Begroting Stichting Woningcorporatie Plicht Getrouw 2013

Transcriptie

1 Begroting Stichting Woningcorporatie Plicht Getrouw Inleiding Het eerste kabinet Rutte heeft nog geen twee jaar stand gehouden. In deze periode is er op de woningmarkt geen vooruitgang geboekt. Zowel de koopmarkt als de huurmarkt zitten muurvast en door de huidige regelgeving komt er ook niet veel beweging in. Inmiddels is er een regering van VVD en PvdA. In het regeerakkoord is een paragraaf over Wonen opgenomen. Belangrijke elementen voor de koopmarkt hierin zijn dat de hypotheekrenteaftrek in kleine stapjes wordt verlaagd en dat er verplicht moet worden afgelost op nieuwe hypothecaire leningen. Voor de huurmarkt wordt ingezet op het streven naar markthuren. Deze zouden 4,5% van WOZwaarde van de woningen moeten zijn. Dit is te bereiken door de huren boven inflatie te laten verhogen. Door de opslag op de inflatie te variëren afhankelijk van het inkomen, wordt het scheefhuren aangepakt. De corporaties schieten met deze extra huurverhogingen niets op. Zij dragen de ontvangsten via de verhuurdersheffing af aan het Rijk. In volgorde van parlementaire behandeling van de voorstellen van het kabinet was de verhuurdersheffing als eerste aan de beurt. De Tweede Kamer had deze al goedgekeurd. De Eerste Kamer heeft deze heffing vooralsnog alleen voor 2013 goedgekeurd en wil graag voor 1 maart 2013 een samenhangend voorstel zien van verhuurdersheffing en huurverhogingen en de gevolgen voor de betaalbaarheid voor de huurders en de corporaties en de gevolgen voor de investeringen en het onderhoud door de corporaties. Verder zijn in het regeerakkoord nog drie niet financiële onderwerpen opgenomen die betrekking hebben op de woningcorporaties: De woningcorporaties moeten weer dienstbaar worden aan het algemeen belang. De woningcorporaties houden zich alleen nog bezig met bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen en het direct daaraan verbonden maatschappelijk vastgoed. De woningcorporaties komen onder directe aansturing van de gemeenten. Wat dit gaat inhouden is nog niet bekend. Wel is duidelijk dat door deze voorstellen de invoering van de herziening van de Woningwet met één jaar is vertraagd. De verwachte invoering is nu 1 januari

2 De herziene Woningwet is onder andere een uitvloeisel van de Europese beschikking over de inkomensgrens bij toewijzing van huurwoningen in de gereguleerde sector. Administratief gezien moet er een scheiding worden aangebracht tussen daeb-bezit en niet-daeb-bezit. De nieuwe Woningwet biedt ook kansen. Zo kan 10% van de woningen met een huur onder de liberalisatiegrens worden aangewezen als niet-daeb-bezit. Hiermee komen ze beschikbaar voor de middeninkomens. Een groep die momenteel tussen wal en schip valt op de woningmarkt. Onze maatschappelijke rol en functie vergen een gezonde financiële basis. Het financiële beleid is geënt op het maatschappelijk inzetten van de beschikbare geldstromen. Rendabele en onrendabele activiteiten staan op een verantwoorde wijze naast elkaar. We sturen op een positieve kasstroom uit exploitatie op WSW-basis. Dit is de operationele kasstroom minus de aflossingsfictie van 2% van de langlopende schulden. De minimaal gewenste interest coverage ratio (rentedekkingsgraad, ICR) is 1,5. In 2013 voldoen we aan beide uitgangspunten. 2. Beleidsmatige overwegingen Onderhoudsbeleid Het goed onderhouden van woningen en woongebouwen is voor veel bewoners een belangrijk meetpunt voor tevredenheid. Om de volkshuisvesting in Bennekom te waarborgen dient het bezit dus technisch goed onderhouden te worden. Goed onderhoud is één van de pijlers van een gezonde bedrijfsvoering. Wij geven de bewoner in de woning meer keuzemogelijkheden bij de uitvoering van het planmatig onderhoud. Bovendien hebben we de mogelijkheden voor veranderingen in de woningen ruimer en toegankelijker gemaakt (beleid op het gebied van zelf aangebrachte voorzieningen). Voor het dagelijks onderhoud, dat voor rekening van de huurder komt, is een onderhoudsabonnement beschikbaar. Investeringsprogramma De komende jaren hebben we geen investeringen in nieuwbouw en woningverbetering gepland staan. Leefbaarheid Wij hechten grote waarde aan leefbare buurten en wijken. Het beleid richt zich op de kwaliteit van de directe woon- en leefomgeving van mensen. Succes staat en valt met een integrale aanpak en samenwerking tussen alle betrokkenen in de buurt. Tweemaal per jaar vindt in Bennekom het overleg Wijk en Buurtbeheer plaats. Aan dit overleg wordt deelgenomen door de huurdersorganisatie Plicht Getrouw, de buurtbeheerder, de gebiedsagenten, vier van onze bestuursleden en een woonconsulent van Woonstede. Verder hebben we tweemaal per jaar afzonderlijk overleg met de huurdersorganisatie Plicht Getrouw. Financieel beheer en beleid Het financieel beheer en beleid richt zich vooral op het optimaliseren van de kasstroom, het verminderen van financiële onzekerheden met name het renterisico en het bevorderen van investeringen. Het verkrijgen van voldoende financieringsmiddelen is essentieel voor het leveren van kwalitatief goede woondiensten aan bewoners en woningzoekenden en daarmee voor de continuïteit op lange termijn. De financiële resultaten worden door ons opnieuw geïnvesteerd in de volkshuisvesting, waarbij onrendabele investeringen niet worden geschuwd als daarmee de gestelde volkshuisvestingsdoelen worden gerealiseerd. Een juiste balans tussen het bedrijfseconomisch en het maatschappelijk rendement blijft wel de voorwaarde om op langere termijn ons voortbestaan te waarborgen. 2

3 Als belangrijke parameters voor de financiële sturing hanteren we de operationele kasstroom zoals die uit de winst en verliesrekening is af te leiden en de rentedekkingsgraad. De rentedekkingsgraad is de verhouding tussen de operationele kasstroom zonder rentelasten (per saldo), vennootschapsbelasting en aflossingen ten opzichte van de rentelasten (per saldo). Als minimum hanteren we hierin een verhouding van 1,5, zodat er genoeg ruimte is om aan de aflossingsverplichting en vennootschapsbelasting te voldoen. De rentedekkingsgraad wordt in het Engels de interest coverage ratio genoemd en afgekort tot ICR. Wij werken met behulp van een treasuryjaarplan bewust aan de beheersing van het renterisico, onder meer door het spreiden van de data waarop de rente wordt aangepast en de herfinanciering van leningen plaatsvindt. In beginsel wordt dit risico beperkt tot ongeveer 10 procent van de leningsportefeuille. 3. Uitgangspunten begroting Verslaggeving Vanaf boekjaar 2012 is de herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (RJ 645) van toepassing. Het belangrijkste in deze richtlijn is de wijze van waardering van het vastgoed van een corporatie. De corporatie heeft hiervoor drie mogelijkheden: historische kostprijs, bedrijfswaarde en marktwaarde in verhuurde staat. Wij hebben gekozen voor marktwaarde in verhuurde staat, omdat naar onze mening deze methodiek het best de waarde van het vastgoed representeert, een duidelijk inzicht geeft in de samenstelling en grootte van het behaalde resultaat en het beste aansluit bij sturen op kasstromen. Verder geeft RJ 645 de keuze om de winst- en verliesrekening op te stellen volgens het functionele model en het categorale model. Om dezelfde reden als hierboven genoemd voor de keuze voor marktwaarde in verhuurde staat, hebben we gekozen voor het functionele model. Momenteel wordt de marktwaarde en het functionele model uitgewerkt. De begroting wordt daarom nu nog gepresenteerd op dezelfde wijze als voorgaande jaren. Zodra de uitwerking is afgerond, ontvangt u de meerjarenbegroting aangepast aan de gemaakte keuzes in het kader van RJ 645. Uitgangspunten Voor de huurverhoging voor 2013 gaan we uit van het inflatievolgend huurbeleid. De inflatie over 2012 was 2,5%. Dit percentage hebben we ingerekend als huurverhoging. We hebben geen rekening gehouden met het voornemen van de regering om de huren boven inflatie te laten stijgen. Ook is geen rekening gehouden met huurharmonisatie. De norm voor onderhoud in 2013 bedraagt 851 per woning. De overige bedrijfslasten bestaan uit (* 1.000): Beheerkosten 766 Contributie Aedes 10 Woninggebonden kosten 318 Stook en servicekosten 92 Kosten leveringen en diensten 65 Heffingen 202 Totaal

4 De woninggebonden kosten bestaan uit belastingen, verzekeringen en kosten voor de VvE Cornelie. Vanaf 2013 houden we rekening met twee heffingen: De verhuurdersheffing zoals deze is opgenomen in het regeerakkoord. Deze loopt voor ons op van in 2013 tot en met in De saneringsheffing van het CFV voor de financiële ondersteuning van corporaties die in de financiële problemen komen door de verhuurdersheffing en de saneringsheffing. Nadat het CFV en het WSW in december 2012 ieder afzonderlijk een brief over de hoogte van de saneringsheffing hebben gestuurd, hebben ze gezamenlijk per brief van 11 januari 2013 aangegeven op welke wijze de saneringsheffing in de meerjarenbegroting moet worden opgenomen. Op 18 januari 2013 heeft het WSW een aanvullende brief gestuurd met daarin de uitgangspunten van de saneringsheffing die zij graag als scenario in een 10-jaars kasstroomprognose opgenomen willen zien. De vertaling van de uitgangspunten in door ons af te dragen saneringsheffing is hieronder weergegeven. Jaar WSW WSW basis variant Het totaal aan verhuurdersheffing en de basisvariant van de saneringsheffing is in de komende jaren als volgt. Jaar Verhuurders- Sanerings- Totaal heffing heffing Totaal Bij de hogere saneringsheffing, zoals door het WSW aangegeven, wordt dit: 4

5 Jaar Verhuurders- Sanerings- Totaal heffing heffing Totaal Voor de herfinanciering van leningen ramen we een percentage voor 2013 van 4,05% en 4,65% voor In de jaren daarna 5,25%. Hiermee hanteren wij de Centraal Fonds parameters. In 2013 moet er een lening van 1,5 miljoen euro met 4,1% rente worden geherfinancierd. In de begroting houden we er rekening mee dat dit volledig uit eigen middelen kan. De korte termijn beleggingen leveren naar verwachting gemiddeld 2,0% op. Met beleggingen op de langere termijn is geen rekening gehouden, tenzij het de financiering van woningen met eigen vermogen betreft. De vennootschapsbelasting is 25,5% van de kasstroom uit exploitatie. Dit is gelijk aan het resultaat vóór belastingen vermeerderd met de afschrijvingen. 4. Uitkomsten Kasstromen Bij de presentatie van de uitkomsten gaan we in eerste instantie in op de kasstromen. Kasstromen 2013 Operationeel 880 Investeringen -34 Financiering Totaal -957 De operationele kasstromen zijn hier de kasstromen zoals ze uit de winst- en verliesrekening zijn af te leiden, aangepast voor mutaties in het werkkapitaal. Deze mutaties zijn vooral het gevolg van de jaarlijkse wijziging in de transitorische rente van de aangetrokken leningen. De financiering is het saldo van aflossingen en herfinanciering van vervallen leningen. De lening die in 2013 vervalt, kan uit eigen middelen worden afgelost. Voor de kredietwaardigheid en de mogelijkheid om de herfinanciering met borging van het WSW aan te trekken is het van belang dat wordt voldaan aan de kasstroomtoets van het WSW. Deze toets gaat 5

6 uit van de operationele kasstroom zoals die uit de winst- en verliesrekening is af te leiden en wordt gecorrigeerd voor een forfaitaire aflossing van 2% van de opgenomen leningen. Aan deze toets wordt voldaan als het saldo van deze berekening jaarlijks positief is. Voor de ICR houden we intern een minimum aan van 1,5. Op basis van de begroting is de kasstroomtoets van het WSW als volgt. Kasstroomtoets WSW 2013 Operationeel 949 2% aflossing 789 Per saldo 160 De kasstroomtoets van het WSW is positief. De ICR over 2013 is 1,8. Hiermee voldoen beide aan de gestelde normering. De stand van en de mutaties in de liquide middelen 2013 worden als volgt geraamd. Liquide middelen 2013 Stand per 1 januari Mutatie -957 Stand per 31 december 451 Jaarresultaat De begrote jaarresultaten is 49 duizend euro positief. Dit is het jaarresultaat zoals het is bepaald op basis van de waardering tegen historische kostprijs. Zoals eerder gemeld wordt nu de marktwaarde in verhuurde staat uitgewerkt. De belangrijkste aanpassing voor het resultaat is het vervallen van de afschrijvingen op het vastgoed. Het jaarresultaat wordt dan hoger en komt uit op de operationele kasstroom zoals die voor het WSW wordt berekend en hierboven is opgenomen. De saneringsheffing en de verhuurdersheffing zijn in 2013 samen 202 duizend euro en hebben hiermee een grote invloed op het jaarresultaat. Marktwaarde in verhuurde staat Om inzicht te geven in de invloed van de herziene waarderingsgrondslagen op het jaarresultaat, hebben we, vooruitlopend op de uitwerking, een indicatie samengesteld. Er zijn in dit kader twee aanpassingen op het resultaat zoals dat tot nu toe is samengesteld. Deze zijn: De afschrijvingen vervallen doordat op de marktwaarde niet wordt afgeschreven. Het positieve effect is in De jaarlijkse waardeveranderingen van het vastgoed zijn afhankelijk van de marktomstandigheden. We nemen deze momenteel niet mee in de meerjarenbegroting. Dit is overeenkomstig de huidige methodiek. De indicatie van het jaarresultaat 2013 bij waardering tegen marktwaarde in verhuurde staat is 949 duizend euro positief. Dit is hiermee gelijk aan de operationele kasstroom, zoals die uit de winst- en verliesrekening is af te leiden. 6

7 5. Besluit De Raad van Toezicht keurt de begroting 2013 goed. Het bestuur stelt de begroting voor 2013 vast. Goedgekeurd door de Raad van Toezicht, Vastgesteld door het Bestuur, L. Zandbergen, voorzitter Th.H.M. Hettinga, voorzitter 23 januari januari

8 6. Begroting winst- en verliesrekening 2013 (in duizenden euro s) Begroting Prognose Werkelijk Jaarrekening tem sep Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Winst verkoop woningen Overige bedrijfsopbrengsten Totaal opbrengsten Afschrijvingen Waardeverandering vaste activa Salarissen en sociale lasten Onderhoud Overige bedrijfslasten Totaal lasten Bedrijfsresultaat Rentebaten Rentelasten Per saldo Resultaat voor belastingen Belastingen Resultaat na belastingen

9 7. Kasstroomoverzicht 2013 (in duizenden euro s) 2013 Operationele kasstroom na vpb 949 Mutaties werkkapitaal -69 Per saldo 880 Investeringen -34 Aflossingen op leningen Herfinanciering 0 Kasstroom

10 8. Kerncijfers meerjarenbegroting 2013 Kerncijfers, bedragen in duizenden euro s 2013 Aantal woningen 812 Jaarresultaat 49 Operationele kasstroom voor vpb Vennootschapsbelasting 325 Operationele kasstroom na vpb 916 Financiële baten en lasten Onderhoud 723 Investeringen 34 Algemene reserve Balanstotaal Solvabiliteit 10,7% Liquiditeit (current ratio) 0,8 Rentedekkingsgraad 1,8 10