurpanden. Dit betreft voornamelijk het opknappen van gemeenschappelijke ruimten bij groepshuisvesting. Er was een post vergoedingen bewoners van begroot. De uitgaven voor vergoedingen bewoners zijn in de uitgaven van bovenstaande punten opgenomen en worden derhalve niet meer onder deze post genoemd. In 2011 zijn klachten gemeld. Ten opzichte van 2010 (1.618 klachtenmeldingen) is dat een stijging van 11 procent. Het aantal klachtenmeldingen is gemiddeld 1,75 per verhuureenheid in 2011 tegenover 1,62 meldingen per verhuureenheid in De gemiddelde prijs per opdracht steeg in 2011 met 8 per opdracht. Tabel 4-1 Klachtenmeldingenoverzicht Aantal eenheden Aantal klachtenmeldingen Aantal klachtenmeldingen per eenheid 1,75 1,62 1,85 1,71 1,79 Aantal opdrachtbonnen Gemiddelde prijs per werkopdracht in euro

30 4.1.2 Cyclisch onderhoud Onder cyclisch (of planmatig) onderhoud verstaat de SJHT onderhoud met een terugkerend karakter. Elk jaar wordt bij het samenstellen van de begroting vastgesteld welk cyclisch onderhoud het volgende jaar uitgevoerd zal worden. Er is tevens een meerjarenbegroting, waarin de geplande onderhoudswerkzaamheden voor een periode van tien jaar staan. In 2011 is totaal uitgegeven aan cyclisch onderhoud, inclusief leefbaarheid, aan de eigen panden van de SJHT. Er was begroot. De voornaamste uitgaven worden hieronder weergegeven. Het verschil wordt veroorzaakt doordat in de begroting is opgenomen voor groot onderhoud aan het Gronausevoetpad 101. In de jaarrekening 2011 zijn deze kosten geactiveerd op de balans, waardoor deze niet meer onder cyclisch onderhoud vallen. Uitgaven buitenwerk buitenschilderwerk en schilderwerk aan trappenhuizen diverse timmerwerkzaamheden dakdekkerswerkzaamheden terreinafwerking werkzaamheden aan balkons. Uitgaven binnenwerk vernieuwen vloerbedekking in gemeenschappelijke ruimten herstel wanden en vloeren keukens vernieuwd tijdens mutaties centrale verwarming. Uitgaven elektra Voor elektra is uitgegeven. Uitgaven leefbaarheid Aan leefbaarheid voor de eigen panden van de SJHT is uitgegeven Energiebesparende maatregelen in de bouw Voorgaande jaren heeft de SJHT haar isolatieprogramma afgerond. Door de genomen maatregelen hebben de woningen van de SJHT nu gemiddeld energielabel C. In 2011 heeft de SJHT in de panden aan de Hoogstraat en Brinkstraat ventilatiewarmtepompen laten plaatsen, in combinatie met een nieuwe cv-ketel. De ventilatiewarmtepompen zijn van Inventum, type Ecolution. Ze worden gedeeltelijk gesubsidieerd door de gemeente Enschede en de provincie Overijssel. De SJHT wil aan de hand van de ervaringen met deze pompen kijken of warmtepompen ook in andere panden kunnen worden toegepast. 4.2 Investeringen in nieuwbouw en aankoop De SJHT heeft in 2011 een drietal nieuwbouwprojecten in Enschede voorbereid. Deze projecten staan weergegeven in onderstaande tabel. 30

31 Tabel 4-2 Nieuwbouwprojecten 2011 Project Start Investering Onrendabele top* Walhofstraat/Kottendijk Deurningerstraat/Renbaanstraat Dr. Benthemstraat * De onrendabele top is berekend op basis van de actuele waarderingsgrondslagen. Daarnaast heeft de SJHT in Enschede één pand aangekocht in Het onderhoud aan het pand zal plaatsvinden in Tabel 4-3 Overzicht aankopen 2011 Project Investering in jaar Investering Onrendabele top Emmastraat en Nieuwbouw Walhofstraat/Kottendijk in Enschede Het project Walhofstraat/Kottendijk kent een lange aanlooptijd. Tijdens het bouwvergunningentraject heeft de SJHT te maken gekregen met weerstand uit de buurt. Na een lange proceduretijd hebben we echter de bouwvergunningen ontvangen. Het project is ontworpen door IAA Architecten en wordt, tegelijkertijd met het project Deurningerstraat/Renbaanstraat, gebouwd door Sylva Bouw uit Enschede. De bouw is gestart in maart Naar verwachting kunnen de appartementen begin 2013 verhuurd worden. Het pand zal bestaan uit 12 zelfstandige appartementen met één slaapkamer, zes parkeerplaatsen en een afgesloten fietsenberging Nieuwbouw Deurningerstraat/Renbaanstraat in Enschede Op de hoek van de Deurningerstraat en de Renbaanstraat liggen twee kavels van samen 423 m² groot. Op deze locatie bouwen we 12 zelfstandige appartementen met één slaapkamer, zeven parkeerplaatsen en een fietsenberging voor onze doelgroep. Het project is ontworpen door Haverkort architecten. Zoals vermeld bij het project Walhofstraat/Kottendijk, worden deze beide projecten gelijktijdig uitgevoerd door Sylva Bouw en we verwachten dat ze begin 2013 worden opgeleverd Nieuwbouw Dr. Benthemstraat in Enschede In de vergadering van de Raad van Toezicht van 7 september 2009 is het voorstel goedgekeurd voor de bouw van 10 onzelfstandige eenheden, verdeeld over twee woongroepen, aan de Dr. Benthemstraat in Enschede. De locatie ligt binnen de singels in de wijk Zeggelt, die zeer geliefd is bij studenten. Dit project is ontworpen door Haverkort architecten en wordt gebouwd door Haafkes BV uit Goor. Het bouwproject wordt begeleid door Stedelijk Wonen BV en is gestart in maart De aannemer hoopt de bouw medio augustus 2012 af te ronden, zodat we de kamers in de zomerperiode kunnen verhuren aan de doelgroep. 31

32 4.2.4 Aankoop Emmastraat 25 in Enschede De SJHT heeft tot 2011 het pand aan de Emmastraat 25 beheerd voor het Medisch Spectrum Twente (MST). In 2011 heeft MST het pand verkocht aan de SJHT voor kosten koper. Dit zogenaamd cohuis - er wonen coassistenten van het MST - is gelegen in de wijk Horstlanden/ Veldkamp, naast de loopbrug van MST. Het pand bestaat uit vijf slaapkamers, een keuken en een badkamer onder de trap. Daarnaast is er een kelder en een vooren achtertuin. Uit een bouwkundige opname is gebleken dat het pand vooral aan de binnenzijde groot onderhoud nodig heeft. We hebben het onderhoud gepland voor de tweede helft van Tijdens dit onderhoud wordt het pand tevens geschikt gemaakt voor zes bewoners. 4.3 Verkoop van woningen Het woningbestand van de SJHT bestaat voornamelijk uit kamers en kleine zelfstandige eenheden in complexen, specifiek gericht op de huisvesting van jongeren. Doordat in veel complexen een mix is van onzelfstandige wooneenheden en zelfstandige wooneenheden zijn deze minder geschikt voor de verkoop. In 2011 zijn er geen wooneenheden verkocht. De SJHT houdt vooralsnog bij toekomstige nieuwbouw, gelet op de demografische ontwikkelingen, rekening met multifunctionaliteit bij het ontwerp. Hierdoor behoort toekomstige verkoop tot de mogelijkheden. Het kabinet heeft in het coalitieakkoord gesproken over kooprecht voor huurders. Dit houdt in dat huurders de mogelijkheid krijgen hun huurwoning te kopen. Het beleid ten aanzien van kooprecht werkt het kabinet nog uit. Voor de SJHT is een algemeen kooprecht vanwege het specifieke woningbestand vrijwel onmogelijk in praktijk te brengen. De studentenhuisvesters willen, wanneer dit beleid concreet wordt, een vrijstelling van het kooprecht aanvragen. Wellicht kan de SJHT hierbij aansluiten. 4.4 Leefbaarheid Leefbaarheid is een breed begrip. Een leefbare woonomgeving staat voor veel mensen gelijk met prettig wonen. Voor een deel zit dat in fysieke zaken zoals een schone woonomgeving en de staat van onderhoud. Maar leefbaarheid heeft ook een sociale kant. In de BBSH wordt de taak omschreven om te presteren op het gebied van leefbaarheid. De SJHT investeert tijd, aandacht en geld in zowel de fysieke als de sociale kant van de leefbaarheid in en om de wooncomplexen. In de post cyclisch onderhoud heeft de SJHT een jaarlijks bedrag begroot voor de verbetering van leefbaarheid. Schone omgeving Eventuele gevoelens van verloedering of vervuiling gaat de SJHT tegen door veel aandacht te schenken aan het schoon en netjes houden van de omgeving rond en in een complex. We controleren elk gebouw wekelijks op schoonmaak in en om het gebouw. De samenwerking met de afdeling Handhaving van gemeente Enschede en Twentemilieu is in het afgelopen jaar versterkt. Door de samenwerking kunnen huurders persoonlijk worden aangesproken op het dumpen van vuilnis in en om de complexen. 32 Sociale cohesie en sociale problematiek Sociale cohesie en sociale problematiek in de omgeving hebben grote invloed op het woongenot. Gevoelens van onveiligheid of constante geluidsoverlast kunnen het woongenot negatief beïnvloeden. De SJHT vindt het belangrijk op elke gemelde overlastklacht adequaat en kordaat te handelen. In 2011 is ook veel aandacht besteed aan een goede terugkoppeling naar de melder van overlast. Om een gevoel van onvrede te voorkomen is het belangrijk dat de melder merkt dat de klacht op de gewenste manier wordt afgehandeld. Huurders moeten zich bewust worden dat hun gedrag, zowel op sociaal als op fysiek vlak, ook invloed heeft op de leefbaarheid,. De SJHT investeert veel tijd in deze bewustwording bij huurders.

33 De SJHT informeert huurders uitgebreid over het afvalbeleid in Enschede en Hengelo. Huurders worden persoonlijk aangesproken op hun gedrag als zij vuilnis dumpen in en om het complex. Zij ontvangen bij ondertekening van het huurcontract de gouden regels om prettig samen te leven. Bij sociale misstanden informeren we huurders hoe ze in eerste instantie zelf een buurman of buurvrouw kunnen aanspreken. Als het nodig is wordt een huurder ook naar politie of andere maatschappelijke instanties doorverwezen, terwijl de SJHT de misstand ook oppakt. Contact tussen bewoners van een wijk of complex is een belangrijk aspect van de leefbaarheid in een buurt. Goede communicatie tussen huurders kan de leefbaarheid in een complex verbeteren. De SJHT zet hiervoor haar systeem van vrijwilligers, zogenaamde projectbeheerders, in. In paragraaf vindt u meer informatie over de projectbeheerders Overlastzaken Tabel 4-4 Overzicht overlastzaken Jaar Overlastzaken Elk jaar bestaat een groot deel van de klachten uit meldingen van geluidsoverlast. Ook dit jaar hebben we 41 meldingen gekregen van geluidsoverlast. Opvallend is de afname in het aantal meldingen van vervuiling in en om het gebouw (13 ten opzichte van 21 in 2010). Deze afname is te verklaren: we hebben in 2011 veel aandacht besteed aan het controleren van de gebouwen en de omgeving. Er zijn in totaal 17 conflicten tussen huurders onderling gemeld bij de SJHT. Dit gaat van ruzie tussen huisgenoten tot bedreiging van buren. We hebben hierin actief bemiddeld, veelal door met beide partijen persoonlijke gesprekken te voeren en hen te begeleiden bij het maken van gezamenlijke afspraken. 33