Woningwet op weg: Workshop spoedcursus corporatiefinanciën 30 september Eindhoven

Transcriptie

1 Woningwet op weg: Workshop spoedcursus corporatiefinanciën 30 september 2015 Eindhoven

2 Natasja Georgius-van Dijk Adviseur BNG Advies 30 september 2015

3 BNG Advies ondersteunt haar cliënten bij het maken van afwegingen bij (des)investeringen, financiering, risico s Het resultaat van onze dienstverlening is kosten van maatschappelijke voorzieningen duurzaam laag houden door: oog voor lange termijn en levenscyclus gezonde overheidsfinanciën behouden of verkrijgen optimale inzet van beschikbare middelen identificeren, beheersen en mitigeren risico s Gemeenten, provincies en het Rijk zijn de aandeelhouders van BNG Bank, dé financier van de publieke sector 3

4 Agenda Waarom is financieel inzicht in de corporatie van belang? Hoe kunt u snel een eerste inzicht krijgen? Wat zeggen die gegevens? Wat kunt u met die gegevens? Hoe verder (na deze spoedcursus)? 4

5 We streven allemaal hetzelfde doel na Betaalbaar en fijn wonen Goede en duurzame leefomgeving Financieel gezonde organisaties Blije mensen Een goede verstandhouding tussen bewoners (burgers), gemeente en woningcorporaties en belangenorganisaties 5

6 Waarom is inzicht van belang? Gemeenten en woningcorporaties partners in vhv doelstellingen Gemeenten spelen cruciale rol in financierings- en garantiestelsel Goed functionerend stelsel vereist vertrouwen tussen partijen Vertrouwen door inzicht en transparantie Samen werken aan volkshuisvestelijke opgave Prestatieafspraken tussen gemeente, woningcorporatie(s) en huurdersorganisaties 6

7 Hoe kunt u een eerste inzicht krijgen om uiteindelijk prestatieafspraken te realiseren? Inzicht in beschikbare informatie Integrale (risico)beoordeling Kwalitatief Kwantitatief 7

8 Eerst indruk aan de hand van beschikbare informatie Oordeelsbrief minister van Wonen en Rijksdienst Toezichtbrief Autoriteit woningcorporaties (voorheen CFV) Indicatie van de volkshuisvestelijke capaciteit Borgingsplafond van de corporatie Jaarverslag van de corporatie 8

9 Wat zeggen die gegevens? Niet financieel: kwalitatief: business risks Financieel: kwantitatief: financial risks 9

10 Duiden kwalitatieve aspecten Governance (Oordeelsbrief minister, Jaarverslag en visitatie) Financiële sturing en beheersing (Toezichtbrief en Jaarverslag) Corporatie in control (Toezichtbrief en Jaarverslag) Portefeuillestrategie (Jaarverslag en mondeling) Vastgoedvoorraad (Jaarverslag en CIP Benchmark Aedes) Marktontwikkelingen (Jaarverslag) Economische en politieke ontwikkelingen (Jaarverslag) 10

11 Ratio s (kwantitatief) Ratio Toelichting Norm Bron ICR Meet in hoeverre de corporatie in staat is om de renteverplichtingen op het vreemd vermogen te voldoen uit de kasstroom uit operationele activiteiten. 1.4 Toezichtbrief AW DSCR Meet in hoeverre de corporatie in staat is om de rente- en aflossingsverplichtingen op het vreemd vermogen te voldoen uit de kasstroom uit operationele activiteiten. 1 Toezichtbrief AW LTV S Dekkingsratio Meet in hoeverre de lange termijn verdiencapaciteit van de portefeuille vastgoed in exploitatie (gewaardeerd tegen bedrijfswaarde) in een gezonde verhouding staat tot de schuldpositie. Is een maatstaf voor de mate waarin de corporatie in staat is om bij liquidatie te voldoen aan haar financiële verplichtingen aan de verschaffers van vreemd. Meet de verhouding tussen de onderpandwaarde van het bij WSW ingezet onderpand en het schuldrestant van door WSW geborgde leningen. 75% 20% 50% Toezichtbrief AW Toezichtbrief AW Eindejaarsoverzicht WSW 11

12 Volkshuisvestelijke capaciteit Vrije kasstroom in te zetten voor investeringen Uitgangspunten voor de indicatieve berekening additionele investeringscapaciteit zijn twee WSW-normen voor respectievelijk de dekkingsgraad en de kasstromen: Dekkingsgraad: De extra te borgen financieringsruimte is maximaal het verschil tussen 50% van de WOZ-waarde van het in onderpand gegeven en te geven bezit en het feitelijke WSW-geborgde leningenvolume Kasstromen: Alles boven de ICR van 1,4 kan worden gezien als gelden die kunnen worden ingezet ter betaling van rentelasten van extra financiering. Dit is een voorzichtige benadering omdat de te financieren investeringen normaliter ook een positieve kasstroom opleveren (huur minus bedrijfslasten) 12

13 Wat kunt u met die gegevens? Inzicht in de financiële positie: uitgangspunt aan de onderhandelingstafel Inschatting haalbaarheid prestatieafspraken Maken nieuwe prestatieafspraken, bijstellen afspraken Echter hierbij inzicht verwachtingen en keuzes vertalen in financiële consequenties met in achtneming van de driehoek (betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit) Inzicht aan de onderhandelingstafel vereist transparantie en het met elkaar bespreken (en doorrekenen) van (alternatieve) scenario s 13

14 Hoe verder (na deze spoedcursus)? Ontvangst stukken (rolverdeling en verantwoordelijkheden) Overleg en uitwisseling van behoeften, verwachtingen en vragen (bij gemeenten en tussen partijen) Ontwikkelen van kennis en vaardigheden 14

15 Ondersteuning bij ontwikkelen kennis en vaardigheden Financieel inzicht in woningcorporaties: Handreiking Expertclasses 15

16 Handreiking & Expertclasses financieel inzicht in woningcorporaties Eendaagse (incompany) training: Inleiding Herziene Woningwet i.r.t. verstevigde rol gemeenten De werking van het stelsel van achtervang Duiden te ontvangen (financiële) informatie Duiden financiële begrippen, indicatoren en ratio s (Financieel) Inzicht als opmaat naar prestatieafspraken; bespreekpunten met de corporatie. Stimuleren woningcorporatie tot realisatie volkshuisvestelijke ambities 16

17 17

18 18

19 19

20 Ondersteuning gewenst of vragen? Natasja Georgius Adviseur BNG Advies BNG Advies Koninginnegracht 2 Postbus GH Den Haag W T M E georgius@bngadvies.nl 20

21

22 Meer informatie Meld-en informatiecentrum ILT : Meer regionale bijeenkomsten: Haarlem 14 oktober Dordrecht 28 oktober