WONINGFONDS APELDOORN CV

Transcriptie

1 ANNEXUM WONINGFONDS APELDOORN CV HALFJAARBERICHT 2014 Beheerder Annexum Beheer B.V. WTC, G-Toren Strawinskylaan XX Amsterdam Bewaarder Stichting Bewaarder Woningfonds Apeldoorn Claude Debussylaan 24, 1082 MD Amsterdam

2 2 Halfjaarbericht INHOUDSOPGAVE Pagina Inhoudsopgave Verslag van de beheerder Winst- en verliesrekening Balans Kasstroomoverzicht... 7

3 3 Halfjaarbericht VERSLAG VAN DE BEHEERDER Algemeen Woningfonds Apeldoorn CV heeft bij aanvang belegd in 170 appartementen en bijbehorende bergingen aan de Korianderstraat en Kalmoesstraat te Apeldoorn. Het fonds is gericht op het behalen van een zo hoog mogelijke opbrengst uit de verhuur en tussentijdse verkoop van appartementen. Annexum werkt samen met Direct Wonen Vastgoed, die verantwoordelijk is voor de verhuur en verkoop van de appartementen. Aan het einde van de beleggingshorizon van het fonds zal een aantal appartementen niet zijn verkocht. Deze restportefeuille wordt in één pakket verkocht om tot beëindiging van het fonds over te kunnen gaan. Resultaten De huidige verslagperiode omvat de periode 1 januari 2014 tot en met 30 juni De netto huuropbrengst in de verslagperiode bedraagt Vanwege een hogere leegstand is de huuropbrengst 10% lager in vergelijking met vorig jaar. Om de leegstand terug te dringen is een aantal appartementen tegen een lagere huurprijs verhuurt, inmiddels neemt de bezettingsgraad weer toe. Aangezien in de eerste helft van 2014 geen woningen zijn verkocht, is er geen verkoopresultaat behaald. Het directe resultaat uit de exploitatie (exclusief afschrijvingen) is positief uitgekomen op (eerste halfjaar 2013: ). Het direct resultaat wordt bepaald door de huuropbrengsten en de rente opbrengsten minus de exploitatiekosten, de beheerkosten, de rentelasten en de overige bedrijfskosten. Het indirecte resultaat wordt bepaald door de netto verkoopopbrengsten te corrigeren voor de afschrijvingen op immateriële vaste activa. Aangezien er geen verkopen hebben plaatsgevonden, bedraagt het netto verkoopresultaat 0. Na de afschrijvingen van de immateriële vaste activa van komt het indirect resultaat uit op negatief. Het netto resultaat dat resulteert uit het directe en indirecte resultaat is negatief. Dit is lager dan in dezelfde periode vorig jaar. De verslechtering ten opzichte van het eerste halfjaar 2013 is het gevolg van lagere huuropbrengsten. Het eigen vermogen per 30 juni 2014 bedraagt (eind 2013: ). Financiering De bestaande leningovereenkomsten van het fonds gelden tot 15 december Daar ING de leningen niet wil verlengen, wordt momenteel o.a. de mogelijkheid tot herfinanciering bij een andere bank onderzocht. Uitkeringen Gezien de gemaakte afspraken met de bank is het niet mogelijk om uitkeringen te doen. Marktomstandigheden Op de woningmarkt in Apeldoorn zien we verbeteringen. Op basis van onze ervaringen - het aantal verhuurtransacties in het fonds - lijkt de huurmarkt aan te trekken. Op de koopmarkt in Apeldoorn is het aantal verkooptransacties opnieuw gestegen, het aanbod is daarentegen nog steeds hoog.

4 4 Halfjaarbericht Verkoopsituatie In het eerste halfjaar van 2014 zijn geen appartementen verkocht. In het afgelopen halfjaar zien we wel een aantal positieve ontwikkelingen. Het woningaanbod is in Apeldoorn per saldo ongeveer gelijk gebleven, maar de stijgende lijn in het aantal verkooptransacties lijkt zich door te zetten. De gemiddelde mediane verkoopprijs is in het afgelopen halfjaar echter wel gedaald. Voor het segment woningen van Woningfonds Apeldoorn is de markt nog steeds lastig. Wat betreft appartementen is het aanbod ongeveer gelijk gebleven en nog steeds hoog. De looptijden nemen toe; appartementen staan langer te koop. Verhuursituatie In het eerste halfjaar zijn 19 woningen verhuurd, waarbij sprake is van een gemiddelde neerwaartse huurprijsaanpassing van 8%. Tegenover de verhuren staan 17 leeggekomen appartementen. In het eerste kwartaal liep de leegstand nog op. Het is gelukt de leegstand in het tweede kwartaal wat terug te dringen door agressievere verhuur (waarbij kortingen en maatwerk wordt geleverd) en meer pro-actieve aansturing van diverse makelaars in Apeldoorn. Ook het opknappen van appartementen heeft bijgedragen aan de verhuurresultaten. De leegstand per 30 juni 2014 bedraagt 21 woningen. Dit is inclusief 2 leegstaande woningen ten behoeve van de verkoop. Onderhoud Er is geen groot onderhoud gepleegd aan de woontorens in de verslagperiode. Wel is een aantal appartementen opgeknapt ten behoeve van verhuur (o.a. schilderwerk en stucwerk). Vooruitzichten De omstandigheden op de woningmarkt in Apeldoorn zijn moeilijk, maar lijken te verbeteren. Dit is te zien aan het aantal verhuren van het eerste halfjaar (19 verhuren t.o.v. 6 verhuren in het eerste halfjaar van 2013), alhoewel dit gepaard is gegaan met agressievere verhuur. Om de verhuren mogelijk te maken is er sprake geweest van eenmalige huurkortingen, aangepaste huurprijzen en opknapwerkzaamheden. We verwachten hiermee de bezettingsgraad verder te kunnen verbeteren. Wat betreft de verkoopmarkt zijn de omstandigheden moeilijk, wel zijn we voornemens na de zomerperiode één of twee appartementen opnieuw op de markt te brengen om de verkoop te stimuleren. Amsterdam, augustus 2014 Annexum Beheer B.V.

5 5 Halfjaarbericht WINST- EN VERLIESREKENING (Bedragen in euro s) 1 jan jan jun jun 2013 Opbrengsten uit vastgoedbelggingen Huuropbrengst Netto verkoopopbrengst - - Rente opbrengsten Bedrijfslasten Exploitatielasten vastgoed Beheerkosten Rentelasten Afschrijvingen op immateriële vaste activa Overige bedrijfskosten Resultaat voor belastingen (56.473) Belastingen - - Resultaat na belastingen (56.473) 7.293

6 6 Halfjaarbericht BALANS (Bedragen in euro s) 30 jun dec 2013 Activa Beleggingen Vastgoed Vorderingen Debiteuren Overige vorderingen en overlopende activa Overige activa Immateriele vaste activa Liquide middelen Passiva Eigen vermogen Participanten kapitaal Wettelijke reserves Overige reserves ( ) ( ) Resultaat van het boekjaar (56.473) (42.501) Langlopende schulden Kredietinstelling - - Waarborgsommen Kortlopende schulden Kortlopende schulden

7 7 Halfjaarbericht KASSTROOMOVERZICHT (Volgens indirecte methode) (Bedragen in euro s) 1 jan jan jun jun 2013 Netto resultaat (56.473) Afschrijvingen van immateriële vaste activa Mutatie vorderingen (26.875) Mutatie kortlopende schulden Kasstroom uit beleggingsactiviteiten Uitkeringen aan participanten - - Ontvangen waarborgsommen Aflossing financiering ( ) ( ) Kasstroom uit financieringsactiviteiten (99.011) ( ) Toename / (Afname) geldmiddelen Geldmiddelen per 1 januari Geldmiddelen per 30 juni Toename / (Afname) geldmiddelen