Jaarverslag Een fijn huis

Transcriptie

1 Een fijn huis Een goede woning is een basisbehoefte van ieder mens en een randvoorwaarde om deel te kunnen nemen aan de samenleving. In ons werkgebied, de noordvleugel van de Randstad, zijn veel mensen aangewezen op een sociale huurwoning. Eén op de drie huishoudens huurt van een woningcorporatie zoals de Alliantie. De Alliantie biedt mensen met een bescheiden inkomen 1 een goed en betaalbaar 2 huis. Het is onze kerntaak om voldoende van die betaalbare woningen beschikbaar te hebben én te houden. We zijn beheerder van woningen en maatschappelijk bestemd vermogen dat is opgebouwd in eerdere generaties en dat we veilig stellen voor onze huidige én toekomstige huurders. Om die ambitie te realiseren, zoeken we voortdurend de balans tussen kwaliteit, betaalbaarheid en beschikbaarheid. 1 Huishoudeninkomen t/m (prijspeil 2014). 2 Netto huurprijs t/m 699,48 per maand (prijspeil 2014).

2 Goed, betaalbaar en beschikbaar Via ons huur- en verhuurbeleid zorgen we voor betaalbare en passende woningen. Huurders betalen bij ons substantieel minder huur vergeleken met de maximale huurprijs. Onze woningvoorraad bestaat uit huurwoningen in een verhouding: 91% sociale huur en 9% vrije sector huur. Huurders betalen bij ons substantieel minder huur vergeleken met de maximaal toegestane huurprijs. Daardoor is onze gemiddelde sociale huur 499. Bij de jaarlijkse huurverhoging letten we op de betaalbaarheid van onze woningen en op de investeringen die we moeten doen om de kwaliteit van onze woningen - op korte en lange termijn - goed te houden. Onze huurders krijgen een huurverhoging die afhankelijk is van hun inkomen. In 2014 bedroeg de huurverhoging van alle sociale huurwoningen 4,1%. De gemiddelde huurprijs steeg van 479 naar 499 per maand. We passen de huren jaarlijks aan op 1 juli. Daarnaast passen we de huren aan bij verhuizing en zijn er huurveranderingen door afname van (sloop, verkoop, samenvoeging) en toevoeging (nieuwbouw, aankoop) aan de woningvoorraad. Bij de huurverhoging van 2015 gebruiken we de wettelijke mogelijkheden om de lage inkomens met de hoogste huren te ontzien. Ook bij nieuwe verhuringen sturen we bewust op goed en betaalbaar. 94% van de vrijgekomen sociale huurwoningen gaat naar mensen met een bescheiden inkomen. Een groot deel van die woningen (60%) heeft een huur onder 596. Mensen met een laag inkomen krijgen een extra korting op de maximale huurprijs, zodat de woning voor hen beter betaalbaar wordt. Verantwoord huren Soms kan een huurder (tijdelijk) zijn huur niet betalen, bijvoorbeeld door financiële of sociale oorzaken. Dan doen we er alles aan om zo vroeg mogelijk samen een oplossing te vinden. We spreken een regeling af of verwijzen door naar hulpverlenende instanties. Pas als niets meer werkt, gaan we over tot huisuitzetting. Dat gebeurde in keer; een halvering ten opzichte van 2013 (101 keer). Illegale bewoning pakken we streng aan, omdat daarmee huurwoningen onthouden worden aan mensen die deze echt nodig hebben. In 2014 was dit 100 keer aan de orde; een flinke stijging ten opzichte van 2013 (7 keer).

3 Slim onderhoud zorgt voor lagere woonlasten: denk aan duurzame ingrepen zoals zonnepanelen en isolatie, maar ook aan ketensamenwerking met bouwbedrijven. De nieuwbouw koopwoningen zijn voornamelijk opgeleverd in Amsterdam, Amersfoort en Almere. 89% was een betaalbare koopwoning (verkoopprijs van of lager). We investeerden in miljoen in het onderhouden en verduurzamen van onze woningen, met als doel om deze woningen voor toekomstige generaties goed en betaalbaar te houden. Ook de komende jaren investeren we fors in energiebesparende maatregelen. We ambiëren een (gemiddeld) energielabel B voor onze woningen in Deze ambitie staat onder druk door de verhuurdersheffing van het Rijk. E-Sequent is een ketensamenwerking tussen de Alliantie en aannemers, bedoeld om snel en kostenbesparend te verduurzamen en leren voortdurend centraal te stellen. In 2014 hebben we ruim zestig woningen met E-Sequent aangepakt. We verwachten in 2015 meer woningen met E-Sequent te verduurzamen. Via nieuwbouw voegen we nieuwe sociale huurwoningen toe. Direct en indirect. De Alliantie werkt in een gespannen woningmarkt. De komende jaren zal in ons werkgebied de vraag naar woningen blijven toenemen, ook voor huishoudens met een bescheiden inkomen. We blijven volop investeren in nieuwbouw - huur en koop - om aan die vraag te voldoen en ons aanbod te vernieuwen. Nieuwbouw leidt ook tot een verhuisstroom waarbij we nieuwe huurders goed en betaalbaar kunnen huisvesten. Via verkoop bieden we mensen met een bescheiden inkomen een betaalbare koopwoning. Vaak komt er een betaalbare huurwoning vrij om opnieuw te verhuren. De Alliantie verkoopt huurwoningen uit haar woningvoorraad. Vooral voor de middeninkomens, die nauwelijks in aanmerking komen voor een sociale huurwoning, en voor starters op de woningmarkt zijn deze koopwoningen een goede en betaalbare optie. We verkochten 927 woningen uit onze voorraad; daarvan waren er 833 bereikbaar voor mensen met een bescheiden inkomen. De opbrengsten uit deze woningverkoop investeren we in de bouw van nieuwe huurwoningen en in onderhoud en duurzame verbetering van onze huurwoningen. De komende jaren willen we meer huurwoningen verkopen ongeveer 900 per jaar om toekomstige investeringen te kunnen blijven doen. Daarnaast verkoopt de Alliantie nieuwbouw koopwoningen: 373 in Een derde daarvan verkochten we aan beleggers die de woningen zullen verhuren in het middeldure segment. Circa 10% bestaat uit de verkoop van kavels aan particulieren. De woningmarkt trekt voorzichtig weer wat aan. Van de 528 opgeleverde woningen zijn er 341 (64%) als nieuwe huurwoning aan het bezit van de Alliantie toegevoegd. Daarvan zijn er 291 (85%) een sociale huurwoning. Het aandeel nieuwbouw huurwoningen blijft de komende jaren stijgen.

4 In een fijne buurt Een huis is pas fijn als de buurt ook fijn is: als mensen elkaar kennen, rekening houden met elkaar en meehelpen om de buurt prettig te houden. De Alliantie investeert veel in het aantrekkelijk maken en houden van buurten ( 7,6 miljoen in 2014). Sinds eind 2014 zijn de beheerders Wonen vaker in de buurt aanwezig: aanspreekbaar en aanraakbaar voor onze huurders. Zij zijn het gezicht in de buurt namens de Alliantie. Samen met de buurtbewoners werken zij ook aan kleinschalige buurtprojecten. Dat geeft flexibiliteit en laat snel resultaten zien. Zo blijft de Alliantie dicht bij haar kerntaak en haar bewoners. En bij alles wat zij doet dicht bij huis. De komende jaren zullen we bewoners steeds meer uitdagen om zelf aan de slag te gaan in hun flat, blok, straat en buurt. Het gaat niet alleen om de huurders; zij kunnen samen met eigenaar-bewoners in een Vereniging van Eigenaren (VvE) een collectief vormen. Bewoners bepalen zelf wat zij willen of kunnen, binnen de gestelde kaders. Het gaat om de jas die past. Online klantcontact Veel huurders regelen hun zaken graag online. De Alliantie werkt voor hen aan een huurdersapp en een nieuwe website. Bewoners kunnen straks via hun pc, tablet of smartphone zelf afspraken maken en wijzigingen doorvoeren. Op termijn breiden we de mogelijkheden uit. Nieuwe huurders versturen digitaal hun gegevens en ondertekenen hun huurcontract online. De huidige klantcommunicatie via telefoon en persoonlijk contact blijft vanzelfsprekend bestaan.

5 Dicht bij onze belanghebbenden We blijven dicht bij onze belanghebbenden. Al vele decennia zijn we werkzaam in Amsterdam, Almere, Gooi en Vechtstreek en Amersfoort. We zijn en blijven lokaal verankerd. Daar hebben we onze organisatie op ingericht. We vinden het van groot belang dat de gemeenten waarin we actief zijn profijt hebben van de grootte van onze organisatie. Onze omvang maakt het mogelijk om effectief en kostenbewust te werken. Ook in de afgelopen crisisjaren konden we substantieel blijven investeren. Ondanks een forse aanslag op onze investeringskracht (verhuurdersheffing) blijven we met succes zorgen voor goede, betaalbare woningen in aantrekkelijke buurten voor mensen met een bescheiden inkomen. Samenwerking met huurdersverenigingen De Alliantie stimuleert en ondersteunt betrokkenheid van huurders. Huurdersverenigingen en bewonerscommissies denken mee en adviseren over onderwerpen als betaalbaarheid, huurbeleid, wonen en zorg, leefbaarheid, investeringen in bestaand bezit en nieuwbouw, en huurdersbetrokkenheid. De huurdersverenigingen overleggen met de directie over lokale beleidskwesties. Het bestuur van HPdA (Huurdersplatform de Alliantie) overlegt met de bestuurder over beleidskwesties. In een samen werkings overeenkomst ligt vast waarover en hoe de huurdersverenigingen worden geraad pleegd. We werken samen aan vernieuwing van die overeenkomst.

6 Nu en in de toekomst Sinds 2013 betaalt de Alliantie jaarlijks een verhuurdersheffing: een opgelegde belasting op sociale huurwoningen, waarmee de regering de staatsschuld wil verminderen. Die verhuurdersheffing is WOZ-gerelateerd. Omdat onze woningen in een duurder gebied liggen, is de verhuurdersheffing hoger dan in andere woningmarktgebieden. In 2014 betaalde de Alliantie 32 miljoen, een bedrag dat de komende jaren oploopt tot 50 miljoen. De heffing stelt ons voor nieuwe uitdagingen: hoe blijven we voldoen aan onze maatschappelijke taak en houden we onze prestaties op peil, terwijl we minder geld te besteden hebben? We reorganiseerden ons werkapparaat de afgelopen twee jaar ingrijpend. We werken aan de verbetering van onze efficiëntie en we investeren in digitale oplossingen. Opbrengst: 20 miljoen minder bedrijfslasten én een compacte, vitale en toekomstbestendige organisatie. De komende jaren ontwikkelen we modellen van ketensamenwerking met bouwpartners, aannemers en leveranciers die ook zullen leiden tot lagere kosten. Tussen gisteren en morgen 2014 was voor ons een overgangsjaar: een jaar waarin we verder bouwden aan de nieuwe organisatie, waarin we onze strategie en ambities opnieuw vastlegden, waarin we samen met ons huurders platform de samenwerking herijkten. Een jaar waarin alle medewerkers van de Alliantie intussen gewoon hun werk deden. Zij verdienen hiervoor groot respect en veel dank!

7 Woningbezit en huurprijs Woningbezit naar huurprijscategorieën < 389,05 389,05 556,82 Sociale huur 556,82 596,75 596,75 699,48 Vrije sector huur > 699,48 Totaal Aandeel in % Almere % Amersfoort % Amsterdam % Gooi en Vechtstreek % de Alliantie % Aandeel in % 13% 45% 13% 20% 9% 100% Huurprijsontwikkeling Gemiddelde huurprijs per woning per maand Per Per Huursomstijging in 2014 Gemiddelde huurprijs als % van max. redelijk per Sociale huur Almere 519,20 540,69 4,1% 72,5% Amersfoort 474,15 496,02 4,6% 63,4% Amsterdam 459,53 477,31 3,9% 69,2% Gooi en Vechtstreek 494,42 514,01 4,0% 68,8% de Alliantie 478,95 498,82 4,1% 67,7% Vrije sector huur 862,37 853,54-1,0% 89,7% De huurprijsontwikkeling van de vrije sector huur wordt veroorzaakt door een daling van de markthuren in Nieuwe verhuringen Sociale huur Vrije sector huur Totaal Aandeel in % sociale huur Aandeel in % vrije sector Almere % 16% Amersfoort % 17% Amsterdam % 13% Gooi en Vechtstreek % 19% de Alliantie % 16% Onderhoudsuitgaven Onderhoudslasten Bedragen x Contractonderhouonderhouonderhoud Reparatie- Mutatie- Planmatig Kosten onderhoud eigen dienst Totaal realisatie Totaal begroting Afwijking realisatie vs begroting Almere Amersfoort Amsterdam Gooi en Vechtstreek de Alliantie totaal

8 Nieuwe huurwoningen Toevoeging nieuwbouw huurwoningen Sociale huur Vrije sector huur Totaal nieuwbouw huurwoningen Aandeel in % Almere % Amersfoort % Amsterdam % Gooi en Vechtstreek % de Alliantie % Aandeel in % 85% 15% 100% Verkochte huurwoningen Verkoop huurwoningen 2014 Amsterdam Gooi en Vechtstreek Amersfoort Almere de Alliantie Aandeel in % Verkoop huurwoningen % Verkoop teruggekochte woningen* % Gerealiseerde verkoop woningen % Verkoopprijs tot % Verkoopprijs van tot % Verkoopprijs vanaf % Totaal verkochte woningen % Reguliere verkopen % Verkocht onder koopgarant % Verkocht met starterslening % Totaal verkochte woningen % Totaal begroot * Betreft teruggekochte koopgarant woningen. Opgeleverde huur- en koopwoningen Verkochte nieuwbouw koopwoningen de Alliantie Sociale huurwoningen Amersfoort Vrije sector huurwoningen Koopwoningen Realisatie Begroot Amsterdam Almere Gooi en Vechtstreek