Welkom. Stakeholdersdag. 27 mei 2015

Transcriptie

1 Welkom Stakeholdersdag 27 mei 2015

2 Programma uur Opening & voorstellen dagvoorzitter (Andries Greiner) door Truus Sweringa (directeur-bestuurder OFW) Terugblik Stakeholdersdag 2014 & Actualiteiten uur - Pitches (aansluitend pauze) uur - Met u in gesprek (tafeldiscussies) uur - Afsluiting (aansluitend hapje / drankje)

3 Stakeholdersdag 2014 terugkoppeling Verslag Actiepunten: volledig overzicht stand van zaken bij uitnodiging Bijeenkomsten Kwetsbare zorggroepen in Dronten Sociaal wijk- en buurtbeheer / Dronter Koers Dagbesteding Optimaliseren werkprocessen met aannemers Just in time Samenwerkingsovereenkomst Feenstra 2015: Op enquêteformulier aangeven waar u terugkoppeling op wilt Verslag

4 Actualiteiten

5 Strategisch Beleidsplan Voorraad & Nieuwbouw in 2014 geactualiseerd Strategie / kwaliteit bestaande woningen + ambities duurzaamheid en nieuwbouw Passend bij financiële mogelijkheden Uitbreiding te verkopen woningen, doelgroepwijzigingen Nog uitwerken: Energieneutraal in 2030 en Basiskwaliteit woningen

6 Herziene Woningwet Terug naar kerntaak Versus: integraal naar maatschappelijke vraagstukken kijken Voorbeeld: Voedselbank Relatie met huurders, gemeente wijzigt Prestatie-afspraken Splitsing DAEB / niet-daeb Verandering waardebegrip woningen Passend toewijzen 1 juli 2015 van kracht (aantal onderdelen later) Meer bureaucratie? Leerlingen bouwen deel loods OFW om tot Voedselbank

7 Herziene Woningwet - Passend toewijzen Huishoudens met recht op huurtoeslag passend naar inkomen gehuisvest. 95% moet een woning toegewezen krijgen met een huurprijs onder de aftoppingsgrens, 576,87 en 618,24. Norm gaat in per 1 januari In 2014 heeft OFW 434 huishoudens aan een woning geholpen: 77,9% passend toegewezen. Flevolandse woningen groot, jong en energetisch goede kwaliteit (huren daarom relatief hoog). Woningzoekende met laag inkomen steeds minder keuze waar te wonen + langer wachten Zelfstandig wonen ouderen nog mogelijk? Stagnatie huisvesten asielzoekers & statushouders / gezinshereniging? Taakstelling 2014: 37 p. / 15 woningen (gerealiseerd) Taakstelling 2015: 70 Onzekerheid : t/m mei statushouders een woning aangeboden gekregen. Behoorlijk aantal wacht op gezinshereniging (26 p). Klantwens niet meer het uitgangspunt maar het voorkomen van kosten voor het Rijk. Lokaal maatwerk gewenst. Van klant naar kostenpost?

8 Waaraan besteden we onze beschikbare middelen? Inkomsten & uitgaven Betaalbaarheid (beperkte huurverhoging, energiebesparing) Kwaliteit bestaande woningen, leefbaarheid en verduurzaming Beschikbaarheid (voldoende aanbod versus vraag)

9 Huur grootste inkomstenpost 1237 Ontvangsten 2014 (x 1.000) huren overige ontvangsten 30132

10 Bedrijfslasten 2014 Netto bedrijfslasten per Verhuur Eenheid: % onder landelijk gemiddelde Beperkt beïnvloedbaar op korte termijn 8% 2% 7% 11% rentelasten 28% afschrijvingen waardeveranderingen onderhoudslasten personeelskosten servicecontracten 10% 11% 23% overige bedrijfslasten heffingen/ozb

11 bedrg per VHE 1600 Ontwikkeling netto-bedrijfslasten per VHE branche OFW

12 Schuldenlast verkleinen Verbeterplan Centraal Fonds Volkshuisvesting 2013: afbouwen schuldpositie Schuldpositie is per 31 december miljoen Verwachting: eind 2018 Verbeterplan gerealiseerd (schuldpositie 245 miljoen) CFV heeft interventiemaatregel beëindigd Niet méér lenen: hooguit verschil tussen inkomsten / uitgaven te besteden Geen nieuwe verplichtingen voor nieuwbouw aangaan zonder toestemming WSW vooraf

13 Totaal verhuurdersheffing en saneringssteun OFW Verhuurdersheffing (x 1) Saneringssteun (x 1) Totaal Heffingen in % van Huren 4,1% 9,6% 9,2% 9,7% 9,5% 9,4% Personeelskosten 32,2% 92,5% 88,9% 93,5% 92,3% 91,5%

14 Afwegingskader financiële positie OFW x Operationele kasstromen Kasstromen uit woningverkopen Beschikbare interne financiering Afronden moderniseringen Bestedingsruimte Af: aflossing leningen n.v.t Beleidsruimte Oost Flevoland Woondiensten

15 Beschikbaarheid Oplevering in 2014 van 37 eengezinswoningen in nieuwbouwproject De Gilden.

16 Verkoop woningen Aantal verkochte woningen per jaar

17 Pilot verkoop-bevorderende maatregelen Gestart in april Bestaande woningen die te koop staan, worden door leerlingen van bouwopleidingen woonklaar gemaakt (begeleiding OFW-medewerker). Kopers kunnen de woning zonder al te grote klussen betrekken.

18 aantal Aantal nieuw ingeschreven woningzoekenden daalt Aantal nieuw ingeschreven woningzoekenden per jaar

19 Woningzoekenden Totaal aantal woningzoekenden

20 Analyse Tot 2013 stijging aantal woningzoekenden, daarna een daling. Er zijn woningen beschikbaar binnen 2 jaar. Woningmarkt is in evenwicht voor sociale huur. Door modernisering minder verhuizingen senioren (2 e toilet, nieuwe badkamer en traplift mogelijk). Aanpassen woningaanbod op demografische marktontwikkelingen niet urgent. Vraag naar seniorenwoningen en woningen voor kleine huishoudens/appartementen neemt af. Vraag naar eengezinswoningen neemt nog steeds licht toe. Verkoop woningen trekt wat aan.

21 Wonen voor senioren in Swifterbant Hoe zorgen we dat senioren ook als zij een zorgbehoefte hebben (en als ze dit willen) zo lang en goed mogelijk kunnen blijven wonen in Swifterbant? MFC Swifterbant Beperkte vraag senioren (27 inschrijvingen nieuwbouw optie mensen 75 jaar e.o.) Wachttijd 6-12 maanden voor (bestaande) seniorenwoning 62 huuropzeggingen per jaar in Swifterbant Waarvan 14 opzeggingen senioren woningen Geschiktheid bestaande woningen Markt kan geen schokken verdragen

22 Betaalbaarheid Inkomensafhankelijke huurverhoging 2013 en 2014: 4%, 4,5%, 6% Lagere huurverhoging 2015: 2%, 2,7%, 5% Effect op bedrijfswaarde Veranderingen op komst: Huursombenadering Nieuw woningwaarderingsstelsel Passend toewijzen

23 Huurachterstand daalt Resultaat van samenwerking met partners Huurachterstand in % van totale huur 0,89 % 0,82 % 0,78 % Aantal ontruimingen daalt: Zelf sleutels ingeleverd Ontruimingen huurschuld

24 Kwaliteit bestaande voorraad Modernisering 137 Chaletwoningen in Dronten is in 2014 gestart, daarna 95 woningen Greente Zuid en daarop volgend De Spelwijk.

25 Kwaliteit bestaande voorraad Gemiddeld energielabel B Dagelijks onderhoud in 2014: Planmatig onderhoud in 2014: Kosten onderhoud stijgen strengere eisen m.b.t. asbest Giekstraat Dronten

26 Bedrad per VHE 200 Ontwikkeling serviceonderhoud per VHE serviceonderhoud index vanaf

27 Cumulatieve besparing gasverbruik woningen OFW 50% 45% 40% = Besparing t.o.v. het jaar % 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%

28 Met u in gesprek - tafeldiscussies Aandachtspunten voor OFW? Inspirerende ideeën? Ziet u mogelijkheden voor samenwerking of Kunnen we elkaar aanvullen? Oost Flevoland Woondiensten

29 Afronding & mogelijkheid voor vragen